Bauvorhaben Kulperweg 3, Pliezhausen - formlose Anfrage

GEMEINDE PLIEZHAUSEN Pliezhausen, 20.07.2026 Drucksache Nummer: 2026/066 Amt: Haupt- und Bauverwaltungsamt Ersteller: Adam, Stefan Aktenzeichen: 632.99 Datum Gremium Zuständigkeit Status 28.07.2026 Gemeinderat Entscheidung öffentlich Bauvorhaben Kulperweg 3, Pliezhausen - formlose Anfrage Beschlussvorschlag 1. Die Gemeinde anerkennt das Interesse der Vereinigten Volksbanken eG, das Baugrundstück aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen für die Bebauung bestmöglich auszunutzen. 2. Dennoch kann aus städtebaulichen Gründen unter Würdigung aller Belange die angefragte Überschreitung der Baugrenze bzw. die Platzierung des Gebäudes seitens der Gemeinde nicht mitgetragen werden. Finanzielle Auswirkungen - Sachverhalt Am 18.05.2022 wurde auf dem Grundstück Kulperweg 3, Pliezhausen, das aus den mittlerweile verschmolzenen Flurstücken Nr. 2950/8 und 2950/9 sowie dem Flurstück Nr. 2935/5 besteht, der Neubau eines Geschäftshauses mit Tiefgarage genehmigt. Dieses sollte neben dem Beratungszentrum der Vereinigten Volksbanken eG für den Nordraum eine Bäckerei mit Cafébetrieb sowie Räume zur gewerblichen Vermietung enthalten. Aufgrund der seitherigen Entwicklungen am Bau- und Immobilienmarkt konnte das Projekt bislang nicht realisiert werden. Die Volksbank hält mittlerweile aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr an der seitherigen Planung fest. Sie beabsichtigt nunmehr die Errichtung eines Geschäftshauses, das lediglich die Bankfiliale beherbergen soll. Die Planung wurde in räumlicher Hinsicht auf das nötige Mindestmaß reduziert, so soll nunmehr ein eingeschossiges Gebäude entstehen, das bei Bedarf später erweitert werden kann. Das Gebäude Seite1von3 soll gleichzeitig architektonisch ansprechend und funktional sein, in Teilen sind Fassadenbegrünungen denkbar. Vorgesehen ist auch, im Bereich der Parkplätze Ladeinfrastruktur zu errichten, die dann öffentlich genutzt werden können. Die Volksbank hatte seinerzeit von der Gemeinde das Grundstück Flst. Nr. 2935/5 hinzuerworben, das ehemals als Pflanzgebotsfläche festgesetzt war. Im Rahmen der 1. Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans „Eingeschränktes Gewerbegebiet Baumsatz IIIA (Kulper II)“ wurde diese Festsetzung aufgehoben und der Bereich als gewerbliche Baufläche ausgewiesen, jedoch ohne Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksfläche. Geregelt wurde zudem, dass ausnahmsweise bauliche Anlagen und Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB und § 2 LBO, die Bestandteil der Hauptnutzung, aber keine Gebäude oder Gebäudeteile sind, auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen werden können. Hintergrund war die seinerzeit angedachte Außenbewirtschaftungsfläche der Bäckerei / des Cafés. Wiewohl es aus städtebaulichen und strukturellen Gründen zu bedauern ist, dass die ursprüngliche „große“ Lösung nicht realisierbar ist, steht das Vorhaben grundsätzlich im Interesse der Gemeinde Pliezhausen. Zum einen zunächst, da somit eine seit mittlerweile über 20 Jahren bestehende Baulücke geschlossen würde. Zum anderen, da der Erhalt der Volksbankfiliale in Pliezhausen auch aus Gründen der ortsnahen Versorgung mit Bankdienstleistungen strukturell als bedeutsam angesehen wird. Zwar liegt der neue Standort nicht mehr im Ortszentrum von Pliezhausen, aber mit Blick auf die Gesamtgemeinde absolut zentral und verkehrsgünstig. Im Hinblick auf die veränderten Rahmenbedingungen für die Bebauung sowie die Möglichkeit einer späteren bedarfsgerechten Erweiterung, beabsichtigt die Volksbank, das geplante Gebäude so weit nordöstlich zu platzieren, wie möglich. Limitierend wirkt dabei zunächst das an der Kreisstraße bestehende gesetzliche Anbauverbot. Der sog. Erschließungsbereich der K 6756 endet an nach der Neuapostolischen Kirche, der sog. Verknüpfungsbereich nach dem Kreisverkehr Daimlerstraße / Jusistraße. Es gilt somit nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe b) des Straßengesetzes Baden-Württemberg, dass Hochbauten jeder Art längs der Kreisstraße in einer Entfernung bis zu 15 m nicht errichtet werden dürfen, jeweils gemessen vom äußeren Rand der befestigten, für den Kraftfahrzeugverkehr bestimmten Fahrbahn. Aufgrund der gesetzlichen Voraussetzungen sowie der Behördenpraxis der Straßenbauverwaltung ist vorliegend nicht davon auszugehen, dass hiervon eine Ausnahme zugelassen werden kann. Die Planung wurde daher so ausgestaltet, dass das Anbauverbot eingehalten ist. Es ergibt sich jedoch eine Überschreitung der nordöstlichen Baugrenze um ca. 6,12 m. Die Frage, ob eine Befreiung dieser Überschreitung aus baurechtlicher Sicht überhaupt möglich ist, ist mit der unteren Baurechtsbehörde beim Landratsamt Reutlingen noch nicht final geklärt. Legt man zugrunde, dass bei der geplanten ALDI-Erweiterung seinerzeit eine Baugrenzenüberschreitung in vergleichbarer Dimension vom Landratsamt abgelehnt wurde (wiewohl diese von der Gemeinde mitgetragen und später im Rahmen einer Bebauungsplanänderung ermöglicht wurde), müsste man aus Gleichbehandlungsgründen wohl davon ausgehen, dass selbst bei großzügigeren Maßstäben im Gewerbegebiet eine Befreiung wohl eher nicht in Betracht kommen dürfte. Seite2von3 Denkbar wäre daher grundsätzlich nur, diese Überschreitung im Wege einer Änderung des Bebauungsplans vorzunehmen. Für diese spricht zunächst einerseits das berechtigte Interesse der Volksbank als abzuwägender Belang, zum anderen auch die Gleichbehandlung mit ALDI und der Umstand, dass sich die Rahmenbedingungen in gewerblichen Bereichen tendenziell einfacher verändern lassen, als im Wohnbaubereich (im Hinblick auf die Anpassung an betriebliche Entwicklungen ist die bauleitplanerische Praxis der Gemeinde im Gewerbebereich grundsätzlich etwas dynamischer). Allerdings ist in Sachen Gleichbehandlung zu ALDI einschränkend festzuhalten, dass auf dem Volksbankgrundstück anders als bei der ALDI-Erweiterung, bei welcher das Baufenster die geplante Erweiterung nicht mehr möglich gemacht hätte, ausreichend Baufläche zur Verfügung steht. Des Weiteren besteht auch in städtebaulicher Hinsicht ein wesentlicher Unterschied, die bei ALDI „verschobene Baugrenze“ war nach Nordwesten orientiert. Die Änderung war daher auch im Hinblick auf die „flankierende“ Bebauung an der Greutstraße und der Jusistraße städtebaulich unbedenklich. Beim Volksbankgrundstück hingegen handelt es sich um die nordöstliche Baugrenze entlang der Haupteinfahrt in den Ort, die insofern eine städtebaulich deutlich größere Gewichtigkeit aufweist. Die Verwaltung hat die Volksbank daher gebeten, eine Visualisierung zu erstellen, um die Wirkung des Gebäudes bei Beibehaltung der geplanten Baugrenzenüberschreitung im Hinblick auf die Einfahrtssituation zu verdeutlichen. Diese Visualisierung ist in der Anlage beigefügt. Ebenfalls beigefügt ist der Grundriss, der aus Datenschutzgründen für die öffentlichen Unterlagen geschwärzt wurde. Die Visualisierung zeigt, dass das Gebäude trotz der geplanten Eingeschossigkeit im Eingangsbereich zum Ort deutlich prägend in Erscheinung tritt. Es verdeckt zudem in deutlichen Teilen das Forum 4P, das aus städtebaulicher und architektonischer Sicht als Solitär und den Eingangsbereich zum Ort prägend unter Berücksichtigung der bestehenden planungsrechtlichen Situation auf dem Volksbankgrundstück geplant und errichtet wurde. Diese städtebauliche Funktion würde bei Zulassung des Volksbankgebäudes in der geplanten Form deutlich beeinträchtigt. Die Verwaltung tut sich daher selbst bei wohlwollender Betrachtung unter Würdigung aller Gesichtspunkte sehr schwer, die Planung in dieser Hinsicht zu befürworten. Zwar wäre die beschriebene Situation auch bei Einhaltung des Bebauungsplans verändert, aber eben wesentlich weniger gewichtig. Die Verwaltung schlägt daher vor, am bestehenden Bebauungsplan festzuhalten. Anlagen Anlage 1 ö - Grundriss, Ansicht Ost, Vorentwurf Anlage 2 ö - Visualisierung Anlage 3 ö -Baumsatz IIIA Kulper II - zeichnerischer Teil Anlage 4 ö -1. Änderung Baumsatz IIIA - Kulper II - Änderungsdeckblatt 2 Anlage 5 ö - Übersichtsplan Anlage 1 nö - Grundriss, Ansicht Ost, Vorentwurf Außerdem eingeladen - Seite3von3