Zustimmung nach § 36 a Baugesetzbuch zu einer Bauvoranfrage für ein Doppelhaus Im Kleinen Feld in Rüthen (Anwendung "Bau-Turbo")

STADT RÜTHEN Vorlage Nr. BV.1732.2026 Der Bürgermeister Datum 01.07.2026 Fachbereich Fachbereich 3 - Bau, Umwelt Sachbearbeiter Joachim Heidrich Beschlussvorlage für die/den Telefon 02952/818-146 - Stadtvertretung öffentlich Zustimmung nach § 36 a Baugesetzbuch zu einer Bauvoranfrage für ein Doppelhaus Im Kleinen Feld in Rüthen (Anwendung "Bau-Turbo") Auswirkung auf den Haushalt: Mittel stehen zur Verfügung Einverständnis Stadtkämmerer: Produkt: Sachverhalt: Das Bauvorhaben bezieht sich auf das stadteigene Grundstück Gemarkung Rüthen, Flur 2, Flurstück 180 u.a. Dieses liegt im Geltungsbereich des seit dem 09.03.1973 rechtskräftigen Bebauungsplanes RT Nr. 2 und zwar am westlichen Rand einer gewerblich nutzbaren Zone, die aber im Übergang zur Wohnbebauung mit sonstigen Nutzungsvorgaben (Straßen, Spiel- und Parkplätze, Grün) belegt wurde, um einen Puffer zwischen Gewerbe und Wohnen zu schaffen. Seite 1 von 5 Ohne Bau-Turbo wäre die Genehmigungsfähigkeit dieses Bauvorhabens ausgeschlossen. Das ist dem Antragsteller bewusst, weshalb er im Antrag direkt auf eine Prüfung unter den Vorgaben des Bau-Turbo abzielt. Dies auch unter dem Aspekt, dass im Umfeld des Grundstücks ohnehin eine Bebauungsplanänderung vorgesehen war, welche zunächst ein (vom Projektierer verworfenes) Fachmarktzentrum zum Inhalt hatte und wo zuletzt über verschiedene Baugebietsentwürfe debattiert wurde. Allgemeine Informationen Der Begriff Bau-Turbo bezeichnet eine zum 30. Oktober 2025 in Kraft getretene Änderung des Baugesetzbuches (BauGB), deren Ziel es ist, Wohnungsbauvorhaben zu beschleunigen und den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Die Reform umfasst die befristete Einführung des § 246e BauGB sowie die dauerhafte Erweiterung der §§ 31 und 34 BauGB. § 246e BauGB (Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau) stellt eine bauplanungsrechtliche Sonderregelung dar. Sie ermöglicht es Gemeinden, unter bestimmten Voraussetzungen ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans vom geltenden Planungsrecht abzuweichen. § 31 BauGB (Ausnahmen und Befreiungen) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans wird die Schaffung zusätzlichen Wohnraums ermöglich und zwar als erweiterter Befreiungstatbestand über die Festsetzungen des B-Planes hinaus Die Regelung gilt befristet bis zum 31. Dezember 2030; vor Ablauf erfolgt eine bundesweite Evaluierung mit Blick auf eine mögliche Verlängerung oder Anpassung. Unverändert bleiben jedoch alle bauaufsichtlichen Verfahren, die materiellen Vorgaben der Landesbauordnung sowie sämtliche fachrechtlichen Anforderungen, insbesondere des Natur- und Artenschutzes. Öffentliche Belange und nachbarliche Interessen müssen weiterhin gewahrt bleiben. Auch bei einer städtebaulichen Zustimmung der Gemeinde kann der Antrag durch die Baugenehmigungsbehörde aufgrund anderer Belange abgelehnt werden. Für Vorhaben im Sinne des Bauturbos ist die Zustimmung der Gemeinde möglichst innerhalb von drei Monaten nach Aufforderung durch den Kreis Soest erforderlich. Diese Aufforderung ist am 22.05.2026 eingegangen. Die Zustimmung kann erteilt werden, wenn das Vorhaben mit den städtebaulichen Entwicklungszielen der Gemeinde vereinbar ist und keine öffentlichen Belange oder nachbarschaftlichen Interessen entgegenstehen. Sie geht insoweit über das übliche „gemeindliche Einvernehmen“ hinaus und kann nach geltender Hauptsatzung nicht durch den Fachausschuss übernommen werden, da es sich gewissermaßen um einen Planungsersatz handelt. Planungsrechtliche Beurteilung Die Abwägung zwischen den zu würdigenden öffentlichen Belangen ist schwierig. Schon bei der Aufstellung des Bebauungsplanes (1969 bis 1973) gab es zwischen der Stadt, der Bezirksregierung, dem Kreis und dem Gewerbeaufsichtsamt sehr unterschiedliche Auffassungen, wie man mit der (potenziellen) Konfliktlage Wohnen / Gewerbe planerisch umgehen könne. Die finale Lösung bestand darin, eine Gliederung vorzunehmen, so dass an der Lippstädter Straße ein Streifen „normales“ Gewerbegebiet (allerdings auch schon mit der Definition, dass davon keine erheblichen Belästigungen ausgehen dürfen) ausgewiesen wurde und der rückwärtige Bereich als „beschränkt nutzbares Gewerbegebiet (GEb – nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe) bezeichnet wurde. Seite 2 von 5 Diese eingeschränkte Zone wurde im laufenden Verfahren noch Richtung Lippstädter Straße erweitert (siehe durchgestrichene Knödellinie im B-Plan), so dass letztlich nur die Tankstelle und ein Schreinereibetrieb höhere Emissionswerte für sich in Anspruch nehmen dürfen. Dies führt auf der Genehmigungsebene beispielsweise dazu, dass die Waschanlage zeitlich Beschränkungen erhalten hat, die ehemalige Werkhalle Diemel an den nächstgelegenen Wohnhäusern mischgebietstypische Lärmwerte [60 / 45 dB(A)] nicht überschreiten darf und bei CenterShop bestimmte Parkplätze nur von Bediensteten genutzt werden dürfen, um die Fahrzeugbewegungen möglichst zu reduzieren. Aktuell kann festgestellt werden, dass das Nebeneinander Gewerbe / Wohnen offenbar funktioniert und keine Beschwerden oder ähnliches anhängig sind. Dennoch bewirkt dieses Bauvorhaben wie auch die theoretische weitere Vermarktung stadteigener Flächen (ehemaliger Spiel- und Bolzplatz), dass sich die „Schutzabstände“ zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung weiter verringern. Auch wenn die Immissionsschutzabteilung des Kreises Soest dem Bauvorhaben in der bestehenden „Gemengelage“ keinen höheren Schutzanspruch als den eines Mischgebietes zubilligt, rückt die Wohnbebauung dennoch gegenüber der bisherigen Planvorgabe näher an die emittierenden Betriebe heran und bedeutet für diese somit eine theoretische Erhöhung des Rücksichtnahmegebots bezüglich der Ausschöpfung ihrer Emissionskontingente. Das kann im Streitfall auch zu Regressansprüchen gegenüber der Kommune führen, wobei ein solcher schädigender Sachverhalt nur sehr schwer nachzuweisen wäre. Bezüglich der Ermittlung nachbarschaftlicher Interessen hat die Stadtverwaltung die vom Bauprojekt betroffenen Angrenzer und Grundstücksinhaber über das Vorhaben informiert und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Der Tankstelleninhaber hat sich persönlich nach Details und der Rechtslage erkundigt. Er sieht gegenüber der Ist-Situation für seinen Betrieb keine Einschränkungen und verzichtet auf Einwände. Da die Stadt Rüthen derzeit Eigentümerin des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks ist, würde ohnehin im Kaufvertrag auf den Bebauungsplan sowie die benachbarten Betriebe hingewiesen und dass diese Umstände vom Käufer erkannt und akzeptiert werden. Ähnliches kann auch als Bedingung (Anforderungen zur Konfliktbewältigung Lärm) für die Zustimmung von der Gemeinde zur Anwendung des Bau-Turbo gefordert werden, wobei noch unklar ist, wie weit diese Möglichkeiten gehen (z.B. Lage der Wohn- und Schlafräume an der lärmabgewandten Seite). Auch der unmittelbare Nachbar und weitere Anlieger haben sich in der Verwaltung oder telefonisch den Sachverhalt erläutern lassen.Er erklärte sich mit dem Vorhaben einverstanden. Bedenken wurden hingegen wie folgt von den Eigentümern des Grundstücks/Wohnhauses Im Kleinen Feld 23 per E-Mail übermittelt: Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit möchten wir Ihnen mitteilen, dass wir dem geplanten Bauvorhaben in unmittelbarer Nachbarschaft unseres Grundstücks nicht zustimmen. Wir haben Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen des Bauvorhabens auf unsere Wohnqualität und unser Grundstück. Insbesondere befürchten wir:  eine Beeinträchtigung unserer Privatsphäre,  eine zusätzliche Verkehrs- und Parksituation,  sowie eine Veränderung des bisherigen Wohnumfeldes.  Wir bitten Sie daher, unsere Einwände im weiteren Verfahren zu berücksichtigen und bei Ihrer Entscheidung entsprechend abzuwägen. Seite 3 von 5 Seitens der Verwaltung ist diese Argumentation nicht nachvollziehbar. Die Wohnqualität der Umgebung wird in erster Linie durch Wohngebäude (Einfamilienhausbebauung) geprägt und es ist nicht ersichtlich, wieso ein weiteres, knapp 60 m entfernt gelegenes Wohngebäude die Wohnqualität oder die Privatsphäre der Einwender beeinträchtigen sollte. Letztere wird ja schon durch einen blickdichten, 2 m hohen Grenzzaun hinreichend vor Einblicken Dritter geschützt. Die Einwender selbst befinden sich auf einem Grundstück, welches im Ursprungsplan als Fläche für Gemeinschaftsgaragen für die kleinteiligen Atrium- und Reihenhäuser ausgewiesen war. Da diese Stellplätze kaum genutzt wurden, konnte der tatsächliche Stellplatzbedarf der ursprünglich begünstigten Häuser durch Ersatzgaragen aufgefangen und der zugehörige Bebauungsplan RT Nr. 2 b mit seiner 3. Änderung ebenfalls zu Wohnzwecken umgewandelt werden. Ohne die seinerzeitige Planänderung gäbe es dort weder Bebauung noch Einwender. Der hier angestrebte Planungsersatz (Anwendung Bauturbo) ist nach Auffassung der Verwaltung somit unter Gleichbehandlungsaspekten nicht zu beanstanden. Unstrittig ergibt sich ein neuer Stellplatzbedarf, der nach Landesbaurecht bei zwei Wohneinheiten entsprechend bei zwei Stellplätzen liegt. Vorgesehen sind drei Garagenplätze mit jeweils davor liegenden Stellflächen. Im hier zu beratenden Fall beinhaltet der gültige B-Plan einen ausgewiesenen öffentlichen Parkplatz, der aber scheinbar eher eine planerische Pufferfunktion als einen tatsächlichen Bedarf hatte. Entsprechend wurde er nie gebaut und stellt sich heute als Grünfläche dar. Ausweislich des Luftbildes stehen schon mal an dieser Sackgasse einzelne Fahrzeuge am Fahrbahnrand vor dem fraglichen Grundstück. Diese dürften natürlich zukünftig nicht die Ein- und Ausfahrten blockieren. Unabhängig davon ist der Verwaltung in diesem Wohnumfeld keine angespannte Parkplatzsituation bekannt, welche heute den Bau eines öffentlichen Parkplatzes zwingend erforderlich machen bzw. eine (erweiterte) Befreiung von den B-Plan-Vorgaben verbieten würde. Aus Sicht der Verwaltung wäre die Abweichung vom Bebauungsplan sowohl städtebaulich vertretbar als auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Es wird empfohlen, die vorgebrachten Bedenken zurückzuweisen. Das Interesse daran, den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung durch die Schaffung von weiterem Wohnraum zu entsprechen, überwiegt den privaten Interessen, die möglicherweise gegen eine städtebauliche Nachverdichtung sprechen könnten. Verbleibende gefühlte oder tatsächliche Einschränkungen werden im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums als hinnehmbar gewertet. Erschließung Die Erschließung ist gesichert. Das Eckgrundstück liegt an der Stadtstraße Im Kleinen Feld bzw. einem davon abzweigenden Stichweg. Die öffentliche Trinkwasserversorgung ist gesichert. Die für das Bauvorhaben notwendigen Anlagen zur Versorgung mit Löschwasser im Sinne des § 3 Abs. 2 BHKG sind vorhanden und benutzbar. Entwässerung: Der Anschluss erfolgt an die zentrale Entwässerung im Mischsystem. Im Falle einer Bebauung würden für die Grundstücksfläche erstmalig die (einmaligen) Kanal- und Wasseranschlussbeiträge entsprechend der Beitrags- und Gebührensatzungen der Stadt Rüthen fällig. Durch eine Bebauung können ggf. zusätzliche Ausgleichszahlungen für den Eingriff in Natur und Landschaft fällig werden. Diese wären ebenfalls vom Bauherrn zu tragen. Seite 4 von 5 Beschlussvorschlag: Die Stadtvertretung Rüthen stimmt auf Grundlage des § 246e BauGB der Errichtung eines Doppelwohnhauses gemäß den Anlagen 1 bis 3 auf dem Grundstück östlich des Wohnhauses Im Kleinen Feld 30 zu. Die angestrebte Bebauung (Bauvoranfrage) entspricht den städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde. Die von den Eigentümern des Grundstücks/Wohnhauses Im Kleinen Feld 23 vorgebrachten Belange werden aus den vorgenannten, von der Verwaltung vorgebrachten Gründen als nachrangig betrachtet bzw. zurückgewiesen. Eventuell verbleibende Einschränkungen der Einwender werden im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums als hinnehmbar gewertet. Von den Vorgaben des Bebauungsplanes RT Nr. 2 (Rechtskraft 09.03.1973), welcher auf dem fraglichen Grundstück einen (nie gebauten) Parkplatz festsetzt, soll gemäß § 31 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 36a BauGB eine Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus erteilt werden. Die Befreiung erscheint auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den von hier wahrzunehmenden öffentlichen Belangen vereinbar. Von dem Vorhaben gehen nach hiesiger Einschätzung keine zusätzlichen erheblichen Umweltauswirkungen aus. - Weiken - Bürgermeister Anlage(n): 1. Übersichtsplan (siehe Ratsinformationssystem) 2. Lageplan (siehe Ratsinformationssystem) 3. Gebäudedarstellung (siehe Ratsinformationssystem) Seite 5 von 5