Baugesuche

Gemeinde Dornstadt Alb-Donau-Kreis Beschlussvorlage Beratungsgremium: Gemeinderat Sitzung am: 01.10.2026 Entscheidung Vorlagen-Nr.: GR/2026/055 öffentlich Beratungsgegenstand: Baugesuche Bollingen: Finkenweg 5 Umbau und Sanierung bestehendes Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus (Bau-Turbo) Beschlussantrag: Die gemeindliche Zustimmung gem. § 36a i.V.m. § 31 Abs. 3 BauGB wird erteilt. Von den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans „Breite I“ (Überschreitung der zulässigen Traufhöhe sowie Zahl der Vollgeschosse) kann aus Sicht der Gemeinde der Erteilung einer Befreiung zugestimmt werden. Vorberatung: Ortschaftsrat Bollingen am 15.09.2026 Dornstadt, den 17.09.2026 Rainer Braig Bürgermeister Sachdarstellung: Bollingen: Finkenweg 5 Umbau und Sanierung bestehendes Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus (Bau- Turbo) Der Verwaltung liegt aktuell ein Baugesuch zum Umbau eines bestehenden Einfamilienhauses für das Grundstück Finkenweg 5 in Bollingen vor. Die Bauherren planen den Ausbau des Dachgeschosses mit Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit. Vorgesehen ist eine Aufstockung mit Erhöhung des Kniestocks um ca. 2,20 Meter. Die Traufhöhe des Gebäudes liegt somit bei 5,30 Metern. Im Gegenzug wird die Dachneigung von ursprünglich 30° auf 25° reduziert, sodass sich nur eine moderate Erhöhung der Firsthöhe um 1,50 Meter ergibt. Der Sitzungsvorlage sind ein Übersichtsplan, Lageplan, Grundrisse, Schnitt und Ansichten des Bauvorhabens beigefügt. Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Breite I“, welcher seit dem 07.08.1975 rechtskräftig ist. Zur Umsetzung des Vorhabens sind zwei Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Durch die Anhebung des Kniestocks wird die im Bebauungsplan vorgeschrieben maximal zulässige Traufhöhe von 3,50 Meter überschritten. Durch den Ausbau des Dachgeschosses und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums entsteht im Dachgeschoss ein zusätzliches, zweites Vollgeschoss. Auch hier wäre eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans (maximal 1 Vollgeschoss im Bereich des Baugrundstücks) erforderlich. Vorrangig ist dabei zu prüfen, ob das Vorhaben auch ohne Anwendung des Bau-Turbos mit Hilfe der Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugelassen werden kann. Nach der bisherigen Rechtslage wäre eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nur möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Bei größeren Überschreitungen der Festsetzungen zur Höhenentwicklung des Gebäudes sowie insbesondere bei der festgelegten Zahl der Vollgeschosse, ist allerdings fest davon auszugehen, dass die Grundzüge der Planung durch die vorgesehenen Abweichungen berührt werden. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB wäre unter dieser Voraussetzung nicht möglich, sodass nach alter Rechtslage die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nur mit Hilfe einer Bebauungsplanänderung herstellbar gewesen wäre. Mit der Änderung des Baugesetzbuchs ergeben sich jedoch neue bauplanungsrechtliche Möglichkeiten zur erleichterten Schaffung von Wohnraum (Bau-Turbo). Im Geltungsbereich eines rechtskräftigen, qualifizierten Bebauungsplans ermöglicht § 31 Abs. 3 BauGB mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall die Erteilung von Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus, ohne dass dabei die Grundzüge der Planung unberührt bleiben müssen. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Zudem hat sich die Gemeinde eigene Leitlinien für die Anwendung der Neuregelungen des Bau-Turbos gesetzt (vgl. Gemeinderatssitzung vom 22.07.2026, Sitzungsvorlage GR/2026/043). Das Ergebnis der verwaltungsinternen Prüfung bei Anwendung der gemeindeeigenen Bau-Turbo-Kriterien ist als Anhang beigefügt. Bei der Beurteilung über die städtebauliche Vertretbarkeit des Vorhabens muss berücksichtigt werden, dass auf dem unmittelbar an das Baugrundstück westlich angrenzenden Nachbargrundstück (Finkenweg 3) bereits ein Wohngebäude mit zwei Vollgeschossen (plus Dachgeschoss) sowie deutlich höheren Trauf- und Firsthöhen errichtet wurde. Auch die weiteren westlich und nord-westlich gelegenen Grundstücke lassen bereits eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen zu, da sie sich im Geltungsbereich eines anderen qualifizierten Bebauungsplans („Am Feldweg 4“) befinden. Aus planungsrechtlicher Sicht könnte daher eine Zustimmung für die beantragten Abweichungen (Gebäudehöhe und Zahl der Vollgeschosse) in Aussicht gestellt werden. Die Überschreitungen des Maßes der baulichen Nutzung hinsichtlich Höhe und Geschossigkeit sind aufgrund der bereits vorhandenen städtebaulichen Situation vertretbar. Das Vorhaben fügt sich insgesamt harmonisch in den bestehenden Bebauungszusammenhang ein und trägt zu einer flächensparenden Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Sinne einer gebietsverträglichen Nachverdichtung bei. Im Rahmen der Entscheidung über die Zustimmung zur Erteilung von Befreiungen sind insbesondere auch die nachbarlichen Interessen zu berücksichtigen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Zahl der Vollgeschosse und zur Traufhöhe wurden daher im Hinblick auf eine mögliche nachbarschützende Wirkung geprüft. Nach Prüfung des Bebauungsplans sind derzeit keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die genannten Festsetzungen gerade dem Schutz der Eigentümer bestimmter angrenzender Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Unabhängig hiervon sind durch die geplante Aufstockung nach derzeitiger Einschätzung keine unzumutbaren Beeinträchtigungen schutzwürdiger nachbarlicher Belange ersichtlich. Der Ortschaftsrat Bollingen hat dem Bauvorhaben in seiner Sitzung am 15.09.2026 zugestimmt. Dornstadt, den 16.09.2026 Thomas Kemmer Bau- und Umweltamt