Erweiterung von Wohnungen im Erdgeschoss und Ausbau Dachgeschoss, Am Bahnhofsplatz 13, OT Berghausen

PFINZTAL natürlich – liebenswert - modern Beschlussvorlage Vorlage Nr.: BV/743/2026 Tagesordnungspunkt Erweiterung von Wohnungen im Erdgeschoss und Ausbau Dachgeschoss, Am Bahnhofsplatz 13, OT Berghausen - Beratung und Beschlussfassung Fachbereich: Sachgebiet V.3 - Stadtentwicklung Datum: 26.05.2026 Bearbeiter: Maier AZ: Beratungsfolge Termin Behandlung Technik- und Umweltausschuss 09.06.2026 öffentlich Beschlussvorschlag: Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird ver- sagt und der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB (teilweise Wohnnutzung im EG zur Straßenseite) wird nicht zuge- stimmt. Pflichtaufgabe Freiwillige Aufgabe Ziel der Verwaltung: Schaffung von Wohnraum unter Einhaltung der Festsetzungen bestehender Bebauungsplä- ne. Sachverhalt: Die Bauherrschaft beantragt die Erweiterung von Wohnungen im Erdgeschoss und den Aus- bau von Teilen des Dachgeschosses zur Wohnnutzung. In den Jahren 2024 – 2026 wurden bereits mehrere Vorhaben für dieses Objekt durch das Landratsamt Karlsruhe genehmigt. Unter anderem die Errichtung eines Eiscafés/einer Kondi- torei und einer weiteren Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, die Schaffungen von Wohnungen im hinteren Bereich des Erdgeschosses Richtung Hof sowie im Obergeschoss und im Dach- geschoss. Da die Vorhaben jeweils den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans „Am Bahnhofsplatz“ entsprachen, war keine Behandlung im Technik- und Umweltausschuss erforderlich. Zum besseren Verständnis wurden die zuletzt genehmigten Planunterlagen an- gehängt. Der Bebauungsplan setzt für den betroffenen Bereich des Geltungsbereichs ein urbanes Ge- biet fest. In diesem schließt der Bebauungsplan eine Wohnnutzung im Erdgeschoss an der Straßenseite aus. Mit dieser Festsetzung soll dem städtebaulichen Ziel eines angemessenen Verhältnisses zwischen Wohnraum sowie Dienst- und Versorgungszentren Rechnung getra- gen und der Gebietscharakter gesichert werden. Ab den Obergeschossen ist jeweils aus- schließlich Wohnnutzung zulässig. Die geplanten Wohnungen im Dachgeschoss des „Vorderhauses“ sind planungsrechtlich unproblematisch. Die bereits genehmigte Gewerbeeinheit im „Hinterhaus“ wird im vorliegen- den Antrag als Massagepraxis konkretisiert. Für diese liegt keine genauere Betriebsbe- schreibung vor. Sollte es sich um eine medizinische bzw. therapeutische Massagepraxis (freiberufliche Tätigkeit) oder eine gewerbliche Massagepraxis handeln, würde dies den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen. Eine abschließende Beurteilung kann je- doch ohne Konkretisierung nicht vorgenommen werden. - 1 - PFINZTAL natürlich – liebenswert - modern In der vorliegenden Planung wurden die bereits genehmigten Wohnungen im Erdgeschoss des „Hinterhauses“ vergrößert, sodass diese nicht mehr vollständig auf der Hofseite, sondern teilweise auch an der Straßenseite liegen würden. Hierfür wurde ein entsprechender Antrag auf Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB eingereicht. Die Begründung kann den Antragsunter- lagen entnommen werden. Da es sich um eine Befreiung von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung handeln wür- de, wäre ein Grundzug der Planung betroffen. Weiter würde durch die Befreiung ein Präze- denzfall für die sonstigen Objekte im urbanen Gebiet geschaffen werden, der dazu führen würde, dass der vorhandene Gebietscharakter (Versorgung und Dienstleitungen in den Erd- geschossen zur Straße hin) entfällt. In diesem Fall liegen die Voraussetzungen zur Erteilung einer Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB nicht vor. Da weiter die geplante Massagepraxis nicht konkretisiert wurde und keine abschließende Beurteilung zu dieser Nutzung vorgenommen werden kann, empfiehlt die Verwaltung, das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zu versagen und der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht zuzustimmen. - 2 - PFINZTAL natürlich – liebenswert - modern Verfolgte Ziele aus Pfinztal 2035/Klimaoffens ive Gesamtbeurteilung: Das Vorhaben entspricht nicht vollständig den verfolgten Zielen und hält die planungs- rechtlichen Vorschriften nicht ein. Bewertung Ziele: Pfinztal… F ör- d er n d K ei n B eitr a g h e m- m e n d Bemerkung …macht mobil …ist aktiv …schafft Raum Durch das Vorhaben wären 9 Wohneinhei- ten im Objekt vorhanden. …bildet und betreut …verbindet …bietet Service …versorgt sich Durch die geplante Nutzung würde die Fläche, die gemäß den städtebaulichen Zielen des Bebauungsplans grundsätzlich Dienst- und Versorgungszentren zur Verfügung stehen soll, verringert werden. …ist stolz auf Nachhaltigkeit Querschnittsziele Umwelt- schutz/Ökologie/Nachhaltigkeit/ Klimaoffensive Haushaltskonsolidierung/ Schuldenabbau/ alternative Finanzierungsmodelle Kommunale Pflichtaufgaben/ Investive Infrastrukturprojekte Anlagen: Antrag, AAB-Antrag, Lageplan, Planzeichnungen - 3 -