Antrag der Bündnis 90/Die GRÜNEN-Fraktion Kayhude zum Umgang mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht

AMT ITZSTEDT Der Amtsdirektor Sitzungsvorlage Datum: 28.06.2024 Status: öffentlich KAY/2024/0229 Abteilung: Bau und Planung Sachbearbeiter/in: Tanja Skerstupp Aktenzeichen: Gemeindevertretung Kayhude Antrag der Bündnis 90/Die GRÜNEN-Fraktion Kayhude zum Umgang mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht Sitzungstermin Beratungsfolge Zuständigkeit 25.09.2024 Gemeindevertretung Kayhude Vorberatung Sachverhalt: Der Antrag ist als Anlage beigefügt. Beschlussvorschlag: Finanzielle Auswirkungen: Haushaltsmittel stehen zur Verfügung Nachfinanzierung erforderlich Keine Haushaltsmittel vorhanden Fördermittel Fördermittel geprüft Fördermitteltopf vorhanden Antragstellung möglich? Ja Nein Anlagen: Antrag der Bündnis 90 /Die Grünen-Fraktion "7 C^^ ßÄ^JL /^z ^( c; -) ^Z^M^C^ /U)W ^L ^fi ^^z-/^-^ ^i^ .-, 'T /^4^^ .^^ ^^cu^^4^ ; ^ ^^^ ^ ^ ^^4^ >u - <^^c. ^4^^ ö c> yr ~ <-^ ^C^l ^ ^ ^Ci^C^k. ^UL ^^ ^6üt>(A» /}}cH^(kM^ ^^^^^ i<5f ß^^ f^^-^^n^^-^ ^(ytqSiLu^^ 1/^ CÄ^ ^66z^z^^<_ ^^-L^i^c.^^ - U / ' (J ^ ~ U ^%(^€ .-^. <?^ fß^^,^^ o(a^^ ßüe. j^<?^z ^ 7 ^u6C^- C^^ (ß^^fc^'&^l^^ ^^n^i^f /ÜM^<^A^ Äf^l^^^ 6> ^^. ^^ ^4/^^7t^ ^- ^^^ ßiju ^ U ff^^ ^>c££j^^^^^ .^^n^{ ^^M^>a^i^^^ ^ - ^ / y ^- '^^^ 5^ % (^<r Q^^o^^rzirße^L^ ^c^ ^ ^ ^ <^ci ^c-^u.. aj^juüL^ ^ "z/^^^j^ ^y^eA //^^y%^^^ ^^"a/^^^^ ^^<^ ^o^otf-e&d^L ^-^a^. 'H^3.^ ^ Qs^iwd 'l/i'!&i^^c€^€^- Gesetz für den Schutz der Natur gegeben. +++ Keine Klima-News mehr verpassen - abonnieren Sie unseren WhatsApp- Kanal +++ Was dahinter steckt: Mit dem Gesetz müssen die EU-Mitgliedstaaten bis 2030 mindestens 20 Prozent der geschädigten Lebensräume an Land und im Wasser renaturieren, um die Ökosysteme wiederherzustellen. Bis 2040 sind es 60 Prozent und bis 2050 sogar 90 Prozent. Alte Wälder in der EU sollen erhalten werden, Flüsse wieder mehr Raum kriegen und Moore wiedervernässt werden. Auch das Artensterben von bestäubenden Insekten soll bis spätestens 2030 umgekehrt werden. Mit dem Gesetz soll Rückgang der natürlichen Lebensräume in der EU gestoppt werden. Dafür wurden für jedes Ökosysteme - nicht nur landwirtschaftliche Flächen, Meere und Wälder, sondern auch Süßwasser- und städtische Ökosysteme, rechtsverbindliche Ziele und historische Bezugsjahre für die Wiederherstellung festgelegt. Jeder EU-Mitgliedstaat soll der EU- Kommission regelmäßig die nationalen Sanierungspläne vorlegen. Wie die Staaten die EU-Ziele genau umsetzen, obliegt den Ländern selbst. Die EU zielt mit dem Umwelt-Gesetz darauf ab, mehr C02 in den natürlichen Senken der Natur zu speichern und Extremwetter-Ereignisse abzumildern. Ein Clou, den die EVP in den Gesetzestext verhandelt hat: In Notsituationen kann die Renaturierung bei landwirtschaftlichen Ökosystemen aber ausgesetzt werden. Das wäre der Fall, wenn zum Beispiel die Ernährungssicherheit gefährdet wäre, weil nicht genug Anbauflächen zur Verfügung stehen Kreis Segeberg FD 61.00 F. Hartmann Stand: 08.03.2024 Hinweise zum gemeindlichen Vorkaufsrecht Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden ist als ein Instrument der Sicherung der Bauleitplanung in den §§ 24-28 BauGB geregelt. Dabei ist zu unterscheiden zwi- sehen den allgemeinen Vorkaufsrechten (^ 24 BauGB, siehe hierzu Ziff. l) und den besonderen Vorkaufsrechten (^ 25 BauGB, siehe hierzu Ziff. 2). Zu unterscheiden ist weiterhin zwischen dem Bestehen eines Vorkaufsrechtes und dessen Ausübung. Das Bestehen eines Vorkaufsrechtes beschränkt sich auf die in den §§ 24 und 25 BauGB genannten planungsrechtlichen Fallgestaltungen. Das Aus- üben des Vorkaufsrechtes ist wiederum nur dann zulässig, wenn das Wohl derAllge- meinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB, siehe hierzu Ziff. 3). l. Allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) § 24 BauGB enthält eine abschließende Nennung von Fällen, in denen der Gemeinde regelmäßig von Gesetzes wegen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Zur besse- ren Übersicht werden diese Fälle hier orientiert an den planungsrechtlichen Flächen- kategorien dargestellt. a) BebauunasplanQebiete: aa) In jedem Fall steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans und soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maß- nahmen zum Ausgleich im Sinne des § la Abs. 3 festgesetzt ist (Satz l Nr.l). Als Festsetzungen mit öffentlicher Zweckbestimmung kommen insbesondere in Betracht Flächen für den Gemeinbedarf, öffentl. Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen, mit GFL-Rechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen, Flächen für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie Versorgungs- flächen. Maßgeblich ist allein die Zweckbestimmung, auch wenn diese durch einen Privaten verwirklicht werden sollte. Dieses Vorkaufsrecht kann auch bereits nach Beginn der öffentlichen Auslegung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebau- ungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen (§ 24 Abs. l Satz 2). Es muss sich hierbei um einen wirksamen Beschluss handeln, er muss also ordnungsgemäß bekannt gemacht worden sein. Der Entwurfs- und Auslegungsbeschluss ersetzt nach verbreiteter Rechtsauffassung einen fehlenden Aufstellungsbeschluss. Seite 2 von 4 bb) Weiterhin besteht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke, die vorwiegend mit Wohngebäuden be- baut werden können (§ 24 Abs. l Nr. 6). Das Grundstück muss also in einem Klein- siedlungs- (WS), reinen (WR), allgemeinen (WA) oder besonderen (WB) Wohngebiet liegen. Dorf- (MD) oder Mischgebiete (MI) kommen dagegen nicht (mehr) in Be- tracht, da hier eine Wohnbebauung nicht vorwiegend zulässig ist. Dieses Vorkaufsrecht kann ebenfalls bereits vor Rechtskraft des Bebauungsplans ausgeübt werden, wenn nach dem Verfahrensstand davon ausgegangen werden kann, dass das Grundstück in einem dieser Wohngebiete liegen wird und der Bebau- ungsplanentwurf in der aktuellen Form Rechtskraft erlangen wird. Als frühester Zeit- punkt zur Ausübung des Vorkaufsrechtes wird im Schrifttum auch hier entsprechend Abs. l Satz 2 der Beginn der öffentlichen Auslegung angenommen (sog. Planreife nach § 33 BauGB). Ein Grundstück ist unbebaut, wenn sich auf ihm keine formell oder materiell be- standsgeschützten baulichen Anlagen befinden. Sogenannte „Schwarzbauten" blei- ben unberücksichtigt. Ein Grundstück ist auch dann unbebaut i.S.d. Vorkaufsrech- tes, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Weiterhin besteht in Bebauungsplangebieten und auch bereits vor deren Rechtskraft nach § 33 BauGB ein Vorkaufsrecht, wenn in diesen Gebieten ein städtebaulicher Missstand im Sinne des ^ 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung (§ 24 Abs. l Nr. 8 BauGB). b") Un beplanter Innenbereich Auch hier besteht wie im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke, die vorwiegend mit Wohngebäuden be- baut werden können (Satz l Nr. 6), wenn die Eigenart der näheren Umgebung ei- nern Kleinsiedlungs- (WS), reinen (WR), allgemeinen (WA) oder besonderen (WB) Wohngebiet entspricht (sog. faktisches Baugebiet). Ist eine eindeutige Zuordnung zu einem dieser Baugebietstypen nicht möglich, liegt also eine sogenannte Gemen- gelage vor, besteht auch kein Vorkaufsrecht, dies ergibt sich aus dem Verweis auf § 34 Abs. 2 BauGB. Weiterhin besteht im unbeplanten Innenbereich ein Vorkaufsrecht, wenn in dem Ge- biet ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung wi- dersprechende Nutzung (§ 24 Abs. l Nr. 8 BauGB). Seite 3 von 4 c) Außenbereich Im Außenbereich besteht ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke, die im Flä- chennutzungsplan als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt sind. Das Vor- kaufsrecht kann auch hier bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Be- schluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungs- arbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nut- zung darstellen wird. Als frühester Zeitpunkt wird im Schrifttum auch hier entspre- chend Abs. l Satz 2 der Beginn der öffentlichen Auslegung angenommen. d') Sonstige formelle Gebietstypen Ein uneingeschränktes Vorkaufsrecht besteht außerdem in einem Umlegungsgebiet (§ 24 Abs. l Nr. 2). Ein Umlegungsgebiet kann von ^ ^ der Gemeinde durch Umlegungsbeschluss festgelegt werden (§§ 46, 47 BauGB). in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwick- lungsbereich (§ 24 Abs. l Nr. 3). Sanierungsgebiete und städtebauliche Ent- wicklungsbereiche können von der Gemeinde nach § 142 BauGB bzw. 165 BauGB festgelegt werden. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnah- men des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. l Nr. 4). Stad- tumbaugebiete und Erhaltungssatzungen können von der Gemeinde nach § 171b BauGB bzw. 172 BauGB festgelegt werden. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Be- bauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten (§ 24 Abs. l Nr. 7). 2. Besondere Vorkaufsrechte fS 25 BauGBl Die Gemeinde kann ihre allgemeinen Vorkaufsrechte durch Satzung erweitern und f sichern. Dieses besondere Vorkaufsrecht kann Sie begründen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für alle unbebauten Grundstücke in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Si- cherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für konkret zu bezeich- nende Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und es sich um ein nach § 201a BauGB bestimmtes Gebiet1 mit einem angespannten Woh- nungsmarkt handelt. Zu den städtebaulichen Maßnahmen in diesem Sinne zählen alle Maßnahmen, die ei- nen städtebaulichen Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Pla- nungsvorstellungen zu verwirklichen. Die Gemeinde erhält durch diese Regelung die 1 LVO v. 24.1.2023: Bad Bramstedt, Bad Segeberg, Ellerau, Henstedt-UIzburg, Kaltenkirchen, Nor- derstedt, Sülfeld ^ Seite 4 von 4 Möglichkeit, bereits im Frühstadium der Vorbereitung städtebaulicher Maßnahmen Grundstücke zu erwerben. Förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedarf es nicht. Die Gemeinde muss jedoch Planungsvorstellungen haben, die zum Ausdruck bringen, welche städtebaulichen Maßnahmen zur Lösung des zugrunde gelegten Konflikts in Betracht kommen. Das Instrument des Vorkaufsrechts darf indes nicht als Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratung oder zum Erwerb von Grundstücken missbraucht werden, die zur Umsetzung der von ihr betriebenen Bauleitplanung er- sichtlich nicht benötigt werden (BVerwG v. 8.9.2009 - 4 BN 38.09 -). Eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht ist wie eine Satzung über einen Be- bauungsplan oder eine Veränderungssperre zu beschließen, auszufertigen und be- kannt zu machen. 3. Ausübung des Vorkaufsrechtes I Nach § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, orien- tiert sich an den Zielen, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. l und § 25 Abs. l BauGB verfolgt werden. Für den Fall einer unbebauten Außenbereichsfläche, für die der Flächennutzungsplan eine Darstellung als Wohnbaufläche enthält (§ 24 Abs. l Nr. 5 BauGB), hat das Bun- desverwaltungsgericht entschieden, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nur rechtfertigt, wenn damit Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu verwirklichen (BVerwG v. 25.1.2010 -4 B 53.09 -). Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. ()