Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Ortsgemeinde Scheuerfeld über Grundstücke im Bereich des "Ortskern"

Sachverhalt und Rechtslage: Das Baugesetzbuch (BauGB) gibt den Gemeinden zur Sicherung ihrer Planungsabsichten verschiedene Sicherungsinstrumente an die Hand. Dazu gehören neben der Veränderungssperre, der Zurückstellung von Baugesuchen, dem Verbot planungswidriger Zustände durch Grundstücksteilungen, auch die gemeindlichen Vorkaufsrechte. Die §§ 24 ff BauGB räumen den Gemeinden zum einen gesetzliche (allgemeine) Vorkaufsrechte ein, zum anderen können sie unter bestimmten Voraussetzungen auch durch Satzungen (besondere) Vorkaufsrechte begründen. Hauptfälle zur möglichen Anwendung des allgemeinen Vorkaufsrechts sind der Verkauf unbebauter Grundstücke in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können oder unbebaute Flächen im Außenbereich, für die im Flächennutzungsplan bereits eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Nach § 25 Abs. 1, Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch eine Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht. Das Vorkaufsrecht gilt für unbebaute, aber auch für bebaute Grundstücke. Aufgrund zunehmender Strukturveränderungen durch Nutzungsänderungen bedingt durch Geschäftsaufgaben im Bereich von Gastronomie und Einzelhandel, zieht die Ortsgemeinde Scheuerfeld städtebauliche Maßnahmen im Ortskern der Gemeinde in Betracht. Aktuell führt die Ortsgemeinde Scheuerfeld zur Entwicklung des Ortes eine Dorfmoderation durch, wo bereits zahlreiche Ideen zur Belebung des Ortskerns gesammelt und in Arbeitsgruppen weiter entwickelt werden. Diese Grundstücke befinden sich in einem Bereich, welcher im aktuellen Flächennutzungsplan der Alt-Verbandsgemeinde Betzdorf als "Mischbaufläche" dargestellt ist, es keinen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt und wofür die Voraussetzungen für ein allgemeines Vorkaufsrecht gem. § 24 BauGB nicht vorliegen. Ein Vorkaufsrecht kann nur über ein besonderes Vorkaufsrecht im Rahmen eines Satzungsverfahren nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB begründet werden. Das Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist nicht an einen bereits wirksamen Bebauungsplan gebunden. Sinn und Zweck dieses Vorkaufsrechts besteht darin, dass die Gemeinde bereits im Frühstadium der Vorbereitung planerischer Maßnahmen Grundstücke erwerben kann, damit die späteren Maßnahmen leichter durchgeführt werden können. Durch das Vorkaufsrecht können somit Erschwerungen für die Bauleitplanung und andere städtebauliche Maßnahmen für den Fall, dass geplante Grundstücksverkäufe nicht im Einklang mit deren Zielen stehen, verhindert werden. Weiter kann die Gemeinde dadurch, dass sie durch die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits Grundstücke in Bereichen beabsichtigter Planungsmaßnahmen erwerben kann, die Verwirklichung dieser Maßnahmen erleichtern oder beschleunigen. Allgemeine Erfahrungen zeigen, dass in Bebauungsplangebieten in der Regel gemeindliche Maßnahmen einfacher durchgeführt werden können, wenn die Gemeinde in diesen Gebieten über ausreichend viele Grundstücke bzw. Grundstücksflächen verfügt. Die Geltungsdauer der Satzung ist nicht befristet, sie sollte aber aufgehoben werden, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Voraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist das Vorliegen eines notariellen Kaufvertrages. Die Ausübungsfrist beträgt drei Monate. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Kaufvertrag zwischen Verkäufer und der Gemeinde zustande, dessen Inhalt sich grundsätzlich nach dem bereits geschlossenen Vertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer bestimmt. Das Vorkaufsrecht kann aber nur ausgeübt werden, wenn dies durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, d.h. wenn mit dem Grundstückserwerb in Abwägung mit den betroffenen privaten Interessen überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Ansonsten sind die weiteren Vorschriften über den Ausschluss des Vorkaufsrechts (§ 26 BauGB; Verwandtengeschäfte, Nutzung durch andere öffentliche Bedarfsträger), die Abwendung des Vorkaufsrechts (§ 27 BauGB; Käufer verwirklicht Vorhaben, das dem Ziel der Gemeinde entspricht) und die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter (§ 27 a BauGB) zu beachten. Klarzustellen ist, dass die Gemeinde bei Vorliegen eines Kaufvertrages ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch ausüben kann, aber nicht muss. Da es sich bei dieser Entscheidung um kein Geschäft der laufenden Verwaltung handelt, wäre die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts jeweils vom Ortsgemeinderat zu treffen. Beschlussvorschlag: Der Ortsgemeinderat Scheuerfeld beschließt den vorliegenden Entwurf über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zum Zweck der städtebaulichen Entwicklung der Ortsgemeinde Scheuerfeld und ordnet deren öffentliche Bekanntmachung an. Finanzielle Auswirkungen: Haushaltsrechtliche Auswirkungen: keine Haushaltsmittel vorhanden bei Produktkonto . Haushaltsmittel nicht / teilweise vorhanden Deckung durch Mehreinnahmen bei Produktkonto . Deckung durch Minderausgaben bei Produktkonto . Steuerrechtliche Auswirkungen (nach derzeitigem Rechtsstand): keine Umsatzsteuerpflicht ( Prozent) Körperschaftssteuerpflicht Gewerbesteuerpflicht