Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Grundstücken Flst. Nrn. 2466, 3166, 3169, 3169/1, 3170, 3171, 3172, Bahnstr. 11-13 - Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB

Bürgermeisteramt Plankstadt Datum: 10.07.2026 Sitzungsvorlage Sachbearbeiter/in: Michael Szeifert-Kiss, Tel. 06202/2006-63, E-Mail: michael.szeifert- [email protected] Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohneinheiten und Tiefgarage auf den Grundstücken Flst. Nrn. 2466, 3166, 3169, 3169/1, 3170, 3171, 3172 im Bebauungsplangebiet "Bruchhäuser Weg" - Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB Vorlage Nr.: SV/459/2026 Gremium Termin Beratung Gemeinderat 20.07.2026 öffentlich Sachverhalt 1. Ausgangslage Zwischen der Gemeinde Plankstadt und der J & K Grundstücks GmbH & Co. KG (Investoren) wurde ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB abgeschlossen. Die Investoren haben nunmehr den Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit maximal 32 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit mindestens 44 Stellplätzen bei der unteren Baurechtsbehörde eingereicht. 2. Vertragsgrundlagen Vertragsgebiet: Flst. Nrn. 2466, 3166, 3169, 3169/1, 3170, 3171, 3172 (Gesamtfläche: 3.069 m²) im Bebauungsplangebiet "Bruchhäuser Weg" Planungsrechtliche Situation:  Das Bauvorhaben überschreitet die Festsetzungen des Bebauungsplans "Bruchhäuser Weg, 1. Änderung"  Die als "private Grünfläche" ausgewiesenen Grundstücksbereiche sollen mit einer Tiefgarage bebaut werden  Eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 36a BauGB (Bauturbo) ist erforderlich 3. Konzeptvorstellung Das Bauvorhaben wurde in der Sitzung des Ausschusses für Ordnung, Bau und Umwelt am 09.03.2026 vorgestellt und grundsätzlich befürwortet. In der Gemeinderatssitzung am 04.05.2026 hat der Gemeinderat beschlossen, den entsprechenden Städtebaulichen Vertrag abzuschließen. Vertragliche Verpflichtungen des Investors Der Investor hat sich im städtebaulichen Vertrag zu folgenden Leistungen verpflichtet: 1. Erschließungsmaßnahmen (§ 2 Abs. 3 des Vertrages) a) Verbreiterung der Bahnstraße: Herstellung einer Verbreiterung auf eigenem Gelände um 1,5 m auf 5,40 m Länge: ca. 40 m (von westl. Grundstücksgrenze Flst. Nr. 2455 bis Ende Feuerwehrzufahrt) Ausführung in Belastungsklasse BK 1,8 Herstellung entsprechend VwV-StVO zu Zeichen 325.1 Die Verbreiterung verbleibt in privatem Eigentum, wird aber dauerhaft der Widmung als öffentliche Straße überlassen b) Schmutzwassereinleitung: Maximale Einleitmenge in die öffentliche Abwasseranlage: 2,0 l/s Errichtung von Rückhalteeinrichtungen (z.B. Pufferspeicher) Einsatz geregelter Hebeanlagen mit Abflussbegrenzung Orientierung an ursprünglich vorgesehener Einzelhausbebauung c) Oberflächenwasser: Sammlung bzw. Versickerung in Zisternen gemäß Punkt 10.3 der örtlichen Bauvorschriften 2. Spielplatzablöse (§ 3a des Vertrages) Erforderliche Spielplatzfläche nach § 9 Abs. 2 LBO: 67 m² Ablösezahlung: 210,00 €/m² = 14.070,00 € Fälligkeit: mit Erteilung der Baugenehmigung Zweckbindung: Ausschließliche Verwendung für Aufwertung des Spielplatzes "Bahnstraße" innerhalb von 3 Jahren 1 3. Bepflanzung der privaten Grünfläche (§ 3b des Vertrages) Umfang: Mindestens 1 hochstämmiger Laubbaum (14-16 cm Stammumfang) pro 250 m² Grünfläche Heimische Sträucher: 1 Strauch je 2 m² Grünfläche Kräuterreiche Saatgutmischung südwestdeutscher Herkunft (UG 9) Vogelfreundliche, standortgerechte, heimische Gehölze Unzulässig: Schottergärten, invasive Neophyten (z.B. Kirschlorbeer) Zeitpunkt: Spätestens in der ersten Pflanzperiode nach Bezugsfertigkeit (1. Oktober bis Ende Februar) 4. Kostentragung (§ 3 des Vertrages) Verzicht auf Infrastrukturkostenbeitrag aufgrund Eigenleistung des Bauherrn bei Straßenverbreiterung Alle Erschließungskosten und Anschlüsse trägt der Investor Kostenbeteiligung der Kommune an Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen in Höhe des entstehenden Beitragsanspruchs 5. Bauverpflichtung (§ 5 des Vertrages) Baubeginn: innerhalb von 12 Monaten nach Bestandskraft der Baugenehmigung Fertigstellung: innerhalb von 36 Monaten Begründung der Zustimmung (§ 2a des Vertrages)  Die Zustimmung nach § 31 Abs. 3 i.V.m. § 36a BauGB erfolgt aus folgenden städtebaulichen Erwägungen:  Gesteuerte Ausnahmeentscheidung im Einzelfall - kein Anspruch Dritter auf Gleichbehandlung  Grundstücksgröße und Erschließung o Die Größe des Grundstücks und die nachträglich zu verbreiternde Straße ermöglicht die Bebauung  Städtebauliche Neuordnung o Aufwertung des Geländes mit leerstehenden, teils altlastenverdächtigen Gebäuden am Ortsrand  Erhöhung der Stellplatzzahl o Von 1,0/WE auf 1,375/WE (44 Stellplätze für 32 WE) o Tiefgarage reduziert oberirdische Verdichtung o Grünanlage bleibt oberirdisch überwiegend erhalten  Nachhaltige Nachverdichtung o Sinnvolle Nachverdichtung durch Grundstückszusammenlegungen o Einfügen in die Umgebungsbebauung bezüglich Maß der Bebauung (WA1) o Vorgaben des Bebauungsplans werden grundsätzlich eingehalten (Ausnahme: unterirdische Tiefgarage)  Ökologische Kompensation o Versiegelung wird durch Versickerung auf dem Grundstück kompensiert o Regenwasser wird direkt dem Grundwasser zugeführt Finanzielle Auswirkungen Entf. Auswirkungen auf das Klima Die Fläche war im Bebauungsplan zur Bebauung schon vorgesehen. Durch die vorgegebenen Pflanzvorschriften erfolgt eine Aufwertung der privaten Grünfläche, welche sich positiv auf das Mikroklima der Umgebung auswirken wird. Beschlussvorschlag Der Gemeinderat beschließt: 1. Die Gemeinde Plankstadt erteilt ihre Zustimmung nach § 36a BauGB zur Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB für das Bauvorhaben der J & K Grundstücks GmbH & Co. KG zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit maximal 32 Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit mindestens 44 Stellplätzen auf den Grundstücken Flst. Nrn. 2466, 3166, 3169, 3169/1, 3170, 3171, 3172 im Bebauungsplangebiet "Bruchhäuser Weg". 2. Die Zustimmung erfolgt unter folgenden Bedingungen: a) Vollständige Erfüllung aller im städtebaulichen Vertrag vom 05.05.2026 / 08.05.2026 festgelegten Verpflichtungen, insbesondere: - Verbreiterung der Bahnstraße gemäß § 2 Abs. 3 des Vertrages - Einhaltung der Einleitmenge für Schmutzwasser (max. 2,0 l/s) - Zahlung der Spielplatzablöse (14.070,00 €) - Bepflanzung und Erhaltung der privaten Grünfläche gemäß § 3b des Vertrages 3. Die Zweckbindung der Spielplatzablöse für den Spielplatz "Bahnstraße" wird bestätigt. Die Mittel sind innerhalb von 3 Jahren ab Zahlungseingang ausschließlich für Aufwertung und Ausbau zu verwenden Anlagen Anlage 1: Luftbild Anlage 2: Städtebaulicher Vertrag Anlage 3ff: Auszüge aus dem Bauantrag (nichtöffentlich)