Antrag der CDU-Fraktion Merzenich Prüfauftrag zur Zukunft des kommunalen Mietobjekts Hamweg 12

GEMEINDE MERZENICH Beschlussvorlage Der Bürgermeister Nr./Drucksache: 43/2026 „GEMEINSAM MEHR AUS MERZENICH MACHEN!“ Verantwortlicher Fachbereich: FB 3 Zur Beratung in: Sachbearbeiter: Andreas Isecke öffentlicher Sitzung Aktenzeichen: HW12 Datum: 31.03.2026 Vorgesehene Beratungsfolge: Termin: Haupt- und Finanzausschuss 16.04.2026 Gemeinderat 21.05.2026 Betreff / TOP: Antrag der CDU-Fraktion Merzenich Prüfauftrag zur Zukunft des kommunalen Mietobjekts Hamweg 12 Beschlussvorschlag: Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt: <Wird in der Sitzung formuliert.> Auswirkungen auf den Klimaschutz: Klimaschutz: positiv ohne Auswirkungen negativ Kompensation:: entfällt entfällt: ja nein Begründung: Finanzielle Auswirkungen: Finanzielle Auswirkungen: ja nein Gesamtkosten: jährl. Kosten: jährl. Einnahmen: Haushaltsmittel stehen bereit: ja nein Kostenträger: Sachverhalt / Begründung: Es wird auf die Drs. 23/2026 sowie die nichtöffentliche Drs. 11/2024 verwiesen. Die Frage des weiteren Umgangs mit der gemeindeeigenen Liegenschaft beschäftigt den Gemeinderat schon länger. Im Rahmen der Beschlussfassung über den Haushalt 2025 hatte die Verwaltung zuletzt den Auftrag erhalten, eine Wirtschaftlichkeitsprüfung vorzunehmen (Drs. 4/2025). Diese Arbeiten konnten aufgrund fehlender Ressourcen noch nicht durchgeführt werden. Im Rahmen des Gemeinderats am 25.03.2026 wurde beschlossen, den anliegenden CDU-Antrag innerhalb der Haushaltberatungen im Haupt- und Finanzausschuss am 16.04.2026 erneut zu beraten. Der Antrag zur Prüfung einer umfassenden Sanierung des kommunalen Mietobjekts am Hamweg 12 ist nachvollziehbar. Tatsächlich bergen die dargestellten Vorhaben oft er- hebliche Unsicherheiten, insbesondere im Hinblick auf Kostenübernahme, Fördermittel- zusagen oder langfristige Betriebskosten. Die Verwaltung dazu wie folgt Stellung: 1. Investitionskosten und Risiken: Die im Antrag genannten Investitionskosten von rund 600.000 Euro stellen lediglich eine grobe Schätzung dar. Erfahrungsgemäß ist bei Bestandsgebäuden – insbesondere älte- ren Mehrfamilienhäusern – mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen, etwa durch: • unvorhergesehene bauliche Mängel • energetische Anforderungen • steigende Baupreise • zusätzliche Auflagen im Rahmen von Förderprogrammen Eine Kostensteigerung von 20–40 % ist in solchen Projekten keineswegs unrealistisch. Damit würde sich das tatsächliche Investitionsvolumen weiter deutlich erhöhen. 2. Abhängigkeit von Fördermitteln: Der Antrag richtet sich auf Fördermittel und Tilgungsnachlässe (ca. 40 %). Diese sind je- doch: • nicht garantiert • an strenge Bedingungen geknüpft • häufig mit langfristigen Mietpreisbindungen verbunden Dies schränkt die wirtschaftliche Flexibilität der Gemeinde ein und kann dazu führen, dass trotz hoher Investitionen nur begrenzte Einnahmen erzielt werden dürfen. 3. Amortisationsrechnung: Die angenommene Amortisationszeit von 10 bis 12 Jahren basiert auf idealisierten Rah- menbedingungen: 2 • Vollvermietung ohne Leerstand • konstante Mietpreise • keine zusätzlichen Instandhaltungskosten Diese Annahmen sind in der Realität kaum haltbar. Insbesondere: • laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten • mögliche Mietausfälle • zukünftige Sanierungsbedarfe Eine unzureichende Berücksichtigung von Risiken und Nebenkosten führt in der Praxis häufig dazu, dass die Amortisationsdauer realistisch betrachtet deutlich länger ausfällt – oder im Extremfall gar nicht erreicht wird. 4. Wirtschaftliches Risiko für den Gemeindehaushalt: Die geplante Maßnahme würde eine erhebliche Kapitalbindung bedeuten. Angesichts begrenzter Haushaltsmittel stellt sich die Frage, ob diese Investition im Vergleich zu an- deren kommunalen Aufgaben (z. B. Infrastruktur, Bildung, Digitalisierung) vertretbar ist. Ein Fehlschlagen der Kalkulation würde langfristig den Haushalt belasten und die finan- zielle Handlungsfähigkeit der Gemeinde einschränken. 5. Alternativoption Verkauf: Im Gegensatz dazu bietet ein Verkauf der Immobilie: • sofortige Liquidität • keine weiteren Investitionsrisiken • keine langfristigen Bindungen Gerade vor dem Hintergrund unsicherer Baukostenentwicklungen und steigender Zinsen erscheint ein Verkauf als wirtschaftlich risikoärmere Option. Der aktuelle Buchwert der Immobilie zum 31.12.2025 beträgt 212.847,40 €. Hinzu kommt der Buchwert des Grundstücks in Höhe von 167.040,00 €. Somit liegt der Buchwert insgesamt bei 379.887,40 € Der Verkauf unterhalb dieses Wertes stellt für die Gemeinde Merzenich einen „Buchver- lust“ dar. 6. Fehlende ganzheitliche Risikoabwägung: Der Antrag stellt die Sanierung einseitig als vorteilhaft dar, ohne eine ausgewogene Ge- genüberstellung der Risiken vorzunehmen. Insbesondere die langfristigen finanziellen Verpflichtungen und Unsicherheiten werden nicht ausreichend gewürdigt. 3 Zusammenfassend ist festzustellen, dass die im CDU-Antrag dargestellte Sanierungs- strategie erhebliche wirtschaftliche Risiken für die Gemeinde birgt. Die hohen Investiti- onskosten, die Unsicherheit bei Fördermitteln sowie die fragwürdigen Annahmen zur Rentabilität führen zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben aus heutiger Sicht als unwirt- schaftlich einzustufen ist. Anmerkung: Die bisherigen Kosten der Sanierung und Reparatur an dem Objekt, liegen bei über 300.000€. Der Ausbau des Dachgeschosses ist hierbei noch nicht berücksichtigt und auch eine Erneuerung der Heizung ist nicht mit kalkuliert. Das Dachgeschoss ist in sei- ner Höhe und den Schrägen als räumliche Herrichtung nicht optimal und auch der Auf- zugsschacht ist nicht bis oben ausgebaut. Sachbearbeiter/in: Fachbereichsleiter/in: Bürgermeister: (Unterschrift) (Unterschrift) (Unterschrift) Datum: Datum: Datum: 4