Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften „Schlosshof“

STADT ELZACH Hauptstraße 69 79215 Elzach Beschlussvorlage Vorlage Nr.: 2026-682-BA Amt: Verbandsbauamt Datum: 17.07.2026 Erstellt von: Björn Seitz AZ: Beratungsfolge Termin Behandlung Gemeinderat 28.07.2026 öffentlich Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften „Schlosshof„ - Behandlung der in der frühzeitigen Beteiligung eingegangenen Stellungnahmen und Anregungen - Billigung des Entwurfs des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften sowie der gemeinsamen Begründung und - Beschluss zur Veröffentlichung gem. § 3 (2) sowie zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (2) BauGB Sachverhalt: Planungsinhalt Ganz im Norden der Stadt Elzach im Ortsteil Prechtal liegt der Schlosshof. Der Bauernhof wird als Familienbetrieb bereits in der 5. Generation als Vollerwerb geführt und basiert auf dem Milchviehbetrieb als wesentlichem Standbein. Neben der Landwirtschaft, die auch weiterhin im Vordergrund steht, braucht der Hof weitere Betriebszweige. So wird auf einer Fläche von etwa 77 ha zusätzlich auch Forstwirtschaft betrieben und in einer Hofbrennerei werden in den Wintermonaten alkoholische Erzeugnisse gemäß einem vorliegenden Brennrecht hergestellt. Als viertes Standbein hat sich in den vergangenen Jahren der Tourismus immer mehr entwickelt. Seit Anfang der 80er Jahre wurde der „Urlaub auf dem Bauernhof“ langsam entwickelt. Die Bettenkapazität wurde dabei stetig ausgebaut, so dass heute vier Ferienwohnungen bestehen mit insgesamt 15 Betten. Baulich wird der Schlosshof von 2 großen Gebäuden geprägt: Dem ursprünglichen Bauernhof mit Wohnhaus und Scheune sowie dem separaten Erweiterungsgebäude. Hinzu kommen nördlich der Straße Ställe und verschiedene bauliche Anlagen mit verschiedenen landwirtschaftlichen Nutzungen. Im Zuge der Weiterentwicklung des Hofes soll nun das Angebot an Ferienwohnungen erweitert werden, indem innerhalb der besehenden baulichen Strukturen weitere Ferienwohnungen durch verschiedene Umbaumaßnahmen hergestellt werden sollen. Neben diesen Umbaumaßnahmen im Bestand soll in direkter Nachbarschaft zu dem bestehenden Gästehaus ein kleiner Wohnmobilstell- und Campingplatz angelegt werden, auf dem bis zu 16 Camping-Stellplätze in unterschiedlicher Größe hergestellt werden sollen. Eine Erweiterung um 10 Stellplätze soll langfristig möglich sein, wenn das Angebot entsprechend nachgefragt wird. Planungsrechtlich liegt der gesamte Schlosshof heute im Außenbereich, so dass Nutzungen heute nur im Rahmen der Privilegierung zulässig sind. Konkret bedeutet dies, dass land- und forstwirtschaftliche Nutzungen, sowie die Wohnnutzung zulässig sind, wobei jedoch schon die Wohnnutzung der Landwirtschaft zugeordnet ist. Ergänzend sind andere Nutzungen wie beispielsweise die Ferienwohnungen zulässig, solange diese einen angemessenen Rahmen nicht überschreiten. Die nun geplanten Erweiterungen der Ferienwohnungen sowie die Anlage des Wohnmobilstell- und Campingplatzes sind dementsprechend im Außenbereich nicht zulässig, so dass nun, um das geplante Konzept umsetzen zu können, Baurecht für diese Nutzungen geschaffen werden muss. Um dies zu erreichen, soll zum einen ein Bebauungsplan aufgestellt werden, zum anderen soll der wirksame Flächennutzungsplan geändert werden. In beiden Bauleitplänen soll der Bauernhof als Sondergebiet dargestellt werden mit der Zweckbestimmung Landwirtschaft und Tourismus, so dass beide Nutzungen zulässig sind. Änderungen nach der frühzeitigen Beteiligung Im Nachgang der frühzeitigen Beteiligung hat die Eigentümerfamilie in Abstimmung mit der Stadt das Konzept noch einmal geprüft. Aufgrund der notwendigen hohen Investitionen v.a. durch die Erneuerung und Erweiterung der Anlagen zur Schmutz- und Regenwasserbeseitigung wurde noch einmal kritisch geprüft, welche Entwicklungen auch langfristig auf dem Hof angedacht sind, so dass die Investitionen sowie deren planungsrechtliche Sicherung schon heute erfolgen soll, so dass Folgekosten und weitere planungsrechtliche Verfahren vermieden werden. Dementsprechend wurde in die Planungen zum einen die notwendige Pflanzenkläranlage mit aufgenommen, zum anderen soll langfristig auf dem geplanten Campingplatz die Möglichkeit entstehen, hier auch kleine Tinyhäuschen oder Mobile Homes zu errichten, um auch in diesem Segment bei Bedarf ein entsprechendes Angebot machen zu können. Lage des Plangebiets Das Plangebiet befindet sich im Norden der Stadt Elzach im Ortsteil Prechtal. Das Plangebiet liegt südlich des Schlosshofweges und umfasst das Hofgelände des bestehenden Schlosshofes südlich der Straße mit der bestehenden Bebauung durch das ursprüngliche Hofgebäude mit der Scheune sowie dem Erweiterungsbau, in dem heute die Ferienwohnungen untergebracht sind. Das Plangebiet umfasst einen Teil des Flurstücks 1910. Dieses hat insgesamt eine Größe von etwa 18 ha, von denen jedoch nur etwa 1,9 ha in zweckdienlicher Abgrenzung durch den nun vorliegenden Bebauungsplan überplant werden. Im Plangebiet selbst befinden sich heute die bereits bestehenden Gebäude und baulichen Anlagen des Schlosshofes, sowie Garten- und Wiesenflächen, die heute landwirtschaftlich oder als Gartenflächen genutzt werden. LagedesBebauungsplanbereichs(eigeneDarstellung) Verfahren Derzeit liegt die Fläche im Außenbereich. Die Bebauungsplanaufstellung erfolgt im Regelverfahren mit einer zweistufigen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung. Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als landwirtschaftliche Fläche dargestellt, so dass im Parallelverfahren auch der Flächennutzungsplan angepasst werden soll. Auch für das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans wurde die frühzeitige Beteiligung durchgeführt. Im Gemeinderat der Stadt Elzach wurden die eingegangenen Stellungnahmen bereits vorgestellt. In der Sitzung des Gemeindeverwaltungsverbandes am 29.07.2026 soll auch formal hier der Offenlagebeschluss gefasst werden, so dass beide Verfahren parallel in die Offenlage gehen können. Finanzielle Auswirkungen: Keine Beschlussvorschlag:  Der Gemeinderat der Stadt Elzach wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander ab und behandelt die im Bebauungsplanverfahren „Schlosshof“ eingegangenen Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung (gem. § 3 (1) BauGB und § 4 (1) BauGB) entsprechend der vorliegenden Beschlussvorschläge.  Der Gemeinderat der Stadt Elzach billigt den Entwurf des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften „Schlosshof“ sowie der dazugehörigen Begründung und beschließt deren Veröffentlichung gemäß § 3 (2) BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB (Beschluss zur Offenlage). Anlagen:  Textteil (Cover, Satzungen, Bebauungsvorschriften, Begründung) zum Bebauungsplan und der örtlichen Bauvorschriften  Planzeichnung  Umweltbericht mit  Maßnahmenblatt,  Vertrag zum Wald  spezielle artenschutzrechtliche Prüfung  Abwägung frühzeitige Beteiligung