Baugebiet Obeswiesen

Gemeinde Hochdorf Vorlage Nr. 56/2026 Amt: Sabine Kobarg Datum: Amt für Finanzen 01.07.2026 Beschluss Beratungsfolge Sitzungstermin Beratungsart Ja Enth Nein Gemeinderat 19.05.2026 Nichtöffentlich Gemeinderat 28.07.2026 öffentlich Tagesordnungspunkt: Baugebiet Obeswiesen 1. Richtlinien der Gemeinde Hochdorf zur Vergabe von gemeindeeigenen Bauplätzen im Reservierungsverfahren (Windhundprinzip) 2. Zustimmung für die Vergabe von Erschließungsleistungen Beschlussantrag: 1. Der Gemeinderat beschließt, die in der Anlage aufgeführten gemeindeeigenen Wohnbaugrundstücke im Baugebiet "Obeswiesen" zur Errichtung selbstgenutzter Eigenheime zu veräußern. 2. Der Gemeinderat beschließt die als Anlage beigefügten "Richtlinien der Gemeinde Hochdorf zur Vergabe von gemeindeeigenen Bauplätzen im Reservierungsverfahren". 3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Grundstücke über die Plattform BAUPILOT auszuschreiben und die Ausschreibung zusätzlich im Mitteilungsblatt sowie auf der Internetseite der Gemeinde Hochdorf zu veröffentlichen. 4. Die Verwaltung wird beauftragt, das Reservierungsverfahren nach Maßgabe der beschlossenen Vergaberichtlinien durchzuführen, die Rangfolge der Bewerbungen festzustellen, Reservierungszusagen auszusprechen und die erforderlichen Grundstückszuteilungen vorzubereiten. 5. Der Gemeinderat stimmt der Vergabe der Erschließungsleistungen an die Firma Schwenk – Unterensingen – zum Pauschalpreis 1.699.320,- € zu. Begründung: 1. Vergabe der gemeindeeigenen Bauplätze 1.1. Ausgangslage Die Gemeinde Hochdorf beabsichtigt, die in der Anlage aufgeführten 17 gemeindeeigenen Wohnbaugrundstücke im Baugebiet „Obeswiesen“ zu vergeben. Die Grundstücke sind für die Errichtung selbstgenutzter Einfamilien- und Doppelhäuser vorgesehen. Die einzelnen Grundstücke, Flurstücksnummern, Grundstücksgrößen und Verkaufspreise ergeben sich aus der in der Anlage beigefügten Grundstücksliste. Die Vergabe der letzten kommunalen Bauplätze in Hochdorf (vgl. Baugebiet „Hofäcker I“) fand unter Berücksichtigung von Vergaberichtlinien mit einem Punktesystem statt. Kommunen in Baden-Württemberg stehen bei der Vermarktung gemeindeeigener Baugrundstücke vor der grundlegenden Entscheidung, ob die Vergabe anhand eines Einheimischen- bzw. Punktesystems oder ohne personenbezogene Beschränkungen erfolgen soll. Einheimischenmodelle sowie Punktesysteme zielen vorwiegend darauf ab, die örtliche Bevölkerung und insbesondere junge Familien zu fördern. Jedoch stößt die rechtliche Zulässigkeit solcher Modelle aufgrund der europäischen und nationalen Rechtsprechung zunehmend an ihre Grenzen. Bei der Veräußerung der Grundstücke sind neben den Anforderungen an Gleichbehandlung, Transparenz und Diskriminierungsfreiheit auch die kommunalwirtschaftlichen Vorgaben zu beachten. Nach § 92 Abs. 1 GemO dürfen Vermögensgegenstände grundsätzlich nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Die Verkaufspreise sind deshalb vor Beginn des Reservierungsverfahrens durch den Gemeinderat festzusetzen. Die Verkaufspreise sollen in der Gemeinderatssitzung im September 2026 endgültig festgelegt werden. Erst dann kann das Reservierungsverfahren gestartet werden. Daher sollen nachfolgend die Vor- und Nachteile der beiden Vermarktungsmodelle sowie die wesentlichen rechtlichen Aspekte dargestellt werden. 1.2. Einheimischenmodell bzw. Punktesystem Zielsetzung Diese Modelle verfolgen das Ziel, die örtliche Bevölkerung am Wohnort zu halten, jungen Familien den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen und die soziale Struktur der Gemeinde langfristig zu sichern. In der Praxis erfolgt die Vergabe regelmäßig anhand eines Punktesystems, das soziale, familiäre und teilweise ortsbezogene Kriterien miteinander verbindet. Vorteile Das Einheimischenmodell bietet der Gemeinde diverse Steuerungsmöglichkeiten. Es ermöglicht insbesondere,  junge Familien und einkommensschwächere Haushalte gezielt zu fördern,  einer Abwanderung ortsansässiger Bürger entgegenzuwirken,  die soziale und demografische Entwicklung der Gemeinde aktiv zu beeinflussen,  ehrenamtliches Engagement und familiäre Bindungen angemessen zu berücksichtigen sowie  Spekulationskäufe durch Eigennutzungsverpflichtungen zu begrenzen. Gerade in Regionen mit hoher Grundstücksnachfrage kann dadurch verhindert werden, dass Bauplätze ausschließlich an finanzstärkere Interessenten vergeben werden. Nachteile Die Entwicklung und Anwendung eines rechtssicheren Punktesystems ist sehr verwaltungsaufwendig. Sämtliche Kriterien müssen nachvollziehbar definiert, dokumentiert und auf ihre rechtliche Zulässigkeit überprüft werden. Zudem verzichten Gemeinden häufig auf einen Teil möglicher Verkaufserlöse, wenn Grundstücke unter dem Marktpreis abgegeben werden. Vor allem jedoch bestehen erhebliche rechtliche Risiken. 1.3. Rechtliche Bewertung des Einheimischenmodells Die rechtlichen Anforderungen an kommunale Bauplatzvergaben sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Gleichbehandlungsgrundsatz Nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz dürfen vergleichbare Bewerber grundsätzlich nicht ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandelt werden. Eine Bevorzugung allein aufgrund des Wohnsitzes oder der Herkunft aus der Gemeinde ist deshalb unzulässig. Europarechtliche Vorgaben Zusätzlich hierzu sind die Grundfreiheiten des europäischen Binnenmarktes zu beachten. Der Europäische Gerichtshof hat klargestellt, dass kommunale Bauplatzvergaben die Freizügigkeit und Niederlassungsfreiheit nicht unangemessen beschränken dürfen. Ein Wohnsitz in der Gemeinde darf daher weder das alleinige noch das entscheidende Vergabekriterium sein. Zulässig sind lediglich begrenzte Ortsbezugskriterien, wenn sie einem legitimen Gemeinwohlziel dienen und verhältnismäßig ausgestaltet sind. Anforderungen an das Punktesystem Nicht nur die einzelnen Vergabekriterien, sondern auch deren Gewichtung unterliegen einer gerichtlichen Kontrolle. Besonders kritisch sind hohe Punktzahlen für  langjährige Wohnsitzdauer,  Geburt oder Herkunft aus der Gemeinde,  Vereinsmitgliedschaften,  familiäre Verwurzelung oder  ähnliche Ortsbezugskriterien. Werden diese Kriterien übermäßig gewichtet, entsteht faktisch wieder eine Bevorzugung von Einheimischen, obwohl das Vergabesystem formal als Punktemodell ausgestaltet ist. Entscheidend ist daher stets die Gesamtwirkung des Bewertungssystems. Demgegenüber gelten soziale Kriterien wie  Kinder im Haushalt,  geringes Einkommen,  Pflegeverantwortung,  Behinderung oder  fehlendes Wohneigentum grundsätzlich als rechtlich besser begründbar, sofern sie angemessen ausgestaltet werden. Prozessrisiken Fehlerhafte Vergaberichtlinien oder deren fehlerhafte Anwendung können zu Gerichtsverfahren führen. Aufgrund des hohen wirtschaftlichen Wertes von Baugrundstücken kann davon ausgegangen werden, dass unterlegene Bewerber Vergabeentscheidungen zunehmend gerichtlich überprüfen lassen. Bereits kleinere Fehler bei der Punktevergabe, der Dokumentation oder der Gewichtung einzelner Kriterien können erhebliche rechtliche und zeitliche Folgen für die Gemeinde haben. Dynamische Rechtsentwicklung Hinzu kommt, dass sich die Rechtsprechung fortlaufend weiterentwickelt. Gemeinden müssen ihre Vergaberichtlinien deshalb regelmäßig überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Dies führt zu dauerhaftem Verwaltungs- und Beratungsaufwand. 1.4 Reservierungsverfahren nach dem Windhundprinzip) Die Einfamilienhaus- und Doppelhausgrundstücke sollen ohne personenbezogene Auswahlkriterien zu den vom Gemeinderat festgesetzten Verkaufspreisen vergeben werden. Maßgeblich ist die zeitliche Reihenfolge des Eingangs vollständiger und zulässiger Bewerbungen. Die Bewerbung und die Dokumentation des Eingangszeitpunkts erfolgen über die Plattform BAUPILOT. Vorteile Dieses Modell bietet insbesondere folgende Vorteile:  hohe Rechtssicherheit,  deutlich geringerer Verwaltungsaufwand,  transparente und leicht nachvollziehbare Vergabeverfahren,  geringes Risiko gerichtlicher Auseinandersetzungen sowie  eine zügige Vermarktung zu den vom Gemeinderat festgesetzten Verkaufspreisen. Da alle Interessenten grundsätzlich gleich behandelt werden, bestehen nur geringe Risiken hinsichtlich des Gleichbehandlungsgrundsatzes oder europarechtlicher Diskriminierungsverbote. Nachteile Der Nachteil besteht darin, dass die Gemeinde kaum Einfluss auf die Zusammensetzung der künftigen Bewohner nehmen kann. Finanzstärkere Bewerber haben regelmäßig bessere Chancen als ortsansässige Familien mit geringerem Einkommen. Dadurch kann es zu steigenden Grundstückspreisen, einer Veränderung der Bevölkerungsstruktur sowie einer Verdrängung ortsansässiger Haushalte kommen. 1.5 Gesamtabwägung Beide Vermarktungsmodelle verfolgen unterschiedliche kommunalpolitische Zielsetzungen. Das Einheimischenmodell ermöglicht eine gezielte Steuerung der Gemeindeentwicklung und stärkt insbesondere Familien sowie ortsverbundene Haushalte. Gleichzeitig ist es jedoch mit erheblichem Verwaltungsaufwand und zunehmend komplexen rechtlichen Anforderungen verbunden. Insbesondere die Vereinbarkeit mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz sowie den Vorgaben des Europarechts erfordert eine sorgfältige Ausgestaltung der Vergabekriterien und ihrer Gewichtung. Das Risiko gerichtlicher Beanstandungen ist deutlich höher als bei einer Vergabe nach dem Windhundprinzip. Das Reservierungsverfahren nach dem Windhundprinzip bietet demgegenüber ein hohes Maß an Transparenz und Verwaltungsvereinfachung. Es reduziert den Aufwand für die Prüfung und Bewertung personenbezogener Kriterien sowie das Risiko von Fehlern bei deren Anwendung. Die Grundstücke werden zu den vom Gemeinderat festgesetzten Verkaufspreisen veräußert. Allerdings verzichtet die Gemeinde bei diesen Grundstücken weitgehend auf die Möglichkeit, die soziale und demografische Zusammensetzung des Baugebiets durch personenbezogene Auswahlkriterien zu steuern. 1.6 Fazit Aus heutiger Sicht stellt weniger die politische Zielsetzung als vielmehr die rechtssichere Umsetzung die größte Herausforderung kommunaler Bauplatzvergaben dar. Einheimischen- bzw. Punktesysteme sind grundsätzlich weiterhin zulässig, bewegen sich jedoch innerhalb enger rechtlicher Grenzen. Gemeinden müssen sämtliche Vergabekriterien am Gleichbehandlungsgrundsatz, am Verhältnismäßigkeitsprinzip sowie an den europarechtlichen Vorgaben messen lassen. Vor diesem Hintergrund bietet die Vergabe ohne personenbezogene Auswahlkriterien nach transparenten und einheitlichen Verfahrensregeln eine rechtlich und organisatorisch einfachere Alternative. Sie bietet eine deutlich höhere Rechtssicherheit und reduziert sowohl den Verwaltungsaufwand als auch das Prozessrisiko erheblich. Soll die Gemeinde dennoch städtebauliche oder sozialpolitische Ziele verfolgen, empfiehlt sich eine sorgfältig ausgestaltete Vergabe mit maßvoll gewichteten, objektiv nachvollziehbaren sozialen Kriterien und nur untergeordneten Ortsbezügen, um den Anforderungen der aktuellen Rechtsprechung gerecht zu werden. Die soziale Komponente für nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum soll im Baugebiet „Obeswiesen“ im Bereich der Mehrfamilienhäuser in Zusammenhang mit der kommunalen Konzeptvergabe umgesetzt werden. Hierdurch können die Nachteile an der Vergabe ohne Beschränkungen ausgeglichen werden. Die Vergabe der Einfamilienhaus- und Doppelhausgrundstücke soll daher im Reservierungsverfahren nach dem Windhundprinzip. Die Abwicklung des Reservierungsverfahrens erfolgt über die Plattform BAUPILOT. Nach der Beschlussfassung werden die Vergaberichtlinien, die Grundstücksdaten und die weiteren Verfahrensunterlagen dort veröffentlicht. Der Beginn des Bewerbungsverfahrens wird mit genauem Datum und genauer Uhrzeit über BAUPILOT, im Mitteilungsblatt und auf der Internetseite der Gemeinde Hochdorf bekannt gemacht. Der Beschluss über die Bauplatzpreise soll in der Gemeinderatssitzung im September erfolgen. Aktuell liegen noch nicht alle Voraussetzungen zur endgültigen Kalkulation der Preise vor. Nach Beschluss der Preise kann mit der Vermarktung der Bauplätze begonnen werden. 1.7 Plandarstellung Auszug aus dem Umlegungsplan mit kommunalen Grundstücken gelb markiert: 2. Zustimmung zur Vergabe der Erschließungsleistungen. Die Gemeinde hat zur Realisierung des Baugebietes Obeswiesen im Jahre 2024 einen Erschließungs- und städtebaulichen Vertrag nach §11 BauGB mit der Firma Geoteck abgeschlossen. Unter § 16 ist die Ausschreibung und Vergabe definiert. Bauleistungen über 20 T € sind auszuschreiben und erst nach Zustimmung der Gemeinde von der Erschließungsträgerin zu vergeben. Das Gremium wurde laufen über den Stand der Baugebietsentwicklung unterrichtet. Geoteck hat die Bauleistungen zur Ausführungsreife durchgeplant und die Positionen in ein umfassendes Leistungsverzeichnis zusammengefasst. Das Bieterfeld wurde im Vorfeld mit der Verwaltung abgestimmt. Zur Angebotseröffnung am 06.07.2026 haben alle 6 angefragten Firmen Angebote abgegeben. Bei der Prüfung und Wertung der Angebote wurden einige Details geklärt und vom Erschließungsträger in eine 2. Anfragerunde gebracht. Anders wie bei kommunalen Vergaben kann ein Erschließungsträger nachverhandeln. Im Ergebnis konnten sehr wirtschaftliche Pauschalangebote (5) erzielt werden. Rangfolge nach der Verhandlungsrunde 15.07.2026 Die Kostenberechnung lag bei brutto über 3,0 Mio € Als wirtschaftlichstes Angebot ist die Pauschale der Firma Schwenk aus Unterensingen zu werten. Im Bietergespräch am 17.07.2026 wurden Details und Ausführungszeitraum geklärt. Die Firma Schwenk hat in Vergangenheit die Erschließungen Talbachgasse und Hofäcker zur vollsten Zufriedenheit durchgeführt. Daher kann der Vergabe der Erschließungsleistungen an die Firma Schwenk zugestimmt werden. Anlagen: 2026 Vergaberichtlinien Reservierungsverfahren Baugebiet Obeswiesen