Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo)

DER BÜRGERMEISTER Vorlagen-Nr.: Stadtentwicklung WF 132/2026/1 Berichterstattung: Beigeordneter Stadtbaurat Mönter Vorlagenersteller/in: Herr Hommer Datum: Öffentliche Beschlussvorlage 17.06.2026 Beratungsfolge: Termin Gremium Zuständigkeit 18.06.2026 Bauausschuss Vorberatung 02.07.2026 Stadtverordnetenversammlung Entscheidung Tagesordnungspunkt: Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo) hier: Grundsatzbeschluss und Leitfaden Beschlussentwurf: 1. Hinsichtlich der Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo) und hinsichtlich der Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a Baugesetzbuch (BauGB) wird folgender Grundsatzbeschluss gefasst: Für die Anwendung der Instrumente des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo), insbesondere gemäß § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e i.V.m. § 36a Baugesetzbuch (BauGB), wird der als Anlage 1 beigefügte Leitfaden zur Anwendung des Bau-Turbos in der Stadt Dülmen beschlossen. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage des Leitfadens zur Anwendung des „Bau- Turbos“ eine allgemeinverständliche Fassung für Bürgerinnen und Bürger zu erstellen. Seite 1 von 6 Begründung: Der Deutsche Bundestag hat am 09.10.2025 das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, den sog. „Bau-Turbo“ beschlossen. Wesentlicher Inhalt des Gesetzes sind neue Regelungen im Baugesetzbuch (BauGB), die es den Gemeinden ermöglichen, unter bestimmten Voraussetzungen von Vorgaben des Bauplanungsrechts ohne die Aufstellung oder die Änderung eines Bebauungsplanes abzuweichen. Das Gesetz ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Mit der Berichtsvorlage WF 048/2026 wurde im Februar 2026 ein Sachstandsbericht, auf den an dieser Stelle verwiesen wird, gegeben. Die wesentlichen Änderungen des BauGB werden im Folgenden noch einmal kurz dargestellt. Die Kernstücke des Gesetzes sind - Befreiungen nach § 31 Absatz 3 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, - Abweichungen vom Einfügungsgebot nach § 34 Absatz 3b BauGB im unbeplanten Innenbereich, - bis zum 31.12.2030 befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau nach § 246e BauGB - Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB Der Bau-Turbo sieht für den Wohnungsbau Abweichungsmöglichkeiten von den Vorschriften des BauGB sowie von den darauf erlassenen Rechtsvorschriften vor, wenn diese unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Durch den Bau-Turbo entfällt nicht die Notwendigkeit eines bauaufsichtlichen Verfahrens, dessen Anforderungen sich nach der Bauordnung des jeweiligen Landes richten. Zudem sind die materiellen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung, also die landesrechtlichen Regelungen zu Abstandsflächen, Brandschutz oder Standsicherheit, zu beachten. Auch die fachrechtlichen Anforderungen, etwa des Naturschutzrechts, bleiben bestehen. Im Einzelnen: § 31 Abs. 3 BauGB Die Regelung ermöglicht es, zugunsten des Wohnungsbaus Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes zu erteilen. Die bisherige Rechtslage beschränkte die Befreiungsmöglichkeiten nur auf den Einzelfall. Mit der Einführung des § 31 Abs. 3 BauGB wurde nun eine wesentlich umfassendere Abweichungsmöglichkeit von den Festsetzungen des Bebauungsplans geschaffen. Mit Zustimmung der Gemeinde kann demnach im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 34 Abs. 3b BauGB Mit dem neuen § 34 Abs. 3b BauGB wurde die Möglichkeit zur Abweichung vom Gebot des Einfügens für die Errichtung von Wohngebäuden innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile eingeführt. Auch hier gilt, dass mit Zustimmung der Gemeinde eine Abweichung im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen möglich ist, sofern das Vorhaben auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 246e BauGB Mit der bis zum 31.12.2030 befristeten Sonderregelung kann mit Zustimmung der Gemeinde auf Seite 2 von 6 der Grundlage des § 246e BauGB von sämtlichen Vorschriften des BauGB oder den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften (z.B. der Baunutzungsverordnung) in erforderlichem Umfang abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und wenn es einem der nachfolgenden Vorhaben dient: - der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude - der Erweiterung, Änderung oder Erweiterung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen und vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder - der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung. Eine Abweichung von anderen Fachgesetzen, etwa der BauO NRW, dem DSchG NRW, den Zielen der Raumordnung und Landesplanung oder dem Umweltrecht ermöglicht der § 246e BauGB hingegen nicht. § 36a BauGB Eine Abweichung vom BauGB zugunsten des Wohnungsbaus im Sinne der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB setzt stets die Zustimmung der Gemeinde voraus. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Gemeinde – wie in Dülmen – selbst die zuständige Baugenehmigungsbehörde ist. Ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung besteht nicht. Vielmehr stellt diese die Ausübung der kommunalen Planungshoheit dar, sodass die Zustimmung funktional eine entsprechende Bauleitplanung ersetzt. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Darüber hinaus kann die Zustimmung im Einzelfall nur unter der Bedingung erteilt werden, dass bestimmte städtebauliche Anforderungen erfüllt werden. Außerdem gibt der § 36a BauGB der Gemeinde die Möglichkeit, vor der Erteilung der Zustimmung der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Die Frist zur gemeindlichen Zustimmung beträgt grundsätzlich drei Monate. Für den Fall, dass eine Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt wird, kann die Frist zur Zustimmung um max. einen Monat verlängert werden. Mit der Anwendung der o. g. Rechtsvorschriften kann die Änderung oder Aufstellung eines Bebauungsplanes entbehrlich werden. Hierbei ist von Bedeutung, dass letztlich aber nur ein solches Vorhaben genehmigungsfähig sein kann, dass auch Ergebnis einer sachgerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens sein kann. Darüber hinaus hat es den städtebaulichen Entwicklungsabsichten der Gemeinde zu entsprechen. Insoweit ist neben der erforderlichen Erteilung der Zustimmung durch die Gemeinde auch die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen und den zu berücksichtigenden nachbarlichen Interessen unabdingbar. Die Gemeinde kann bereits im Vorhinein entscheiden, ob, in welchen Gebieten und unter welchen Voraussetzungen sie ihre Zustimmung zur Anwendung des Bau-Turbos erteilen wird. Daher soll nun, wie bereits in der Berichtsvorlage WF 048/2026 dargestellt, mit dem in Anlage 1 beigefügten und in der Sitzung des Ausschusses Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung am 16.06.2026 angepasste Leitfaden die Grundlage für die Anwendung des Bau-Turbos in der Stadt Dülmen geschaffen werden. Dieser dient als Orientierung für die hiesige Genehmigungspraxis. So wird ein einheitliches Seite 3 von 6 Vorgehen aufgezeigt sowie für alle beteiligten Akteurinnen und Akteure ein transparenter Rahmen für die praktische Umsetzung zur Verfügung gestellt. Zur Verbesserung der Verständlichkeit und Zugänglichkeit der Regelungen zum „Bau-Turbo“ soll ergänzend zum Leitfaden eine Fassung für Bürgerinnen und Bürger erstellt werden. Diese soll die wesentlichen Inhalte in vereinfachter Form darstellen, Anwendungsbeispiele aufzeigen und Informationen zu den zuständigen Ansprechpartnern enthalten. Hierdurch sollen Transparenz geschaffen, Beratungsbedarfe reduziert und die Nutzung der neuen Regelungen erleichtert werden. Der Leitfaden wird hinsichtlich seiner Systematik in die Themenbereiche „Anwendungsbereiche der gemeindlichen Zustimmung“, „Erteilung der Zustimmung – Zuständigkeiten“ und „Ausgestaltung der Zustimmung“ gegliedert. Unter dem Punkt „Anwendungsbereiche der gemeindlichen Zustimmung“ wird ausgeführt, wann die Vereinbarkeit mit den planerischen Zielvorstellungen der Stadt Dülmen prinzipiell gegeben ist. Dazu werden unterschiedliche Anwendungsbereiche des Bau-Turbos erläutert und dargelegt, in welchen Fällen die gemeindliche Zustimmung grundsätzlich erteilt bzw. unter Auflagen erteilt oder nicht erteilt werden kann. Die Entscheidung über die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung stellt grundsätzlich die Ausübung der kommunalen Planungshoheit dar. Die Zuständigkeit bzw. das konkrete Verfahren der gemeindlichen Zustimmung einschließlich der Frage, ob ein Gemeinderatsbeschluss erforderlich ist, regelt § 36a BauGB nicht. Diese Fragen richten sich nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorgaben. Mit Blick hierauf wird unter dem Punkt „Erteilung der Zustimmung - Zuständigkeiten“ insofern ein Rahmen abgesteckt, in welchen Fällen die Entscheidung über die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung durch einen politischen Beschluss und wann als Geschäft der laufenden Verwaltung getroffen wird. Unter dem Punkt „Ausgestaltung der Zustimmung“ wird festgehalten, welche Verfahrensschritte im Rahmen der Erteilung der gemeindlichen Zustimmung zur Anwendung kommen sollen, um eine einheitliche Vorgehensweise sicherzustellen. Dabei wird insbesondere definiert, wann und in welcher Form die Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit erfolgen soll. Da die Stadt Dülmen selbst Baugenehmigungsbehörde ist, ist der Fachbereich Bauaufsicht für die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine mögliche Anwendung des Bau-Turbos zuständig. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die Zustimmung der Gemeinde getrennt von der bauaufsichtlichen Prüfung der Vorhabenzulassung erfolgt. Insofern ist unabhängig von der Zustimmung der Gemeinde im bauaufsichtsrechtlichen Verfahren zu prüfen, ob die sonstigen tatbestandlichen Voraussetzungen der o.g. Rechtsvorschriften und andere notwendige bundes- oder landesrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen. Die Frage der gemeindlichen Zustimmung hingegen liegt in Analogie zur Durchführung von Bauleitplanverfahren inhaltlich im Aufgabenbereich des Fachbereiches Stadtentwicklung. Um zukünftig eine möglichst zielführende Prüfung über die Erteilung der Zustimmung der Gemeinde zu gewährleisten, sollte ein beabsichtigtes Vorhaben möglichst vor Antragstellung mit der Gemeinde abgestimmt sein. Dieses scheint auch mit Blick auf die Frist von drei Monaten zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung empfehlenswert. Wichtig ist, dass überall dort, wo es im Einklang mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung möglich ist, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und damit Seite 4 von 6 notwendigen zusätzlichen und bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen, der Bau-Turbo angewandt werden soll. Es ist festzuhalten, dass eine routinierte Anwendung des Bau-Turbos in sämtlichen Kommunen in Deutschland noch zu verstetigen ist. Insofern wird der befristete § 246e BauGB auch als „Experimentierklausel“ bezeichnet. Einzelne Städte und Gemeinden haben bereits früh einen politischen Grundsatzbeschluss gefasst bzw. einen Leitfaden erlassen. Die für Dülmen vorgesehene Vorgehensweise orientiert sich größtenteils an bereits vorliegenden Konzepten oder Empfehlungen kommunaler Spitzenverbände zum Bau-Turbo. Rechtsprechung zum Bau-Turbo gibt es aufgrund der Aktualität des Gesetzes noch nicht. Es ist gleichwohl davon auszugehen, dass im Rahmen der Einführung der weitreichenden Gesetzesänderungen durch den Bau-Turbo nicht bereits jetzt alle Praxisfragen beantwortet werden können. Umso wichtiger ist daher eine jeweilige Einzelfallprüfung. Mit Blick auf die inhaltlichen Anwendungsbereiche sollte der Leitfaden dann bei Bedarf fortgeschrieben werden. Mit Blick auf die Regelungen zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung bedarf es der Änderung der Zuständigkeitsordnung. Diesbezüglich wird auf die Beschlussvorlage SV 037/2026 verwiesen. Finanzierung: Der Aufwand für die Umsetzung des Bau-Turbos wird nach Einschätzung des Deutschen Städtetages durch die zeitlichen Einsparungen bei sonst aufzustellenden verbindlichen Bauleitplänen ausgeglichen, was sich jedoch erst in der praktischen Umsetzung des Gesetzes zeigen wird. Durch die Anwendung des Bau-Turbos kommt es zunächst zu einem Mehraufwand hinsichtlich des Prüfumfangs und der notwendigen politischen Abstimmungen, der sich derzeit nicht quantifizieren lässt. Insbesondere für Vorhaben, die nach § 31 Abs. 3 BauGB oder nach § 34 Abs. 3b BauGB zu beurteilen sind, wird durch die Prüfung einer möglichen Zustimmung, sowie ggf. durch eine Öffentlichkeitsbeteiligung und den eventuell notwendigen Abschluss städtebaulicher Verträge mit einem erhöhten Personalaufwand im Fachbereich 61 - Stadtentwicklung gerechnet. Auch im Fachbereich 62 - Bauaufsicht und Denkmalschutz dürfte der Prüf- und Personalaufwand insgesamt steigen, da durch die neuen Rechtsnormen im Baugenehmigungsverfahren mehr Tatbestandsvoraussetzungen zu prüfen sind. Der Mehraufwand wird insgesamt auch in Abhängigkeit zur Gesamtzahl der Bauanträge stehen, sollte es etwa durch den Bau-Turbo zu einem Anstieg der Bauanträge kommen. Insbesondere bei Vorhaben, die nach § 246e BauGB zu beurteilen sind, kann es zu zeitlichen Einsparungen kommen, wenn sonst ein Bebauungsplan aufzustellen wäre. Diese Einsparungen stehen jedoch womöglich ebenfalls einer wachsenden Anzahl von Bauanträgen gegenüber. Klimarelevanz: keine Auswirkungen Mit der Fassung des Grundsatzbeschlusses wird das grundlegende Vorgehen in Bezug auf die Anwendung des Bau-Turbos in der Stadt Dülmen aufgezeigt. Diese hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf das Klima. Seite 5 von 6 In Vertretung Gesehen gez. gez. Stadtbaurat Mönter Hövekamp Beigeordneter Bürgermeister Anlagen: Anlage 1 – Leitfaden zur Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. Bau-Turbo) in der Stadt Dülmen in der Fassung vom 02.07.2026 Seite 6 von 6