Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Kapellenstraße 5, 5/1 und 5/2, Bronnen

Sitzungsvorlage öffentlich 06.07.2026 Gemeinderat Achstetten, öffentlich Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Kapellenstraße 5, 5/1 und 5/2, Bronnen - Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 52 LBO) Bauvorhaben: Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage Baugrundstück: Kapellenstraße 5, 5/1 und 5/2, Flst. 66/1 sowie teilweise 66/2 und 326/5, Gmk. Bronnen Bebauungsplan „Bahnhofstraße I“ Abbrüche: - Bahnhofstraße 6: Wohnhaus sowie zwei Wirtschaftsgebäude - Flst. 326/5: Wirtschaftsgebäude Baugrenzen und Abstandsflächen sind eingehalten Baugrenze der Tiefgarage ist eingehalten Entwässerung (Trennsystem): - Zufahrt: private Erschließung ab der Kapellenstraße - Häusliches Abwasser: Einleitung in den Schmutzwasserkanal in der Kapellenstraße - Oberflächenwasser: gedrosselte Einleitung in den Regenwasserkanal in der Kapellenstraße (Rigole mit Drosselschacht) Stellplätze: - Insgesamt 47 KFZ-Stellplätze geplant:  42 Stellplätze für die Wohnungen, davon 29 in der Tiefgarage und 13 oberirdisch (B-Plan: mind. 42 KFZ-Stellplätze, davon ca. 75% in der Tiefgarage, Verhältnis hier: 69% in der Tiefgarage, 31% oberirdisch)  5 oberirdische Besucher-Stellplätze (B-Plan: mind. 5 Besucher-Stellplätze) - 54 Fahrrad-Stellplätze (B-Plan: Fahrrad-Stellplätze in ausreichender Zahl) Festsetzungen Haus1 Haus2 Haus3 Bebauungsplan Kapellenstraße5 Kapellenstraße5/1 Kapellenstraße5/2 SD,DNmind.32° SD,DN36° SD,DN36° SD,DN36° Insgesamtmax.32WE, 9Wohnungen 6Wohnungen 9Wohnungen jeGebäudemax.10WE 2Vollgeschosse+DG 2Vollgeschosse+DG 2Vollgeschosse+DG 2Vollgeschosse+DG Haus1:514,00mü.NN Haus2:514,00mü.NN EFH-R513,50mü.NN EFH-R514,00mü.NN EFH-R514,00mü.NN Haus3:515,00mü.NN Jeweils±max.0,50m GebäudehöheabEFH-R GebäudehöheabEFH-R GebäudehöheabEFH-R Firsthöhe12,50m 12,50m 12,50m 12,50m Festsetzungen Haus1 Haus2 Haus3 Bebauungsplan Kapellenstraße5 Kapellenstraße5/1 Kapellenstraße5/2 Maßemax.25mx13,5m Maße21,25mx13,50m Maße18,00mx13,50m Maße21,25mx13,50m Flachdachflächen: Flachdachflächen: Flachdachflächen: - 3x - 2x - 3x Flachdachflächen: Balkonüberdachung Balkonüberdachung Balkonüberdachung - Haus1max.80m2 jeca.8m2 jeca.8m2 jeca.8m2 - Haus2max.70m2 - Eingangsüberdachun - Eingangsüberdachun - Eingangsüberdachun - Haus3max.80m2 gca.11m2 gca.7m2 gca.9m2 - Insgesamtca.35m2 - Insgesamtca.23m2 - Insgesamtca.33m2 Antrag auf Abweichung gem. § 31 Abs. 1 BauGB: 1) § 27c Abs. 2 Nr. 1 LBO: Brandwände sind erforderlich als Gebäudeabschlusswand, wenn diese Abschlusswände an oder mit einem Abstand von weniger als 2,5 m gegenüber der Grundstücksgrenze oder mit einem Abstand von weniger als 5 m zu bestehenden Gebäuden auf demselben Grundstück errichtet werden. 2) § 33 Abs. 5 Nr. 3 LBO: Feste Abfallstoffe dürfen innerhalb von Gebäuden vorübergehend aufbewahrt werden, in Gebäuden der Gebäudeklassen 3 bis 5 jedoch nur, wenn die dafür bestimmten Räume unmittelbar vom Freien entleert werden können. 3) Bebauungsplan „Bahnhofstraße I“ 2.6 Höhenlage der Gebäude (§ 9 Abs. 3 BauGB): Die im Plan eingetragene Erdgeschoss-Rohfußbodenhöhe (EFH-R) darf um max. 0,50 m über- bzw. unterschritten werden. Begründung des Bauherrn: 1) „Die drei geplanten Mehrfamilienhäuser nutzen gemeinsam eine zusammenhängende Tiefgarage mit nur einer Zufahrtsrampe. Die gemeinsame Tiefgarage wird später als WEG gemeinsam betrieben. Daher soll auf die Brandwand verzichtet werden. Außerdem laut § 7 Abs. 5 Garagenverordnung (GaVO) gelten die Brandabschnitte § 27c Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 2 LBO nicht für Garagen. 2) Der geplante Müllraum schließt direkt an die Tiefgarage an. Über eine kurze Distanz an die Rampe mit etwa 8% Neigung können die 1,1 m3 Papierbehälter geschoben werden. Für den Hausmüll ist je Wohneinheit eine kleine Mülltonne geplant. Im Zufahrtsbereich an der Kapellenstraße ist wie im Bebauungsplan vorgesehen eine Fläche für den jeweiligen Abholtag geplant. 3) Beim Haus 3 liegen wir teilweise im Bereich EFH 515,00 ca. 40%, sowie im freien Bereich ca. 60%, bis dann der Bereich EFH 512,50 nordwestlich anschließt. Aufgrund des uns vorliegenden Geländeaufmaßes vom Ingenieurbüro Ender wäre eine EFH Haus 3 von 514,15 (wie bei Haus 2) ideal. Der Mittelwert aus den Bereichen 515,00 + 512,50 entspricht 513,75. Der Bebauungsplan sieht eine Über- bzw. Unterschreitung von ± 0,50 m vor. Bei diesem Ansatz würde die gewünschte EFH von 514,15 passen (513,75 + 0,50 = 514,25). Die EFH vom Haus 3 soll im Bereich von 515,00 unterschritten werden. Dies wird sich für die Anlieger eher positiv auswirken.“ Anmerkungen der Verwaltung: 1) § 7 Abs. 5 GaVO schließt nur § 27c Abs. 2 Nr. 2 LBO aus, nicht aber § 27c Abs. 2 Nr. 1. 2) Kommentar zu § 33 Abs. 5 Nr. 3 LBO: Die betreffenden Räume müssen vom Freien entleert werden können. Dies schließt eine Entleerung über die Tiefgarage aus. Gerade wegen dieser Grundrissrelevanz muss diese Anforderung bereits früh im Planungsprozess berücksichtigt werden. 3) Bei Haus 1 und Haus 2 ist die EFH-R eingehalten. Bei Haus 3 wird sie mit 514,00 m ü. NN um weitere 0,50 m, also insgesamt um 1,00 m, unterschritten. Zulässig wären hier 515,00 m ü. NN ± 0,50 m. Pflanzgebot wurde berücksichtigt Kinderspielplatz ist eingeplant (§ 9 Abs. 3 LBO: mind. 56 m2 bei 24 Wohnungen) PV-Anlage ist eingeplant (Umsetzung ist von der Baurechtsbehörde zu überwachen) Stellungnahme des Bauamts Die Festsetzungen des Bebauungsplans „Bahnhofstraße I“ sind bis auf die beantragten Abweichungen eingehalten. Die Flachdachflächen der Balkonüberdachungen müssen begrünt werden. Von den Fachbehörden ist die ausreichende Löschwasserversorgung zu prüfen. Achstetten, 22.06.2026 Anlage 1: Kapellenstraße 5, 5/1 und 5/2 Bronnen Lageplan und Ansichten