Umnutzung, Teilabbruch, Neubau und Aufstockung eines Bestandsensembles_Dobeltal_30_Rotensol

Beschlussvorlage Vorlagen-Nr.: 2026/085 Aktenzeichen: 022.31 Abteilung: Bauamt Verantwortlich: Friesen, Nick Umnutzung, Teilabbruch, Neubau und Aufstockung eines Bestandsensembles_Dobeltal_30_Rotensol Beratungsfolge Gremium Zuständigkeit Sitzungsart Sitzungstermin Gemeinderat Beschlussfassung öffentlich 29.07.2026 Beschlussempfehlung Der Gemeinderat erteilt die Zustimmung gemäß § 36a BauGB zur Anwendung des § 246e BauGB für die vorliegende Bauvoranfrage „Umnutzung, Teilabbruch, Neubau und Aufstockung eines Bestandsensembles“ auf dem Grundstück Flst. Nr. 415/1 Die Zustimmung umfasst die im Rahmen der Bauvoranfrage beantragten Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnnutzung im festgesetzten Gewerbegebiet) sowie der vorgesehenen Gebäudehöhe und Geschossigkeit. Die abschließende planungsrechtliche Prüfung und Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens obliegt der zuständigen Baurechtsbehörde. Finanzielle Ja Nein Auswirkungen Investition Gesamtkosten: Gesamteinzahlung: Konsumtive Folgekosten: Folgeertrag: Maßnahme Finanzierung Gegenfinanzierung (ausführlich im Erläuterungsteil) vollständig budgetiert Mehrerträge/-einzahlungen teilweise budgetiert Wegfall bestehender Aufgaben nicht budgetiert Umschichtung innerhalb des Teilhaushaltes Erläuterung Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „1. Änderung Bebauungsplan Dobeltal – Schul- und Sportzentrum“ aus dem Jahr 2013. Der Bebauungsplan setzt für den Bereich ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO fest. Das Grundstück ist mit einem Gebäudekomplex bebaut. Die ursprünglich als Tennishalle errichtete Halle wird heute als Werkstatt mit Lagerflächen sowie als Fitnessbereich genutzt. Darüber hinaus befinden sich auf dem Grundstück ein Gebäudeteil mit Restaurant und Kegelbahn sowie ein Bürogebäude. Gegenstand der Bauvoranfrage ist die Umnutzung, der Teilabbruch sowie der Neubau und die Aufstockung des bestehenden Gebäudeensembles. 2026/085 Seite 1 von 3 Die bestehende Halle mit Werkstatt- und Lagerflächen bleibt unverändert erhalten und ist nicht Bestandteil der geplanten Baumaßnahmen. Im Bereich der bisherigen Restaurantnutzung ist der Rückbau der oberirdischen Gebäudeteile vorgesehen. Das Untergeschoss soll erhalten bleiben und baulich sowie statisch ertüchtigt werden. Die Flächen im Untergeschoss sind künftig überwiegend für Neben- und Lagerflächen sowie gemeinschaftliche Nutzungen vorgesehen. Die bestehende Fitnessnutzung soll weiterhin erhalten bleiben. Ab dem Erdgeschoss ist ein Neubau in Holzhybridbauweise vorgesehen. Das Gebäude soll entsprechend den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes errichtet und mit einem geneigten Dach einschließlich Blechdacheindeckung ausgeführt werden. Im Erdgeschoss sind Flächen für gesundheitsbezogene Dienstleistungen sowie für soziale Einrichtungen vorgesehen. In den Obergeschossen sollen insgesamt sechs Wohnungen entstehen. Das erste Obergeschoss umfasst vier barrierearm erschlossene Wohnungen, das zweite Obergeschoss zwei Familienwohnungen. Die Erschließung erfolgt über nordseitig angeordnete Laubengänge. Den Wohnungen sind südseitige Loggien zugeordnet. Zusätzlich ist die Aufstockung des bestehenden Bürogebäudes um ein weiteres Vollgeschoss vorgesehen. Hierfür sind statische sowie brandschutztechnische Anpassungen erforderlich. Im aufgestockten Geschoss soll eine weitere Wohneinheit mit Loggia entstehen. Die Erschließung erfolgt über eine außenliegende Treppe. Das Stellplatzkonzept sieht die weitere Nutzung der vorhandenen Stellplätze sowie die Herstellung zusätzlicher Stellplätze auf dem Grundstück vor. Darüber hinaus wird ein Nutzungskonzept mit zeitlich versetzter Mehrfachnutzung einzelner Stellplätze für unterschiedliche Nutzungen dargestellt. Mit der Bauvoranfrage sollen insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der vorgesehenen Nutzungsmischung aus Wohnen, sozialen Einrichtungen und gesundheitsbezogenen Dienstleistungen innerhalb des festgesetzten Gewerbegebiets, die Zulässigkeit der vorgesehenen Gebäudehöhe und Geschossigkeit, die Aufstockung des bestehenden Bürogebäudes sowie die planungsrechtliche Einordnung des Vorhabens hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung geklärt werden. Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO fest. Nach den textlichen Festsetzungen ist je Betriebsgrundstück lediglich eine betriebsbezogene Wohnung zulässig; freistehende Wohngebäude sind ausgeschlossen. Die geplanten Wohnungen stellen keine betriebsbezogenen Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO dar. Die vorgesehene Wohnnutzung weicht somit von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ab. Nach den Antragsunterlagen befinden sich im Umfeld bereits Wohnnutzungen sowie Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Der Antragsteller führt zudem aus, dass die Nachfrage nach klassischen Gewerbe- und Büroflächen am Standort begrenzt sei und das Vorhaben der Nachverdichtung sowie der Schaffung zusätzlichen Wohnraums diene. Der Antragsteller hält daher sowohl eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB als auch eine Zulassung nach § 246e BauGB grundsätzlich für möglich. Nach § 246e BauGB können bis zum 31. Dezember 2030 unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Schaffung von Wohnraum zugelassen werden. Voraussetzung hierfür ist unter anderem die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhe beziehungsweise Geschossigkeit vorgesehen. Nach Angaben des Antragstellers ist diese zur Umsetzung des vorgesehenen Nutzungskonzepts sowie der geplanten baulichen Maßnahmen erforderlich. Die Bauvoranfrage dient der Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens vor Einreichung eines Bauantrags. Die Bauvoranfrage wirft grundsätzliche Fragen zur zukünftigen Entwicklung des Gewerbegebiets sowie zur Anwendung des § 246e BauGB auf. Die Verwaltung sieht hierin eine städtebauliche Grundsatzentscheidung und legt den Sachverhalt dem Gemeinderat ohne Beschlussempfehlung zur Beratung und Entscheidung vor. 2026/085 Seite 2 von 3 Stellungnahme der Koordinierungsstelle Bürgerbeteiligung Die Durchführung eines Bürgerbeteiligungsverfahrens wird nicht empfohlen. Bad Herrenalb, den 16.07.2026 Gez. Bürgermeister Hoffmann Anlagen: Projektbeschreibung zur Bauvoranfrage 2026/085 Seite 3 von 3