Bauvoranfrage auf Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Stellplätzen, Abparzellierung des bestehenden Grundstücks, Aufteilung in 2 gleich geschossige Grundstücke (möglicher Bauturbofall) auf dem Flst. Nr. 1378/2, Im Lachenweg 9 in Kusterdingen

SITZUNGSVORLAGE Nr. 2026/211 vom 10.07.2026 Zsuzsanna Schoser Ortsbauamt Gremium Datum Öffentlichkeitsstatus Zuständigkeit Gemeinderat 22.07.2026 öffentlich Entscheidung TAGESORDNUNGSPUNKT: Bauvoranfrage auf Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit Stellplätzen, Abparzellierung des bestehenden Grundstücks, Aufteilung in 2 gleich geschossige Grundstücke (möglicher Bauturbofall) auf dem Flst. Nr. 1378/2, Im Lachenweg 9 in Kusterdingen BESCHLUSSVORSCHLAG: 1. Zum Antrag nach § 35 BauGB i.V.m. § 246e gemäß § 36a Abs. 1 BauGB (Bauturbo) versagt die Gemeinde ihre Zustimmung. 2. Zum Bauvorhaben gemäß § 36 Abs. 2 BauGB versagt die Gemeinde ihr Einvernehmen. - 2 - Darstellung des Sachverhalts: Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Der Bauturbo erlaubt es Kommunen, bei Bauanträgen für Wohnzwecke von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben oder Bebauungsplänen abzuweichen. Er umfasst folgende neuen Regelungen: - § 31 Absatz 3 BauGB ermöglicht mehr Abweichungen vom Bebauungsplan - § 34 Absatz 3b BauGB ermöglicht Abweichungen vom Einfügungsgebot in die nähere Umgebung bei Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - § 246e BauGB ermöglicht Abweichungen von Vorschriften des Baugesetzbuches, Umwelt- und Nachbarbelange sind weiterhin zu beachten. Nur diese Regelung ist bis 31.12.2030 befristet. Voraussetzung für die Anwendung des Bauturbos ist die Vereinbarkeit der Abweichung mit den öffentlichen Belangen und die Würdigung nachbarlicher Interessen. Es besteht kein Anspruch auf die Zustimmung der Gemeinde. Diese gesetzlichen Änderungen sind in der Anlage beigefügt und rot hinterlegt. Bei der vorliegenden Bauvoranfrage werden konkrete Fragen formuliert, die Frage 1 bezieht sich auf die Zulässigkeit des Bauvorhabens gemäß § 35 BauGB bzw. nach § 35 BauGB in Verbindung mit § 246e BauGB. Entscheidungen gemäß §§ 31 und 34 BauGB trifft der Technische Ausschuss der Gemeinde, die Zuständigkeit über die neue Regelung § 246e BauGB ist in der Hauptsatzung nicht geregelt, deswegen die Behandlung hier im Gemeinderat. Aufgrund der Lage im Außenbereich handelt es sich nach Einschätzung der Baurechtsbehörde um einen möglichen Bauturbofall. Daher ist zusätzlich zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen zu beschließen ob diesem Antrag nach § 35 BauGB i. V. m. § 246e gemäß § 36a Abs. 1 BauGB zugestimmt wird. Das Vorhaben sieht vor, dass das Flurstück Nr. 1378/2, aktuell mit 1.553 qm in zwei ca. gleich großes Grundstück geteilt wird und jeweils mit einem Mehrfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten bebaut wird. Die Pläne sind im Anhang beigefügt. Das Grundstück befindet sich zwar außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, im Flächennutzungsplan handelt es sich jedoch um Wohnbauflächen im Bestand. Auszug aus dem aktuell gültigen Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1997: - 3 - Auszug aus dem Entwurf zur Neuauftstellung des Flächennutzungsplans: Die bebaute Fläche südlich der Lustnauer Straße gibt es lediglich eine alte Baulinienplan, demzufolge erfolgte die Bebauung nach § 34 BauGB: das Vorhaben soll in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Erst weiter östlich an der Lange Gasse regelt ein Bebauungsplan die Bebauung. Auszug aus dem Bebauungsplan Kusterdingen Süd, Teilbereich 3: - 4 - Im Zuge der Bauvoranfrage sollen folgende Einzelfragen geklärt werden: 1. Ist das Bauvorhaben bauplanungsrechtliche nach § 35 BauGB bzw. nach § 35 BauGB i.V.m §246e BauGB zulässig? 2. Das geplante MFH hat einen Abstand zur Grundstücksgrenze im Osten von 4,00 m und im Westen von 7,98 m bzw. 7,00 m. Ist das so zulässig? 3. Sind die Stellplätze an der geplanten Stelle zulässig? 4. Die beiden MFH haben eine Grundstücksgröße von ca. 650 qm und eine Grundfläche von jeweils 125 qm. Ist diese Nutzung zulässig? 5. Ist die Firsthöhe von 7,95 m zulässig? 6. Ist die Traufhöhe von 3,80 m zulässig? 7. Die Dachneigung beträgt 35°. Ist das zulässig? 8. Ist die Art und die Anzahl der Gauben zulässig? 9. Sind die geplanten Gebäude mit dem geplanten Maß der baulichen Nutzung, Zahl der Geschosse, Grundfläche und Geschossfläche zulässig? 10.Ist das Vorhaben mit Blick auf das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme zulässig? Die Nachbarbeteiligung ist bereits abgeschlossen, es liegen drei Einwendungen vor, s. Anlage. Bezüglich der Zulässigkeit einer Bebauung hat die Baurechtsbehörde im Jahr 2020 folgenden Bauvorbescheid erteilt: - 5 - Eine Bebauung ist unzulässig, da das Grundstück dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzurechnen ist und somit nach § 35 und nicht nach § 34 BauGB beurteilt wird. Der Antrag des Eigentümers in diesem Bereich Planungsrecht zu schaffen wurde im Gemeinderat am 13.07.2021 behandelt und abgelehnt. Auf die Vorlage Nr. 136/2021 wird hingewiesen. Anlagen: Anlage 1 - Gesetzestexte Bauturbo Anlage 2 - Projektpräsentation, unmaßstäblich Anlage 3 - Nachbareinwendungen