Bauturbo: Information und Grundsatzbeschluss zur möglichen Anwendung

Sachverhalt: I. Erläuterung des Bauturbos Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist der sogenannte Bauturbo am 30.10.2025 in Kraft getreten. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist es, den Wohnungsbau schneller und einfacher zu machen, indem er Kommunen erlaubt, unter bestimmten Bedingungen vom regulären Bauplanungsrecht abzuweichen, ohne langwierige Bebauungspläne aufzustellen bzw. zu ändern. Die Gesetzesänderung des Baugesetzbuches (BauGB) lässt sich dabei in 5 Kategorien unterteilen, die für die Gemeinde von Bedeutung sind. a) Befreiung von Bebauungsplänen nach § 31 Abs. 3 BauGB Der § 31 BauGB zählt mehrere Situationen auf, welche vorliegen müssen, um ggf. einen Befreiungsantrag stellen zu können. Durch die Gesetzesänderung, wurde der Abs. 3 des Paragrafen wie folgt angepasst: „Zugunsten des Wohnungsbaus, kann nun auch ohne Nachweis eines angespannten Wohnungsmarktes nach § 201a BauGB und ohne dessen Befristung ein Befreiungsantrag gestellt werden.“ Diese Regelung wird nur in Gebieten angewandt, welche sich in einem beplanten Innenbereich befinden – also dort wo es einen Bebauungsplan gibt. Befreit werden kann nur von den planungsrechtlichen Vorschriften, jedoch nicht von den örtlichen Bauvorschriften. Jegliche positiven Entscheidungen müssen nachvollziehbar begründet werden, da bei Genehmigung das Recht auf Gleichbehandlung innerhalb des Baugebietes entsteht. Bei Prüfung und Abarbeitung des Antrages müssen folgende Themen mit dem Landkreis abgestimmt werden: Würdigung nachbarlicher Interessen, ggf. Durchführung einer Umweltvorprüfung, Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen, Abstimmung über Inhalt von Unterlagen/Gutachten und ggf. Nachbar- und Öffentlichkeitsbeteiligung. b) Erweiterung des Wohnraums im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 3a BauGB Mit dieser Änderung können Nichtwohngebäude mit Wohnraum erweitert, geändert oder erneuert werden. Die Hauptnutzung (Identität des Gebäudes) ist dabei zu wahren. Anzumerken ist, dass nur zusätzliche Wohnungen entstehen können und nicht der vorhandene Wohnraum erweitert werden kann. Zur Anwendung dieser Ausnahme ist nur das Einvernehmen nach § 36 BauGB erforderlich, nicht aber die Zustimmung nach § 36a BauGB. c) Abweichung vom Einfügungsgebot im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 3b BauGB Der § 34 Abs. 3b BauGB wurde mit der BauGB-Änderung neu eingefügt und bezieht sich auf Befreiungen vom „Einfügen in die nähere Umgebung“. Das Einfügen in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB ist normalerweise eine Voraussetzung für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich. Ein unbeplanter Innenbereich liegt in Gebieten vor, wo geschlossene, durch tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung vorhanden ist – Baulücken sind so lange unerheblich, wie der Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit erhalten bleibt. Bebauungspläne sind in diesen Gebieten nicht vorhanden. Im Falle eines solchen Antrages würde eine genehmigte Abweichung die Zulässigkeit weiterer entsprechender Wohngebäude verschieben, da diese den zukünftigen Maßstab neu bilden. Die zugrunde liegende nähere Umgebung, die den Rahmen bildet, um das Einfügen eines Bauvorhabens zu bewerten, wird somit mit jeder genehmigten Abweichung verändert. Bei Prüfung und Abarbeitung des Antrages müssen folgende Themen mit dem Landkreis abgestimmt werden: Würdigung nachbarlicher Interessen, ggf. Durchführung einer Umweltvorprüfung, Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen, Abstimmung über Inhalt von Unterlagen/Gutachten und ggf. Nachbar- und Öffentlichkeitsbeteiligung. d) Sonderregelung für den Wohnungsbau nach § 246e BauGB (befristet bis zum 31.12.2030) Die befristete Sonderregelung kann in den Fällen angewandt werden, welche nicht den Voraussetzungen der §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB erfüllen. Weiterhin ist anzumerken, dass § 246e BauGB auch im Außenbereich angewandt werden kann, solange das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit dem vorhandenen Siedlungsgebiet steht. Der Landkreis Harburg hat in einer ersten Informationsveranstaltung erläutert, dass ein solcher Fall vorliegt, wenn das Vorhaben max. 100 m Luftlinie vom vorhandenen Siedlungsgebiet entfernt ist. Jegliche Anwendung bleibt eine Einzelfallentscheidung. Innerhalb der Anwendung des § 246e BauGB können auch Vorhaben im Außenbereich zugelassen werden, die nach § 35 Abs. 2 BauGB bisher nicht zugelassen werden konnten, da die Belange nun abgewogen werden können. Eine Beeinträchtigung führt somit nicht gleich zur Unzulässigkeit. Es ist anzumerken, dass diese Sonderregelung als Experimentklausel gilt. Die Umsetzung in der Praxis muss erprobt werden. Der Landkreis Harburg bleibt im engen Austausch mit den Gemeinden. e) Neu: Zustimmung der Gemeinde § 36a BauGB Anträge nach § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b BauGB und § 246e sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig. Eine Zustimmung soll erteilt werden, wenn das Vorhaben mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Zustimmung kann unter städtebaulichen Bedingungen erteilt werde (städtebaulicher Vertrag). Anzumerken ist, dass innerhalb von 3 Monaten über einen Antrag entschieden werden muss. Sollte eine Öffentlichkeitsbeteiligung vonnöten sein, um die öffentlichen Belange vorher klären zu können, verlängert sich die Frist auf 4 Monate. Wird nicht innerhalb der angegebenen Frist entschieden, gilt die sogenannte Zustimmungsfiktion (Definition: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die zuständige kommunale Behörde nicht innerhalb einer gesetzten Frist widerspricht oder entscheidet.). Die Zustimmung der Gemeinde kann nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. II. Städtebauliche Verträge als Steuerungssicherheit Mit dem Bauturbo werden die Planungs- und Genehmigungsprozesse deutlich beschleunigt. Das klassische Planverfahren wird teilweise durch Abweichungsregelungen ersetzt und städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB gewinnen hierdurch als Steuerungsinstrument an Bedeutung, um nicht auf Qualität, Nachhaltigkeit oder Gemeinwohlinteressen verzichten zu müssen. Diese Verträge dienen in der Praxis dazu, gemeindliche Anforderungen, die bislang über Bebauungspläne gesichert wurden, nun vertraglich mit dem Vorhabenträger zu vereinbaren. Dazu gehören beispielsweise verbindliche Regelungen zu Wohnraumqualitäten, ökologischen Maßnahmen, Mobilitätskonzepten oder infrastrukturellen Leistungen. Durch vertragliche Festlegungen können Gemeinden auch bei verkürzten Verfahren ihre Entwicklungsziele verlässlich umsetzen und nachweisen. Es wird angemerkt, dass städtebauliche Verträge eine zügige Genehmigungspraxis bei gleichzeitiger Sicherung von Qualitäts-, Sozial- und Klimazielen ermöglichen können. Hinsichtlich der gesetzlichen Fristen ist es jedoch notwendig, eine zügige und zielgerichtete Beschlussfassung der Verträge herbeizuführen. III. Grundsatzbeschluss und Zuständigkeit Der Deutsche Städtetag und auch der Landkreis Harburg empfehlen den Gemeinden, grundlegend zu entscheiden, ob die Anwendung des Bauturbos umgesetzt werden soll oder nicht. Sollte entschieden werden, dass die Gesetzesänderung angewandt werden soll, müsste außerdem entschieden werden, ob die Regelung für alle Gebiete (Bebauungsplangebiete, unbeplanter Innenbereich, Außenbereich), oder nur für einzelne Gebiete nutzbar gemacht werden soll. Sollte die Anwendung in einem der Gebiete ausgeschlossen werden, kann die Verwaltung ohne vorherige politische Einbeziehung den Antrag ablehnen. Außerdem hat der Gemeinderat zu entscheiden, welches Gremium über die Genehmigung der Anträge entscheidet. Dies obliegt bisher dem Verwaltungsausschuss und sollte so bleiben. IV. Errichtung von „Leitplanken“ Wenn eine Gemeinde den Grundsatzbeschluss fassen möchte, den Bauturbo anzuwenden, sind auch Leitplanken zu benennen, mit denen die Verwaltung die Anträge bereits vorprüfen und einordnen kann. Nach Abstimmung mit dem Landkreis werden folgende Feststellungen für das Harmstorfer Gemeindegebiet getroffen: Die Gemeinde Harmstorf verfügt über wenige beplante Innenbereiche. Verwaltungsseitig besteht im Geltungsbereich der Bebauungspläne kein erkennbarer Nutzen für die Anwendung des Bauturbos. Der überwiegende Teil Harmstorfs besteht aus dem unbeplanten Innenbereich. Will man den Bauturbo anwenden, wären für diesen Bereich Leitplanken zu benennen. Der Landkreis empfiehlt allen Kommunen, den Bauturbo im Außenbereich nicht anzuwenden. Verwaltungsseitig wird empfohlen, den Bauturbo für Harmstorf nicht anzuwenden. Beschlussvorschlag: Der Gemeinderat beschließt, den Bauturbo in der Gemeinde Harmstorf nicht anzuwenden.