Zustimmung nach § 36 a BauGB zu einer Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses am Heimekerweg in Rüthen-Oestereiden

STADT RÜTHEN Vorlage Nr. BV.1735.2026 Der Bürgermeister Datum 01.07.2026 Fachbereich Fachbereich 3 - Bau, Umwelt Sachbearbeiter Joachim Heidrich Beschlussvorlage für die/den Telefon 02952/818-146 - Stadtvertretung öffentlich Zustimmung nach § 36 a BauGB zu einer Bauvoranfrage zur Errichtung eines Einfamilienhauses am Heimekerweg in Rüthen-Oestereiden (Anwendung Bau- Turbo) Auswirkung auf den Haushalt: Mittel stehen zur Verfügung Einverständnis Stadtkämmerer: Produkt: Sachverhalt: Das Bauvorhaben bezieht sich auf ein größeres Privatgrundstück mit vorhandener landwirtschaftlicher Nebenanlage (Scheune) in der Gemarkung Oestereiden, Flur 9, Flurstück 47. Ausweislich der seit dem 23.08.1995 rechtskräftigen Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für die Ortslage Oestereiden liegt das Vorhaben knapp im Außenbereich. Seite 1 von 4 Ohne Bau-Turbo wäre die Genehmigungsfähigkeit dieses Bauvorhabens nicht gegeben, da hier keine Privilegierungstatbestände greifen. Das ist dem Antragsteller bewusst, weshalb er bei der Bauvoranfrage direkt auf eine Prüfung unter den Vorgaben des Bau-Turbo abzielt. Allgemeine Informationen Der Begriff Bau-Turbo bezeichnet eine zum 30. Oktober 2025 in Kraft getretene Änderung des Baugesetzbuches (BauGB), deren Ziel es ist, Wohnungsbauvorhaben zu beschleunigen und den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Die Reform umfasst die befristete Einführung des § 246e BauGB sowie die dauerhafte Erweiterung der §§ 31 und 34 BauGB. § 246e BauGB (Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau) stellt eine bauplanungsrechtliche Sonderregelung dar. Sie ermöglicht es Gemeinden, unter bestimmten Voraussetzungen ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans vom geltenden Planungsrecht abzuweichen. Die Sonderregelung ist sowohl im Innenbereich als auch im Außenbereich anwendbar, sofern das Vorhaben in einem Zusammenhang mit dem Siedlungsbereich steht. Voraussetzung für das Bauen im Außenbereich ist zwingend ein unmittelbarer räumlicher Zusammenhang (in der Regel max. 100 Meter) zu bestehenden Siedlungen und die Zustimmung der Gemeinde. Die Regelung gilt befristet bis zum 31. Dezember 2030; vor Ablauf erfolgt eine bundesweite Evaluierung mit Blick auf eine mögliche Verlängerung oder Anpassung. Unverändert bleiben jedoch alle bauaufsichtlichen Verfahren, die materiellen Vorgaben der Landesbauordnung sowie sämtliche fachrechtlichen Anforderungen, insbesondere des Natur- und Artenschutzes. Da der Außenbereich schützenswert ist, muss bei Bauvorhaben im Einzelfall geprüft werden, ob eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) oder eine Strategische Umweltprüfung erforderlich ist. Öffentliche Belange und nachbarliche Interessen müssen weiterhin gewahrt bleiben. Auch bei einer städtebaulichen Zustimmung der Gemeinde kann der Antrag durch die Baugenehmigungsbehörde aufgrund anderer Belange daher abgelehnt werden. Für Vorhaben im Sinne des Bauturbos ist die Zustimmung der Gemeinde möglichst innerhalb von drei Monaten nach Aufforderung durch den Kreis Soest erforderlich. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn das Vorhaben mit den städtebaulichen Entwicklungszielen der Gemeinde vereinbar ist und keine öffentlichen Belange oder nachbarschaftlichen Interessen entgegenstehen. Planungsrechtliche Vorgaben Gemäß den Aussagen des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (FAQ Bau-Turbo) kann die Neuregelung im Außenbereich nur auf Vorhaben Anwendung finden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 (Bebauungsplan) oder § 34 BauGB (Innenbereichssatzung) zu beurteilen sind. Damit sind nicht nur solche Vorhaben gemeint, die sich nahtlos an vorgenannte Gebiete anschließen, sondern beispielsweise auch solche, die sich trotz eines gewissen Abstands noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs darstellen und von dessen Erschließungsanlagen sowie infrastruktureller Anbindung profitieren können. Ob der räumliche Zusammenhang besteht, ist in jedem Einzelfall zu prüfen. Ab einer Entfernung von mehr als 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich wird man aber in jedem Fall nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgehen können. Seite 2 von 4 In diesem Fall liegt die per Satzung definierte Grenze zwischen Innen- und Außenbereich auf der Westseite der vorhandenen Scheune. Sie orientiert sich nicht an den Grundstücksgrenzen der südlich angrenzenden Wohn- und Mischparzellen. Das gilt ähnlich für die kartografische Ausdehnung einer Biotopverbundfläche besonderer Bedeutung (VB-A-4316-012), welche durch die Nähe zur Oestereider Gotte geprägt wird, wohingegen das eigentliche Biotopkataster (BK-4316-0106) die Grundstücksgrenzen berücksichtigt. Unabhängig davon befinden sich in diesem Übergangsbereich bereits diverse bauliche Anlagen, so dass das angestrebte Wohnhaus keine negative Vorbildwirkung entfalten würde. Der ca. 80 m Abstand zum Vogelschutzgebiet Hellwegbörde ist aber gering, so dass nicht auszuschließen ist, dass zur weiteren naturschutzfachlichen Betrachtung durch die Untere Naturschutzbehörde eine Umweltprüfung verlangt wird. Durch eine Bebauung werden auf jeden Fall Ausgleichsmaßnahmen für den zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft fällig. Diese sind vom Bauherrn zu tragen. Das zur Verfügung stehende Grundstück dürfte diesbezüglich genügend Optionen bieten. Bezüglich der Ermittlung nachbarschaftlicher Interessen hat die Stadtverwaltung die vom Bauprojekt betroffenen Angrenzer und Grundstücksinhaber über das Vorhaben informiert und Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 30.06.2026 gegeben. Eine Nachbarin hat sich persönlich in der Verwaltung über die Sach- und Rechtslage informiert, war aber mit dem Vorhaben einverstanden. Negative Rückäußerungen hat es keine gegeben. Erschließung Die Erschließung ist nicht vollständig gesichert. Das Grundstück liegt an der Stadtstraße Heimekerweg. Die öffentliche Trinkwasserversorgung ist gesichert. Die für das Bauvorhaben notwendigen Anlagen zur Versorgung mit Löschwasser im Sinne des § 3 Abs. 2 BHKG sind vorhanden und benutzbar. Entwässerung: Der Anschluss würde an die zentrale Entwässerung im Trennsystem erfolgen. Ein Regenwasserkanal ist vor dem Grundstück vorhanden. Der Schmutzwasserkanal endet allerdings rd. 40 m vor der Parzelle 47. Hier könnte eine weitere ca. 45 m lange Kanalhaltung auf Kosten des Antragstellers gebaut werden. Vorgeschlagen wird von diesem eine Alternativlösung in Form einer rd. 110 m langen Hausanschlussleitung, welche auf familieneigenem Grundstück hinter den Nachbarparzellen verlegt und an den dort vorhandenen Schmutzwasserkanal (Ri. Westereiden) angebunden würde. Die Stadtwerke sind mit dieser Lösung einverstanden. Voraussetzung wäre allerdings eine Baulastübernahme des Grundeigentümers, welcher dann möglichst auch den öffentlichen Kanal umfassen sollte. Im Falle einer Bebauung würden für eine noch festzulegende Grundstücksfläche zudem erstmalig die (einmaligen) Kanal- und Wasseranschlussbeiträge entsprechend der Beitrags- und Gebührensatzungen der Stadt Rüthen fällig. Seite 3 von 4 Beschlussvorschlag: Die Stadtvertretung Rüthen beschließt auf Grundlage des § 246e BauGB, dass zu der Bauvoranfrage für die Errichtung eines Wohnhauses gemäß den Anlagen 1 und 2 auf dem Grundstück westlich des Heimekerweges die Zustimmung erteilt wird. Das Vorhaben wäre an der vorgesehenen Stelle mit den städtebaulichen Entwicklungszielen der Gemeinde vereinbar und es stehen der Bebauung keine von der Stadt Rüthen wahrzunehmenden öffentlichen Belange oder erkennbare nachbarschaftlichen Interessen entgegen. Voraussetzung dafür ist, dass im Zuge des späteren Bauantrags eine öffentlich-rechtliche Sicherung des Schmutzwasseranschlusses bis zum vorhandenen Kanal einschließlich desselben erfolgt. - Weiken - Bürgermeister Anlage(n): Lageplan (siehe Ratsinformationssystem) Seite 4 von 4