Bauleitplanung

1119 / 2026 Vorlage -öffentlich- für den Planungs-, Bau- und Verkehrsausschuss am 02.07.2026 Haupt- und Finanzausschuss am 08.07.2026 Gemeinderat der Gemeinde Bad Sassendorf am 15.07.2026 Bauleitplanung Anfrage auf Errichtung von drei Mehrfamilienhäusern auf den Grundstücken „Bahnhofstraße 4, Kaiserstraße 3, 3 b und Wasserstraße 21„ hier: 1. Bericht zum Verfahrensstand 2. Städtebaulicher Vertrag 3. Erschließung Sachverhalt: 1. Bericht zum Verfahrensstand Für den abgängigen Gebäudebestand auf den o. g. Grundstücken sollen drei Mehrfamilienhäuser errichtet werden, die zum einen die städtebauliche Situation in der Bahnhofstraße aufwerten und neu ordnen sollen. Eine erste Beteiligung der Bürgerschaft ist nach Öffentlichkeitsarbeit durch eine gut besuchte öffentliche Veranstaltung am 25.04.2026 im Tagungs- und Kongresszentrum erfolgt. Parallel wurde das Konzept den Ausschüssen und dem Gemeinderat bereits vorgelegt und unter Berücksichtigung der Hinweise aus der Öffentlichkeit sowie der Diskussion in den Gremien mit Änderungen (Reduzierung Gebäude 3 um ein Geschoss) beschlossen (zuletzt Gemeinderat vom 06.05.2026, BV 1091/2026). Zudem wurde beschlossen, zur Umsetzung des Vorhabens vorrangig die Instrumente des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) anzuwenden. Nach Vorabstimmung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Kreises Soest ist die Anwendung des „Bauturbo“ denkbar, zumal „die Würdigung nachbarlicher Interessen“ nach entsprechender Beteiligung gewahrt bleibt und auch mit den öffentlichen Belangen vereinbar scheint. Voraussetzung ist jedoch die Einhaltung sämtlicher bauordnungsrechtlicher Vorschriften (z. B. Abstandsflächenrecht, Brandschutz etc.). Andernfalls wäre ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans einzuleiten. Die Befreiungstatbestände von dem Bebauungsplan 4 Teilplan 4 (u. a. die Geschossigkeit, überbaubare Flächen und Geschossflächenzahl) werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Danach wurde der Öffentlichkeit im Rahmen einer förmlichen Beteiligung gem. § 36a Abs. 2 BauGB vom 22.05.2026 bis zum 12.06.2026 die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben. Seite 1 | 4 Von den Bürgerinnen und Bürgern sind keinerlei Anregungen und Bedenken oder sonstige Stellungnahmen zu dem Vorhaben eingegangen. Verschiedene städtebauliche Entwicklungsziele sollen durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrages/Erschließungsvertrages gem. § 11 BauGB und Rahmenvertrages mit folgenden Zielsetzungen/Eckpunkten vereinbart werden: 2. Städtebaulicher Vertrag 2.1 Klimaschutz/Klimafolgenanpassung Der Bauherr verpflichtet sich i. R. des Klimaschutzes den Ausstoß von klimarelevanten Treibhausgasen zu vermeiden/reduzieren, z. B. durch den Verzicht zum Einsatz fossiler Brennstoffe und vorsorgende Maßnahmen der Klimaanpassung (z. B. Hitzereduzierung durch Begrünung/Beschattung, Regenrückhaltung und Regenwasserspeicherung, etc.) zu ergreifen. Die Hoffläche wird überwiegend mit Stadtgrün und barrierearm gestaltet und ist in Teilbereichen öffentlich zugänglich. 2.2 Mobilität Der Vorhabenträger veranlasst die Erstellung eines Mobilitätskonzeptes auf eigene Kosten und in Abstimmung mit der Gemeinde. Ziel des Konzeptes ist die Überprüfung der Möglichkeit zur Anpassung der notwendigen Anzahl der Stellplätze unter Berücksichtigung der Mobilitätsangebote des Umweltverbundes (Bus, Bahn, Bürgerbus, Mobilitätsstationen, Car-Sharing, HelBi etc.) als Alternative zum PKW-gebundenen Individualverkehr. Für Pflege- und Lieferdienste sind vom Vorhabenträger auf eigene Kosten Kurzzeitstellplätze vorzuhalten. 2.3 Zeitabläufe Mit dem Bauvorhaben ist spätestens ein Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung zu beginnen. Das gesamte Vorhaben ist innerhalb von 3 Jahren nach Baubeginn abzuschließen, sofern es nicht zu Verzögerungen kommt, die nicht vom Vorhabenträger zu vertreten sind. 2.4 Besondere Nutzungen Im Erdgeschoss soll eine der Stadtentwicklung dienliche gewerbliche Nutzung vorgesehen werden (z. B. Arztpraxis, Pflege-/Betreuungsdienst etc.). Der Vorhabenträger stellt diese Gewerberäume zu vergünstigten Konditionen für die Dauer von zehn Jahren zur Verfügung. Der Vorhabenträger wird mindestens sechs bezahlbare Wohneinheiten vorzugsweise im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus anbieten. Sollte sich das Bauvolumen des Gesamtvorhabens reduzieren, kann die Zahl der bezahlbaren Wohnungen angepasst werden. 3. Erschließung Zur Entlastung eines Teilbereichs der Wasserstraße und zur Reduzierung von Barrieren für Fußgängerinnen und Fußgänger soll die Zufahrtssituation zum Parkplatz Strippelhof bzw. Verbindung zur Fußgängerzone neu geordnet und damit gleichermaßen die städtebauliche Integration des Bauvorhabens optimiert werden. 3.1 Verlegung der Zufahrt zum Strippelhof Der Vorhabenträger und die Gemeinde werden die Planung, Herstellung und die weitere Überplanung der Parkplatzfläche gemeinsam abstimmen und im Bauablauf des Neubauvorhabens zeitlich integrieren. Zu berücksichtigen ist, dass für die Wasserstraße von der Bahnhofstraße bis zur geplanten Zufahrt eine beidseitige Befahrbarkeit vorgesehen ist. Die Planung unterliegt der Freigabe durch die Gemeinde. Seite 2 | 4 Bis zur Fertigstellung der Maßnahme hinterlegt die Bauherrschaft eine Bürgschaft in Höhe der zu erwartenden Kosten der Umbaumaßnahme. 3.2 Tausch von Grundstücksflächen Für die Verlegung der Zufahrt zum Strippelhof werden die vorhanden Flächen 1 zu 1 getauscht. Sollte die neu anzulegende Erschließung zum Strippelhof in ihrer Ausdehnung mit der bestehenden Fußwegeverbindung zur Wasserstraße nicht übereinstimmen, werden Mehr- oder Minderflächen unter Anrechnung besonderer städtebaulicher Gesichtspunkte zum Bodenrichtwert erworben/veräußert. Dabei wird eine Differenzierung zwischen Wohnbau- und Verkehrsflächen erfolgen. Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung sowie anfallende Kosten der Teilungsvermessungen trägt der Vorhabenträger. Zugang auf die Gemeinde: - Neue Zufahrt im Norden des Areals von der Wasserstraße zum Parkplatz Strippelhof als Verkehrsfläche für 50 % des aktuellen Bodenrichtwertes. Abgang von der Gemeinde: - Stellplatzfläche im Mündungsbereich der Wasserstraße auf die Bahnhofstraße (Ostseite) als Verkehrsfläche für 50 % des Bodenrichtwertes. - Treppenanlage Wasserstraße/fußl. Verbindung zum Strippelhof zum aktuellen Bodenrichtwert. 3.3. Entwidmung/Widmung Die Stellplätze im Mündungsbereich der Wasserstraße auf die Bahnhofstraße sind teilweise mit einer Ablösung zugunsten der östlichen gewerblichen belegt (heutiger Entwicklungsbereich). Diese Stellplätze sollen dem Entwicklungsbereich mit den gewerblichen Einheiten, aber z. B. auch als Car-Sharing Standort oder als Parkraum für Pflege- oder Lieferdienste usw. zugeordnet werden. Die Örtlichkeit ist im beigefügen Lageplan dargestellt. Die Fläche beträgt ca. 228 m². Die öffentliche Nutzungsmöglichkeit außerhalb der originären Nutzungszeiten durch das Bauvorhaben ist anzustreben. Vor diesem Hintergrund ist die Entwidmung der Stellplätze als öffentliche Verkehrsfläche vorgesehen. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 des Straßen- und Wegegesetzes Nordrhein-Westfalen (StrWG NRW) ist die Einziehung die Allgemeinverfügung, durch die eine gewidmete Straßenfläche die Eigenschaft einer öffentlichen Straße verliert. Die weitere Vorgehensweise hierzu ist in § 7 Abs. 4 Satz 1 StrWG NRW geregelt. Danach ist die Absicht der Einziehung von der Gemeinde mindestens 3 Monate vorher ortsüblich bekannt zu machen, um Gelegenheit zu Einwendungen zu geben. Zuständig für die Entscheidung über die Entwidmung ist der Planungs-, Bau- und Verkehrsausschuss. Die Verfahren zur Widmung und Entwidmung der öffentlichen Verkehrsflächen nimmt die Gemeinde auf eigene Kosten vor. Weitere Berichterstattung erfolgt in der Sitzung. Seite 3 | 4 Beschlussvorschlag: 1. Der Planungs-, Bau- und Verkehrsausschuss beschließt, das Entwidmungsverfahren für die im Sachverhalt bezeichneten Flächen durchzuführen. Abstimmungsergebnis: 2. Der Planungs-, Bau- und Verkehrsausschuss empfiehlt dem Gemeinderat folgende Beschlussfassung: Der Gemeinderat beschließt: Die Verwaltung wird beauftragt, das Einvernehmen zu den notwendigen Befreiungen bzw. Abweichungen im Baugenehmigungsverfahren zu erteilen, sofern das Vorhaben die zuletzt beschlossene Planung (Beschluss des Gemeinderates vom 06.05.2026 zu Vorlage 1091/2026) nicht überschreitet bzw. die Grundzüge der Planung im Wesentlichen unverändert bleiben. Die Verwaltung wird beauftragt, den städtebaulichen sowie den Erschließungsvertrag mit den im Sachverhalt dargestellten Zielsetzungen/Eckpunkte umzusetzen sowie die entsprechenden Grundstücksverkehre, wie dargestellt, vorzunehmen. Abstimmungsergebnis: Anlagen: Anlage 1: Präsentation Anlage 2: Lageplan Entwidmung Seite 4 | 4