Kleingartenanlagen "Aspen" und "Barbarahalde" - Planungsrechtliche Sicherung

Anlage zu § vom: STADT OBERNDORF A. N. Planen und Bauen öffentlich Marian Kraft 621.411/621.412 101/2026 Beratungsvorlage für Ausschuss für Technik und Umwelt am: 09.07.2026 - nicht öffentlich - Gemeinderat am: 14.07.2026 - öffentlich - Kleingartenanlagen "Aspen" und "Barbarahalde" - Planungsrechtliche Sicherung I. Beschlussvorschlag 1. Die Kleingartenanlagen „Aspen“ und „Barbarahalde“ sollen durch die Aufstellung von Bebauungsplänen planungsrechtlich als Dauerkleingärten gesichert werden. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Sicherung der Kleingartenan- lage „Barbarahalde“ einzuleiten. II. Sachverhalt und Begründung Der Siedler- und Kleingärtnerverein e.V. ist Generalpächter der Kleingartenanlagen „Aspen“ auf dem Lindenhof und „Barbarahalde“ in Oberndorf. Der Verein verpachtet einzelne Parzellen im Rahmen der Vereinssatzung an die unmittelbaren Nutzer. Im vergangenen Jahr ist die Vorstandschaft an die Verwaltung herangetreten mit der Bitte, die Kleingärten planungsrechtlich zu sichern. Seit Jahrzehnten stelle sich immer wieder die Frage, ob und in welchem Umfang eine Bebauung zulässig ist. Zwar seien im Generalpachtvertrag und in der Vereinssatzung entsprechende Regelungen ent- halten, allerdings bestünden Unsicherheiten zur baurechtlichen Zulässigkeit, da das öffentliche Baurecht über den Verträgen und Satzungen stehe und kein Bebauungs- plan bestehe. Der Verein sehe sich in Einzelfällen mit fortschreitender Bebauung kon- frontiert, was auch aktueller Anlass des Anliegens sei. Kleingartenanlage „Aspen“ Die Anlage steht zum Großteil im Eigentum des Landes Baden-Württemberg, das die Fläche erstmals 1962 an den Verein zur rein landwirtschaftlichen Nutzung verpach- tete. Die Stadt schloss sich als Verpächterin mit einer kleinen Fläche in Richtung Friedhof Lindenhof an. Vorlage-Nr.: 101/2026 Seite 1 von 5 Für die Anlage besteht kein Bebauungsplan. Sie befindet sich im Außenbereich (§ 35 BauGB), der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. Eine Bebauung würde auch dem Flächennutzungsplan widersprechen, der hier eine Fläche für die Landwirtschaft ausweist. Im Jahr 1982 wurde durch die Baurechtsbehörde ein Gartenhäuschen je Parzelle zur Gartennutzung mit höchstens 15 m³ umbautem Raum zugelassen. In den 1990er- Jahren kam es zu Konflikten zwischen Anwohnern, dem Verein, dem Land und der Stadt wegen ausufernder Bebauung, dem Einbau von Aufenthaltsräumen und Tier- haltung. Die Stadt wurde vom Regierungspräsidium aufgefordert, baurechtskonforme Zustände zu schaffen und beabsichtigte eine Verlagerung der Anlage ins Gebiet „Bletzenfeld“, da die Fläche im „Aspen“ als Wohnbaufläche vorgesehen war. Dazu kam es jedoch nie. Seit den 2010er-Jahren ist in den Luftbildern eine massive Zunahme an Bebauung festzustellen. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der Lage im Außenbereich große Teile der Bebauung genehmigungspflichtig gewesen wären (z.B. sämtliche Ge- wächshäuser). Die Lage im Außenbereich dürfte einer Genehmigung in den meisten Fällen jedoch entgegenstehen. Kleingartenanlage „Barbarahalde“ Die Anlage ist nach Angaben des Vereins seit 1943 vorhanden und von der Stadt zur Nutzung als Kleingärten verpachtet. Für die Anlage besteht ebenfalls kein Bebauungsplan. Sie befindet sich im Außenbe- reich (§ 35 BauGB), der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. Der Flächennut- zungsplan weist hier eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauer- kleingarten aus. Die Anlage befindet sich im Landschaftsschutzgebiet und im FFH-Ge- biet. Nachdem vom Regierungspräsidium im Jahre 1978 die baurechtswidrigen Zustände beanstandet wurden, wurden Baugenehmigungen für die 26 bereits errichteten Ge- schirr- und Gartenhäuser erteilt. Im Jahre 1985 wurde der Geräteschuppen für den Verein genehmigt. Die Bebauung nahm in den vergangenen Jahrzehnten ebenfalls stetig zu. Auch hier ist davon auszugehen, dass große Teile der Bebauung genehmigungspflichtig gewe- sen wären, mangels Bebauungsplans eine Genehmigung in vielen Fällen allerdings nicht möglich sein dürfte. Kleingartenrecht Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) regelt die Eigenschaft als Kleingarten, die zulässige Nutzung und die Pachtverhältnisse. Ein Kleingarten dient demnach zur Ge- winnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung. Das BKleingG lässt je Parzelle eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zu, allerdings vorbehaltlich der bau- rechtlichen Zulässigkeit, die im „Aspen“ und in der „Barbarahalde“ nicht gegeben sein dürfte. Vorlage-Nr.: 101/2026 Seite 2 von 5 Das BKleingG stellt Kleingärten, die durch einen Bebauungsplan als Dauerkleingärten festgesetzt sind, unter einen besonderen Schutz. Unter anderem hätte die Stadt bei Kündigung für eine Ersatzfläche zu sorgen. Wirkungen eines Bebauungsplans Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans würden die Anlagen als Dauerkleingär- ten gelten. Die zulässige Bebauung wäre hinsichtlich der Größe und Position der Ge- bäude exakt und allgemeingültig geregelt. Der Bebauungsplan sollte sich an das BKleingG anlehnen (Laube mit höchstens 24 m²) und darüber hinaus Regelungen zu Gewächshäusern, Terrassen und Einfriedungen treffen. Mit einem Bebauungsplan würden die Anlagen nicht mehr im Außenbereich, sondern im Innenbereich liegen, womit die Genehmigungspflicht für Vorhaben nach Landes- bauordnung entfallen bzw. sich verändern würde: keine Genehmigung nötig… im Außenbereich im Innenbereich Gebäude ohne Aufenthalts- bis 20 m³ Brutto-Raum- bis 40 m³ Brutto-Raum- räume, Toiletten oder Feuer- inhalt inhalt stätten Gewächshäuser nur Gewächshäuser für bis zu 5 m Höhe Erwerbsgartenbau bis zu 5 m Höhe Gartenlauben (bis 24 m² in (baurechtlich zulässigen) Kleingartenanlagen inkl. überdachtem Freisitz) im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG Vorbauten ohne Aufenthalts- --- bis 40 m³ Brutto-Raum- räume inhalt Terrassen und Terrassen- --- bis 30 m2 Grundfläche überdachungen Dass ein Vorhaben keine Baugenehmigung benötigt, bedeutet nicht, dass dieses sich nicht an die Vorschriften halten muss. Insbesondere der Bebauungsplan ist trotzdem zu beachten. Es kann nicht damit gerechnet werden, dass sämtliche bestehende Bauten in den Kleingartenanlagen legalisiert werden können. Der Rückbau einzelner Gebäude wird unumgänglich sein, um nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens baurechtskon- forme Zustände zu schaffen. Insbesondere die Kleingärten, die in den Friedhofsab- stand (10 m ab Außengrenze Friedhof) hineingewachsen sind, können nicht legali- siert werden. Den betroffenen Pächtern sollen jedoch Alternativen angeboten wer- den. Es ist grundsätzlich denkbar und würde im Bereich des Bebauungsplans zu vertretba- ren Mehrkosten führen, die Kleingartenanlage „Aspen“ zu erweitern, sollte das Land als Verpächterin dazu bereit sein. Die Nachfrage an Kleingärten ist vorhanden. Vorlage-Nr.: 101/2026 Seite 3 von 5 Sollten die Kleingärten weiterhin nicht planungsrechtlich gesichert sein, müsste die Stadt im Rahmen ihrer Baurechtszuständigkeit zu gegebener Zeit gegen die bau- rechtswidrigen Zustände einschreiten und voraussichtlich einen größeren Rückbau anordnen. Weiteres Vorgehen Die Verwaltung schlägt vor, zunächst das Verfahren zur Sicherung der Kleingartenan- lage „Barbarahalde“ einzuleiten. Die dort gewonnen Erfahrungen können zu einer Be- schleunigung des Verfahrens im „Aspen“ führen. Außerdem wird den Kapazitäten der Stadtplanung und der Baurechtsbehörde Rechnung getragen. Die Synergien, die die parallele Durchführung beider Verfahren erzeugen würde, sind hingegen überschau- bar. III. Kosten und Finanzierung Aufgrund der Lage im Außenbereich müsste das Regelverfahren mit zwei Beteili- gungsrunden und Umweltbericht durchgeführt werden. Es ist eine Habitatpotenzial- analyse durchzuführen, der bei entsprechenden Erkenntnissen eine spezielle arten- schutzrechtliche Prüfung folgen müsste. Im „Aspen“ ist eine parallele Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich. Es wurden drei Planungsbüros angefragt, wobei zwei Angebote eingingen. Einige Po- sitionen müssen geschätzt werden, da diese von den im Verfahren eingehenden Stel- lungnahmen und Erkenntnissen abhängen: „Aspen“ Büro 1: ca. 25.500 € Büro 2: ca. 33.500 € „Barbarahalde“ Büro 1: ca. 21.000 € Büro 2: ca. 27.500 € Im Haushalt 2026 wurden für die Kleingartenanlagen Planungsmittel i.H.v. 50.000 € vorgesehen. Eine Beteiligung an den Kosten sei für den Verein nicht leistbar. IV. Anlage Luftbild „Aspen“ 2023 Luftbild „Barbarahalde“ 2023 Angebot Büro 1 „Aspen“ (nichtöffentlich) Angebot Büro 1 „Barbarahalde“ (nichtöffentlich) Oberndorf a. N., 19.06.2026 Vorlage-Nr.: 101/2026 Seite 4 von 5 Bauverwaltung Planen und Bauen Marian Kraft Lidia Melito-David Dilek Akdeniz Matthias Winter Erste Beigeordnete Bürgermeister Vorlage-Nr.: 101/2026 Seite 5 von 5