IstaG-Modell Wohnen

Beschlussvorlage der Verwaltung Nr.: I/118/2026 (öffentlich) Inhalt / Betreff: IstaG-Modell Wohnen hier: Besetzung der Gesellschafterversammlungen, Bestätigung des Geschäftsführers, Betrauungsakt und Übertragung der Grundstücke Beratungsfolge: Haupt- und Finanzausschuss am 07.07.2026 Einstimmig Ja Nein Enthaltung Abstimmungsergebnis RAT am 14.07.2026 Einstimmig Ja Nein Enthaltung Abstimmungsergebnis Beschlussvorschlag: 1. Für die Gesellschafterversammlungen sowohl der Drensteinfurter Wohnungsbau Verwal- tungs GmbH als auch der Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG werden neben dem Bürgermeister folgende Personen benannt: Mitglied Vertreter 1. BM Markus Wiewel 1. Fachbereichsleiter Ingo Herbst 2. 2. 3. 3. 2. Der in der Gründungsversammlung der Drensteinfurter Wohnungsbau Verwaltungs GmbH durch BM Markus Wiewel bestellte Geschäftsführer Herr Christoph Britten wird durch den Rat der Stadt Drensteinfurt in seiner Funktion bestätigt. 3. Die Stadt Drensteinfurt betraut die Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG mit ge- meinwirtschaftlichen Verpflichtungen im Bereich der Schaffung von öffentlich gefördertem – und damit bezahlbarem – Wohnraum im Gemeindegebiet Drensteinfurt nach näherer Maß- gabe gem. des Betrauungsaktes in Anlage 1 dieser Vorlage. Sind aus steuerrechtlichen, beihilferechtlichen oder sonstigen rechtlichen Gründen redaktionelle Änderungen erforder- lich, die den wirtschaftlichen Inhalt der Betrauungsvereinbarung nicht betreffen, so wird der Bürgermeister ermächtigt, diese auch ohne erneute Beteiligung des Rates vorzunehmen. Seite 1 von 6 4. Der Übertragung der nachfolgenden Grundstücke der Stadt Drensteinfurt auf die Drenstein- furter Wohnungsbau GmbH & Co. KG zu einem Gesamtwert von 2.861.692,44 € wird zuge- stimmt: - Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 523 + 524 mit insgesamt 709 m² - Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 536 + 537 mit insgesamt 738 m² - Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 634 – 647 mit insgesamt 3.979 m² - Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 630 – 633 mit insgesamt 4.479 m² Finanzielle Auswirkungen: Für das Haushaltsjahr 2026 wurden folgende Geschäftsanteile im Budget 1502 eingeplant: - Stammkapital GmbH 25.000 € - Kommanditeinlage KG 1.000 € - Genossenschaftsanteil Stadt 5.000 € - Genossenschaftsanteil GmbH & Co. KG 5.000 € Darüber hinaus entstehen über den laufen Betrieb der beiden Gesellschaften Kosten, die dazu führen, dass die Stadt die stadteigene GmbH & Co. KG mit finanziellen Mitteln wird ausstatten müssen. Hierzu zählen beispielsweise die Versicherungen für die Geschäftsfüh- rung, Steuerberatung und Wirtschaftsprüfung. Für den Beginn wurde dieser Aufwand mit ca. 25.000 € jährlich eingeplant (vgl. Vorlage I/075/2025). Die 22 Grundstücke der Stadt Drensteinfurt im Baugebiet Mondscheinweg werden zu einem Wert von insgesamt 2.861.692,44 € auf die Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG übertragen. Inklusive / Klimarelevante Auswirkungen: Inklusive Auswirkungen: Durch den Bau von Geschosswohnungsbau, besonders im Bereich des geförderten Woh- nungsbaus, sollen langfristig sozialverträgliche Mieten im Stadtgebiet der Stadt Drensteinfurt gesichert werden. Außerdem sind gem. Bauordnung NRW alle Häuser im Bereich des Ge- schosswohnungsbaus barrierefrei zu gestalten. Klimarelevante Auswirkungen: Klimarelevante Auswirkungen entstehen erst im Rahmen der tatsächlichen Bauvorhaben. Es handelt sich jedoch immer bereits um erschlossene Grundstücke, die Abwägung für oder gegen eine Bebauung wurde also bereits auf Ebene des Bebauungsplanverfahrens getrof- fen. Anlagen: Anlage 1 - Entwurf Betrauungsakt Stadt Drensteinfurt Anlage 2 - Gesellschaftsvertrag GmbH & Co. KG Anlage 3 - Gründungsurkunde GmbH Erläuterungen: Besetzung der Gesellschafterversammlungen: Mit Ratsbeschluss vom 08.07.2025 wurden die Gründungsbeschlüsse zur Gründung der interkommunalen Wohnungsbaugenossenschaft und kommunalen Wohnungsbaugesell- schaft getroffen und der Bürgermeister beauftragt und ermächtigt, die notwendigen Schritte zur Gründung zu veranlassen und die entsprechenden Erklärungen abzugeben (vgl. Be- schlüsse der Vorlage I/071/2025). Seite 2 von 6 Inzwischen wurden sowohl die Drensteinfurter Wohnungsbau Verwaltungs GmbH als auch die Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG gegründet bzw. errichtet (siehe Eingang I/090/2026). Hinsichtlich der interkommunalen Genossenschaft Münsterland WohnWert e.G. findet am 09.07.2026 die Gründungsversammlung in Telgte statt. Gemäß § 6 (Gesellschafterversammlung) des als Anlage 2 angefügten GmbH & Co. KG Ver- trages sind drei Vertreter für die Gesellschafterversammlung zu benennen. Ein Vertreter muss davon der Bürgermeister sein. Die Vertretungsregelung gilt analog für die gegründete GmbH (§ 7 Einberufung und Abhal- tung von Gesellschafterversammlungen). Aus Praktikabilitätsgründen erscheint es sinnvoll, für beide Gesellschafterversammlungen identische Vertreter zu entsenden. Das erleichtert die Terminabstimmung und die Entschei- dungsfindung. Betrauungsakt: Die als Anlage beigefügte Betrauung soll mögliche beihilferechtliche Risiken, die sich aus der Finanzierungsstruktur der Drensteinfurt Wohnungsbau GmbH & Co. KG ergeben, einer Lö- sung zuführen: 1. Tätigkeit und Finanzierung Die Gesellschafter der Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG (Betraute) sind die Drensteinfurter Wohnungsbau Verwaltungs GmbH, an der die Stadt Drensteinfurt zu 100% beteiligt ist sowie die Stadt Drensteinfurt als Kommanditistin. Der Geschäftszweck der Betrauten ist die Schaffung von öffentlich gefördertem – und damit bezahlbarem – Wohnraum im Gemeindegebiet Drensteinfurt. Dafür überträgt die betrauende Stelle (Stadt Drensteinfurt) Grundstücke und Finanzmittel auf die Betraute. Konkret sind folgende Tätigkeiten vorgesehen: a. Die Schaffung von Wohnungen für Zwecke des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, die die Anforderungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), Wohnungsbindungs- gesetzes (WoBindG) sowie die danach erlassenen jeweiligen landesrechtlichen Bestimmun- gen erfüllen, b. die zweckgemäße Bewirtschaftung der gem. Buchstabe a. geschaffenen Wohnungen ent- sprechend der o. g. Normen, c. die Erledigung aller mit den unter Buchstaben a. und b. genannten Tätigkeiten zusam- menhängenden und den dortigen Belangen dienenden Geschäften (Annextätigkeiten), d. sowie die Durchführung aller Maßnahmen und Geschäfte, durch die die unter Buchstaben a. bis c. genannten Dienstleistungen gefördert werden. Zur Erfüllung dieser Tätigkeiten soll sich Dritten, z.B. der zu gründenden interkommunalen Wohnungsbaugenossenschaft, bedient werden. 2. Beihilferechtliche Risiken der Zuwendungen Nach den Vorgaben des europäischen Rechts sind Beihilfen von staatlichen Stellen - hierzu zählen auch Kommunen - aus staatlichen Mitteln zugunsten von Unternehmen grundsätzlich untersagt (Art. 107 AEUV). Beihilfen dürfen nur dann gewährt werden, wenn sie der EU-Kommission angezeigt und von Seite 3 von 6 dieser genehmigt werden. Eine Ausnahme gilt nach Art. 106 Abs. 2 AEUV jedoch für Beihil- fen an Unternehmen, die mit der Erbringung von sogenannten Dienstleistungen von allge- meinem wirtschaftlichem Interesse (nachfolgend „DawI“) betraut sind. Dabei handelt es sich um Leistungen, die grundsätzlich der Allgemeinheit zugutekommen und typischerweise nicht kostendeckend erbracht werden können. Die Verluste aus solchen Tätigkeiten darf die öf- fentliche Hand auch ohne Genehmigung, und damit auch ohne Notifizierung bei der EU- Kommission, ausgleichen. Voraussetzung ist der Erlass eines sogenannten Betrauungsaktes nach den Maßstäben des „Freistellungsbeschlusses“ der Kommission vom 20. Dezember 2011. Der Betrauungsakt muss bestimmte Regelungen enthalten, insbesondere über den Leis- tungsumfang und die Berechnung des Verlustausgleichs. Entsprechend einer Einschätzung der im Rahmen der Gründung beauftragten Lenz und Joh- len Rechtsanwälte Partnergesellschaft mbB dürften die Tätigkeiten der Wohnbau als DawI einzuordnen sein. Es empfiehlt sich zur Abwendung der beihilferechtlichen Risiken und dau- erhaften Absicherung der Finanzierung, einen Betrauungsakt nach den Vorgaben der EU- Kommission vorzunehmen. 3. Inhalt des Betrauungsaktes Mit diesem Betrauungsakt überträgt die Stadt Drensteinfurt der Drensteinfurter Wohnungs- bau GmbH & Co. KG die gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen im Bereich der gemeindli- chen Entwicklung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. Jede einzelne Dienstleistung ist daraufhin zu untersuchen, ob diese im Gemeinwohlinteresse erbracht und damit als DawI qualifiziert werden kann. Die Europäische Kommission hat den Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus bisher nicht ausdrücklich als Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse be- zeichnet. Gleichwohl bestehen keine Zweifel daran, dass ein allgemeinwirtschaftliches Inte- resse an der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum besteht. Dies zeigen insbesondere auch das Wohnraumförderungsgesetz und das Wohnungsbindungsgesetz. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der betrauenden Stelle um eine Gebietskörperschaft han- delt, die in den vergangenen Jahren einen deutlichen Verlust von öffentlich gefördertem Wohnraum zu verzeichnen hat mit dem gleichzeitig deutlichen Anstieg von Mieten. Dieser Effekt verstärkt die ohnehin allgegenwärtige und akute Wohnungsnot im Bereich des öffent- lich geförderten Wohnungsbaus auf dem Stadtgebiet der betrauenden Stelle und verdeut- licht, dass Investoren allein nicht in der Lage sind, diesbezüglich eine angemessene, dauer- hafte, möglichst schwankungsfreie Versorgung anzubieten und insofern auf die drei Säulen (kommunales Bodenmanagement, private Investoren und kommunale Betätigung am Woh- nungsmarkt über die Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG) zurückzugreifen ist. Diese im Gemeinwohlinteresse liegende Aufgabe der kommunalen Daseinsvorsorge kann als DawI qualifiziert werden. Aufgrund der Einordnung dürfen zur Erfüllung dieser Tätigkeit Grundstücke und Finanzleis- tungen in die Betraute eingebracht werden. Davon zu trennen sind sonstige Tätigkeiten, die keine DawI in diesem Sinne sind. Nicht als DawI einzuordnen sind solche Tätigkeiten, bei denen kein Gemeinwohlelement ersichtlich ist und von privaten Marktteilnehmern auch ohne staatliche Zuwendungen kos- tendeckend angeboten werden. Hierunter fallen Tätigkeiten rein kommerzieller Natur. Es muss rechnerisch sichergestellt werden, dass diese Tätigkeiten nicht partizipieren. Derzeit sind keine entsprechenden Projekte geplant. Sollten entsprechende Projekte in Zukunft an- gegangen werden, so muss buchhalterisch dafür Sorge getragen werden, dass diese ein- deutig abgetrennt sind. Seite 4 von 6 4. Umsetzung des Betrauungsaktes Die Betrauung wird für die nach dem Freistellungsbeschluss höchstzulässige Dauer von 10 Jahren vorgenommen. Die Betrauung erfolgt durch diesen Beschluss des Rates. Übertragung der Grundstücke Die Stadt Drensteinfurt ist derzeit alleinige Kommanditistin der Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG. Vor dem Hintergrund der bestehenden gesellschafts- und steuerrechtli- chen Rahmenbedingungen ist beabsichtigt, die der Gesellschaft künftig zugedachten Grund- stücke noch vor Ablauf des Jahres 2026 grunderwerbssteuerfrei in das Vermögen der GmbH & Co. KG zu übertragen. Rechtsgrundlage für die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung ist insbesondere § 5 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Danach wird Grunderwerbsteuer nicht erhoben, so- weit ein Grundstück von einem Gesellschafter auf eine Personengesellschaft übertragen wird und die Beteiligung des einbringenden Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen dem bisherigen Eigentumsanteil entspricht. Da die Stadt Drensteinfurt als alleinige Kommanditistin und alleinige Gesellschafterin der GmbH zu 100% an der GmbH & Co. KG beteiligt ist, kann die Übertragung der Grundstücke vollständig steuerneutral erfolgen, sofern die Beteiligungsverhältnisse unverändert bleiben. Wirtschaftlich handelt es sich bei der Übertragung nicht um einen klassischen Verkauf, son- dern um eine Einlage in das Gesellschaftsvermögen. Die Stadt bringt die Grundstücke in die GmbH & Co. KG ein und erhält im Gegenzug entsprechende Gesellschaftsrechte, d. h. eine wertmäßige Erhöhung ihres Kapitalanteils (Kommanditanteil) an der Gesellschaft. Ein ge- sonderter Kaufpreisfluss ist insoweit nicht erforderlich, vielmehr erfolgt ein sogenannter tauschähnlicher Vorgang, bei dem Grundstücksvermögen gegen Gesellschaftsanteile ge- tauscht wird. Die steuerliche Begünstigung steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass sich die Beteiligungs- verhältnisse innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach der Übertragung nicht verän- dern. Andernfalls kann die zunächst nicht erhobene Grunderwerbsteuer rückwirkend entste- hen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die derzeit geltenden steuerlichen Regelungen zur Begünstigung von Grundstücksübertragungen auf Personengesellschaften politisch und gesetzgeberisch zur Überprüfung anstehen. Vor dem Hintergrund der Reform des Perso- nengesellschaftsrechts (MoPeG) ist davon auszugehen, dass die bisherigen Steuervergüns- tigungen künftig eingeschränkt oder aufgehoben werden könnten. Aus diesem Grund besteht ein zeitlicher Handlungsbedarf, die vorgesehenen Grundstücksübertragungen möglichst bis zum 31.12.2026 umzusetzen, um die bestehenden steuerlichen Vorteile rechtssicher in An- spruch nehmen zu können. Konkret sind für die Übertragung an die Drensteinfurter Wohnungsbau GmbH & Co. KG fol- gende Grundstücke vorgesehen: - Helene-Weber-Straße 2-4 Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 523 + 524 mit insgesamt 709 m² Bebaubar mit zwei Doppelhaushälften mit zwei Vollgeschossen Wertigkeit gem. HFA-Beschluss vom 03.02.2020: 242,92 €/m² vollerschlossen - Astrid-Lindgren-Straße 3-5 Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 536 + 537 mit insgesamt 738 m² Bebaubar mit zwei Doppelhaushälften mit drei Vollgeschossen Wertigkeit gem. HFA-Beschluss vom 03.02.2020: 292,46 €/m² vollerschlossen Seite 5 von 6 - Europaplatz Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 634 – 647 mit insgesamt 3.979 m² Bebaubar mit 13 Reihenhäusern mit drei Vollgeschossen Wertigkeit gem. HFA-Beschluss vom 03.02.2020: 292,46 €/m² vollerschlossen - Teresa-von-Ávila-Straße Gemarkung Drensteinfurt, Flur 65, Flurstücke 630 – 633 mit insgesamt 4.479 m² Bebaubar mit vier Mehrfamilienhäusern mit drei Vollgeschossen Wertigkeit gem. HFA-Beschluss vom 03.02.2020: 292,46 €/m² vollerschlossen Beteiligte Fachbereiche: Fachbereich 2 - Planen, Bauen, Umwelt gez. Christoph Britten Drensteinfurt, 23.06.2026 gez. Markus Wiewel Bürgermeister Seite 6 von 6