621-9 Erweiterung und Generalsanierung der Grundschule Elbach; Entscheidung zur weiteren Durchführung des Projekts

Sachverhalt: Mit Beschluss vom 22.05.2023 wurde der Auftrag für die Objektplanung der Leistungsphasen 1 - 2 für die Erweiterung und Generalsanierung der Grundschule Elbach an das Werkbureau Hohenreiter vergeben. Für die Förderfähigkeit nach BayFAG ist eine schulaufsichtliche Genehmigung für das Raumprogramm einer zukünftigen dreizügigen Grundschule notwendig. Die jeweiligen Raumgrößen und die Anzahl der Räume werden durch die Schulbaurichtlinien vorgegeben. Für den Antrag auf schulaufsichtliche Genehmigung musste zuerst ein Raumkonzept aufgestellt werden. Hierzu war es notwendig auch bereits die Bestandgebäude und deren jeweilige Quadratmeter zu ermitteln. Der Antrag auf Erteilung einer schulaufsichtlichen Genehmigung wurde bei der Regierung von Oberbayern am 23.07.2024 gestellt. Die schulaufsichtliche Genehmigung für das eingereichte Raumprogramm wurde mit Bescheid vom 02.12.2024 erteilt. Eine Tektur aufgrund der Lernlandschaft wurde mit Bescheid vom 27.05.2026 genehmigt. Es wurde dabei eine Erweiterungsfläche von 858 Quadratmeter anerkannt, sodass 5 Quadratmeter gegenüber dem beantragten Raumprogramm gestrichen wurden.340 Quadratmeter wurden als FAGplus15-Fläche anerkannt. Ein Abweichen von diesem genehmigten Raumprogramm würde bedeuten, dass ganze Genehmigungsverfahren noch einmal zu durchlaufen. Es werden 100 neue Plätze gemäß der Richtlinie zur Förderung von Investitionen zum Ausbau ganztägiger Bildungs- und Betreuungsangebote für Kinder im Grundschulalter (GaFinHG) geschaffen. Der Erweiterungsbau erfolgt vorgezogen vor dem Altbau, sodass der Erweiterungsbau, der Altbau und der bereits verwirklichte Anbau ein Karee bilden. Der geplante Erweiterungsbau erfolgt auf drei Ebenen mit einem Kellergeschoss, dem Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss. Das Kellergeschoss wird dabei in das bestehende Gelände integriert. Im 1. Obergeschoss ist der Erweiterungsbau durch einen Gang, der als Lernlandschaft genutzt wird, mit dem Altbau verbunden. Im Kellergeschoss des Erweiterungsbaus befinden sich vier Gruppenräume, ein Putzraum, ein Abstellraum für Außengeräte, der Technikraum, ein E-Anschlussraum, eine Garderobe und die Toiletten. Im Erdgeschoss befinden sich die Aula und der Mehrzweckraum, der gebündelt als Speisesaal genutzt wird, ein Stuhllager, die Küche, ein Putzraum, eine Umkleide, Lagerräume und ein WC. Im 1. Obergeschoss befinden sich drei Klassenräume, zwei Gruppenräume und Garderoben. Die Beheizung erfolgt über eine separate Nahwärmeversorgung der Firma Karl und Christian Schreyer. Diese versorgt die Grundschule und den Pfarrstadl Elbach. Teile von Elbach können ebenfalls angeschlossen werden, sodass auch dieser Ortsteil ein Nahwärmenetz erhält. Eine Unterbringung der Heizung im Erweiterungsgebäude ist kapazitätstechnisch nicht möglich. Die bestehende Ölheizung kann ebenfalls nicht weitergenutzt werden. Es werden einmalig Anschlusskosten in Höhe von 357.000,00 Euro erhoben, die bereits in der Kostenschätzung eingepreist sind. Zudem ist kein zusätzlicher Wartungsvertrag für die Heizzentrale notwendig, da diese entfällt. Dies könnte auch nicht aufgrund der technischen Herausforderungen und des Arbeitsumfangs vom Hausmeister mitabgedeckt werden. Die Planung wurde bereits vorab mit der Unteren Immissionsschutzbehörde am Landratsamt Miesbach auch im Hinblick auf die Kaminhöhen abgestimmt. Zudem sind Umbaumaßnahmen im Bestandsgebäude notwendig. Diese sind dem beiliegenden Plan vom Architekten Herrn Hohenreiter und seinem Sachvortrag zu entnehmen. Die vorliegenden Pläne entsprechen dem Bedarf einer dreizügigen Grundschule und wurden dementsprechend auch schulaufsichtlich genehmigt. Die entsprechenden Schülerzahlen liegen auch nach Auswertung der Geburten vor. Dies ist Grundvoraussetzung für die Beantragung von Fördermitteln aus dem BayFAG. Die Kosten für das Bauvorhaben liegen nach Kostenschätzung des werkbureau Hohenreiter bei 9.850.037,34 Euro. Da mit Preissteigerungen zu rechnen ist und die Höhe der Förderung abhängig von den eingereichten Förderkosten ist, wurden Gesamtkosten in Höhe von 11.840.464,04 Euro dem Förderantrag zugrunde gelegt. Dieser wurde bereits von der Regierung von Oberbayern geprüft und folgende Fördersummen in Aussicht gestellt. Die Erweiterung und Generalsanierung der Grundschule ist nach Art. 10 BayFAG förderfähig. Der Ausbau von Ganztagsangeboten kann gemäß Nr. 8.4 FAZR mit FAGplus15 (FAG-Fördersatz+15 Prozent) und zusätzlich durch das Landesförderprogramm Ganztagsausbau gefördert werden (Richtlinie zur Förderung von Investitionen zum Ausbau ganztägiger Bildungs- und Betreuungsangebote für Kinder im Grundschulalter). Die beiden Förderungen können in einem gemeinsamen Zuwendungsantrag beantragt werden. Die Aufteilung der Gesamtmaßnahme in Förderbereiche ist möglich. Die Kosten müssen den Förderbereichen eindeutig zugeordnet werden können, damit es nicht zu einer Doppelförderung der gleichen Ausgaben kommt. Da der Ganztagsausbau bereits mit Bundesmitteln gefördert wird, kann für die Erweiterung bzw. den Umbau für den Ganztagsbereich keine weitere Bundesförderung gewährt werden. Zusätzlich kann eine pauschale Finanzzuweisung für kommunale Eigenanteile in Höhe von 10 % der voraussichtlichen Gesamtzuweisung einer Fördermaßnahme gewährt werden. Für die Berechnung der Höhe der Förderung sind die Kostenrichtwerte in Verbindung mit dem genehmigten Raumprogramm aus der schulaufsichtlichen Genehmigung heranzuziehen. Der Kostenrichtwert beträgt derzeit 7.151 Euro pro Quadratmeter. Für die FAG-Förderung werden die Nutzungsflächen 1-6 von 524 Quadratmeter mal dem Kostenrichtwert von 7.151,00 Euro genommen, sodass sich eine Kostenpauschale von 3.747.124,00 Euro ergibt. Diese Kostenpauschale wird mit den förderfähigen Kosten addiert. Diese betragen 3.214.954,00 Euro. Es erfolgte eine Minderung von 446.357,00 Euro für die KG200, da diese nach FAZR nicht anerkannt wird, von 70.800,00 Euro für die KG500, da diese nach FAZR nicht anerkannt wird und von 70.030,00 Euro für die KG700, da diese nach FAZR bloß mit maximal 18 % der Summe aus KG300, KG400 und KG500 anerkannt wird. Dies ergibt förderfähige Kosten für die FAG-Förderung in Höhe von 6.962.078,00 Euro. Der Fördersatz beträgt 60,08 %, sodass sich eine Fördersumme in Höhe von 4.183.000,00 Euro ergibt. Für die FAGplus15-Förderung werden die Nutzungsflächen 1-6 von 340 Quadratmeter mal dem Kostenrichtwert von 7.151,00 Euro genommen, sodass sich eine Kostenpauschale von 2.431.340,00 Euro ergibt. Dies sind auch die förderfähigen Kosten. Der Fördersatz beträgt hierfür 75,06 %, sodass sich eine Fördersumme in Höhe von 1.825.000,00 Euro ergibt. Zudem erfolgt noch die pauschale Zuweisung in Höhe von 10 % der BayFAG-Fördermittel in Höhe von 600.800,00 Euro. Dies ergibt eine Gesamtförderung nach BayFAG in Höhe von 6.608.800,00 Euro. Die GaFinHG-Förderung beträgt 6.000,00 Euro pro Platz. Bei der Schaffung von 100 Plätzen ergibt dies 600.000,00 Euro. Die zuweisungsfähigen Kosten nach FAGplus15 betragen 2.431.340,00 Euro. Nach Abzug des kommunalen Eigenanteils von 10 % betragen diese 2.188.206,00 Euro. Nach Abzug der FAGplus15-Förderung verbleibt eine Fördersumme in Höhe von 363.206,00 Euro. Desweiteren liegt noch eine BAFA-Förderung für energetische Maßnahmen in Höhe von 65.476,43 Euro vor. Dies ergibt eine Gesamtförderung in Höhe von 7.037.482,43 Euro. Der kommunale Eigenanteil beträgt 4.802.981,61 Euro. Im Haushalt 2026 bzw. Investitionsprogramm wurde von Baukosten in Höhe von 9.540.000,00 Euro verteilt auf die Haushaltsjahre 2026 bis 2031 ausgegangen. Die Fördersumme betrug dabei 5.724.000,00 Euro BayFAG-Förderung. Dies entspricht einem Fördersatz in Höhe von 60 %. Zudem wurde eine Förderung in Höhe von 600.000,00 Euro aus dem GaFinHG berücksichtigt. Energetische Förderungen wurden nicht berücksichtigt. Der Eigenanteil beträgt dabei 3.216.000,00 Euro. Sofern keine Kostensteigerungen im Vergleich zur Kostenschätzung erfolgen sollten, liegt der kommunale Eigenanteil um 35.066,76 Euro unter dem im Haushalt 2026 angegebenen Anteil. Die Auswirkungen des kommunalen Eigenanteils bei Veränderung der Baukosten wurde für mehrere Fallszenarien berechnet und können der beiliegenden Anlage entnommen werden. Es wurden dabei keine Rundungen bei den Förderungen vorgenommen, sondern die exakt berechneten Werte angesetzt. Am realistischsten ist aus Sicht der Verwaltung die Variante mit einer Kostensteigerung von 5 % im Vergleich zur Kostenschätzung. Dies wird damit begründet, dass die Kosten für den Erweiterungsbau der Kostenschätzung entsprechen und für die Generalsanierung im Bestand ein Kostenpuffer von 20 % eingerechnet wird. Dies entspricht circa der Mischkalkulation von 5 % der gesamten Kostensteigerung gemäß der beiliegenden Aufstellung. Die möglicherweise anfallenden Mehrkosten im Vergleich zum Haushalt können durch Einsparungen aus dem Hochwasserschutz der Leitzach ausgeglichen werden, da sich durch eine Gesetzesänderung im Wasserrecht der kommunale Eigenanteil signifikant verkleinert. Bei den Baukosten wurde die Kostengruppe KG800 Finanzierungskosten nicht berücksichtigt. Es sind keine Kosten für anfallende Kreditaufnahmen berücksichtigt. Es liegt das Angebot der BayernGrund GmbH vor im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrags als Projektsteuerer das Bauvorhaben zu finanzieren. Vorteilhaft ist dabei auch, dass kein Annuitätendarlehen abgeschlossen werden muss, sondern ein Kontokorrentkredit gewährt wird. Dies bedeutet, dass nicht einmalig die gesamte Kreditsumme aufgenommen werden muss, sondern die Kreditsumme gestreckt auf den Baufortschritt aufgenommen werden kann. Es wird dabei nur das Kapital verzinst, welches tatsächlich aufgenommen wird. Dies führt dazu, dass sich die Zinsbelastung wesentlich verringert. Hinzu kommt, dass Sondertilgungen jederzeit möglich sind. Dies führt dazu, dass eingehende Fördermittel sofort einbezahlt werden können. Dies ist bei handelsüblichen Kreditverträgen nicht möglich. Die Baukosten müssen im Modell von BayernGrund nicht sofort, sondern erst bis zum Abschluss des Projektes inklusive der Zinslast bezahlt werden. Dies führt zu einer Entlastung des Haushaltes. Beispielsberechnung mit der Bausumme aus der Kostenschätzung in Höhe von 9.850.037,34 Euro, Annuitätendarlehen auf 5 Jahre mit 4 % Zinssatz, Kreditdauer von 5 Jahren (siehe Anlage): Zinsbelastung = 1.891.207,17 Euro Beispielsberechnung mit der Bausumme aus der Kostenschätzung in Höhe von 9.850.037,34 Euro, Kontokorrentkredit auf 5 Jahre mit 4 % Zinssatz, Kreditdauer von 5 Jahren, Baukosten gleichmäßig verteilt auf 5 Jahre (siehe Anlage): Zinsbelastung = 985.003,73 Euro Durch den Kontokorrentkredit ergibt sich eine Einsparung in der Zinsbelastung gegenüber dem Annuitätendarlehen in der Beispielsberechnung in Höhe von 906.203,44 Euro. Hinzu kommt, dass es sich bei dem Vorhaben um ein Projekt handelt, welches von der Verwaltung in seinem ganzen Umfang personell nicht gestemmt werden kann. Durch die Beauftragung eines Projektsteuerers wird die Verwaltung unterstützt und entlastet. Insbesondere werden folgende Leistungen übernommen: a) Projektorganisation, -Steuerung und -leitung im für den Projekterfolg notwendi-gen Umfang in Anlehnung an die ZVB-PS, Fassung 2013. - Besprechungswesen, - Beschwerdemanagement hinsichtlich des Bauablaufs und Ansprechpartner für Beschwerden und Anregungen seitens der Nutzer des Objektes (Rektor der Grundschule) - Berichtswesen und Dokumentation, - Organisation der Entscheidungsabläufe („Entscheidungsmanagement"), - Koordination der Schnittstellen, - Termin- und Kostencontrolling, - Projekthandbuch, - Vertragsmanagement für Leistungen fachlich Beteiligter, b) Ausführung aller in Abstimmung mit dem Auftraggeber und den beauftragten Objektplaner sowie den Fachplanern erforderlichen Bauleistungen im Hinblick auf eine betriebs- und / oder schlüsselfertige Herstellung des Bauwerks; c) Beratungsleistungen in rechtlichen Angelegenheiten als Hilfs- und Nebentätig-keit. d) Kaufmännische und finanzwirtschaftliche Betreuung Laufende Tätigkeiten während aller Leistungsstufen, sofern sie erforderlich werden: • Abrechnung der Leistungen von Nachunternehmern, die vom Auftragnehmer im Rahmen des vereinbarten Kostenumfangs beauftragt werden, • Finanzierung / Refinanzierung durch den Auftragnehmer, mittels verbilligter Finanzierungsmittel, auch Forwarddarlehen, zu marktüblichen Kommunalkonditionen, • Beratung im Hinblick auf Zuwendungen, - Durchführung aller erforderlichen Maßnahmen, um den Förderzweck zu erreichen und die Auflagen der Zuwendungsbescheide zu erfüllen, - Beachtung der einschlägigen Vorschriften der Bayerischen Haushaltsordnung und der jeweiligen Förderrichtlinien, - Erstellung des Verwendungsnachweises, • Erstellung eines für die Durchführung der Maßnahme zweckmäßigen Konten-plans mit Aufteilung der Kosten je Gewerk auf einzelne Konten mit weiterer Unterteilung nach Kostenarten, • vierteljährliche Saldenstandsmitteilungen, • Zwischenabrechnungen auf Wunsch des Auftraggebers, • Schlussrechnung der Maßnahme auf der Grundlage der vom Auftragnehmer ausgeführten Zahlungen Es handelt sich hier um einen Leistungsumfang, der verschiedene Bereiche (Projektsteuerung, Vergabewesen, Vertragsmanagement, kaufmännische Arbeiten) abdeckt. Dies kann nicht durch den vorhandenen Personalstamm zusätzlich zu bereits laufenden Projekten geleistet werden. Auch die Schaffung einer befristeten Stelle für dieses Projekt ändert hieran nichts, da das Leistungsspektrum viel zu breit gefächert ist. Bei einer Auftragserteilung an BayernGrund werden diese Leistungen von einem ganzen Projektteam bearbeitet und nicht von einer Person. Für weitere Informationen wird auf die Präsentation der BayernGrund und deren Vortrag am 27.07.2026 im Gemeinderat verwiesen. Hinzu kommt, dass durch die Schaffung einer befristeten Stelle höhere Kosten als bei einer Beauftragung von BayernGrund anfallen. Fiktiv gerechnet wird eine Stelle für die Umsetzung des Projekts befristet auf 5 Jahre geschaffen. Es wird hierfür ein Mitarbeiter mit Entgeltgruppe 11 Stufe 4 eingestellt. Die monatlichen Personalkosten belaufen sich hierbei auf circa 7.100,00 Euro verteilt auf 5.454,00 Euro Entgelt, circa 1.150,00 Sozialversicherungsbeiträge, circa 420,00 Euro Zusatzversorgung der bayerischen Gemeinden und circa 70,00 Euro sonstige Umlagen. Dies ergibt Jahreskosten in Höhe von circa 85.200,00 Euro. Im Gesamtzeitraum von 5 Jahren belaufen sich die Gesamtkosten auf 426.000,00 Euro. Diese liegen um 76.000,00 Euro höher als die Kosten für eine Projektsteuerung durch die BayernGrund. Dabei sind Fortbildungskosten, Kosten für den Arbeitsplatz etc. noch nicht eingerechnet. Zudem handelt es sich dabei um den Idealfall, dass der Mitarbeiter keinen Krankheitstag hat oder längerfristig ausfällt. Hinzu kommt, dass sich bei einer Einstellung der Mitarbeiter erst in das Projekt hineinarbeiten müsste und nicht sofort unterstützend tätig sein kann. Desweiteren kann der Mitarbeiter nicht den gesamten Umfang der Leistungen der BayernGrund abdecken, da dieser auf Themen wie beispielsweise Vergaberecht, Kostencontrolling etc. spezialisiert ist und nur diese bearbeiten kann. Die beschriebenen Leistungen der BayernGrund müssen gesondert europaweit durch eine Rechtsanwaltskanzlei spezialisiert auf Vergaberecht ausgeschrieben werden. Es ist mit einem Auftragswert in Höhe von voraussichtlich 350.000,00 Euro brutto zu rechnen. Die Teilnehmeranzahl wird aufgrund der notwendigen Finanzierungsvoraussetzungen mittels Kontokorrentkredits bereits minimiert, sodass nur ein sehr kleiner Bieterkreis verbleibt. Diese Kosten sind nach der FAZR nicht förderfähig. Die Kosten für die Durchführung des Vergabeverfahrens belaufen sich nach einem Kostenangebot der HSK Rechtsanwälte Kroll & Kollegen PartmbB auf 17.136,00 Euro brutto bei einem vereinbarten Stundensatz von 333,20 Euro brutto. Auch diese Kosten sind nicht förderfähig. Die Durchführung einer europaweiten Ausschreibung durch die Verwaltung ist nicht möglich. Mit Beschluss vom 21.07.2026 empfiehlt der Finanzausschuss dem Gemeinderat, das Bauvorhaben der Erweiterung und Generalsanierung der Grundschule Elbach unter den im Sachvortrag und den Anlagen aufgeführten Aspekten und folgenden Auflagen durchzuführen. Auflagen: • Einholung zweier Vergleichsangebote von Kreditinstituten für die Kontokorrentfinanzierung • Hinweis auf eine Einsparung von insgesamt 400.000,00 Euro ab dem Haushaltsjahr 2027, wobei jeweils 200.000,00 Euro im Verwaltungshaushalt und 200.000,00 Euro im Vermögenshaushalt einzusparen sind • Aufnahme einer Berichtspflicht an gemeindliche Gremien im Geschäftsbesorgungsvertrag mit BayernGrund • Aufnahme einer Regelung zum Nachtragsmanagement im Geschäftsbesorgungsvertrag mit der BayernGrund • Verhandlung einer Erfolgsprämie mit BayernGrund, wenn die Gesamtkosten des Projekts gehalten werden können Die entsprechenden Vergleichsangebote wurden eingeholt, wobei diese nicht vergleichbar sind, da das Angebot der BayernGrund ebenfalls im Vergleich zu den Kreditangeboten der Banken die Projektsteuerung umfasst. Eine Beauftragung der BayernGrund ohne Abschluss der Vereinbarung zur Finazierung ist nicht möglich. Der Hinweis auf die Einsparung von insgesamt 400.000,00 Euro ist in den nächsten Haushaltsberatungen mitaufzunehmen. Die Berichtspflicht und die Regelungen zum Nachtragsmanagement sind bereits im Geschäftsbesorgungsvertrag enthalten. Eine Erfolgsprämie muss separat verhandelt werden. Beschlussvorschlag: Der Gemeinderat folgt der Empfehlung des Finanzausschusses und beschließt das Bauvorhaben der Erweiterung und Generalsanierung der Grundschule Elbach unter den im Sachvortrag und den Anlagen aufgeführten Aspekten durchzuführen. Die Verwaltung wird ermächtigt die Leistungsphase 3 der HOAI freizugeben, damit der Bauantrag vorbereitet werden kann. Der Gemeinderat folgt der Empfehlung des Finanzausschusses und beschließt die Projektsteuerungsleistungen in Form eines Geschäftsbesorgungsvertrages gemäß den im Sachvortrag und in den Anlagen aufgeführten Aspekten auszuschreiben und an den wirtschaftlichsten Anbieter zu vergeben. Hierfür wird das Angebot der HSK Rechtsanwälte Kroll & Kollegen PartmbB für die Durchführung des Vergabeverfahrens in Höhe von 17.136,00 Euro brutto angenommen.