Übertragung der Selbstverwaltungsaufgabe "Wohnungswesen" gem. § 67 Abs. 5 Gemeindeordnung (GemO) auf die Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg

4. Übertragung der Selbstverwaltungsaufgabe "Wohnungswesen" gem. § 67 Abs. 5 Gemeindeordnung (GemO) auf die Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg Sachverhalt- und Rechtslage: In der Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg beschäftigt uns das Thema Wohnen schon seit Längerem. Unsere Verbandsgemeinde umfasst sehr unterschiedliche Strukturen, was sich auch im Wohnungsmarkt widerspiegelt. Besonders in den Ortsgemeinden Otterbach, Otterberg und Katzweiler, die in unmittelbarer Nähe zum Oberzentrum Kaiserslautern liegen, erleben wir eine hohe Wohnraumnachfrage. Diese Nachfrage kann derzeit nicht ausreichend gedeckt werden. Gleichzeitig steigt mit zunehmender Entfernung zum Oberzentrum die Zahl leerstehender Immobilien, häufig verbunden mit einem hohen Sanierungsbedarf. Die Ortsgemeinden haben nicht die finanziellen Mittel eine eigenständige Wohnungspolitik zu betreiben. Ein weiteres Problemfeld betrifft den fehlenden, altersgerechten Wohnraum. Insbesondere kleinere Wohnungen für ältere Menschen oder auch für Ein- und Zweipersonenhaushalte sind kaum vorhanden. Diese Lücke im Wohnungsangebot erschwert es vielen Bürgerinnen und Bürgern, in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben oder sich wohnlich zu verkleinern, wenn sich ihre Lebensumstände ändern. Zudem fehlt es an Investoren, die bereit sind im ländlichen Raum zu investieren. Diese halten sich zurück, da ihnen die Gewinnmarge oftmals zu gering ist. Aus diesen Gründen befassen wir uns derzeit intensiv mit der Frage, ob die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft für unsere Verbandsgemeinde ein sinnvoller Weg sein kann. Eine solche Gesellschaft könnte sowohl beim Neubau von Wohnungen als auch bei der Sanierung und dem aktiven Leerstandsmanagement eine wichtige Rolle spielen. Sie könnte gezielt die Bedarfe in den jeweiligen Ortsgemeinden aufgreifen und unterschiedliche Angebote schaffen – von altersgerechten Wohnungen bis hin zu bezahlbarem Wohnraum für Senioren, junge Familien oder Einzelpersonen. 1. Ausgangslage: Wachsender Bedarf bei begrenztem Angebot ➢ Bevölkerungsstruktur wandelt sich massiv in kurzer Zeit, wobei die Anzahl der Bewohner voraussichtlich weder wachsen noch stark fallen wird. ➢ Steigende Mieten: 30 % Mietanstieg in sieben Jahren – mit entsprechendem sozialen Druck. ➢ Private Investoren bauen oft an der Zielgruppe vorbei – Fokus auf hochpreisiges Segment, um entsprechende Renditen zu erzielen. 2. Zielsetzung: Schaffung bezahlbaren Wohnraums im mittleren Segment ➢ Nicht nur sozialer Wohnungsbau, sondern vor allem das mittlere Preissegment, das zunehmend unterversorgt ist. ➢ Fokus auf nachhaltige, sozialverträgliche, ortsbildprägende Bauweise. ➢ Barrierearme Wohnungen für ältere Menschen in passender Größe von 70-90 qm. ➢ Wohnungen für Einzelpersonen oder auch Zweipersonenhaushalte 3. Aufgabenübertragung gem. § 67 Abs. 5 GemO Die Beschaffung von (bezahlbarem) Wohnraum ist nach der Gemeindeordnung eine originäre Aufgabe der örtlichen Selbstverwaltung und somit der Ortsgemeinden. Kommunalverfassungsrechtlich wird die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft durch die Verbandsgemeinde daher nur zulässig sein, wenn die Ortsgemeinden, die dieses Vorhaben befürworten und unterstützen wollen und die Aufgabe „Wohnungswesen“ gem. § 67 Abs. 5 GemO auf die Verbandsgemeinde übertragen. 4. Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft (GmbH-Modell) Der Verbandsgemeinderat hat beschlossen, dass als Gesellschaftsform eine GmbH gegründet werden soll: ➢ Gesellschaftsform: GmbH – 51 % Tochter der Verbandsgemeinde, 49 % WVE ➢ Gesellschaftszweck laut Satzung: Durchführung von städtebaulichen Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen im Gebiet der Verbandsgemeinde. Ziel ist die Identifizierung von Leerstand und Baulücken in den Ortsgemeinden und deren Zuführung einer späteren baulichen Nutzung. Dabei sollen sämtliche Maßnahmen der Gesellschaft bei Erwerb, Ertüchtigung, Errichtung, Planung, Bau und Vermietung bzw. Vermarktung von Immobilien einschließlich Grundstücken der sozialen, ökologischen und ortsbildprägenden Nachhaltigkeit dienen. Organe der Gesellschaft: ➢ Gesellschafterversammlung (Vertreter aus der VG und Ratsfraktionen) ➢ Der Aufsichtsrat ➢ Geschäftsführung 5. Strategische Umsetzung ➢ Angebot an Ortsgemeinde für Erbbaupachtmodell, wenn Ortsgemeinden Grundbesitz haben: Kommunale Grundstücke müssen nicht gekauft werden, sondern langfristig (z.B. 99 Jahre) gegen Erbbauzins gepachtet werden → keine Substanzverluste. ➢ Wirtschaftlichkeitsbetrachtung je Projekt vor Investitionsentscheidung. Zwei Szenarien zur Entwicklung: ➢ „Grüne Wiese“: Neubau auf unbebautem Grundstück ➢ „Lückenschluss“: Abriss und Neubebauung innerörticher Flächen ➢ Kauf und Sanierung von vorhandenem Wohnungsbestand 6. Vorteile für die Kommune ➢ Gezielte Steuerung des Wohnungsangebots ➢ Langfristiger Mietwohnungsbestand im bezahlbaren Segment ➢ Bauliche Gestaltungshoheit ➢ Möglichkeit zur Vergabe von Belegungsrechten ➢ Wirtschaftlich nachhaltige Struktur bei späterer Kostendeckung ➢ Dauerhafte Einnahmen für die Kommunen z.B. durch Erbpacht 7. Kritische Erfolgsfaktoren ➢ Einheitliches politisches Commitment (auch von Ortsgemeinden) ➢ Verlässliche Partnerschaft ➢ Finanzielle Weichenstellung im Haushalt (Stammkapital, Personalkosten etc.) ➢ Geduldiger Aufbau – Wirkung entsteht mittel- bis langfristig ➢ Klare Kommunikation gegenüber Bürger*innen: Warum eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft? Einfluss und Gestaltungsmöglichkeiten für die Ortsgemeinden bestehen weiterhin durch die Bauleitplanung und beim Verkauf oder Verpachten von gemeindeeigenen Grundstücken an die Gesellschaft. Auch fremde Investoren können weiterhin in den Ortsgemeinden investieren. Zusammenfassung Nach Auffassung der Verwaltung lässt sich festhalten, dass die Zustimmung der Ortsgemeinden und der Stadt Otterberg zur Übertragung der Aufgabe des kommunalen Wohnungsbaus dazu führt, dass die kommunale Familie in der Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg ein Instrument an die Hand bekommt, die o.a. bestehenden Probleme von bezahlbarem Wohnraum für die Bevölkerung jetzt und in Zukunft abzumildern. In der Zusammenschau mit der Zurverfügungstellung von Bauland im Rahmen der moderaten Ausweisung von Grundstücken für den Wohnungsbau wird dadurch die Möglichkeit geschaffen, dass bereits in der Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg lebende Familien und alleinstehende Personen, für die der Erwerb einer eigenen Immobilie derzeit nicht wirtschaftlich möglich oder sinnvoll ist, bezahlbaren Wohnraum finden und weiterhin in der Verbandsgemeinde wohnen bleiben können. Die Stadt Otterberg und die Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde erweitern mit einer Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft - im Verbund - ihre Gestaltungsspielräume bezüglich der Wohnungsmarktentwicklung, leisten einen Beitrag zur Gestaltung des Mietpreisgefüges, der baulichen Standards sowie der Entwicklung der Sozialräume vor Ort. Finanzierung: Die Kosten für die Gründung der Gesellschaft wird durch die Verbandsgemeinde getragen und sind im Haushalt vorhanden. Beschlussvorschlag: Die Ortsgemeinde/ Stadt überträgt die Aufgabe „Wohnungswesen“ gem. § 67 Abs. 5 GemO auf die Verbandsgemeinde Otterbach-Otterberg zur eigenverantwortlichen Wahrnehmung. Von der Aufgabenübertragung sind die Bestandsimmobilien der Ortsgemeinde/ Stadt nicht betroffen. In Gemeinden, die keine Aufgabenübertragung wünschen, ist keine Investitionen durch die Wohnbaugesellschaft beabsichtigt. Beratung und Beschlussfassung: Abstimmungsergebnis: Der Beschlussvorschlag wurde mit 0 Ja-Stimmen, 10 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen einstimmig angenommen.