Nachhaltiges Gewerbegebiet Bebauungsplan M 80.1 "Schwaighofen Süd I" - Beschluss zur Aufstellung - Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung - Entwicklung nachhaltiger Gewerbegebiete - Antrag der Grünen-Fraktion vom 17.12.2021

Dezernat: DZ 3 Abteilung: Abteilung Stadtplanung Verantwortl.: Oberle, Jörg Datum: 24.02.2026 Vorlagen-Nr.: PUA/2026/0008 Aktenzeichen: 6102.01-2022/000009 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage GREMIUM SITZUNGSTAG TOP BEHANDLUNG Planungs- und 28.07.2026 7 öffentlich Umweltausschuss Mitwirkung: AKTION ERLEDIGT AM OB Albsteiger Kenntnisnahme Stabsstelle Justitiariat Kenntnisnahme Dezernat 1 Kenntnisnahme Dezernat 2 Kenntnisnahme Nachhaltiges Gewerbegebiet Bebauungsplan M 80.1 "Schwaighofen Süd I" - Beschluss zur Aufstellung - Beschluss zur frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung - Entwicklung nachhaltiger Gewerbegebiete Antrag der Grünen-Fraktion vom 17.12.2021 Beschlussvorschlag: 1. Der Planungs- und Umweltausschuss nimmt das städtebauliche Konzept für das nachhaltige Gewerbegebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ mit Stand vom 17.06.2026 zur Kenntnis. 2. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. 3. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 zum städtebaulichen Konzept für das nachhaltige Gewerbegebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ vom 17.06.2026 (Bebauungsplan-Vorentwurf). 4. Der Planungs- und Umweltausschuss nimmt den Bericht über die Kriterien und Maßnahmen zur Kenntnis, die dem städtebaulichen Konzept für eine nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung im Bereich des Bebauungsplans M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ zugrunde liegen (insbesondere Pkt. 2.2 und Pkt. 2.3 der Sitzungsvorlage). Seite: 2 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Berichtswesen: ☒ ja ☐ nein ................................................................ Jörg Oberle Dezernent Seite: 3 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Sachdarstellung: 1. Anlass Am vorgeschlagenen Standort für das Bebauungsplangebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ geht es um die Stärkung der ökonomischen Basis der Stadt, die Förderung einer diversifizierten Wirt- schaftsstruktur, die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Ansiedlung leistungsfähiger Betriebe. Für die gewerbliche Wirtschaft sollen neue Entwicklungsmöglichkeiten eröffnet werden. Im Sinne einer nachhaltigen Stadt- und Gewerbegebietsentwicklung ist es notwendig, die Belange der Umwelt, die gesellschaftlichen Belange (Soziales) und die ökonomischen Belange zu berücksichtigen und in einem integrierten Konzept zusammenzuführen. Die Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich für die gewerbliche Entwicklung ist erforderlich, da in den bestehenden Gewerbegebieten absehbar keine ausreichenden Flächen zur Verfügung stehen. Ergänzend sind die Potenziale der Innenentwicklung durch Konversion, Revitalisierung und Nachnutzungen heranzuziehen. In Neu-Ulm sind die frei verfügbaren Flächen insbesondere für den produzierenden Bereich erschöpft. Die Potenziale der Innenentwicklung durch Veränderungen im Bestand (Betriebs- aufgaben und Umnutzungen) reichen bei weitem nicht aus um die vorhandene Nachfrage zu decken. Außerdem sind diese Flächen in der Regel im Bedarfsfall nicht verfügbar. Um den dringend erforderlichen Gewerbeflächenbedarf zur Verfügung stellen zu können ist es notwendig neues Baurecht zu schaffen und ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Gegenstand dieser Sitzungsvorlage ist die Vorstellung der städtebaulichen Konzeption und damit der Einstieg in das Bauleitplanverfahren für den Bebauungsplan M 80 .1 „Schwaighofen Süd I“ (Aufstellungsbeschluss). Auf Basis der städtebaulichen Konzeption soll die frühzeitige Beteiligung der Bürger, Träger öffentlicher Belange (TöB) und Behörden durchgeführt werden. Außerdem soll der Antrag „Entwicklung nachhaltiger Gewerbegebiete“ vom 17.12.2021 der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen behandelt werden, soweit er die Bauleitplanung betrifft. 2. Sachverhalt Der Aufstellung dieses Bebauungsplans gehen verschiedene Beschlüsse, Planungen und Konzepte voraus. Auf die Wichtigsten wird nachfolgend eingegangen. 2.1 Übergeordnete Pläne und Konzepte 2.1.1 Flächennutzungsplan (FNP) 2025 Der Bebauungsplan M 80.1 „Schwaighofen Süd 1“ wird aus dem FNP 2025 der Stadt Neu-Ulm, in Kraft getreten im Mai 2013, entwickelt. Es handelt sich dabei um eine Teilfläche aus dem Gebiet G 3 mit einer Gesamtfläche von 60,8 ha. Um eine effiziente Bodennutzung zu ermöglichen und dem Grundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung zu tragen wurde das Gebiet G 3 „Schwaighofen Süd“ mit der 14. Änderung des FNP 2025 um 2,1 ha erweitert. Diese Flächenerweiterung ist Bestandteil der aktuellen Gebietsentwicklung mit einem Umgriff von ca. 21,8 ha. Es handelt sich um einen ersten Entwicklungsabschnitt. Weitere Entwicklungsabschnitte können folgen, wenn eine Flächenerwerb möglich und eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Seite: 4 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Der FNP weist auf die Notwendigkeit einer Ortsrandeingrünung hin. Vorrangflächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Sinne des Naturschutzrechts sind zwischen den gewerblichen Bauflächen und dem östlich gelegenen Landschaftsschutzgebiet angeordnet. Auch auf die Berücksichtigung der Belange der benachbarten Hofstelle wird bereits auf FNP- Ebene hingewiesen. Als Verbindung zwischen der B 28/B 30 und der B 10 ist eine Vorbehaltsfläche mit einer Korridorbreite von 80 m dargestellt. Die Fläche ist für eine ggf. künftig erforderliche Querspange freizuhalten. 2.1.2 ISEK 2030 – Integriertes Stadtentwicklungskonzept der Stadt Neu-Ulm Wegen seiner Größe und der gesamtstädtischen Bedeutung des neuen Gewerbestandortes bildet der Bereich Schwaighofen Süd im ISEK 2030 einen eigenen Schwerpunktraum. Im Zuge des ISEK-Prozesses hat sich gezeigt, dass dem Gebiet G 3 „Schwaighofen Süd“ ein zeitlicher Vorrang eingeräumt werden soll gegenüber den beiden anderen im FNP neu ausgewiesenen Gewerbestandorten G 1 „Gerlenhofen West“ und G 2 „Burlafingen Süd-Ost“. Außerdem sind im ISEK bereits einige übergeordnete Ziele für die Gebietsentwicklung benannt (Diversifizierung der Wirtschaftsstruktur, Berücksichtigung der Belange von Ökologie und Klimaschutz, Schaffung von qualifizierten Arbeits- und Ausbildungsplätzen u.a.). Auf das ISEK 2030 und die Beschlüsse des Stadtrates vom 23.06.2021 wird verwiesen. 2.1.3 IKSK – Integriertes Klimaschutzkonzept der Stadt Neu-Ulm Im Dezember 2023 wurde das Integrierte Klimaschutzkonzept der Stadt Neu-Ulm im Stadtrat beschlossen. Die Entwicklung der Flächen im Bereich Schwaighofen Süd ist dort als „Leucht- turmprojekt nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung“ (VS9) verankert. Für die Bauleitplanung werden Zielsetzungen formuliert, die im Bebauungsplan umgesetzt werden sollen. Es geht darum die Flächeninanspruchnahme sparsam zu gestalten, beispiels- weise durch die Förderung einer hohen baulichen Dichte. Ein Hauptziel ist die Stärkung der Klimaresilienz, was die Begrünung nicht genutzter Bauflächen, versickerungsfähige Beläge, Fassaden- und Dachbegrünung sowie die Niederschlagswasserversickerung einschließt. Zudem sollen Maßnahmen zur Steigerung der Biodiversität und zur Klimaresilienz miteinander verknüpft werden, einschließlich Artenschutzmaßnahmen und Ausgleichsflächen. Ein verpflich- tender Freiflächengestaltungsplan soll sicherstellen, dass diese Vorgaben in der Umsetzung berücksichtigt werden. Die integrierte Verkehrsplanung ermöglicht die Erreichbarkeit des Gebiets mit dem Fahrrad und dem öffentlichen Nahverkehr. 2.2 Arbeitsgruppentreffen zur nachhaltigen Gewerbegebietsentwicklung Schwaighofen Süd Zum Thema nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung wurden in der Zeit vom 25.06.2024 bis zum 14.01.2025 insgesamt vier Arbeitsgruppentreffen durchgeführt. Fachleute aus Wissen- schaft, Wirtschaft und Verwaltung sowie Vertreter der Fraktionen des Stadtrates waren beteiligt um Kriterien für eine nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung zu erarbeiten (vgl. auch Sitzungsvorlage an den PUA vom 18.03.2021 und an FIB am 18.03.2021). Bei den Arbeitsgruppentreffen wurden die Themen Branchenmix, resiliente und diversifizierte Wirtschaftsstruktur sowie die stadtplanerischen Zielsetzungen thematisiert. An Hand eines Sieben-Säulen-Modells wurden die Ziele für eine nachhaltige Gewerbegebiets- entwicklung dargestellt. Dabei wurde aufgezeigt auf welchen Ebenen planerisch Einfluss genommen werden kann. Das Sieben-Säulen-Modell ist somit auch die Basis für die aktuelle Seite: 5 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Planung. Die Ergebnisse dieses Arbeitsgruppentreffens spiegeln sich im vorliegenden städtebaulichen Konzept für Schwaighofen Süd wider (vgl. 2.3 der Sitzungsvorlage). Grundlegende Nachhaltigkeitskriterien werden bereits bei der Erarbeitung der städtebaulichen Konzeption berücksichtigt. Im Rechtsplan (Bebauungsplan) werden darauf aufbauend Festsetzungen getroffen, die für die bauliche Umsetzung bindend sind. Die planerischen Festlegungen sind dauerhaft und wirken langfristig. Da es sich um einen Angebotsbebauungsplan handelt ist nicht bekannt, an welche Unter- nehmen hier künftig Gewerbeflächen vergeben werden. Die Anforderungen der Betriebe (z.B. hinsichtlich Flächenbedarf, wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, Entwicklungsperspektiven) können sehr unterschiedlich sein, sind nicht vorhersehbar und ändern sich im Laufe der Zeit. Bindende Festsetzungen dürfen daher nicht zu eng gefasst sein. Eine hohe „Elastizität“ ist unter diesem Gesichtspunkt ein Qualitätsmerkmal für eine nachhaltige Planung. In einem Angebotsbebauungsplan sollten umsetzbare Mindestanforderungen festgelegt werden. Festsetzungen, die zu einer Überforderung führen, sind nicht dauerhaft haltbar und gefährden letztlich die Verwirklichung der Planung. Weiterhin wurde ein Kriterienkatalog zur Auswahl geeigneter Unternehmen thematisiert. Mit den vorgeschlagenen Ansiedlungskriterien sollen Unternehmen bei der Grundstücksvergabe zum Zuge kommen, die eine insgesamt nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung erwarten lassen. Sie gliedern sich in vier Kategorien: - Arbeitsplätze und Flächeneffizienz - Wirtschaftsstruktur und Innovationskraft - Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit - Nachhaltigkeit und Umweltschutz 2.3 Entwurfsbeschreibung unter Hervorhebung der Maßnahmen für eine nachhaltige Gebietsentwicklung 2.3.1 Bestand und Lage im Raum Der Umgriff des Bebauungsplangebietes umfasst eine Fläche von 21,8 ha. Es handelt sich um landwirtschaftliche Nutzflächen. Auf der ehemaligen Niedermoorfläche wird ganz überwiegend Ackerbau betrieben. Das Plangebiet liegt südöstlich des Gewerbegebietes M 80 "Alter Flugplatz Schwaighofen", Bereich Otto-Renner-Straße. Zwischen dem bestehenden Gewerbegebiet und der Neuplanung des Bebauungsplans M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ ist für die Verbindung B 28 – B 30 – B 10 (Querspange) eine Vorbehaltsfläche mit einer Korridorbreite von 80 m von jeglicher baulichen Nutzung freizuhalten. Im Westen begrenzt die Reuttier Straße das Plangebiet. Hier befindet sich auch eine land- wirtschaftliche Hofstelle mit Milchviehhaltung. Der Betrieb ist in der Planung zu berücksichtigen. Er soll in seinem Bestand erhalten werden. Dies schließt künftige Entwicklungsmöglichkeiten ein. Im Süden und Osten ist das Plangebiet von Ackerflächen umgeben. Im Osten schließt sich das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Pfuhler-, Finninger- und Bauernried“ an. Im Osten wird das Plangebiet außerdem von einer Ferngasleitung berührt. Die Verlegung eines Teilstücks dieser Leitung von rund 600 m Länge wird erforderlich. 2.3.2 Städtebauliches Konzept Entwurfsbeschreibung Auf Ebene des städtebaulichen Konzepts (Bebauungsplan - Vorentwurf) werden die Grundzüge der Planung festgelegt und damit die Weichen für eine nachhaltige Entwicklung des Gewerbe- gebietes gestellt, ohne dabei bereits einzelne Festsetzungen zu treffen. Seite: 6 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Die Ausarbeitung von Einzelfestsetzungen (beispielsweise zur städtebaulichen Dichte, zur Ausgleichsflächenermittlung, zu Pflanzgeboten/Grünfestsetzungen etc.) sind im weiteren Planungsprozess zu entwickeln. 2.3.3 Gewerbeflächen und ihre Nutzung Um eine gewerbliche Entwicklung zu ermöglichen werden vier große Baufelder von insgesamt ca. 14,4 ha als Gewerbegebiet vorgeschlagen (GE, § 8 BauNVO). Ziel ist es der Wirtschaft dringend benötigte Bauflächen zur Verfügung zu stellen. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude. Ausnahmen für Nutzungen, die dem Gebiet dienen, sollen ermöglicht werden (Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, Tankstellen). Zu denken ist beispielsweise an die Möglichkeit einen Betriebskindergarten einzurichten oder an Einrichtungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Gewerbebe- trieben aus dem medizintechnischen Bereich stehen. Auch E-Tankstellen wären vorstellbar, während Mineralöltankstellen auszuschließen sind, da hier bereits ein breites Angebot im Stadtgebiet besteht. Nutzungen, die gebietsintern zu Konflikten führen, für die es städtebaulich besser geeignete Standorte gibt und deren Flächenbedarf zulasten von produzierenden Gewerbebetrieben geht, denen am geplanten Standort Vorrang eingeräumt werden soll, werden ausgeschlossen. Zu nennen sind (nach BauNVO) Wohnungen für Aufsichts-, Bereitschaftspersonen sowie Betriebsleiter und Betriebsinhaber, Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke, Anlagen für sportliche Zwecke, Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetriebe. Im Sinne einer nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung soll ein breites Nutzungsspektrum und damit eine Diversifizierung der Neu-Ulmer Wirtschaftsstruktur ermöglicht werden. Soziale Belange werden dabei berücksichtigt. Ob zum Schutz des landwirtschaftlichen Betriebes, in dessen Nahbereich Nutzungsein- schränkungen erforderlich sind, um künftige Konflikte zu vermeiden, muss in einem Fachgutachten überprüft werden. Eine Geruchsimmissionsprognose ist beauftragt. Die Ausbildung einer robusten und einfachen städtebaulichen Struktur mit nur vier großen Baufeldern ist eine Grundvoraussetzung um mit dem knappen Gut Grund und Boden sparsam und effizient umzugehen. Eine freie Grundstückseinteilung innerhalb dieser Baufelder wird ermöglicht. So kann elastisch auf konkrete Anfragen reagiert und ein passendes Grundstück parzelliert und zugeteilt werden. Die einfache Struktur ermöglicht eine hohe Flexibilität von Grundstücksgrößen von 0,5 ha bis 2,0 ha oder darüber hinaus. Weitere Festlegungen insbesondere zur städtebaulichen Dichte aber auch zur Nutzung der Sonnenenergie (Stichwort PV-Pflicht) und anderen Nebennutzungen (z. B. Parken) sind Gegenstand der weiteren Ausarbeitung. 2.3.4 Nachhaltiges Mobilitätskonzept / Äußere Erschließung Der Standort der Gewerbegebietserweiterung ist wie die nördlich gelegenen bestehenden Gewerbeflächen sehr gut in das übergeordnete Straßennetz eingebunden und über die Europastraße (B 10), die Otto-Renner-Straße und die Reuttier Straße zu erreichen. Eine Anbindung an die bestehenden Hauptverkehrsachsen ist mit verhältnismäßig geringem Aufwand möglich. Eine Anbindung des neuen Gewerbegebietes an das Schienennetz für den Güterverkehr ist trotz eines Industriegleises bis zur Otto-Renner-Straße (Fruchthof Nagel) auszuschließen. Die Vorbehaltsfläche für die B 10 - Querspange trennt das Gebiet „Schwaighofen Süd I“ vom bestehenden Gewerbegebiet. Der Korridor ist freizuhalten. Seite: 7 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Ein zusätzlicher Haltepunkt an der Bahnlinie Ulm – Kempten südlich der Kreuzung mit der Reuttier Straße wurde im Zuge des ISEK 2030 - Prozesses zur Stärkung des Regio-S-Bahn- konzeptes angeregt. Für die Erreichbarkeit des neuen Gewerbegebietes ergäbe sich damit langfristig ggf. eine attraktive Option. Die Machbarkeit eines Haltepunktes wird derzeit durch die Bayerische Eisenbahngesellschaft (BEG) untersucht. Auswirkungen auf das Bebauungsplan- verfahren hat diese Untersuchung nicht. Die Anbindung des Standorts an den ÖPNV ist über die Buslinien 16 und 17 gewährleistet. Ob ein zusätzlicher Haltepunkt in der Otto-Renner-Straße erforderlich wird oder eine Netzergän- zung angedacht werden muss, wird die künftige Entwicklung zeigen. Es bestehen Abhängig- keiten wie beispielsweise der künftigen Arbeitsplatzdichte und vieles mehr. Das geplante Fuß- und Radwegenetz bindet die bestehenden und die möglichen künftigen Bushaltestellen ein. Die gute Erreichbarkeit des Gebietes mit dem Fahrrad ist ein weiteres Nachhaltigkeitskriterium. In der städtebaulichen Konzeption schlägt sich dies mit den Anbindungen an das bestehende Wegenetz in Richtung Reuttier Straße, Brunnenweg und entlang der Bahnlinie Ulm-Kempten nieder. Auch das Wegenetz in Richtung Breitenhofstraße und weiter nach Pfuhl ist mitzuden- ken. Eventuelle Maßnahmen, beispielsweise das Schließen von Lücken im Radwegenetz ist bei der Fortschreibung des Radverkehrskonzeptes zu berücksichtigen und im Zuge der Entwicklung des Gewerbegebietes zeitlich entsprechend zu priorisieren. Die Erreichbarkeit der Ackerflächen für den landwirtschaftlichen Verkehr ist gewährleistet. Die Vorbehaltsfläche Querspange kann an verschiedenen Stellen über die Otto-Renner-Straße erreicht werden. Die landwirtschaftlichen Flächen südlich und östlich des neuen Gewerbege- bietes sind über die vorhandenen Wirtschaftswege erreichbar. 2.3.5 Innere Erschließung Die Haupterschließung (Verkehr und Medien) erfolgt ausgehend von der Reuttier Straße in Richtung Osten. Sie endet in einer Wendeanlage. Eine Weiterentwicklung des Gebietes ist an dieser Stelle vorgesehen und wird in der städtebaulichen Konzeption mitgedacht. Notwendig ist ein Abzweig, der die Verbindung zur Otto-Renner-Straße herstellt. Die Größe des Gebietes erfordert zwingend einen zweiten Anschluss aus Gründen der Erschließungssicher- heit. Im Falle einer Realisierung der Querspange (zeitlich nicht vorhersehbar) muss diese Verbindung zurückgebaut und durch eine Brücke oder Unterführung ersetzt werden. Dies erfordert zusätzliche Flächen für Böschungen oder Stützbauwerke, die im vorliegenden Konzept soweit möglich bereits berücksichtigt sind. Es ergibt sich eine einfache Erschließungsstruktur in T-Form. Dies ist sparsam und flächen- effizient. Auf Erschließungsstiche kann verzichtet werden. Eckgrundstücke entstehen kaum. Der schmal zulaufende Gebietszuschnitt im Westen in Richtung Reuttier Straße erzwingt jedoch auf einer Länge von ca. 250 m eine nur einseitige Bebauung. Die Vorbehaltsfläche für die B 10 Querspange lässt in diesem Bereich eine beidseitige Nutzung der durch die Straße erschlossenen Flächen nicht zu. Baugrundstücke können in diesem Bereich nur südseitig der Straße entwickelt werden. Insgesamt ist das städtebauliche Konzept mit seiner Erschließung so angelegt, dass Erschließungsoptionen offengehalten werden. Ein Grundstück, das aktuell nicht erworben werden konnte, soll für einen künftigen zweiten Gebietsabschnitt erschließbar und damit nutzbar gemacht werden können. Dasselbe gilt für die Vorbehaltsfläche Querspange. Sollte sich in Zukunft herausstellen, dass der Korridor für eine B 10 Verbindung nicht mehr benötigt wird, so sollte dieser Bereich einer gewerblichen Entwicklung zugeführt werden können. Die Planstraße A ist zum jetzigen Planungsstand noch in zwei Varianten dargestellt (siehe Schnitte V 2.1 und V 2.2, Anlage 1). Seite: 8 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Schnitte V 2.1: Vorgeschlagen wird eine 7,0 m breite Fahrbahn. Diese Breite entspricht den Empfehlungen und ist dem zu erwartenden Schwerverkehr geschuldet. Rechts und links der Fahrbahn folgt ein 3,75 m breiter kombinierter Park- und Grünstreifen. Für den Schwerverkehr sind 3,0 m breite Parkstände Standard. 0,75 m sind als Sicherheitsschutzstreifen begrünt und diesem Streifen zugeschlagen. Es folgt ein 3,5 m breiter kombinierter Geh- und Radweg auf beiden Seiten. Die vermehrte Nutzung von Scootern und E-Bikes, die Einbindung in das weiterführende Radwegenetz und ein eher geringes Fußverkehrsaufkommen sprechen für diese Lösung, die flächensparender ist als die Ausweisung von separaten Geh und Radwegen (Gehwegmindestbreite 2,5 m plus 2,5 m baulich angelegter Zweirichtungsradweg). Eine Kombination von Fuß- und Radverkehr wäre bereits ab 2,5 m Wegebreite zulässig. Mit einer Wegebreite von 3,5 m wird dem gegenüber eine erhebliche qualitative Verbesserung für den Radverkehr erreicht. Von einer Radwegeführung neben der Fahrbahn wird im Gewerbegebiet abgeraten. Wegen des Schwerverkehrsaufkommens wären Akzeptanzprobleme zu erwarten und eine überbreite Verkehrsfläche wäre die Folge. Die Gesamtbreite des Straßenraums (Regelquerschnitt) beträgt 21,5 m. Die im Lageplan dargestellte Straßenraumgestaltung mit Bäumen, Parkständen für Last- und Sattelzüge (gezeichnet sind 19 Parkstände) sowie Grundstückszufahrten ist rein beispielhaft zu verstehen. Wegen der erforderlichen Flexibilität der Angebotsplanung kann die Lage der Grundstückszufahrten nicht festgelegt werden. Sie ergibt sich nach Anzahl der gebildeten Baugrundstücke und nach den betrieblichen Notwendigkeiten. Die Ausbildung von Parkständen und das Anpflanzen von Bäumen ist davon abhängig und kann deshalb erst nach oder im Zuge der Bebauung hergestellt werden. Die Planstraße B stellt die Verbindung zur Otto-Renner-Straße her. Als Provisorium wird sie kosten- und flächensparend mit einem einseitigen Geh- und Radweg ausgebildet. Wegen der untergeordneten verkehrlichen Bedeutung ist dies auch aus verkehrlicher Sicht eine angemessene Lösung. 2.3.6 Ebenerdiges Parken/Mobilitäts-Hub Das städtebauliche Konzept sieht einen Standort für einen Mobilität-Hub vor, an dem ver- schiedene Mobilitätsangebote gebündelt und ggf. mit weiteren Versorgungsangeboten kombiniert werden können. Ein Teil des Parkraumbedarfs kann an diesem Standort in einem Parkhaus gedeckt werden. Eine Beschränkung des ebenerdigen Parkens ist im Zuge der weiteren Ausarbeitung des Bebauungsplans vorgesehen. Wie ein organisatorisches und wirtschaftliches Konzept für den Mobilitäts-Hub gestaltet werden kann ist im Weiteren zu prüfen. Auf Ebene des städtebaulichen Konzeptes geht es um die Standortfrage und die Flächenbereitstellung. Vorgeschlagen wird ein Standort neben der Vorbehaltsfläche Querspange. Im Eingangsbereich, aber nicht am Rand des Gebietes könnte eine „Visitenkarte“ für ein nachhaltiges Gewerbe- gebiet entstehen. In diesem Bereich sollte ggf. auch eine Erschließungsoption offengehalten werden, damit Teile der Vorbehaltsfläche Querspange erreichbar bleiben. Für den Fall, dass die B 10 – Querspange nicht benötigt wird, sollte eine später gewerbliche Nutzung dieser Flächen nicht ausgeschlossen werden. Auch ein anderer Standort im Gebiet wäre möglich. 2.3.7 Grün- und Freiraumkonzept Mit einem im Verhältnis zu den Verkehrs- und Bauflächen ausgewogenen Grünflächenkonzept sollen verschiedene Freiraumfunktionen miteinander verknüpft werden: - Stadtgestalterisch wirksame Freiraumstrukturen auf öffentlichen und privaten Flächen - Klimaanpassung, Stärkung der Klima-Resilienz - Biotop- und Freiraumvernetzung, Stärkung der Biodiversität - Nutzbarkeit der Freiräume für die Kurzzeiterholung der Beschäftigten im Gebiet Seite: 9 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Das städtebauliche Konzept sieht folgende Maßnahmen vor: - Unbebauter Grünstreifen am Gehwegrand. Das Gewerbegebiet an der Otto-Renner- Straße ist hier beispielgebend (ergänzend zu den Grünflächen im Straßenraum) - Intensive Ortsrandeingrünung mit einer Breite von i. d. R. 15 m, die im städtischen Eigentum bleibt und deshalb als Ausgleichsfläche anrechenbar ist. - Grünzäsuren am nördlichen Gebietsrand und als Fortsetzung der Planstraße B in Gebietsmitte, die die Mehrfachfunktion als ökologische Ausgleichsfläche, als Freiraum für die Kurzzeiterholung und als Wegeraum und Verbindung in die Landschaft erfüllen. - Die Grün- und Ausgleichsfläche am nördlichen Gebietsrand dient darüber hinaus der Biotopvernetzung und stellt die Verbindung zu einem vorhandenen Entwässerungs- graben des Niedermoors her. Eine ökologische Aufwertung in diesem Bereich ist beabsichtigt. - Eine weitere Grünverbindung nach Norden zu bereits bestehenden Ausgleichsflächen über die Otto-Renner-Straße hinweg wird aufgenommen. Diese Verbindung bietet sich an, um auch die Fahrraderreichbarkeit des neuen Gewerbegebietes zu verbessern. - Das auf den Gewerbegrundstücken anfallende, unbelastete Niederschlagswasser muss auf den jeweiligen Grundstücken versickert und so dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt werden. Anders als in Wohngebieten kann das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser nicht versickert werden. Der Schutz des Grundwassers vor dem Eintrag von Gefahrenstoffen hat im Gewerbegebiet hohe Priorität und Vorrang gegenüber dem Ziel einer möglichst naturnahen und klimawirksamen Regenwasser- behandlung. Die Schutzvorschriften sind einzuhalten. Die Gebietsgröße erfordert es, dass externe Ausgleichsflächen herangezogen werden müssen. Eine Bilanzierung entsprechend der naturschutzfachlichen Regelungen steht bei der Entwurfs- ausarbeitung an. Ebenso sind konkrete Festsetzungen zur Begrünung nach dem Baugesetz- buch zu treffen, beispielsweise Maßnahmen zur Freiflächengestaltung, zur Fassaden- und Dachbegrünung. Das Grün- und Freiraumkonzept ist im Zuge der Planung weiter auszu- arbeiten. 2.3.8 Fazit zum Antrag vom 17.12.2021 der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Die vorangegangenen Erläuterungen zeigen, wie den verschiedenen Aspekten des Nach- haltigkeitsgedankens und des Klimaschutzes auf Ebene der städtebaulichen Konzeption (Bebauungsplan-Vorentwurf) Rechnung getragen wird. Die Kriterien an eine nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung, wie sie im Antrag vom 17.12.2021 formuliert werden, werden in der dargestellten Weise projektbezogen berücksichtigt (Punkt 1 des Antrages). Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass sich der Bebauungsplan prozessual entwickelt. Auf Ebene des städtebaulichen Konzeptes werden die Grundzüge der Planung festgelegt. Konkrete und verbindliche Festsetzungen z.B. zum notwendigen Ausgleichsflächenbedarf, zur baulichen Nutzung und Dichte, zu Pflanzgeboten, Dachbegrünung etc. erfolgen im Zuge der weiteren Ausarbeitung und werden vor der Veröffentlichung nach § 3 Abs. 2 im Planungs- und Umweltausschuss behandelt (vgl. Pkt. 2.4 der Sitzungsvorlage). Ebenso wird deutlich, dass die örtlichen Rahmenbedingungen und übergeordnete Ziele bestimmend für die Entwurfsgestaltung sind. Feste Standards für die Bauleitplanung kann es daher nicht geben. Für jeden Planungsfall müssen angepasste und angemessene Lösungen gefunden werden. Es ist Aufgabe der Planung und der Politik ausgewogene und zukunftsfähige Lösungen zu erarbeiten. Abwägungsentscheidungen müssen dabei immer wieder neu gewichtet und getroffen werden. Gerade beim Thema Klimaschutz zeigt sich, dass die planerischen Maßnahmen fortlaufend und situationsbezogen angepasst werden müssen (Punkt 2. und 3. des Antrages). Seite: 10 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Die Erstellung eines Standard-Katalogs für die Entwicklung von Bebauungsplänen für Gewerbe- gebiete – und auch andere Gebietsarten – wird aus den dargelegten Gründen nicht empfohlen (Nr. 1. a. zusätzlicher Antrag). Die im Arbeitsgruppenprozesses entwickelten Kriterien des Vergabekonzeptes finden bereits Anwendung (Nr. 1. b. zusätzlicher Antrag). 2.4 Weiteres Vorgehen und Ablauf der Planung Nach der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens entsprechend dem Beschlussvorschlag folgt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit. Die Beteiligung erfolgt auf Grundlage der vorgestellten städtebaulichen Konzeption. Parallel werden die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange (TöB) sind, unterrichtet und gebeten, sich zur vorliegenden Planung zu äußern. Vorgesehen ist ein Beteiligungszeitraum von einem Monat. Im Anschluss wird unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus der frühzeitigen Beteiligung die Planung konkretisiert und weiter zu einem Bebauungsplanentwurf ausgearbeitet. Dieser Planentwurf wird voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2026 im PUA vorgestellt und zum Beschluss vorgeschlagen. Eine zweite Anhörungsphase schließt sich an. Alle Planunterlagen werden veröffentlicht. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden nochmals um ihre Stellungnahme gebeten. Sollten nach der Veröffentlichung und der rd. vierwöchigen Anhörungsfrist keine Planänder- ungen nötig sein, kann der Bebauungsplan als Satzung beschlossen werden. Möglich wäre dies im ersten Quartal 2027. Sollten nach der zweiten Anhörung Entwurfsänderungen notwendig sein, wird eine erneute Veröffentlichung und Beteiligungsphase notwendig. Das Verfahren ist im Baugesetzbuch geregelt und vollzieht sich entsprechend der §§ 2, 3, 4, 4a und 10 BauGB. Ziel ist es, den Planungsprozess zügig zu gestalten und das Bebauungsplanverfahren im Jahr 2027 abzuschließen. 3. Alternativen Null-Variante zum Bebauungsplan Ohne die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens kann kein Baurecht geschaffen werden. Die landwirtschaftliche Nutzung im Bereich des Plangebietes bliebe erhalten. Die Innenentwicklung durch Revitalisierung und Umstrukturierung in bestehenden Gewerbe- gebieten wird parallel betrieben, können aber den vorhandenen Flächenbedarf für die gewerbliche Entwicklung nicht decken. Alternative für die Planstraße A / Schnitte V 2.2: Die Offenheit der Planung führt zu einer zweiten Variante für die Gestaltung des Straßenraums. Ergänzend zur Variante V 2.1 wird ein zusätzlicher einseitiger, weitgehend durchgängiger Grünstreifen auf der Südseite der Fahrbahn vorgesehen. Unterbrechungen ergeben sich nur durch die notwendigen Grundstückszufahrten. Der Straßenquerschnitt wird damit um 2,0 m breiter und beträgt insgesamt 23,5 m. Der Flächenmehrbedarf für die Erschließung (Verkehrs- grün) beträgt ca. 1.700 m². Das Prinzip folgt dem Beispiel der Otto-Renner-Straße im benachbarten Gewerbegebiet, die allerdings mit einer Gesamtbreite von 21,0 m insgesamt flächensparender ist. Seite: 11 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 Im Sinne der Nachhaltigkeit ist hier abzuwägen ob der Grundsatz des Flächensparens, die höheren Erschließungskosten und die Verringerung der Gewerbeflächen höher zu gewichten ist als die intensivere Begrünung des Straßenraums. Die Anzahl der Bäume ist stark davon abhängig wie viel Fläche für Parkstände zu Verfügung gestellt wird und im Voraus schwer vorhersehbar. Eine durchgängige Baumreihe auf der Südseite wäre für das Gewerbegebiet gestaltbildprägend und identitätsstiftend. Die Bäume beschatten den Straßenraum und können mit den Jahren ihre stadtklimatische Bedeutung entfalten. Die Baumreihe auf einer Straßenseite kann unabhängig von der Anzahl der Parkstände realisiert werden, da hier keine Nutzungskonkurrenz gegeben ist. Eine Realisierung ist somit sichergestellt. Aufgrund der Flächeneffizienz wird derzeit die Variante 2.1 vorgeschlagen. 4. Vorschlag der Verwaltung mit Begründung Mit der Entwicklung eines neuen Gewerbegebietes im Bereich Schwaighofen verfolgt die Stadt Neu-Ulm das Ziel, ihre ökonomische Basis zu stärken, eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur zu fördern, Arbeitsplätze zu schaffen und leistungsfähige Betriebe anzusiedeln sowie neue Entwicklungsmöglichkeiten für die gewerbliche Wirtschaft zu eröffnen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadt- und Gewerbegebietsentwicklung ist es notwendig, die Belange der Umwelt, die gesellschaftlichen Belange (Soziales) und die ökonomischen Belange integriert zu berücksichtigen und zu einem langfristig tragfähigen Ausgleich zu bringen. Für eine nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung wird daher vorgeschlagen für das Bebau- ungsplangebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ dem städtebaulichen Konzept zuzustimmen, mit einem Aufstellungsbeschluss das Bauleitplanverfahren einzuleiten sowie die frühzeitige Beteiligung der Bürger, Behörden und Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Außerdem wird entsprechend dem Antrag vom 17.12.2021 der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen über die Umwelt- und Nachhaltigkeitskriterien, die einer nachhaltigen Gewerbegebietsent- wicklung zugrunde liegen, berichtet. 1. Der Planungs- und Umweltausschuss nimmt das städtebauliche Konzept für das nachhaltige Gewerbegebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ mit Stand vom 17.06.2026 zur Kenntnis. 2. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. 3. Der Planungs- und Umweltausschuss beschließt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 zum städtebaulichen Konzept für das nachhaltige Gewerbegebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ vom 17.06.2026 (Bebauungsplan-Vorentwurf). 4. Der Planungs- und Umweltausschuss nimmt den Bericht über die Kriterien und Maßnahmen zur Kenntnis, die dem städtebaulichen Konzept für eine nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung im Bereich des Bebauungsplans M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ zugrunde liegen (insbesondere Pkt. 2.2 und Pkt. 2.3 der Sitzungsvorlage). Seite: 12 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 5. Ziele, Auswirkungen und Bereitstellung von Haushaltsmitteln 5.1 Ziele Sachziele - Durchführung des Bebauungsplanverfahrens nach BauGB - Schaffung von Baurecht für eine nachhaltige gewerbliche Entwicklung Terminziele - Beschluss des Bebauungsplanentwurfs zur Veröffentlichung (Meilensteine) voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2026 - Satzungsbeschluss im Jahr 2027 5.2 Personelle und finanzielle Auswirkungen Auf den Stellenplan ☐ ja ☒ nein Wenn ja, welcher Umfang: Finanzen ☒ ja ☐ nein staatliche Förderung? ☐ ja ☒ nein Vermögenshaushalt/Finanzplanung Verwaltungshaushalt (Gesamtkosten) (Folgekosten jährlich) Ausgaben € Jährl. Ausgaben 2026/2027 84.500 € Einnahmen € Jährl. Kalk. Kosten € Jährl. Einnahmen € Zuschussbedarf € Jährl. Zuschussbedarf/ € jährl. Mehreinnahme 5.3 Bereitstellung von Haushaltsmitteln Vermögenshaushalt Verwaltungshaushalt Mittelbereitstellung laufendes Jahr bei Mittelbereitstellung bzw. Einnahme jährlich bei HHSt 02. HHSt 01. 6110.6250 /ab 20 Ansatz € Ansatz 2026 141.000 € Bedarf € Bedarf/Mehreinnahme € 2026/2027 84.500 Mehr-/ Mehr-/ Minderbedarf € Minderbedarf € Deckung durch Mehreinnahmen/Wenigerausgaben bei HHSt in Höhe von € (Ansatz HHSt €) Seite: 13 Stadt Neu-Ulm Sitzungsvorlage PUA/2026/0008 5.4 Klimaschutz und Klimafolgenanpassung Auswirkungen auf den Klimaschutz? ☒ ja, positiv ☐ keine ☒ ja, negativ Wenn ja, Beschreibung und Bewertung der Klimawirkung: - Milderung der Klimawirkung durch den Einsatz erneuerbarer Energien (Unternehmens- und Angebotsabhängig) - Klimaanpassungsmaßnahmen z.B. Flächen für Begrünungs- und Pflanzmaßnahmen, Regenwasserversickerung auf den Gewerbegrundstücken, wenn keine Risiken für das Grundwasser bestehen - Milderung der Klimawirkung durch effizienten und sparsamen Umgang mit Grund und Boden Wenn ja, negativ: Bestehen Handlungsalternativen oder Optimierungspotentiale? - Unvermeidliche CO Emissionen durch die Baumaßnahmen, die die Bauleitplanung nach 2 sich zieht. - Künftige CO -Emissionen im Gebiet nicht vorhersehbar, die künftigen Unternehmen und 2 ihre betrieblichen Abläufe/CO -Emissionen sind nicht bekannt. 2 DZ 3 – Stadtplanung DZ 3 – Stadtplanung, Leitung ........................................................... ........................................................... Raimund Heckmann Chris Häußler Anlagen: 1. Nachhaltiges Gewerbegebiet M 80.1 „Schwaighofen Süd I“ – Vorentwurf, Stand 17.06.2026, Stadt Neu-Ulm 2. Antrag: „Entwicklung nachhaltiger Gewerbegebiete“, Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 17.12.2021 3. Präsentation „Nachhaltige Gewerbegebietsentwicklung Schwaighofen Süd“, 2. Treffen der Arbeitsgruppe am 12.09.2024