Grundsatzbeschluss: Leitsätze zur Umsetzung des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“

Gemeinde Reichshof Der Bürgermeister Beschlussvorlage Vorlage-Nr: 2 0 2 5 / 0 0 077/ Status: öffentlich von / der Datum: 15.06.2026 Bauverwaltung Grundsatzbeschluss: Leitsätze zur Umsetzung des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung„ Beratungsfolge: Datum Gremium 30.06.2026 Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss 14.07.2026 Gemeinderat der Gemeinde Reichshof Beschlussvorschlag: Der Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss empfiehlt dem Rat / der Rat beschließt: 1. die als Anlage beigefügten Leitsätze zur Umsetzung des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ 2. die Zustimmungskompetenz nach § 36 a BauGB in den nachstehenden Fällen auf den Bau-, Planungs-, Verkehrs- und Umweltausschuss zu übertragen: a) Vorhaben im Außenbereich b) Vorhaben mit mehr als 8 Wohneinheiten 3. die Zustimmungskompetenz nach § 36 a BauGB in den nachstehenden Fällen als Geschäft der laufenden Verwaltung zu behandeln: a) Vorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans gemäß § 30 BauGB, sofern die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben b) Vorhaben im Innenbereich nach § 34 BauGB c) Vorhaben bis zu 8 Wohneinheiten 4. Die Verwaltung wird ermächtigt, falls bei entsprechenden Baugesuchen aus Zeitgründen notwendig, fristwahrend die Zustimmung gemäß § 36a BauGB (Baugesetzbuch) zu verweigern, um den Fiktionseintritt nach § 36a Abs. 1 BauGB zu vermeiden. Eine inhaltliche Ablehnung des jeweiligen Baugesuchs erfolgt hierdurch nicht und eine erneute Antragstellung ist weiterhin möglich. Beteiligte Dienststellen: (Sichtvermerke) Bürgermeister: III/68 FBL III -Gutwoski- -Webel- -Schmidt- Seite 2 von 3 5. Die Verwaltung wird beauftragt, die Umsetzung der Beschlüsse zu den Nrn. 1. bis 4. halbjährlich zu evaluieren, diese zugleich bei Bedarf fortzuschreiben und dem zuständigen politischen Gremium zur Berichterstattung und ggf. Beschlussfassung vorzulegen. Sachverhalt: Mit dem als „Bauturbo“ bezeichneten neuen § 246e BauGB wurde eine zeitlich bis zum 31.12.2030 befristete bauplanungsrechtliche Sonderregelung geschaffen, die es Gemeinden ermöglicht, unter bestimmten Voraussetzungen von Vorgaben des Bauplanungsrechts – ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans – abzuweichen. Ziel ist es, mehr und schneller dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Eine wesentliche Voraussetzung für die Anwendung des „Bauturbos“ ist dabei die Zustimmung der Gemeinde. Außerdem muss das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Der „Bauturbo“ wird von Änderungen der §§ 31 und 34 BauGB flankiert, die ähnliche Erleichterungen ermöglichen: Der § 31 Abs. 3 BauGB eröffnet im Geltungsbereich eines Bebauungsplans weitere Befreiungsmöglichkeiten für Wohnbauvorhaben, beispielsweise durch Baugrenzüberschreitungen oder Bauen in der zweiten Reihe. Mit § 34 Absatz 3b BauGB kann im unbeplanten Innenbereich die Neuerrichtung von Wohngebäuden zugelassen werden, die sie sich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen. In beiden Fällen ist ebenfalls die Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB) erforderlich und das Vorhaben muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Gemäß § 36a Absatz 1 Satz 2 BauGB erteilt die Gemeinde ihre Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Zustimmung fungiert also im Ergebnis als Ersatz für eine entsprechende Bauleitplanung. Aufgrund der zu erwartenden Auswirkungen auf die Gemeindeentwicklung, der Komplexität der zu beachtenden Rechtsmaterie ist ein durch den Gemeinderat beschlossenes städtebauliches Konzept zur Anwendung des „Bauturbos“ unerlässlich. Die Gemeinde Reichshof steht zu diesem Thema mit den benachbarten Kommunen im Oberbergischen Kreis im engen Austausch. In den Kommunen Waldbröl, Nümbrecht, Wiehl und Bergneustadt wurden bereits entsprechende Handlungskonzepte beschlossen, in der Gemeinde Morsbach steht der Beschluss des Konzeptes unmittelbar an. Inhaltlich liegen die jeweiligen Handlungskonzepte eng beieinander. Die von der Verwaltung entwickelten Leitsätze sollen einen verbindlichen Rahmen für Entscheidungen nach den Regelungen des „Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ bilden. Hierdurch sollen die Chancen für einen beschleunigten Wohnungsbau genutzt und gleichzeitig eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung der Gemeinde gewährleistet werden. Seite 3 von 3 Die Sitzungsfolgen des Gemeinderates und des Bau-, Planungs-, Verkehrs-, und Umweltausschusses reichen für eine beschleunigte Abwicklung von Bauvorhaben nach den Erleichterungen der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB nicht aus. Um dem Beschleunigungsgedanken der neuen Regelungen im BauGB Rechnung zu tragen und zur Wahrung der in § 36a BauGB normierten Fristen sollen die Zustimmungskompetenzen in den Fällen nach den Nrn. 2 und 3 auf den Bau-, Planungs-, Verkehrs-, und Umweltausschuss bzw. auf die Gemeindeverwaltung übertragen werden. Insbesondere in den Fällen entsprechend Nr. 2, in denen der Bau-, Planungs-, Verkehrs-, und Umweltausschuss über die Zustimmung nach § 36a BauGB zu entscheiden hat, reicht die dreimonatige Frist nach Abs. 1 zur Entscheidung unter Umständen nicht aus. Auch setzt die Anwendung der Erleichterungen nach den §§ 31 Abs. 3, § 34 Absatz 3b und § 246e BauGB ein Vorgespräch zwischen Vorhabenträger und Verwaltung voraus. Mit diesem Beschlussvorschlag soll es der Verwaltung ermöglicht werden, Anträge fristwahrend abzulehnen, um den Eintritt der Zustimmungsfiktion gemäß § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB zu verhindern. Eine inhaltliche Ablehnung erfolgt hierdurch nicht, so dass der betreffende Bauantrag zu einem späteren Zeitpunkt erneut gestellt werden kann. Welche Auswirkungen das neue „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ haben wird, ist zur Zeit nicht absehbar. Die Verwaltung soll daher die Wirksamkeit der Leitsätze laufend evaluieren und halbjährlich in den zuständigen politischen Gremien über die Entwicklungen der neuen Regelungen berichten. Falls sich hieraus Änderungsbedarfe für die Leitsätze ergeben, soll die Verwaltung gleichzeitig einen entsprechenden Beschlussvorschlag zur Anpassung der Leitsätze vorlegen. Anlagen: Leitsätze für die Erteilung der Zustimmung der Gemeinde Reichshof nach § 36a BauGB (Baugesetzbuch)