Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“)

Gemeinde Dornstadt Alb-Donau-Kreis Beschlussvorlage Beratungsgremium: Gemeinderat Sitzung am: 22.07.2026 Entscheidung Vorlagen-Nr.: GR/2026/043 öffentlich Beratungsgegenstand: Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo„) Festlegung von Leitlinien zur Anwendung der neuen Rechtsgrundlagen Beschlussantrag: Zur Anwendung der neuen Rechtsgrundlagen des „Bau-Turbos“ werden die im Anhang zu dieser Sitzungsvorlage beigefügten Leitlinien für die Gemeinde Dornstadt beschlossen. Über eine möglicherweise notwendige Anpassung der Hauptsatzung soll in der zweiten Jahreshälfte 2026 beraten werden. Vorberatungen: Gemeinderatssitzung am 18.06.2026 Dornstadt, den 08.07.2026 Rainer Braig Bürgermeister Sachdarstellung: In der Gemeinderatssitzung am 18.06.2026 wurde das Gremium über die aktuellen Neuregelungen des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (sog. „Bau-Turbo“) informiert. Dabei wurden die vom Gesetzgeber geänderten und teilweise neu eingeführten Rechtsgrundlagen vorgestellt. Auf den Inhalt der Sitzungsvorlage GR/2026/035 wird verwiesen. Die in der Sitzung am 18.06.2026 vorgestellte Präsentation ist der Sitzungsvorlage GR/2026/035 nachträglich noch beigefügt worden. Um eine der neuen Rechtsgrundlagen für den Bau-Turbo anwenden zu können, ist die Erteilung der gemeindlichen Zustimmung gem. § 36a BauGB zwingende Voraussetzung. Die gemeindliche Zustimmung soll dabei erteilt werden, sofern das Vorhaben „mit den gemeindlichen Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar“ ist. Die Auslegung dieser Vorschrift ermöglicht den Gemeinden größeren Ermessensspielraum bei der Entscheidung darüber, ob und in welchem Ausmaß die Neuregelungen des Bau- Turbos auf kommunaler Ebene zur Anwendung kommen. Gleichzeitig soll dadurch die kommunale Planungshoheit gewahrt werden, da Entscheidungen nach dem Bau-Turbo die Bauleitplanung teilweise ersetzen bzw. deren Wirkung vorwegnehmen sollen. Aus Sicht der Verwaltung wäre es wichtig, dass die Gemeinde für sich selbst Leitlinien definiert, in welchen Bereichen und unter welchen Voraussetzungen eine gemeindliche Zustimmung zur Anwendung des Bau-Turbos erteilt werden könnte. Dies schafft einerseits eine transparente, rechtssichere Entscheidungsgrundlage und verhindert andererseits willkürliche Entscheidungen, welche unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgrundsatzes möglicherweise sogar zu einer Einschränkung der kommunalen Planungshoheit führen würden. In der Gemeinderatssitzung am 18.06.2026 hat das Gremium die Verwaltung mit der Erstellung eines Kriterienkatalogs zur Aufstellung von Leitlinien für die Anwendung der Neuregelungen des Bau-Turbos beauftragt. Ein Entwurf dieses Leitlinien-Katalogs ist der Sitzungsvorlage als Anhang beigefügt. Bei der Erarbeitung der Leitlinien wurde bewusst darauf geachtet, den vom Gesetzgeber eröffneten Entscheidungsspielraum der Gemeinde nicht unnötig einzuschränken. Vielmehr soll auch künftig eine sachgerechte Einzelfallentscheidung unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten möglich bleiben. Ausgeschlossen wird die Anwendung daher zunächst nur in Bereichen, in denen sie städtebaulich grundsätzlich nicht zielführend ist, beispielsweise in ausgewiesenen Gewerbe- und Industriegebieten. Für Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Außenbereich sollten durch den Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ deutlich strengere Maßstäbe angesetzt werden. Eine Anwendung kommt dort lediglich in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht. Demgegenüber sollte der Bau-Turbo aus Sicht der Verwaltung schwerpunktmäßig für Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Innenbereich eingesetzt werden. Insbesondere Maßnahmen der qualitätsvollen Innenentwicklung und maßvollen Nachverdichtung sollen unterstützt werden, sofern sie einen erkennbaren Beitrag zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums leisten, sich städtebaulich verträglich in ihre Umgebung einfügen und die bestehende städtebauliche Ordnung nicht beeinträchtigen. Da aufgrund der neuen Rechtslage noch auf keinerlei praktische Erfahrungswerte zurückgegriffen werden kann, sollten die vom Gemeinderat aufzustellenden Leitlinien als dynamisches Konzept verstanden werden, welches in den Folgejahren zwingend evaluiert und bei Bedarf angepasst werden sollte. Die Verwaltung schlägt daher vor, dem Gemeinderat nach einem Anwendungszeitraum von zwölf Monaten in Form eines Zwischenberichts über die bisherigen Anwendungsfälle und die praktischen Erfahrungen mit den Leitlinien zu berichten. Dabei soll insbesondere dargestellt werden, wie sich die Leitlinien auf die Beurteilung der Bau-Turbo-Vorhaben ausgewirkt haben, welche Vor- oder Nachteile sich ergeben haben und in welchen Bereichen gegebenenfalls eine Notwendigkeit zur Anpassung gesehen wird. Auf Grundlage dieser Evaluation kann der Gemeinderat dann über eine bedarfsgerechte Fortschreibung der Leitlinien entscheiden. Bislang ist die Zuständigkeit für die Erteilung bzw. Nichterteilung der gemeindlichen Zustimmung gem. § 36a BauGB noch nicht in der Hauptsatzung der Gemeinde Dornstadt geregelt. Mangels einer entsprechenden Zuständigkeitsregelung obliegt die Entscheidung daher zunächst dem Gemeinderat. Durch eine Änderung der Hauptsatzung kann diese Zuständigkeit gegebenenfalls auch auf einen beschließenden Ausschuss (Ausschuss für Bau, Umwelt und Technik) oder auf den Bürgermeister übertragen werden. Da es sich bei der gemeindlichen Zustimmung gem. § 36a BauGB um ein gewichtiges planungsrechtliches Instrument handelt, empfiehlt die Verwaltung, diese Entscheidungen grundsätzlich in einem politischen Gremium zu treffen. Eine Übertragung (analog zu den Zuständigkeiten über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens gem. § 36 BauGB) auf den Ausschuss für Bau, Umwelt und Technik als beschließenden Ausschuss wäre dabei eine denkbare Lösung. Unabhängig von der künftig gewählten Zuständigkeitsregelung hält die Verwaltung eine ausdrückliche Aufnahme des § 36a BauGB in die Hauptsatzung aber für zweckmäßig, selbst wenn die Zuständigkeit beim Gemeinderat verbleiben sollte. Ein aktueller Entwurf zur Ergänzung des Hauptsatzungsmusters wurde am 23.06.2026 durch den Gemeindetag veröffentlicht und wird aktuell verwaltungsintern geprüft. Ein Beschluss über eine mögliche Anpassung der Hauptsatzung soll daher frühestens im zweiten Sitzungshalbjahr 2026 erfolgen. Dornstadt, den 07.07.2026 Thomas Kemmer Sandra Pianezzola Bau- und Umweltamt Bau- und Umweltamt