Antrag auf Baugenehmigung

Gemeinde Steinenbronn GRDS-Nr. 2026/007 Ortsbauamt Sabrina Fritsch Steinenbronn, 06.05.2026 S I T Z U N G S V O R L A G E Beratung im Gemeinderat am 14.07.2026 öffentlich Beschluss Antrag auf Baugenehmigung Nutzungsänderung von Bürofläche in Wohnraum, Flst.-Nr. 348/4, Zeppelinstraße 1 in 71144 Steinenbronn I. Beschlussvorschlag 1. Das nach § 31 Abs. 2 i. V. m. § 36 Abs. 1 BauGB erforderliche bauplanungsrechtliche Einvernehmen der Gemeinde zu der beantragten Nutzungsänderung von Bürofläche in Wohnraum wird nicht erteilt. 2. Die Zustimmung gemäß § 36a i.V.m. § 31 Abs. 3 BauGB wird abgelehnt. II. Sachdarstellung 1. Bauvorhaben und bisherige Genehmigung: Der Antragsteller hatte im Jahr 2006 eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Bäckerei mit Bistro, Verkauf, Nebenräumen, Wohnung, Stellplätze und Lagergebäude beantragt. Am 05.04.2007 wurde dem Antragsteller für dieses Bauvorhaben die Baugenehmigung durch das Landratsamt Böblingen erteilt. Im Gebäude der Bäckerei in der Zeppelinstraße 1 wurde mit Baugenehmigung vom 05.04.2007 auch eine Betriebswohnung genehmigt. Im April 2007 reichte der Antragsteller ein Nachtragsbaugesuch für die veränderte Ausführung einer Bäckerei mit Bistro, Verkauf, Nebenräumen, Wohnung, Stellplätzen, Lagergebäude und Garage ein. Im Juni 2007 wurde dem Antragsteller für dieses Bauvorhaben durch das Landratsamt Böblingen die Baugenehmigung erteilt. Am 12. Juli 2022 wurde dem Antragsteller vom Landratsamt Böblingen – Bauen und Umwelt – zudem die Baugenehmigung für den Umbau und Aufstockung der Bäckerei erteilt. Im Rahmen der Schlussabnahme-Begehung für das Bauvorhaben „Umbau und Aufstockung der Bäckerei“ am 18.12.2024 wurde vom Landratsamt Böblingen festgestellt, dass die als Büro genehmigten Räume zu Wohnzwecken genutzt werden. 1 von 9 Der Antragsteller hat nun die nachträgliche Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Bürofläche in Wohnraum eingereicht. Mit Schreiben vom 05.05.2026 teilte das Landratsamt Böblingen – Bauen und Umwelt – als zuständige Untere Baurechtsbehörde der Gemeinde Steinenbronn mit, dass für das Bauvorhaben das Einvernehmen nach § 36 i.V.m. § 31 BauGB erforderlich ist, insbesondere ist die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB notwendig:  pro Grundstück ist nur eine Wohnung zulässig. Mit Schreiben vom 11.05.2026 teilte das Landratsamt Böblingen – Bauen und Umwelt mit, dass für das Bauvorhaben die Zustimmung nach § 36a i.V.m. § 31 Abs. 3 BauGB erforderlich ist. Die Zustimmung ist innerhalb von drei Monaten zu erteilen, sofern das Vorhaben mit den gemeindlichen Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. 2. Planungsrechtliche Situation: Das Grundstück Flst. 348/4, Zeppelinstraße 1 liegt im räumlichen Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Solwiesen“, welcher am 01.02.2007 in Kraft getreten ist. Der Bebauungsplan setzt für den Bereich ein eingeschränktes Gewerbegebiet fest. Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist je Gewerbegrundstück lediglich eine Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. Eine entsprechende Betriebswohnung ist auf dem Grundstück bereits vorhanden. Die nun beantragte zusätzliche Wohnnutzung widerspricht daher den Festsetzungen des Bebauungsplans und bedarf einer Befreiung. Das Landratsamt Böblingen – Bauen und Umwelt – hat der Gemeinde mitgeteilt, dass aus deren Sicht das Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist. Ausnahmsweise zulässig ist eine Wohnung pro Gewerbegrundstück für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter. Diese ausnahmsweise zulässige Wohnung ist bereits vorhanden. 3. Prüfung der Voraussetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB: Gemäß dem maßgeblichen Bebauungsplan „Solwiesen“ liegt das Gebäude in einem eingeschränkten Gewerbegebiet. Nach Ziffer I.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist eine Wohnung pro Gewerbegrundstück für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) ausnahmsweise zulässig, wenn sie dem Gewerbebetrieb zugeordnet und diesem untergeordnet in einem zusammenhängenden Gebäude erstellt wird. Die Wohnfläche darf dabei 15% der Grundstücksfläche und maximal 180 m² sowie eine Wohneinheit nicht überschreiten. Eine freie Wohnnutzung bzw. Vermietung an beliebige Dritte ist damit ausgeschlossen. Auf Punkt 8 der planungsrechtlichen Festsetzungen („Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltwirkungen“) wird verwiesen. 2 von 9 Insoweit bedarf das Vorhaben einer Befreiung auf der Grundlage von § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Hiernach kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans dann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Verwaltung darf die erforderliche Befreiung nach pflichtgemäßem Ermessen (vgl. § 40 LwVfG) erteilen, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Befreiung erfüllt sind. Die Verwaltung sieht die Befreiungsvoraussetzungen als nicht gegeben an. Die Festsetzung zur Beschränkung von Wohnnutzungen dient dem Schutz und der Funktionsfähigkeit des Gewerbegebiets. Durch die Zulassung einer weiteren Wohnung würde in die planerische Grundkonzeption des Bebauungsplans eingegriffen. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung vor, das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 Abs. 1 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB nicht zu erteilen. 4. Prüfung nach § 31 Abs. 3 BauGB (Wohnungsbauturbo) a) Allgemeines zum Wohnungsbauturbo Die Bundesregierung hat mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung im Oktober 2025 den sogenannten „Wohnungsbauturbo“ beschlossen. Das Gesetz ist mit Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 30.10.2025 in Kraft getreten und beinhaltet Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB), die es den Gemeinden erlaubt, unter bestimmten Bedingungen von den üblichen Vorschriften des Bauplanungsrechts abzuweichen, ohne dass dafür ein Verfahren zur Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen erforderlich ist. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist es, den Wohnungsbau schneller und einfacher zu machen. Der Bauturbo ist anwendbar:  im Geltungsbereich von Bebauungsplänen,  im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB),  im Außenbereich (§ 35 BauGB), sofern das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich steht. Die Regelungen in den §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 36a BauGB gelten dauerhaft. Der neue § 246e BauGB ist eine Art Experimentierklausel, deren Anwendung bis zum 31.12.2030 befristet ist. Die Regelungen in § 246e BauGB sind sehr weitreichend. Beispielsweise fallen auch Vorhaben im Außenbereich darunter, soweit sie im räumlichen Zusammenhang mit einem Bebauungsplangebiet oder einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil stehen. Die Anwendung der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e bietet die Chance, Wohnungsbau auf Grundstücken zu ermöglichen, auf denen dies bislang nur mit zeitaufwendigen planungsrechtlichen Verfahren möglich gewesen wäre. 3 von 9 Bei allen neuen Vorschriften handelt es sich um sogenannte „Kann-Regelungen“. Das bedeutet, die Gemeinde hat zwar die Möglichkeit, die Regelungen anzuwenden, muss es aber nicht tun. Sie muss jeweils im Einzelfall ihre Zustimmung erteilen oder versagen. Das Zustimmungsverfahren ist als separates Verfahren in das Baugenehmigungsverfahren eingebettet. Die Zustimmung stellt somit eine Zwischenentscheidung im normalen Baugenehmigungsverfahren dar. Es gibt keine Übergangsregelung. Daher gilt das Gesetz auch für bereits anhängige Bauanträge. Zu beachten ist, dass der „Bauturbo“ Regelungen zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren beinhaltet. Alle wesentlichen materiellen fachlichen Vorgaben und Gesetze gelten auch weiterhin und werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Dabei handelt es sich beispielsweise um:  die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse,  die Vorgaben aus Fachgesetzen (z.B. Abstandsflächen, Immissionsschutz, Arten- und Umweltschutz, Bodenschutz, Hochwasserschutz, Denkmalschutz),  die Rechte Dritter (Nachbarschutz, Gebot der Rücksichtnahme, Schutz des Eigentums),  den so genannten Gebietserhaltungsanspruch (keine Veränderung des vorhandenen Gebietscharakters von Baugebieten) und  das Willkürverbot (Gleichbehandlung aller Antragsteller, Entscheidungsbindung der Gemeinde durch Vorbildwirkung vorangegangener Entscheidungen). Anträge nach § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b BauGB und § 246e sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig. Eine Zustimmung soll erteilt werden, wenn das Vorhaben mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Zustimmung kann unter städtebaulichen Bedingungen erteilt werden (städtebaulicher Vertrag). Anzumerken ist, dass innerhalb von 3 Monaten über einen Antrag entschieden werden muss. Sollte eine Öffentlichkeitsbeteiligung vonnöten sein, um die öffentlichen Belange vorher klären zu können, verlängert sich die Frist auf 4 Monate. Wird nicht innerhalb der angegebenen Frist entschieden, gilt die sogenannte Zustimmungsfiktion (Definition: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die zuständige kommunale Behörde nicht innerhalb einer gesetzten Frist widerspricht oder entscheidet.). Die Zustimmung der Gemeinde kann nicht durch die untere Baurechtsbehörde des Landratsamtes Böblingen ersetzt werden. Auch bei einer Zustimmung der Gemeinde kann der Antrag durch das Landratsamt Böblingen als zuständige untere Baurechtsbehörde aufgrund anderer Belange abgelehnt werden. 4 von 9 b) Befreiung von Bebauungsplänen nach § 31 Abs. 3 BauGB § 31 Abs. 3 wurde neu formuliert. Die Anwendung ist zum einen nicht mehr daran gebunden, dass ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB vorliegt. Zum anderen ist die zeitliche Befristung entfallen. Im Unterscheid zu Absatz 2 kann nach Absatz 3 von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt werden. Wichtig ist, dass eine Befreiung auf den Einzelfall oder mehrere vergleichbare Einzelfälle beschränkt ist. Ein Einzelfall ist durch atypische Besonderheiten gekennzeichnet. Es handelt sich nicht um einen Einzelfall (oder mehrere ihm vergleichbare Einzelfälle), wenn sich die Fallgestaltung auf alle bzw. nahezu alle Grundstücke im Plangebiet übertragen ließe. Bei Zulassungsentscheidungen nach § 31 Abs. 3 BauGB besteht eine besondere Prüfungsverantwortung, da von den Grundzügen der Planung abgewichen werden darf. Es handelt sich also um Fallkonstellationen, in denen „normalerweise“ zumindest ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans erforderlich wäre. Da von einem 5 von 9 Planverfahren also abgesehen werden kann, ist neben der Zustimmung der Gemeinde die Prüfung der Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen von Bedeutung. Die öffentlichen Belange ergeben sich vor allem aus dem nicht abschließenden Katalog der Abwägungsbelange in § 1 Abs. 6 BauGB sowie § 1a BauGB. Wesentliche Belange sind bspw. die Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit. Im Übrigen ist bei der Prüfung der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen unter anderem auch den Erfordernissen der Klimaanpassung Rechnung zu tragen, indem mit Hilfe geeigneter Vorsorgemaßnahmen insbesondere zusätzliche thermische Belastungen oder erhöhte Gefährdungen durch Starkregen und Sturzfluten verringert oder vermieden werden. 6 von 9 c) Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB § 36a wurde neu in das Baugesetzbuch eingefügt. Die Zustimmung der Gemeinde ist in allen oben unter Buchstabe a) beschriebenen Anwendungsfällen erforderlich. Sie hat eine „planersetzende“ Funktion, da sie funktional eine Bauleitplanung ersetzt. Das Zustimmungsverfahren ist als separates Verfahren in das Baugenehmigungsverfahren eingebettet. Die Entscheidung über die Zustimmung stellt somit eine Zwischenentscheidung im Baugenehmigungsverfahren dar. Eine erteilte Zustimmung der Gemeinde bedeutet nicht, dass alle Zulassungsvoraussetzungen gegeben sind. Die übrigen Zulassungsvoraussetzungen werden im normalen Baugenehmigungsverfahren geprüft. Die Zustimmung kann unter Bedingungen erteilt werden. Dann ist entweder ein städtebaulicher Vertrag erforderlich oder eine einseitige Selbstverpflichtung des Vorhabenträgers. Die Zustimmung der Gemeinde ist nicht einklagbar (Absatz 3). Sie unterliegt der kommunalen Planungshoheit. Eine Klage ist nur gegen die Zulassungsentscheidung (Baugenehmigung) möglich. d) Unterschied zwischen Zustimmung und gemeindliches Einvernehmen Der Gesetzgeber begründet seine Entscheidung für das Erfordernis der gemeindlichen Zustimmung (und nicht der bloßen Einholung des Einvernehmens) zur Gewährleistung der kommunalen Planungshoheit wie folgt: „Damit soll zum Ausdruck 7 von 9 gebracht werden, dass die Zustimmung, anders als das Einvernehmen, nicht allein aufgrund eines angenommenen Rechtsverstoßes gegen die Vorgaben der §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB, sondern auch aus anderen Gründen versagt werden darf“ (vgl. BT- Drs. 21/781 (neu), Seite 24). Die Wahrung der kommunalen Planungshoheit beinhaltet auch, dass das Vorhaben mit den Vorstellungen der Gemeinden hinsichtlich ihrer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung kompatibel sein muss. Die Gemeinden haben dabei eine weite Gestaltungsfreiheit, welche Ausdruck der Selbstverwaltungsgarantie nach Artikel 28 Abs. 2 GG ist. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Zustimmung. Die Zustimmung kann auch nicht durch das Landratsamt Böblingen ersetzt werden. Daraus folgt, dass es sich bei dem Erfordernis der Zustimmung der Gemeinde um eine stärkere Form der Beteiligung handelt als bei der Einholung des gemeindlichen Einvernehmens. e) Anwendung des Wohnbauturbos auf das vorliegende Baugesuch Da neben der bereits bestehenden Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter eine zusätzliche Wohnnutzung errichtet werden soll, bedarf es hierfür einer Befreiung auf der Grundlage von § 31 Abs. 3 BauGB. Hiernach kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Aus Sicht der Verwaltung ist die Zustimmung für die Nutzungsänderung Bürofläche in Wohnraum zu versagen, da die Zulassung einer zusätzlichen Wohnnutzung im eingeschränkten Gewerbegebiet aus städtebaulicher Sicht kritisch zu bewerten ist. Gewerbegebiete dienen vorrangig der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Auch in eingeschränkten Gewerbegebieten ist eine gewisse Immissionsbelastung, insbesondere durch Lärm, Verkehr sowie betriebliche Abläufe, gebietstypisch und hinzunehmen. Durch die Zulassung einer weiteren Wohnnutzung würde ein erhöhtes Schutzbedürfnis gegenüber solchen Immissionen entstehen. Dies kann zu Nutzungskonflikten zwischen Wohnen und Gewerbe führen. Insbesondere sind Konflikte aufgrund von Lärmimmissionen (z. B. durch Anlieferverkehr, Maschinenbetrieb oder betriebliche Tätigkeiten in den Randzeiten), Geruchs- und Luftimmissionen sowie erhöhtem Verkehrsaufkommen zu erwarten. In der Folge besteht die Gefahr, dass bestehende Gewerbebetriebe in ihrer Betriebsführung eingeschränkt werden oder künftige Betriebe aufgrund erhöhter immissionsschutzrechtlicher Anforderungen nicht oder nur eingeschränkt angesiedelt werden können. Dies betrifft insbesondere Betriebszeiten, betriebliche Erweiterungsmöglichkeiten sowie die Art zulässiger Nutzungen. Darüber hinaus kann die Einführung weiterer Wohnnutzungen zu einer schleichenden Veränderung des Gebietscharakters führen und die planerisch intendierte Funktion des Gebietes nachhaltig beeinträchtigen. Dadurch könnten ebenfalls die Entwicklungsmöglichkeiten des Gewerbegebietes „Maurer IV“ eingeschränkt werden. 8 von 9 Die Verwaltung sieht daher die Voraussetzungen für eine Zustimmung nach § 31 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 36a BauGB nicht als gegeben an. 5. Fazit Zusammenfassend ist festzustellen, dass die beantragte Nutzungsänderung den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht und aus Sicht der Verwaltung städtebauliche Konflikte innerhalb des Gewerbegebiets hervorruft. Vor diesem Gesamthintergrund schlägt die Verwaltung vor, sowohl das gemeindliche Einvernehmen als auch die Zustimmung nach § 36a BauGB für die Nutzungsänderung Bürofläche in Wohnraum zu versagen. In der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates am 14. Juli 2026 wird ein Vertreter des Büros mquadrat anwesend sein und die Auswirkungen des Wohnungsbauturbos anhand des vorliegenden Baugesuches erläutern. Anlagen: 1. Lageplan (öffentlich) 2. Baugesuch (nicht öffentlich) 3. Prüfung der Befangenheit (nicht öffentlich) 9 von 9