Vorstellung Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen im Untersuchungsgebiet "Ortsmitte-Hauptstraße" mit Beschlussfassung Satzung

Bürgermeisteramt Blaufelden Hindenburgplatz4 74572Blaufelden Beschlussvorlage Vorlage Nr.: BV/019/2026 Amt: Bürgermeister Datum: 05.03.2026 Bearbeiter: Michael Dieterich AZ: Gremium Termin Beratungsfolge Status Gemeinderat 19.03.2026 Entscheidung öffentlich Gegenstand der Vorlage Vorstellung Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen im Untersuchungsgebiet "Ortsmitte-Hauptstraße" mit Beschlussfassung Satzung Sachverhalt: 1.1 Sachverhalt Die Gemeinde Blaufelden hat sich erfolgreich um die Aufnahme des Gebiets „Ortsmitte- Hauptstraße“ in ein Programm der Städtebauförderung beworben. Mit Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 27.05.2025 wurde dem Antrag der Gemeinde Blaufelden auf Aufnahme stattgegeben. Für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme wurde ein vorläufiger Zuwendungsbetrag (Anteil Landesfinanzhilfe – 60 %) in Höhe von 900.000 Euro gewährt. Unter Einberechnung des kommunalen Eigenanteils in Höhe von 40 % (600.000 Euro) entspricht dies einem Gesamtförderrahmen in Höhe von 1.500.000 Euro. Der Bewilligungszeitraum wurde vom 01.01.2025 bis zum 30.04.2034 festgelegt. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderates der Gemeinde Blaufelden vom 24.07.2025 wurden für das Gebiet „Ortsmitte-Hauptstraße“ Vorbereitende Untersuchungen (VU) nach § 141 Abs. 3 BauGB durchgeführt. Der zugehörige Lageplan der STEG zur Abgrenzung des Untersuchungsgebietes wurde in der öffentlichen Bekanntmachung des VU- Einleitungsbeschlusses im Mitteilungsblatt der Gemeinde Blaufelden vom 31.07.2025 mitveröffentlicht. Die Abgrenzung des VU-Untersuchungsgebietes ist dem beiliegenden Lageplan vom 14.07.2025 zu entnehmen (siehe Anhang Plan Abgrenzung vom 14.07.2025). Das Untersuchungsgebiet umfasst im Wesentlichen die Ortsmitte Blaufeldens, die sich nördlich und südlich der als Ortsdurchfahrt fungierenden Kaiser- und Hauptstraße befindet. Das gedrängt gebaute Haufendorf mit bäuerlichem Kern liegt auf der Hohenloher Ebene am Blaubach, über den eine alte Brücke führt. Bestimmend ist hier die Barrierewirkung der Ortsdurchfahrt aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens, insbesondere des Schwerlastverkehrs, aber auch der mangelhaften Gestaltung dieser Erschließungsbereiche. Das Gebiet durchquert teilweise das ortsnamengebende Fließgewässer Blaubach. Das Gebiet wird durch kleine Wohnquartiere mit guter Durchquerung geprägt. Entlang des Blaubachs sowie nördlich der Hauptstraße befinden sich öffentliche Räume, die jedoch geringe Identifikation und Aufenthaltsqualität bieten. Die Ortsmitte am Hindenburgplatz ist undefiniert und kaum erlebbar. Öffentliche Einrichtungen wie das Rathaus befinden sich hier. Entlang der Ortsdurchfahrt sind noch wenige Versorgungsstrukturen vorhanden, jedoch ist zunehmender Leerstand in den Erdgeschossen mit negativer Ausstrahlung in Nachbarbereiche zu verzeichnen. Historische und strukturprägende Bausubstanzen großer Kubaturen wie die ehemaligen Gastwirtschaften zeugen von der ehemaligen Bedeutung des Orts als Marktplatz und als historischer Knotenpunkt mehrerer Straßen eines Fernverkehrswegs von Crailsheim über Rot am See nach Herbsthausen und Bad Mergentheim. Zusätzlich sind noch die Gebäude und Grundstücke von Taubenrain 1 und 3 untersucht worden. Diese sind jedoch nicht in der Abgrenzung des Einleitungsbeschlusses inkludiert. Die Größe des Untersuchungsgebiets beläuft sich auf ca. 7,61 ha. Vorbereitende Untersuchungen sind gemäß § 141 BauGB erforderlich, um Entscheidungsgrundlagen für die Notwendigkeit, die Art und Durchführbarkeit einer Sanierungsmaßnahme zu erhalten. Innerhalb der Vorbereitenden Untersuchungen werden Vorschläge für eine Neuordnung erarbeitet und die Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes geschaffen. Dazu gehören eine Analyse der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse sowie eine Darstellung der anzustrebenden Sanierungsziele. Die Untersuchungen sollen sich dabei auch auf die nachteiligen Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung für die unmittelbar Betroffenen erstrecken, falls solche vorhanden sind. Bei den Vorbereitenden Untersuchungen geht es insbesondere um folgende Fragenkomplexe: > Liegen im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vor und besteht somit die Notwendigkeit für eine Sanierung? > Bestehen Möglichkeiten, die städtebaulichen Missstände durch Sanierungsmaßnahmen zu beseitigen und welche Neuordnungskonzepte können realisiert werden? > Ist die Sanierung hinsichtlich der Finanzierbarkeit der Maßnahme und der Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten durchführbar? Die vorbereitenden Untersuchungen wurden durch die STEG Stadtentwicklung GmbH im Zeitraum vom Juli 2025 bis Februar 2026 durchgeführt. Die nachfolgenden Ausführungen stellen eine Zusammenfassung der für die Abwägung der Sanierungsziele und -hintergründe relevanten Untersuchungsergebnisse dar und dienen dementsprechend als Entscheidungsgrundlage für den Beschluss einer Sanierungssatzung im Bereich „Ortsmitte- Hauptstraße“. Die Ergebnisse sind in einem Ergebnisbericht festgehalten worden und die wichtigsten Inhalte im Folgenden zusammengefasst wiedergegeben. (siehe Anhang Ergebnisbericht der Vorbereitenden Untersuchungen nach BauGB „Ortsmitte-Hauptstraße“ vom März 2026) 1.2 Städtebauliche Missstände (§ 136 BauGB) Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht. Des Weiteren liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Die Untersuchungen haben ergeben, dass im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vorliegen, zu deren Behebung Sanierungsmaßnahmen nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches erforderlich sind. Diese lassen sich nach strukturellen, funktionalen, räumlichen sowie baulichen, energetischen und gestalterischen Kriterien beurteilen. Als wesentliche städtebauliche Missstände im Untersuchungsgebiet lassen sich feststellen: Strukturelle Mängel und Missstände Strukturelle Mängel bezeichnet solche hinsichtlich der Nutzung von Gebäuden und Grundstücken. Sie beziehen sich auf die Nutzungsart von Grundstücken und damit in der Regel auf den privaten Raum im Untersuchungsgebiet. Leerstände und mindergenutzte Flächen haben einen negativen Einfluss auf das gesamte Ortsbild und die Aufenthaltsqualität in ihrer Umgebung. Gleichzeitig stellen diese Umstände Umnutzungs- und Innenentwicklungspotenziale dar. § 136 Abs. 3 Nr. 1.b) BauGB Bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten  Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf von Gebäuden, mangelhafte Bausubstanz  imgesamtenUntersuchungsgebiet § 136 Abs. 3 Nr. 1.e) BauGB Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand  Altlasten/Verdachtsflächen  Flurstück-Nr.150/3,Herrengasse4  TeiledesFlurstücks-Nr.150,Herrengasse6.DieFlächeistmitHandlungsbedarfB(B= Belassen)bewertet.ErdaushubistindiesemBereichauforganoleptischeAuffälligkeitenzu prüfenundmussentsprechendderEinstufungnachAnalyseeinerkorrektenVerwertung bzw.Entsorgungzugeführtwerden.  TeiledesFlurstücks-Nr.153,Hindenburgplatz2  TeiledesFlurstücks-Nr.153/2.DieFlächeistmitHandlungsbedarfB(B=Belassen)bewertet undmussbeiÄnderungderNutzungneubewertetwerden,daimUntergrundbeieiner UntersuchungorganoleptischeAuffälligkeitenfestgestelltwurden.  Mängel im Ortsbild durch Fehl-/Unternutzung von Gebäuden und Grundstücken  entlangKaiserstraße  imBereichHauptstraße  RothenburgerStraße2(Umnutzungspotenzial)  Scheune,Huttenbach(Umnutzungspotenzial)  Scheune,Flurstück124,124/1,Nonnengasse(Flächenpotenzial)  Flurstück278,Hauptstraße32(Flächenpotenzial)  Rosengasse5und7;Flurstücke175/1und176(Flächenpotenziale)  CrailsheimerStraße(fehlendeRaumkante) § 136 Abs. 3 Nr. 1.f) BauGB Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen  Verkehrsaufkommen mit Immissionsbelastung (Feinstaub-, Schadstoffeinträge, Lärm) / Gefährdungspotenzial für alle Verkehrsteilnehmer / gefährliche Kreuzungsbereiche  BundesstraßeB290alsOrtsdurchfahrtmitKaiserstraße–Hauptstraße–Crailsheimer StraßeunddenAbzweigungenRothenburgerStraßeundLangenburgerStraße  belastendeDurchgangsverkehrssituationaufderOrtsdurchfahrtundaufdenabzweigenden LandesstraßennachSchrozberg(RothenburgerStraße)undnachGerabronn (LangenburgerStraße)  GefährdungdurchhoheGeschwindigkeitendesmotorisiertenVerkehrs  GefährdungdurchstarkeFrequenzanSchwerlastverkehr,landwirtschaftlicherVerkehr> schwierigeVerkehrsführung,ProblemefürruhendenVerkehr  mangelhafteVerkehrsraumaufteilung:fehlendesichereGeh-undFahrradwege, insbesondereGehwegbreitenentsprechennichtdengesetzlichenAnforderungen,fehlende sichereQuerungsmöglichkeiten  unsichereSchulwege  mangelhafteBarrierefreiheitfürRollatoren,Kinderwagen,sehbehindertePersonen, mobilitätseingeschränktePersonen  reinfunktionalerAusbauderErschließungsbereichefürmotorisiertenVerkehr § 136 Abs. 3 Nr. 1.g) BauGB Vorhandene Erschließung  Barrierefreiheit im öffentlichen Raum und in Gebäuden  Mängel bei Erschließungsanlagen  OrtsmittemitHauptstraße–Nonnengasse–Huttenbach  Schottengasse  Mangelnde Verkehrssicherheit durch fehlende Wege und Verknüpfungen  entlangderOrtsdurchfahrtB290  Schottengasse  Mangelhafte Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen  entlangderOrtsdurchfahrtB290 § 136 Abs. 3 Nr. 1.h) BauGB Energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung  Anschluss an Wärmenetze  Energetische Zustand der Gebäude  Hoher Versiegelungsgrad  Defizite in der energetischen Infrastruktur für den Gebäudebestand  imgesamtenUntersuchungsgebiet Funktionale Mängel und Missstände Die Kategorie bezieht sich auf Frei- und Verkehrsflächen. Missstände sind dann als funktional zu betrachten, wenn einzelne Funktionen dieser Flächen „über- oder unternutzt“ werden. Zu den funktionalen Mängeln im Untersuchungsgebiet gehören ebenso negative Auswirkungen der Verkehrsbelastung sowie Missstände im öffentlichem Raum. § 136 Abs. 3 Nr. 2.a) BauGB Fließender und ruhender Verkehr  Mangelhafte Verkehrssicherheit durch bestehende Verkehrsanlagen  entlangderOrtsdurchfahrt  Mangelhaft Verkehrssicherheit durch fehlende Verkehrsanlagen  entlangderOrtsdurchfahrt  Missstände in der Unterbringung des ruhenden Verkehrs  insbesondereNonnengasse § 136 Abs. 3 Nr. 2.b) BauGB Wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich  Funktionsmängel der Ortsmitte  Unzureichende Versorgung mit öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)  fehlendeBushaltestellen § 136 Abs. 3 Nr. 2.c) BauGB Infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich  Fehlende Erweiterungsmöglichkeiten bestehender öffentlicher Infrastruktur  Fehlende Vernetzung von Grün- und Freiflächen  Fehlende Anpassung an Klimawandelauswirkungen im öffentlichen Raum, an öffentlichen Plätzen, in den öffentlichen Erschließungsbereichen durch  versiegelteund/odergeschotterteFlächen  fehlendeklimaaktiveFlächen1  fehlende(verknüpfte/vernetzte)Grünstrukturen  fehlendetemporäreÜberflutungsflächen  fehlendeGebäudebegrünung  teilweisefehlendeVerschattung  fehlendegrünerErholungsflächenmitMulticodierung/Multifunktion  Fehlende Erlebbarkeit des Naturraums Blaubach mit fehlender Einbindung in die Ortsstruktur und als Retentionsraum  Versiegelte Flächen in privaten Hofbereichen  imgesamtenUntersuchungsgebiet Räumliche Mängel und Missstände Gestaltungsmängel in öffentlichen Platzbereichen, aber auch in privaten Hofbereichen sind ein störendes Element mit negativer Wirkung auf das Ortsbild und auf die Aufenthaltsqualität in diesen Bereichen.  Gestalterische Mängel im Ortsbild 1KlimaaktiveFlächen:DurchlässigerBodenfiltertundspeichertNiederschlagswasser,hateineklimatische AusgleichsfunktionundistLebensraumfürTiereundPflanzen.DurchdieVersiegelungderOberflächesinddiese FunktionendesBodensgestörtundkönnennichtmehrnutzbargemachtwerden.DieFreihaltungunbefestigter FlächensowiedieUmwandlungbisherbefestigterFlächenkanndiesezuklimaaktivenFlächenmachen,d.h.zu einerRessource,dieaktivfürKlimaanpassungwirkt.BereitsdieteilweiseEntsiegelungvonFlächenerzielen positiveAuswirkungen.  imgesamtenUntersuchungsgebiet  unpassendeBaukörperbzw.untypischeFormensprachevoneinzelnenGebäuden Bauliche, energetische und gestalterische Mängel In Rahmen einer Ortsbegehung erfolgte die Bewertung der äußeren Erscheinung der Gebäude im Untersuchungsgebiet. Untersucht wurden Fassaden, Fenster, Türen, das Vorhandensein einer Fassadendämmung (soweit erkennbar), der Zustand des Daches, der Zustand der privaten Außenbereiche sowie der Zustand der Scheunen, Garagen oder anderer Anbauten, soweit sie vom öffentlichen Bereich einsehbar waren. In die Bewertung wurde, neben dem baulichen Zustand, auch der energetische Zustand der Gebäude miteinbezogen, soweit dies von außen erkennbar war. Eine umfassende Bewertung der Bausubstanz kann daher nur durch die Begehung der Gebäude erfolgen. Hierdurch können sich im Weiteren abweichende Feststellungen ergeben. > Stufe 1: neu bzw. neuwertig Hierbei handelt es sich meist um Neubauten oder vollständig renovierte Altbauten, zum Teil mit nur geringfügigen Mängeln. Eine Erneuerung der Gebäude in dieser Kategorie ist nicht erforderlich. > Stufe 2: geringe Mängel in der Bausubstanz Eine Erneuerung von Gebäuden dieser Kategorie ist nur in einem geringen Umfang mit geringer Intensität erforderlich. > Stufe 3: erhebliche Mängel in der Bausubstanz Eine Erneuerung von Gebäuden dieser Kategorie ist in umfangreichem und durchgreifendem Maße zwingend erforderlich. > Stufe 4: substanzielle Mängel in der Bausubstanz Eine Erneuerung von Gebäuden dieser Kategorie ist in einem erheblichen Umfang notwendig und befindet sich häufig an der Grenze der Wirtschaftlichkeit. In diesen Fällen sind eine Neuordnung und der Erhalt gegeneinander abzuwägen. 1.3 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137 BauGB) Für das Gelingen einer städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme ist es unerlässlich, die im Gebiet wohnenden und arbeitenden Einwohner frühzeitig über die geplanten Maßnahmen zu informieren. Im Rahmen der VU Blaufelden „Ortsmitte“ wurden alle Beteiligten zu einer zentralen Informationsveranstaltung am 22.10.2025 eingeladen. Im Zuge der anschließenden Befragung wurden die Einstellung, die Absichten zur Sanierung und insbesondere auch die Mitwirkungsmöglichkeit der Befragten erörtert. Anhand der Rückmeldungen konnte festgestellt werden, dass eine grundsätzlich positive Einstellung zur bevorstehenden Sanierung vorliegt. Zukunftsabsichten Gebäude / Grundstück 100 % Modernisierung / Umbau 47 % Erweiterung 6 % Abbruch 3 % Neubau 0 % Verkauf 17 % Keine Veränderung 25 % Sonstiges 3 % Bereits in dieser frühen Phase hat fast die Hälfte der Eigentümer:innen Interesse daran bekundet, Sanierungsmaßnahmen am Gebäude durchzuführen. Das Interesse an einem Abbruch mit anschließendem Neubau ist deutlich untergeordnet, was in der Gesamtbetrachtung dem geplanten Erhaltungs- und Stabilisierungscharakter des bevorstehenden Sanierungsverfahrens entspricht. Bemerkenswert ist der Anteil derer, die einen Verkauf anstreben. Dies lässt darauf schließen, dass die überwiegende Mehrheit der Bewohnerschaft sich eine maßgebliche Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen durch das Sanierungsverfahren erhofft. Weitere Ausführungen zu den Rückmeldungen der Beteiligten sind dem detaillierten Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen zu entnehmen. 1.4 Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger (§ 139 BauGB) Gemäß § 139 Abs. 2 BauGB soll die Kommune den öffentlichen Aufgabenträgern, deren Aufgabenbereiche durch die Sanierung berührt werden können, möglichst frühzeitig Gelegenheit zur Stellungnahme geben. In der Stellungnahme haben die öffentlichen Aufgabenträger Aufschluss über die von ihnen beabsichtigten und bereits eingeleiteten Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, welche für die Sanierung bedeutsam sein können. Darüber hinaus sollen die öffentlichen Aufgabenträger gemäß § 139 Abs. 1 BauGB die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben unterstützen. Die Aufforderung zur Abgabe der Stellungnahme erfolgte mit dem Schreiben vom 01.10.2025. Als Frist zur Abgabe der Stellungnahme wurde der 14.11.2025 eingeräumt bzw. teilweise durch Fristverlängerung bis 23.01.2026 verlängert. Insgesamt wurden 49 öffentliche Aufgabenträger kontaktiert, von denen 45 eine Stellungnahme abgegeben haben. Darunter sind einige Irrläufer sowie Adressaten, die über eine Beteiligung irritiert waren. Als Ergebnis der Beteiligung lässt sich festhalten, dass insgesamt keine Bedenken gegen die vorgeschlagene Sanierungsmaßnahme bestehen. Fachplanungen wurden nachrichtlich übernommen sowie fachspezifische Anregungen berücksichtigt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind bei Bedarf bzw. wenn gewünscht im weiteren Verfahren und bei konkreten Maßnahmen jeweils wieder zu beteiligen. Die vollständigen Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger und die Abwägung können dem Anhang sowie dem Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen „Ortsmitte-Hauptstraße“ entnommen werden. (siehe Anhang Plan Denkmalpflegerischer Werteplan vom 12.02.2026; siehe Abwägungstabelle öffentliche Aufgabenträger vom 26.01.2026). 1.5 Sanierungsziele (§ 136 BauGB) Ziel- und Maßnahmenkonzept zeigen Möglichkeiten der künftigen Sanierung im Untersuchungsgebiet auf und dienen als Grundlage für weitere städtebauliche Überlegungen und Planungen. Die beiden Konzepte geben den Rahmen für eine künftige Maßnahme der städtebaulichen Sanierung nach dem Besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches vor und liegen somit der Durchführung des Sanierungsverfahrens zugrunde. Die Konzepte stellen jedoch lediglich eine informelle Planung dar. Das Zielkonzept für das Gebiet „Ortsmitte-Hauptstraße“ wurde auf Basis der Ergebnisse der städtebaulichen Analyse von der STEG Stadtentwicklung GmbH sowie der eingegangenen Rückmeldungen der Eigentümer in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Blaufelden erarbeitet. Es liefert Ideen zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände und stellt eine Zusammenfassung der vorhandenen Entwicklungschancen dar. Zudem gibt es den Rahmen für eine künftige Sanierungsmaßnahme nach dem Besonderen Städtebaurecht des BauGB vor. Das Maßnahmenkonzept, welches ebenfalls auf der städtebaulichen Analyse der STEG sowie den Rückmeldungen der Eigentümer beruht, stellt die Maßnahmen dar, die zur Erreichung der Sanierungsziele notwendig sind. Ebenso wird im Maßnahmenkonzept dargestellt, in welchem Umfang eine Sanierung für die Gebäude, die bestehen bleiben sollen, notwendig ist. Die wesentlichen Ziele der städtebaulichen Erneuerung „Ortsmitte- Hauptstraße“ sind als Resultat der vorbereitenden Untersuchungen im Ergebnisbericht dokumentiert. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme wird der Beschluss folgender Sanierungszielsetzungen empfohlen (siehe Anhang Plan Zielkonzept vom 12.02.2026; Plan Maßnahmenkonzept vom 09.02.2026): Folgende allgemeine Sanierungsziele sollen zur Beseitigung der zuvor genannten städtebaulichen Missstände angestrebt werden: > Herausbildung resilienter, suffizienter und klimaangepasster Strukturen einer hitzeangepassten und wassersensiblen Gemeinde > Anpassung des Wohnbestandes > Dreifache Innenentwicklung > Verbesserung des Ortsbildes > Entsiegelung und Durchgrünung privater Hofbereiche Folgende konkrete Sanierungsziele sollen zur Beseitigung der genannten städtebaulichen Missstände angestrebt werden. Ziel und Handlungsschwerpunkt 1 > Inwertsetzung des Blaubachs als erlebbares Fließgewässer, als Rückgrat, blau- grüne Achse und Identitätsraum für die Bürgerschaft - Blaubachalsblau-grüneVerbindungsachse - SchaffungeinesOrtesmithoherIdentifikationfürdieBürgerschaftinVerbindungmit Klimaanpassungsmaßnahmen - SchaffungqualitativhochwertigerAufenthaltsbereicheinVerbindungmitnaturnahen Bereichen - NeugestaltunginTeilbereichenentlangdesFließgewässers Ziel und Handlungsschwerpunkt 2 > Definition der Blaufelder Ortsmitte mit hoher Aufenthaltsqualität, Stärkung der Versorgungs- und Wohnfunktion, Erneuerung des denkmalgeschützten, erhaltenswerten und strukturprägenden Gebäudebestandes - RäumlicheDefinitionderBlaubacherOrtsmittealsgemeinschaftlicheMittefürden gewachsenenOrt - HerausarbeitungderortsbildprägendenRäume,RaumkantenundBeziehungen - HindenburgplatzalsnutzungsoffenerPlatzraummitNonnengasseundHuttenbachals räumlichenGegenpol - HauptstraßealsRückgratmitspannendemUmfeldfürWohnen,GewerbeundGastronomie - IntegrationderHandlungsimpulseausdemFörderprogramm„Qualitätserfassungvon OrtsmitteninBaden-Württemberg“beiPlanungundUmsetzung Ziel und Handlungsschwerpunkt 3 > Funktional-gestalterische Aufwertung des Erschließungsbereichs Nonnengasse / Ordnung des ruhenden Verkehrs - OrdnungundBündelungdesruhendenVerkehrs - IntegrationvonKlimaanpassungsmaßnahmenwiez.B.Entsiegelung,Begrünung, Verschattung - StärkungdesFuß-undRadverkehrsundderDurchwegung Ziel und Handlungsschwerpunkt 4 > Sicherstellen der medizinischen Versorgung/ Altwerden im Ort - SicherstellungdermedizinischenVersorgungimOrt:AngebotmodernerPraxisräumeeiner ärztlichenPraxisgemeinschaft/medizinischerCampus/ - Seniorenwohnanlage Ziel und Handlungsschwerpunkt 5 > Erweiterung Parkierung an Rothenburger Straße - SchaffungöffentlicheParkierungsfläche Ziel und Handlungsschwerpunkt 6 > Entwicklungspotenzial Rosengasse - NutzungderinnerörtlichenGebäude-undFlächenpotenzialeanderRosengassezur Neuordnung - EnergetischeErneuerungdesdenkmalgeschütztenGebäudesRosengasse1(Gasthaus „Rose“)für  ErweiterungfürRathaus/Verwaltungoder  Gastronomie/Boardinghaus  PrüfungErgänzungdurchAn-bzw.Neubau - GestaltungöffentlicherPlatzbereichvorGebäudeensemble - SchaffungParkierungsflächeanRosengasse - AbbruchderGebäudeRosengasse5und7 - KommunalerGrunderwerbderFlurstücke175/1und176 - NutzungFlächenpotenzialfürschmaleWohngebäude Anlagen Plan Abgrenzung der Vorbereitenden Untersuchungen vom 14.07.2025 Plan Denkmalpflegerischer Werteplan vom 12.02.2026 Abwägungstabelle Beteiligung öffentlicher Aufgabenträger vom 26.01.2026 Plan Städtebauliche Mängel und Missstände vom 09.02.2026 Plan Zielkonzept vom 12.02.2026 Plan Maßnahmenkonzept vom 09.02.2026 Ergebnisbericht der Vorbereitenden Untersuchungen nach BauGB „Ortsmitte-Hauptstraße“ März 2026 1.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB) Voraussetzung für die Durchführbarkeit der städtebaulichen Sanierung ist die Finanzierung der „unrentierlichen Kosten“. Der benötigte Finanzbedarf resultiert aus den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen und der daraus entwickelten Ziel- und Maßnahmenkonzeption. Für die Sanierungsmaßnahme „Ortsmitte-Hauptstraße“ ist vom Regierungspräsidium Stuttgart ein Gesamtförderrahmen von 1.500.000 Euro bereitgestellt worden (Bescheid vom 27.05.2025). Von diesem Betrag trägt das Land 60 % sowie die Gemeinde 40 % der zuwendungsfähigen Kosten. Für das Untersuchungsgebiet wurden auf Grundlage der Sanierungsziele und dem Maßnahmenplan in der Städtebauförderung zuwendungsfähige Kosten in Höhe von ca. 7.627.050 Euro ermittelt. Auf der Grundlage der im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse wurde die angefügte Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) erstellt. Die Kosten werden getrennt nach den Fördertatbeständen dargestellt. Ausgaben Gesamt Zuwendungsfähige KostenEUR KostenEUR I. VorbereitendeUntersuchungen ErgebnisberichtVU/ISEK 15.000 15.000 II. WeitereVorbereitung Fachplanung/Wettbewerb/B-Plan/Gutachten 80.000 80.000 Bürgerbeteiligung/Öffentlichkeitsarbeit 5.000 5.000 III. KommunalerGrunderwerb GrunderwerbfürNeuordnung, 533.980 533.980 NachverdichtungundErschließung IV. Ordnungsmaßnahmen Bodenordnung/Vermessung 20.000 20.000 Grundstücksfreilegung,AbbruchvonGebäudeninsg. 255.570 255.570 Erschließungs-undGestaltungsmaßnahmeninsg. 3.507.500 3.507.500 V. Baumaßnahmen Modernisierungpriv.Gebäude 420.000 420.000 Modernisierungpriv.Gebäude(DSchG) 100.000 100.000 UmnutzungBestandsgeb.med.Versorgungszentrum 900.000 900.000 Umnutzungehem.Gasthaus"ZurRose"(FQ85%) 1.500.000 1.275.000 UntergeordneterAnbauRosengasse1(FQ60 %) 500.000 300.000 Umnutzungehem.Gasthaus"ZurRose"(nachrichtlich) --- --- VI. Sonstiges KeinAnsatz --- --- VII. Vergütung/Honorar Sanierungsbetreuung 200.000 200.000 Sanierungsabrechnung 30.000 30.000 Ausgabengesamt 8.067.050 7.642.050 Einnahmen Ausgleichsbeträge 15.000 15.000 Finanzierungsbedarf AusgabenabzüglichEinnahmen 8.052.050 7.627.050 davon: Landesfinanzhilfe(60%) 4.576.230€ EigenanteilGemeindeBlaufelden(40%) 3.050.820€ Der voraussichtlich benötigte Finanzbedarf für die Sanierungsmaßnahme „Ortsmitte- Hauptstraße“ übersteigt den zur Verfügung stehenden Förderrahmen um 6.127.050 Euro. Deshalb müssen für den Beschluss der Sanierungssatzung folgende Alternativen untersucht werden: > Das Sanierungsgebiet wird so weit verkleinert, dass die sanierungsbedingten Kosten dem bewilligten Förderrahmen entsprechen. > Es wird eine detaillierte Prioritätenliste erarbeitet, welche Maßnahmen mit dem bewilligten Förderrahmen durchgeführt werden sollen. > Die Gemeinde gibt dahingehend eine Eigenfinanzierungserklärung ab, dass sie bereit ist, dem Grunde nach die fehlenden Sanierungsmittel aus eigenen Haushaltsmitteln aufzubringen. Da sich die geplanten Maßnahmen auf das gesamte Untersuchungsgebiet verteilen und eine Priorisierung einzelner Vorhaben die Wirkung der Sanierung als Gesamtkonzept maßgeblich in Frage stellt, soll eine Eigenfinanzierungserklärung über die durch den bisherigen Förderrahmen nicht abgedeckten Kosten abgegeben werden, in welcher die Gemeinde bestätigt, dass sie die Finanzierungslücke innerhalb der Gesamtverfahrensdauer selbst tragen bzw. aufbringen kann. Die Eigenfinanzierungserklärung hindert die Gemeinde nicht daran, zu gegebener Zeit einen Aufstockungsantrag zu stellen. Ebenso wenig verpflichtet sich die Gemeinde dadurch, die Ausgaben, welche sie ohne finanzielle Unterstützung des Landes zu tragen hätte, tatsächlich zu tätigen. Da die Gemeinde alleinige Herrin des Verfahrens ist, kann sie die Sanierung vor Ablauf des Bewilligungszeitraumes beenden – vorausgesetzt, die wesentlichen Sanierungsziele wurden erreicht oder können begründet nicht (mehr) erreicht werden. Ziffer 2.2 der Städtebauförderungsrichtlinien, die neben dem BauGB den rechtlichen Rahmen einer Sanierungsmaßnahme vorgeben, besagt, dass auf die Gewährung einer Zuwendung kein Rechtsanspruch besteht. In den Vereinbarungen, die mit den Eigentümern zur Durchführung von Maßnahmen mit Fördermittel abgeschlossen werden, ist aufgeführt, dass der Entscheid, ob Haushaltsmittel bzw. Fördermittel zur Verfügung stehen, einzig bei der Gemeinde liegt und der Eigentümer keinerlei Ansprüche oder sonstige Forderungen ableiten kann. Anlagen Kosten- und Finanzierungsübersicht vom 16.02.2026 Eigenfinanzierungserklärung 1.7 Beschlussvorschlag Der Bericht der STEG über die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB wird zur Kenntnis genommen. Dem Zielkonzept sowie dem Maßnahmenkonzept und den damit in Zusammenhang stehenden Sanierungszielen wird zugestimmt. Der Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie der damit zusammenhängenden Eigenfinanzierungserklärung wird zugestimmt. Hinweis Befangenheit Nach den zwingenden Rechtsvorschriften darf an der Beratung und Beschlussfassung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (Satzungsbeschluss) kein Gremiumsmitglied mitwirken, bei dem ein Befangenheitstatbestand nach § 18 Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) vorliegt. Die (rechtswidrige) Mitwirkung eines solchen Mitgliedes hätte zwangsläufig die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge. 2 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 2.1 Sanierungssatzung (§ 142 BauGB) / Abgrenzung des Sanierungsgebietes Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss als Sanierungsgebiet festlegen. Sie beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung (§ 142 Abs. 3 BauGB). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet parzellenscharf auf einem Lageplan zu bezeichnen. Das Sanierungsgebiet ist dabei so abzugrenzen, dass die vorhandenen städtebaulichen Missstände mit dem gegebenen Förderrahmen in einem überschaubaren Zeitraum beseitigt werden können. Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ist im Lageplan der STEG dargestellt. Mit der Veröffentlichung der Sanierungssatzung im Amtsblatt der Gemeinde Blaufelden wird diese rechtskräftig. Mit der Rechtskraft der Satzung gelten für das Sanierungsgebiet die Bestimmungen des Besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff. BauGB). Der Vorschlag zur Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets „Ortsmitte- Hauptstraße“ liegt als Anlage bei (Plan Empfehlung der Abgrenzung vom 21.01.2026). Anlage Plan Empfehlung der Abgrenzung für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets vom 21.01.2026 2.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben (§§ 144/145 BauGB) Im Sanierungsgebiet besteht für Bau- und Abbruchvorhaben, für den privaten und öffentlichen Grundstücksverkehr sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht durch die Gemeinde. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang bei der Gemeinde zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monate verlängert werden. Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung. 2.3 Verfahrensentscheidung (§ 142 Abs. 4 BauGB) Bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung hat die Gemeinde zu prüfen, welches Verfahrensrecht bei der Sanierung anzuwenden ist. Das Baugesetzbuch stellt dabei zwei Verfahrensarten für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung: > das umfassende Verfahren (Regelverfahren) unter Einbeziehung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§ 152 bis 156 a BauGB) und > das vereinfachte Verfahren unter Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§ 152 bis 156 a BauGB). Das BauGB geht davon aus, dass bei Vorliegen städtebaulicher Missstände (§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB), die durch Sanierungsmaßnahmen behoben werden sollen, die Anwendung des gesamten besonderen Sanierungsrechts grundsätzlich gerechtfertigt ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch die geplanten umfassenden Bau- und Ordnungsmaßnahmen, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zu erwarten sind oder die Gemeinde Grunderwerbe zur Umsetzung der Sanierungsziele tätigen muss. Den Rechtsinstrumenten im Regelverfahren liegt eine besondere, vom allgemeinen Städtebaurecht abweichende bodenpolitische Konzeption zugrunde. Es wird damit das allgemeine Ziel verfolgt, die Bodenpreisentwicklung zu dämpfen und Bodenspekulationen zu verhindern bzw. zu erschweren. Die Gemeinde übt im Regelverfahren zum einen durch die Prüfung von Kaufpreisen eine Kontrollfunktion hinsichtlich des Grundstücksverkehrs und der Entwicklung der Bodenpreise aus. Zum anderen können sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zur Finanzierung der Erneuerungsmaßnahme abgeschöpft werden Nach § 142 Abs. 4 BauGB ist die Anwendung der erwähnten Vorschriften in der Sanierungs- satzung jedoch auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung voraussichtlich nicht erschwert wird, wenn sie nicht zur Anwendung kommen (vereinfachtes Verfahren). Das bedeutet, dass je nach der städtebaulichen Situation und den Sanierungszielen eine Verpflichtung der Kommune bestehen kann, den Weg des vereinfachten Verfahrens zu beschreiten. Es wird angewandt, wenn die Erhaltung und Verbesserung des Bestands im Vordergrund der Sanierung stehen. Die Gemeinde hat aufgrund der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen zu prüfen, ob auf die Anwendung der §§ 152 bis156 a BauGB für die Durchführung der Sanierung verzichtet werden kann. Die Verfahrenswahl ist dabei keine Ermessensentscheidung, sondern erfolgt über eine Erforderlichkeitsprüfung aufgrund der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen. Die Entscheidung, ob die Sanierung mit oder ohne Einbeziehung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des dritten Abschnittes durchzuführen ist, beruht auf den Gegebenheiten vor Ort und den mit der Sanierung verfolgten Zielen und Zwecken. Die Umsetzung der geplanten Sanierungsziele erfordert ein Bündel von Ordnungs- und Baumaßnahmen, hier werden beispielhaft angeführt: > die Bereiche „Nonnengasse“ und „Quartiersparken“ mit ihren Flächenpotenzialen zur Gestalterischen Aufwertung im Erschließungsbereich, Ordnung des ruhenden Verkehrs, Wohnumfeldgestaltung sowie Entsiegelungsmaßnahmen und Durchgrünung > der Bereich „Hindenburgplatz“ mit seinen Flächenpotenzialen zur Gestaltung der Blaufelder Ortsmitte, Stärkung der Versorgungs- und Wohnfunktion sowie Entwicklung eines klimaangepassten öffentlichen Raumes in hoher Aufenthaltsqualität > der Bereich „Rosengasse“ mit seinen Flächenpotenzialen für Misch- Nutzungskonzepte für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe inkl. Umfeldgestaltung > der Bereich „Rothenburger Straße“ zur Stärkung der Versorgungsfunktion durch Ansiedlung eines medizinischen Versorgungszentrums oder sonstiger Dienstleistungen Die Sanierung „Ortsmitte-Hauptstraße“ lässt in Teilbereichen durchgreifende Umstrukturierungsmaßnahmen erwarten. Durch die notwendigen Ordnungsmaßnahmen, Verbesserung der Erschließung und Schaffung von neuem Planungsrecht sind wesentliche Bodenwerterhöhungen nicht ausgeschlossen. Gemäß den formulierten Sanierungszielen ist im zu beschließenden Sanierungsgebiet „Ortsmitte-Hauptstraße“ die Anwendung der besonderen städtebaurechtlichen Vorschriften des dritten Abschnitts (§§ 152 bis 156a BauGB) für die Durchführung der Sanierung erforderlich. In Abwägung aller Belange wird der Kommune für das geplante Sanierungsgebiet „Ortsmitte- Hauptstraße“ die Anwendung des Regelverfahrens nach § 142 Abs. 4 BauGB unter Einbeziehung der §§ 152 bis 156a BauGB empfohlen (umfassendes Verfahren). 2.4 Befristung der Sanierungsdurchführung (§ 142 Abs. 3 BauGB) Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden. Im Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums vom 27.05.2025 wurde der Bewilligungszeitraum des Zuwendungsbetrags für das Sanierungsgebiet „Ortsmitte- Hauptstraße“ bis zum 30.04.2034 befristet. Nach 15.3 der StBauFR kann das Regierungspräsidium den Bewilligungszeitraum auf Antrag verlängern. Es wird empfohlen, für die Durchführung der Sanierung bis auf weiteres eine Frist bis zum 30.04.2038 zu beschließen. 2.5 Beschlussvorschlag Aufgrund der nachgewiesenen Sanierungsnotwendigkeit und Sanierungsdurchführbarkeit wird die Sanierungssatzung für das Gebiet „Ortsmitte- Hauptstraße" beschlossen. Es kommt das Regelverfahren (umfassende Verfahren) unter Einbeziehung der §§ 152 bis 156a BauGB zur Anwendung. Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung. Die Frist, in der die Sanierung „Ortsmitte-Hauptstraße“ durchgeführt werden soll, wird vorläufig bis zum 30.04.2038 festgelegt. Anlagen Satzungstext Bekanntmachungstext Plan Förmliche Festlegung vom 09.02.2026 3 Förderung privater Erneuerungsmaßnahmen 3.1 Grundlagen Es wird empfohlen, einheitliche Sätze für die Bezuschussung privater Erneuerungsmaßnahmen festzulegen. Dies dient der Transparenz der Entscheidungen und sorgt für die Gleichbehandlung der Eigentümer im Sanierungsgebiet. Selbstverständlich steht es der Gemeinde frei, die Fördersätze im Laufe des Verfahrens an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen. Die Bezuschussung von Erneuerungsmaßnahmen soll für die Eigentümer einen deutlichen Anreiz bilden, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und die Wohnverhältnisse und die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern. Der Eigentümer eines Gebäudes, der Erneuerungsmaßnahmen bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchführt, soll deshalb einen anteiligen Zuschuss aus Sanierungsmitteln erhalten. Der Eigentümer hat auf die Bezuschussung einer Erneuerungsmaßnahme keinen Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheidet nach der städtebaulichen Bedeutung, der baulichen Dringlichkeit sowie den finanziellen Gegebenheiten. 3.2 Voraussetzungen Restnutzungsdauer und Mindestausbaustandards Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung) soll das sanierte Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren aufweisen. Dementsprechend muss das Gebäude im Falle einer Bezuschussung grundsätzlich umfassend modernisiert werden. Die wesentlichen Missstände und Mängel sind im Zuge einer Gesamtmaßnahme zu beseitigen. Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist deshalb auf folgende Punkte zu achten: 1. Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bauteilen müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen). 2. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und Dachbereich bzw. oberste Geschossdecke muss erreicht werden. Bei der Änderung von Außenbauteilen müssen die gesetzlichen Mindestanforderungen erreicht werden. 3. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein, dabei sind die geltenden Bestimmungen des Landes zu beachten. 4. Alle vorhandenen Wohnungen müssen abgeschlossen sein. 5. Jede Wohnung muss über eine ausreichende, nach Möglichkeit altersgerechte, sanitäre Ausstattung verfügen. 6. Eine altersgerechte Nutzung der Wohnungen und Barrierefreiheit sind anzustreben. 7. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den jeweils geltenden technischen Anforderungen entsprechen. 8. Darüber hinaus sind Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung anzustreben. Von diesen Anforderungen soll im Einzelfall nur abgewichen werden, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbar hoher Kostenaufwand verbunden wäre. Wirtschaftlichkeit Die Kosten der Erneuerungsmaßnahmen müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein. Ausnahmen hiervon bilden Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das gilt vor allem für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Die Belange des Denkmalschutzes sowie des Ortsbildes sind zu beachten. 3.3 Beschlussvorschlag Private Erneuerungsmaßnahmen werden mit einer Förderquote von 30 % bezuschusst, Bemessungsgrundlage sind die berücksichtigungsfähigen Kosten gemäß der Städtebauförderungsrichtlinie. Der Zuschuss wird auf max. 30.000 Euro je Gebäude gedeckelt. Beispielrechnung Gesamtinvestition Eigentümer 120.000 Euro Förderung 30 % = 36 T Euro, max. jedoch 30.000 Euro davon Landeszuschuss 60 % 18.000 Euro davon Gemeindeanteil 40 % 12.000 Euro Bei einer Investition unter 100.000 Euro reduziert sich die Förderung entsprechend. Für historisch, künstlerisch oder städtebaulich bedeutende Gebäude, insbesondere Kulturdenkmale, ist eine Erhöhung der Förderquote auf 45 % möglich. Die Maximalförderung beträgt 50.000 Euro je Gebäude. Es ist eine ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes unter sowohl städtebaulichen als auch energetischen Gesichtspunkten und unter Einhaltung der Mindestausbaustandards anzustreben. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist zu beachten. Das Mindestinvestitionsvolumen für eine Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt 20.000 Euro (Bagatellgrenze). Abweichungen sind im Einzelfall mit Zustimmung des Gemeinderates zulässig; insbesondere für die Erhöhung des maximalen Förderbetrages. Die Verwaltung wird ermächtigt, private Erneuerungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. 4 Förderung privater Ordnungsmaßnahmen 4.1 Grundlagen Nach § 147 BauGB ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 146 Abs. 3 BauGB kann sie die Durchführung aufgrund eines Vertrages jedoch ganz oder teilweise den Eigentümern überlassen. Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören insbesondere die Freilegungskosten (Abbruch- bzw. Abbruchfolgekosten) sowie Kosten für die Verlagerung von Betrieben und den Umzug von Bewohnern. Die Gebäuderestwertentschädigung (= Substanzverlust beim sanierungsbedingten Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils) ist zwar theoretisch möglich, findet in der Städtebauförderpraxis aber keine Anwendung mehr. 4.2 Beschlussvorschlag Im Falle eines Abbruches mit anschließender Neubebauung mit einem Hauptgebäude werden die Abbruchkosten mit einer Förderquote von 100 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 20.000 Euro je Maßnahme gedeckelt. Im Falle eines Abbruches ohne Nachfolgebebauung mit einem Hauptgebäude werden die Abbruchkosten mit einer Förderquote von 50 % erstattet, wenn auf der freigelegten Fläche entsprechende Maßnahmen zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels (z. B. Entsiegelung von Oberflächen, Baumpflanzung, etc.) umgesetzt werden. Die Erstattung wird auf max. 20.000 Euro je Maßnahme gedeckelt. Eine Erstattung des Gebäuderestwertes erfolgt nicht. Das Mindestinvestitionsvolumen für eine Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt 10.000 Euro (Bagatellgrenze). Abweichungen sind im Einzelfall mit Zustimmung des Gemeinderates zulässig. Die Verwaltung wird ermächtigt, private Ordnungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. 5 Förderung privater Maßnahmen – Deckelung 5.1 Vorbemerkungen Die zur Verfügung stehenden Fördermittel sollen zielgerichtet und bestmöglich eingesetzt werden. Um die Sanierungsziele zu erreichen und eine möglichst breite Umsetzung von privaten Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen zu ermöglichen, ist eine Deckelung der Förderung privater Maßnahmen sinnvoll. Diese kann insbesondere dann erforderlich werden, wenn auf dem gleichen Flurstück eine weitere Maßnahme, z. B. für die Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden zu Wohnzwecken oder nachrangig zu Erneuerungsmaßnahmen an einem Wohn-/ Geschäftshaus noch Maßnahmen an Nebengebäuden in Betracht gezogen werden. 5.2 Beschlussvorschlag Es erfolgt eine Deckelung der Förderung aller Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen pro Grundstück bei insgesamt max. 60.000 Euro. Abweichungen sind im Einzelfall mit Zustimmung des Gemeinderates zulässig. 6 Gestaltungsrichtlinien / Gestaltungssatzung 6.1 Vorbemerkungen Für die Sicherung und Erhaltung eines einheitlichen, in der Regel historisch gewachsenen Ortsbildes können allgemein gültige Gestaltungsrichtlinien oder eine Gestaltungssatzung erlassen werden. Im Falle einer heterogen gewachsenen Ortsbildausprägung empfiehlt sich jedoch die individuelle Abstimmung der ortsbildprägenden Elemente (Außengestaltung, Materialwahl und Farbgebung) mit dem jeweiligen Eigentümer. Zur Vorbereitung von Erneuerungsmaßnahmen sind Gestaltungsgrundsätze als Empfehlungen im Ergebnisbericht formuliert. In jedem Fall haben private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen über den individuellen privaten Vorteil hinaus auch der Ortsbildpflege und der allgemeinen Verbesserung der städtebaulichen Situation zu dienen. 6.2 Beschlussvorschlag Auf den Erlass von Gestaltungsrichtlinien oder einer Gestaltungssatzung wird verzichtet, da in der Ortsmitte von Blaufelden keine einheitliches, historisch geprägtes Fassaden- oder Ortsbild vorhanden ist. In den Vereinbarungen mit privaten Eigentümern wird jedoch regelmäßig festgehalten, dass Außengestaltung, Materialwahl und Farbgebung jeweils vor Baubeginn mit der Gemeinde abzustimmen sind. Für denkmalgeschützte Objekte gelten darüber hinaus die jeweiligen Auflagen des Denkmalschutzes.