Bebauung von drei Grundstücken in der Ernst-Barlach-Allee

Dezernat IV BESCHLUSSVORLAGE 01.07.2026 V352/2026 Betreff Bebauung von drei Grundstücken in der Ernst-Barlach-Allee hier: Abschluss einer Abwendungsvereinbarung und Verzicht auf die Vorkaufsrechtsausübung (nur Flst.Nr. 61990) zur Schaffung von Wohnraum in der Ernst-Barlach-Allee 2, 37 und 38-40, Neuhermsheim Beratungsfolge Sitzungstermin Öffentlichkeitsstatus Zuständigkeit 1. Hauptausschuss 21.07.2026 nicht öffentlich Vorberatung 2. Gemeinderat 28.07.2026 öffentlich Entscheidung Stadtbezirksbezug: 09 Neuostheim/Neuhermsheim Vorgeschlagene Maßnahme zur Bürgerbeteiligung: Nein Klimafolgenanpassung: negativ/neutral/positiv Beschlussantrag: 1. Der Gemeinderat beschließt den Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des Grundstücks Flst. Nr. 61990, Gebäude- und Freifläche mit 1.364 qm, Ernst-Barlach-Allee 38-40, Neuhermsheim und stimmt dem Abschluss der als Beschlussanlage beigefügten Abwendungsvereinbarung mit Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH zu. 2. Die Verwaltung wird zudem ermächtigt, an der als Beschlussanlage beigefügten Abwendungsvereinbarung noch erforderliche redaktionelle Änderungen oder geringfügige Anpassungen vorzunehmen, sofern diese den Gesamtcharakter der Abwendungsvereinbarung nicht berühren . Specht Eisenhauer Seite 1 von 7 Kurzfassung des Sachverhalts I. Bezug zum städtischen Zielsystem (Strategische Ziele und/oder Ziele der Dienststellen) Ziel 02: Mannheim bietet eine vorbildliche urbane Lebensqualität mit hoher Sicherheit als Grundlage für ein gesundes, glückliches Leben für Menschen jeden Alters und gewinnt damit mehr Menschen für sich. II. Woran sind Fortschritte erkennbar? Erwartete Wirkung des Beschlusses Die Abwendungsvereinbarung führt zur Beendigung eines mehrjährigen Streits um die Grundstücksentwicklung und ermöglicht damit die Erreichung des ursprünglichen Ziels der Schaffung zusätzlicher, auch preisgünstiger Wohnungen für einkommensschwache, erwerbstätige Haushalte. III. Welche Maßnahmen bzw. welche Leistung wird beschlossen? • Der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung und Verzicht auf die Vorkaufsrechtsausübung. IV. Benötigte Ressourcen (Personal, Sachmittel) / Finanzielle Auswirkungen (einmalig/laufend) und Deckung (Haushaltsjahr, Kostenart) Seite 2 von 7 Zusammenfassung des Sachverhalts Die Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH erwarb von einer Erbengemeinschaft Ende des Jahres 2020 die drei unbebauten Grundstücke Ernst-Barlach-Allee 2, 37 und 38-40 in Neuhermsheim. Die Stadt Mannheim übte daraufhin im Jahr 2021 ein Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks Ernst-Barlach- Allee 38/40, Flst Nr. 61990 aus. Auf die Klage der Käuferin erklärte das Verwaltungsgericht Karlsruhe die Ausübung des Vorkaufsrechts 2022 für rechtswidrig und hob den städtischen Bescheid auf. Das anschließende Berufungsverfahren läuft noch. Mittlerweile einigten sich Stadt und Erwerberin auf eine Abwendungsvereinbarung mit folgenden Eckpunkten: • Die Stadt verzichtet auf das Vorkaufsrecht. • Die Grundstücke werden zeitnah mit Wohngebäuden bebaut. • Auf einem der Grundstücke (Ernst-Barlach-Allee 2) wird sozialer Wohnungsbau für Personen mit Wohnberechtigungsschein umgesetzt. • Die Umsetzung wird durch Fristen und Vertragsstrafen abgesichert. Durch baurechtliche Befreiungen sollen mehr Wohneinheiten geschaffen und die Wirtschaftlichkeit des Projekts verbessert werden. Durch die Vereinbarung werden Wohnungsneubau und Sozialwohnraum gesichert sowie der langjährige Rechtsstreit beendet. Seite 3 von 7 Beschlussanlage Abwendungsvereinbarung Gliederung des Sachverhalts und Übersicht der Anlagen 1. Ausgangslage 2. Abwendungsvereinbarung 3. Planerische Vereinbarung Übersicht der Anlagen Anlage 1: Lageplan Anlage 2: Planzeichnungen von Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH für die drei Grundstücke Seite 4 von 7 Sachverhalt 1. Ausgangslage Mit Urkunde vom 11.12.2020 erwarb die Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH von einer Erbengemeinschaft Ende des Jahres 2020 die drei unbebauten Grundstücke Ernst-Barlach-Allee 2, 37 und 38-40 in Neuhermsheim zu einem Kaufpreis von 3.500.000 €. Die Grundstücke können gemäß den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes mit Mehrfamilienhäusern bebaut werden. Mit Beschluss V052/2021 des Gemeinderates vom 02.02.2021 wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB beschlossen. Mit Bescheid vom 12.02.2021 wurde das Vorkaufsrecht ausgeübt. Mit Schreiben vom 15.02.2021 wurde seitens des Käufers, der Peter Ostermayer Wohnbau GmbH, Widerspruch eingelegt. Zudem wurde mit Schreiben vom 03.03.2021 seitens der Verkäufer Widerspruch eingelegt. Beide Widersprüche wurden mit Bescheiden vom 24.06.2021 zurückgewiesen. Daraufhin erhob die Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH am 15.07.2021 Klage vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe. Das Verwaltungsgericht hob den Bescheid der Stadt vom 12.02.2021 über die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie den Widerspruchsbescheid der Stadt vom 24.06.2021 mit Urteil vom 26.09.2022 auf. Dies wurde maßgeblich damit begründet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums bei Sicherstellung einer sozial durchmischten Bevölkerungsstruktur gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 BauGB nicht durch das Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt gewesen sei. Darüber hinaus habe die Stadt Mannheim das ihr bei der Ausübung des Vorkaufsrechts eingeräumte Ermessen fehlerhaft ausgeübt. Die Stadt stellte mit Schriftsatz vom 02.12.2022 einen Antrag auf Zulassung der Berufung, worauf der Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 21.08.2023 die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils zugelassen und das Verfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt hat. Dem Gemeinderat wurde durch mehrere Informationsvorlagen der Sachstand des Verfahrens berichtet. Zuletzt erfolgte dies mit der Informationsvorlage V653/2024 veröffentlicht am 15.01.2026 als Antwort auf die Anfrage der FDP/MfM-Fraktion vom 29.10.2024. In der Anfrage wurde insbesondere darauf hingewiesen, dass das Grundstück zwischenzeitlich verwuchert sei und bislang keine Wohnbebauung realisiert worden sei. Seite 5 von 7 Außerdem wurde der Gemeinderat darüber informiert, dass die Verwaltung beschlossen hatte, parallel zum anhängigen verwaltungsgerichtlichen Verfahren mit der Erwerberin Vergleichsverhandlungen aufzunehmen. Voraussetzung hierfür war, dass die Erwerberin eine Bebauung der Grundstücke unter den möglichen städtebaulichen Rahmenbedingungen der Stadt Mannheim verbindlich in Aussicht stellt. 2. Abwendungsvereinbarung Ergebnis der zwischen der Stadt Mannheim und der Peter Ostermayer Wohnbau GmbH geführten Vergleichsverhandlungen ist die als Beschlussanlage beigefügte Abwendungsvereinbarung. Kernbestandteil der Vereinbarung ist die Verpflichtung der Stadt Mannheim, auf die Ausübung ihres kommunalen Vorkaufsrechts zu verzichten. Korrespondierend hierzu verpflichtet sich die Fa. Peter Ostermayer Wohnbau GmbH, die Grundstücke Flst. Nr. 619589, Flst. Nr. 61990 und Flst. Nr. 62074 zu Wohnbauzwecken zu bebauen. Die Verpflichtung hinsichtlich des Grundstücks Flst. Nr. 61989 (Ernst-Barlach-Allee 2) sieht darüber hinaus eine Bebauung mit einem Wohngebäude im Rahmen des vom Land geförderten sozialen Mietwohnraums vor. Sämtliche Wohnungen auf diesem Grundstück sind ausschließlich an Personen zu vermieten, die einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorweisen können. Die Miet- und Belegungsbindung wird gem. Landeswohnraumförderungsgesetz für die Dauer des Bindungszeitraums durch den hierfür zuständigen Fachbereich Arbeit und Soziales überwacht. Ziel der Vereinbarung ist es, die zeitnahe Entwicklung und Bebauung der streitgegenständlichen Grundstücke sicherzustellen und zugleich zusätzlichen Sozialmietwohnraum zu schaffen, statt ein langwieriges Rechtsverfahren mit ungewissem Ausgang weiterzuführen. Die Bauvorbescheide für das Grundstück Flst. Nr. 61989 (Ernst-Barlach-Allee 2) sowie für die Grundstücke Flst. Nr. 61990 (Ernst- Barlach-Allee 38–40) und Flst. Nr. 62074 (Ernst-Barlach-Allee 37) werden im Rahmen des Abschlusses der Abwendungsvereinbarung nach entsprechender baurechtlicher Prüfung erteilt worden sein. Damit liegen die baurechtlichen Voraussetzungen für eine zeitnahe Umsetzung der vorgesehenen Bauvorhaben vor. Die Peter Ostermayer GmbH hat mit Schreiben vom 01.07.2026 erklärt, dass sie von den ihr zu erteilenden Bauvorbescheiden vor einem verbindlichen Abschluss der als Beschlussanlage beigefügten Abwendungsvereinbarung keinen Gebrauch machen wird. Zur Absicherung der übernommenen Verpflichtungen enthält die Abwendungsvereinbarung verschiedene Sicherungsinstrumente. Hierzu gehören insbesondere verbindliche Fristen für die Umsetzung der Bauverpflichtungen sowie Vertragsstrafen für den Fall der Nichterfüllung. Hierdurch wird sichergestellt, dass die vereinbarten Ziele tatsächlich verwirklicht werden. Mit Abschluss der Abwendungsvereinbarung wird das seit mehreren Jahren anhängige Verfahren beendet. Die Stadt Mannheim nimmt den Bescheid über die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts Seite 6 von 7 vom 12.02.2021 zurück. Im Anschluss werden die Beteiligten den vor dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg anhängigen Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklären. Aus Sicht der Verwaltung stellt die Abwendungsvereinbarung eine sachgerechte und interessengerechte Lösung dar. Sie gewährleistet sowohl die zeitnahe städtebauliche Entwicklung der Grundstücke als auch die verbindliche Schaffung von Sozialmietwohnraum und vermeidet zugleich die Fortführung eines langjährigen gerichtlichen Verfahrens, das eine mögliche Bebauung weiter verhindert. 3. Planerische Vereinbarung Die Abwendungsvereinbarung basiert auf einer Planung der Firma Ostermayer für die drei Grundstücke, die der Anlage entnommen werden kann. Auf den Grundstücken Ernst-Barlach-Allee 2 und Ernst-Barlach-Allee 37 werden zwei punktförmige Mehrfamilienhäuser mit jeweils vier Vollgeschossen und einem zurückgesetzten Staffelgeschoss realisiert. Die Stellplätze werden oberirdisch auf dem Grundstück angeordnet. Auf dem Grundstück Ernst-Barlach-Allee 2 entstehen 10, auf dem Grundstück Ernst-Barlach-Allee 37 bis zu 11 Wohneinheiten. Beide Gebäude werden ein extensiv begrüntes Flachdach erhalten. Auf dem Grundstück Ernst-Barlach-Allee 38-40 entsteht ein Mehrfamilienhaus mit vier Vollgeschossen und einem zurückgesetzten Staffelgeschoss. Die Stellplätze werden in einer Tiefgarage angeordnet. In dem Gebäude sind bis zu 28 Wohneinheiten geplant. Das Gebäude wird ebenfalls mit einem extensiv begrünten Flachdach versehen. Auf allen drei Grundstücken sind Baumpflanzungen im Rahmen der Vorgaben des Bebauungsplans vorgesehen. . Seite 7 von 7