Sanierung Rathaus Gengenbach - Vorstellung der Kostenprognose

STADT GENGENBACH - Hochbauamt - Sachbearbeiter: Buss, Georg / Kaufmann, Philip Vortrag: Andreas Schneider (Drees & Sommer) Datum: 16.07.2026 Beschlussvorlage 137/26 Gremium Datum Status Gemeinderat 29.07.2026 öffentlich Geplante Beratungszeit 60 Minuten Tagesordnungspunkt: Sanierung Rathaus Gengenbach - Vorstellung der Kostenprognose Beschlussvorschlag: Der Gemeinderat nimmt die Ausführung und fortgeschriebene Kostenprognose zur Kenntnis und verpflichtet sich den unter Berücksichtigung der Städtebauförderung ergebenden städtischen Mehrkostenanteil in Höhe von rd. 2,7 Mio. € im Rahmen des Doppelhaushalts 2027 / 2028 sowie der Finanzplanung 2029 bereitzustellen. Die Verwaltung wird beauftragt auf Grundlage dieser Kostenprognose den entsprechenden Aufstockungsantrag für die Städtebauförderung 2027 zu stellen. Begründung: Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 13.11.2024 die Kostenberechnung für den Umbau des Rathauses mit einem Gesamtvolumen von 26.920.000 € beschlossen. Die Kostenberechnung setzt sich aus 26.070 T€ für den Rathausumbau sowie 850 T€ für die Wärme-/Kälteversorgung zusammen. Die Kostenberechnung wurde durch das für das Gesamtprojekt verantwortliche Architekturbüro Kupke und Lambeck, Berlin unter Vorlage eines Bauzeitenplans mit Einreichung des Bauantrags zum Abschluss der Leistungsphase 3 am 31.01.2025 bestätigt. Auf dieser Grundlage wurden die erforderlichen Finanzmittel entsprechend dem erwarteten Mittelabfluss im Haushalt 2025 und 2026 sowie der Finanzplanung 2027- 2029 bereitgestellt. Ebenso stellte die Verwaltung auf Basis dieser Kostenberechnung die erforderlichen Aufstockungsanträge für die Städtebauförderung 2025 und 2026 beim Regierungspräsidium Freiburg. Seit der Bestätigung der Kostenberechnung Ende Januar 2025 hat sich das Sanierungsprojekt kontinuierlich weiterentwickelt. Die Arbeiten am Rohbau sind mittlerweile in vollem Gange. Die Großbaustelle umfasst neben dem Rathaus, dem Bauamt und dem neuen Zwischenbau inzwischen auch den Klosterkeller sowie den Hexenkeller. Die Arbeiten am neuen Archiv im Hasenbockkeller konnten nahezu abgeschlossen werden, sodass der Umzug der Archivunterlagen direkt vom Rathaus in die neuen Räumlichkeiten erfolgen konnte. Parallel hierzu wurden die durch den Gemeinderat beschlossenen Planänderungstestate (sogenannte „PÄTs“) umgesetzt. Die Sanierung eines denkmalgeschützten Bestandsgebäudes bestehend aus historisch barockem Hauptgebäude mit rückwärtigem Hintergebäude stellt ein besonders komplexes Bauvorhaben dar. Historische Bausubstanz, hohe Anforderungen des Denkmalschutzes sowie die Vielzahl an Schnittstellen zwischen den unterschiedlichen Fachplanungen führen dazu, dass nicht alle Rahmenbedingungen im Vorfeld abschließend bewertet werden können. Mit zunehmendem Baufortschritt ergeben sich regelmäßig neue Erkenntnisse, die planerisch und baulich berücksichtigt werden müssen. Im Umwelt- und Technikausschuss (UTA) wurden über den Baufortschritt regelmäßig entsprechende Projektberichte eingebracht. Die dargestellten Rahmenbedingungen verdeutlichen die hohe Komplexität des Gesamtprojekts. Im Zuge der Bauausführung sind weitere kosten- und terminrelevante Sachverhalte erkennbar geworden. Hierzu zählen insbesondere unvorhergesehene Bauzustände wie Hohlstellen unter bestehenden Fundamenten, notwendige Ertüchtigungen von Pfeilerfundamenten, zusätzliche Schäden am Dachstuhl sowie ein größerer Sanierungsbedarf an den Sandsteinfiguren des historischen Rathauses. Neben den projektspezifischen Entwicklungen haben sich auch die allgemeinen Rahmenbedingungen für öffentliche Bauvorhaben seit Anfang 2025 spürbar verändert. Für einzelne Gewerke gehen aufgrund des anhaltenden Fachkräftemangels, begrenzter Kapazitäten in der Bauwirtschaft sowie globaler Beschaffungsrisiken teilweise weniger Angebote ein. Der eingeschränkte Wettbewerb kann zu höheren Angebotspreisen führen und wirkt sich teilweise auch auf die Vergabe- und Bauabläufe aus. Hinzu kommen gesamtwirtschaftliche Entwicklungen, insbesondere steigende Energie-, Material- und Transportkosten sowie Auswirkungen internationaler Krisen auf Lieferketten und Beschaffungsmärkte. Diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Stadt und beeinflussen dennoch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen von Bauprojekten. Darüber hinaus wurde im Rahmen der Projektbearbeitung ein sog. „Netto-Brutto- Fehler“ eines beauftragten Planungsbüros festgestellt. Dadurch mussten die Kosten für die technische Gebäudeausrüstung (KG 400 – Bauwerk - Technik) nachträglich korrigiert werden. Da sich die Planungshonorare (KG 700) auf dieser Kostenbasis berechnen, führt die Korrektur auch zu höheren Honorarkosten. Insgesamt entstehen hierdurch Mehrkosten in Höhe von rd. 700.000 €. Die genannten Entwicklungen haben in ihrer Gesamtheit zu einer Fortschreibung des Bauzeitenplans geführt. Nach derzeitiger Einschätzung ist von einer Verlängerung der Bauzeit von rund sechs Monaten auszugehen. Die hieraus entstehenden Mehrkosten ergeben sich dabei insbesondere aus dem zusätzlichen Betreuungs- und Koordinierungsaufwand für Bauleitung, Projektsteuerung, Fachplaner und Baustellenorganisation sowie Mietkosten. Die aktuelle Kostenentwicklung ist somit nicht auf einen einzelnen Auslöser zurückzuführen. Vielmehr handelt es sich um das Zusammenwirken verschiedener projektinterner und externer Einflussfaktoren, die sich im Verlauf der Umsetzung ergeben haben. Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung die Projektsteuerung Drees & Sommer frühzeitig beauftragt, ein umfassendes Kostenmanagement sowie eine belastbare Kostenprognose für das Gesamtprojekt zu erstellen. Ziel war es, sämtliche bereits eingetretenen Kostenentwicklungen sowie alle derzeit bekannten und absehbaren Risiken systematisch zu bewerten und in einer Gesamtbetrachtung zusammenzuführen. Die Verwaltung verfolgt damit den Ansatz, Kostenentwicklungen frühzeitig transparent darzustellen und nicht erst auf bereits eingetretene Kostenabweichungen zu reagieren. Die Kostenprognose dient als Grundlage für die weitere Projektsteuerung, die Finanzplanung sowie die Vorbereitung der erforderlichen weiteren Aufstockungsanträge für die Städtebauförderung 2027 ff. Aktuelle Kostenprognose Die Ergebnisse der Kostenprognose werden in der Sitzung durch die Projektsteuerung von Drees & Sommer detailliert vorgestellt und erläutert. Auf Grundlage des derzeitigen Projektstands sowie aller bekannten und absehbaren Einflussfaktoren beläuft sich die aktuelle Kostenprognose auf 32.420.000 €. In dieser fortgeschriebenen Kostenprognose sind insbesondere berücksichtigt:  Reserven innerhalb der bereits vergebenen Vergabeeinheiten in Höhe von 2.330.000 €, die für Nachträge sowie derzeit noch nicht abschließend quantifizierbare Leistungen vorgehalten werden,  bewertete Projektrisiken in Höhe von 1.150.000 €, insbesondere im Hinblick auf mögliche Auswirkungen einer Bauzeitverlängerung,  Mehrkosten infolge eines zwischenzeitlich festgestellten Berechnungsfehlers in der ursprünglichen Kostenberechnung in Höhe von 700.000 €. Die aktuelle Kostenprognose basiert auf dem heutigen Kenntnisstand des Projekts und stellt die derzeit belastbarste Einschätzung der voraussichtlichen Gesamtkosten dar. Ein wesentlicher Unterschied zu den frühen Projektphasen besteht darin, dass inzwischen ein großer Teil der Leistungen ausgeschrieben und vergeben wurde. Zum Zeitpunkt der Erstellung der Kostenprognose waren bereits Bau- und Planungsleistungen mit einem Auftragsvolumen von rund 17,9 Mio. € vergeben. Mit den im Rahmen dieser Sitzung vorgesehenen weiteren Vergaben erhöht sich das vergebene Auftragsvolumen auf rund 21,8 Mio. €. Damit sind – je nach zugrunde gelegter Bezugsgröße – bereits rund 70 bis über 80 Prozent des Gesamtauftragsvolumens vertraglich gebunden. Die Kostenprognose stützt sich damit in weiten Teilen auf tatsächlich erzielte Ausschreibungsergebnisse, abgeschlossene Vergaben sowie die inzwischen gewonnenen Erkenntnisse aus der Bauausführung. Die Kostensicherheit hat sich gegenüber den frühen Projektphasen dadurch deutlich erhöht. Gleichzeitig werden die noch bestehenden Projektrisiken weiterhin aktiv gesteuert. Durch ein konsequentes Kosten- und Termincontrolling, die laufende Fortschreibung der Kostenprognose sowie eine enge Abstimmung aller Projektbeteiligten verfolgt die Verwaltung das Ziel, das Projekt wirtschaftlich und zielgerichtet umzusetzen. Finanzielle Auswirkungen In der vom Gemeinderat beschlossenen Kostenberechnung sind derzeit Gesamtkosten in Höhe von 26.920.000 € veranschlagt und im Haushalt sowie Finanzplanung finanziert. Nach der aktuellen Kostenprognose der Projektsteuerung Drees & Sommer belaufen sich die voraussichtlichen Gesamtkosten auf 32.420.000 €. Hieraus ergibt sich gegenüber der bisherigen Kostenberechnung eine prognostizierte Kostensteigerung von rund 5,5 Mio. €. Diese Mehrkosten sind als förderfähige Kosten nach der Städtebauförderung für die Sanierungsmaßnahme anzusetzen. Ausgehend von der Fördersystematik für das Sanierungsgebiet errechnet sich daher folgende Förderung des Landes: Mehrkosten Gesamtprojekt: 5.500.000,00 € davon förderfähige Kosten (85 %) 4.675.000,00 € nicht förderfähiger Anteil (15 %) 825.000,00 € zzgl. Eigenanteil aus Sanierung (40 % förd.f.Kosten) 1.870.000,00 € finanzieller Anteil Stadt 2.695.000,00 € (= 49 %) finanzieller Anteil Land (60 % aus 4,68 Mio.€) 2.805.000,00 € (= 51 %) Somit würde sich der über den städtischen Haushalt zu finanzierende zusätzliche Kostenanteil auf rd. 2,70 Mio. € belaufen. Im Haushalt 2026 stehen aktuell noch 10,9 Mio. € an Haushaltsmittel zur Verfügung. Aufgrund des Baufortschritts bzw. Mittelabflusses ist es daher ausreichend, wenn der verbleibende Finanzierungsbedarf im Rahmen der Haushaltsberatungen zum Doppelhaushalt 2027/2028 sowie der weiteren Finanzplanung 2029 anteilig mit je 0,9 Mio. € bereitgestellt wird. Auswirkungen auf die Stadtentwicklungskonzeption: ja