Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a Baugesetzbuch (BauGB) Antrag auf Bauvorbescheid BVB/26/0017, Schloßgasse 25, 69469 Weinheim, Flst. Nr. Lützelsachsen 31 und 31/1

Stadt Weinheim Beschlussvorlage Federführung: Drucksache-Nr. Amt für Stadtentwicklung 126/26 Geschäftszeichen: 61-KH BeteiligteÄmter: Amt für Baurecht und Denkmalschutz Datum: 30.09.2026 Beratungsfolge: Ö/N Beschlussart Sitzungsdatum: Ortschaftsrat Lützelsachsen Ö Anhörung 08.10.2026 Ausschuss für Technik, Umwelt und Ö Beschlussfassung 14.10.2026 Stadtentwicklung Anhörung Ortschaftsrat Ja Nein Finanzielle Auswirkung Ja Nein Klimawirksamkeit Ja Nein Betreff: Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a Baugesetzbuch (BauGB) Antrag auf Bauvorbescheid BVB/26/0017, Schloßgasse 25, 69469 Weinheim, Flst. Nr. Lützelsachsen 31 und 31/1 Beschlussantrag: Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB für das Vorhaben BVB/26/0017, Schloßgasse 25, 69469 Weinheim, Flst. Nr. Lützelsachsen 31 und 31/1 wird erteilt. Drucksache: Seite1von5 126/26 Verteiler: 1 x Protokollzweitschrift 1 x Dezernat II 1 x Amt 63 1 x Amt 61 z.d.A. Bisherige Vorgänge: Keine Beratungsgegenstand: Gemäß § 9 Nr. 2 d) der Hauptsatzung ist der Ausschuss für Technik, Umwelt und Stadtentwicklung (ATUS) für die Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a Baugesetzbuch (BauGB) zuständig. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 10.12.2025 Rahmenbedingungen für die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB beschlossen. Demnach wird für bestimmte Vorhaben generell keine Zustimmung erteilt, für alle anderen Vorhaben erfolgt eine Beschlussfassung über die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB durch den ATUS. Für das nachfolgend beschriebene Bauvorhaben liegen die Ausschlussgründe der Rahmenbedingungen für die Zustimmung der Gemeinde nicht vor, sodass hierüber zu entscheiden ist. Das Bauvorhaben Am 31.08.2026 ist beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz ein begründeter Antrag auf Zustimmung nach § 36a BauGB eingegangen, mit der die Zulassung des Bauvorhabens BVB/26/0017, Schloßgasse 25, 69469 Weinheim, Flst. Nr. Lützelsachsen 31 und 31/1 explizit nach den erweiterten Zulässigkeitsregelungen der „BauGB-Bau-Turbo-Novelle“ (§§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB) angestrebt wird. Die Bauvoranfrage sieht vor, die bestehende Scheune auf dem Grundstücks Flst. 31 in zwei Wohneinheiten umzubauen und an die Scheune angrenzend, auf dem Grundstück Flst. 31/1 eine Terrasse zu errichten. Weiterhin sollen auf dem Grundstück Flst. 31/1 eine Doppelgarage und ein Schuppen errichtet werden. Die Lage des Vorhabengrundstücks und die Benennung der wichtigsten umliegenden Straßen sind in dem GIS-Auszug (Anlage 1) dargestellt. Die Vorhabenplanung ist als Anlage 2 beigefügt. Die Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich für das Grundstück Flst. Nr. 31 nach dem Bebauungsplan Nr. 208 „Westlich der Schlossgasse“ aus dem Jahr 1969. Dieser setzt für das bereits zum Zeitpunkt der damaligen Planaufstellung bebaute Grundstück nicht überbaubare Grundstücksflächen fest, das heißt eine Neubebauung ist grundsätzlich ausgeschlossen. Für das damals wie heute unbebaute Grundstück Flst. Nr. 31/1 setzt der Bebauungsplan Nr. 208 überbaubare Grundstücksflächen fest. Diese Festsetzungen für das Grundstück Flst. Nr. 31/1 wurden mit dem Bebauungsplan Nr. 208.A „Änderungsplan und Erweiterungsplan I zum Bebauungsplan „westlich der Schlossgasse““ aus dem Jahr 1973 allerdings dahingehend geändert, dass nun auch dort nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt wurden. Drucksache: Seite2von5 126/26 Für das Grundstück Flst. Nr. 31 blieb der status quo unangetastet. Im Ergebnis sind damit beide Grundstücke als grundsätzlich nicht bebaubar festgesetzt. Der Ausschuss für Technik und Umwelt (ATU) hat in seiner Sitzung am 14.02.1996 über die Grundstücke/Grundstücksteile östlich des Heckenpfads, dazu gehört auch das Grundstück Flst. Nr. 31/1, beraten und entschieden, dass dort einer Bebauung unter der Voraussetzung zugestimmt wird, dass 1. der städtebauliche Rahmen eingehalten wird, der für die gegenüberliegenden Grundstücke festgesetzt ist (WR, 2 VG, GRZ = 0,4, GFZ = 0,8, Abstand zur Straßenbegrenzungslinie vorne mindestens 3 m, hinten maximal 18 m) und 2. sich alle Eigentümer per Baulast mit einem einseitigen Grenzbau einverstanden erklären. In der entsprechenden Sitzungsvorlage wird ausgeführt, Veranlassung für diese Vorlage sei ein im ATU behandeltes und abgelehntes Bauvorhaben auf Flst. Nr. 33 und die damit einhergehende ATU-Sitzung, bei der deutlich geworden sei, dass die nach dem B-Plan vorgesehene Freihaltung von jeglicher Bebauung nicht mehr den heutigen Vorstellungen entspreche und der Wunsch bestehe, hier eine Bebauung zu ermöglichen. In der Vorlage wird weiter ausgeführt, der verfahrensrechtlich richtige Weg hierfür sei zwar eine förmliche Bebauungsplanänderung, dafür habe das Stadtplanungsamt aber derzeit keine freien Kapazitäten. In Folge diese Beschlussfassung wurden die Grundstücke Flst. Nr. 33/1 und 34/1 mit einem Doppelhaus bebaut. Auf dem Grundstück Flst. Nr. 32 sind zwischenzeitlich Garagen entstanden. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Genehmigung des beantragten Vorhabens aufgrund der entgegenstehenden Bebauungspläne nicht vorliegen. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheidet aus, weil die Grundzüge der Planung berührt würden. Der ATU-Beschluss aus dem Jahr 1996 ändert daran nichts, im Übrigen sind bei der vorliegenden Bauvoranfrage auch nicht alle Voraussetzungen des damaligen Beschlusses erfüllt. Die planungsrechtliche Zulässigkeit kann aber auf Grundlage von § 31 Abs. 3 BauGB mit Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB hergestellt werden. Bewertung der Verwaltung Das Vorhaben dient der Umnutzung eines bereits bestehenden Gebäudes. Die Scheune soll in zwei Wohneinheiten umgebaut werden. Damit kann zum einen die Scheune erhalten und einer Nutzung zugeführt werden, gleichzeitig entstehen zwei zusätzliche Wohneinheiten innerhalb des bestehenden Siedlungsgefüges. Es handelt sich damit um einen sinnvollen Beitrag zur Nutzung von Innentwicklungspotenzialen. Die Verwendung bestehender Bausubstanz wirkt sich zudem ressourcenschonend aus. Die Ergänzung einer Terrasse mit 3,5 m Tiefe, die Errichtung einer Doppelgarage und der Bau eines Schuppens dienen den beiden geplanten Wohneinheiten. Diese baulichen Anlagen sind für sich betrachtet in ihren Ausmaßen nachvollziehbar und üblich. In Relation zur Grundstücksfläche bleibt die geplante bauliche Nutzung auf dem Grundstück Flst. Nr. 31/1 deutlich hinter den Überbauungsgraden in der Umgebung zurück. Das Vorhaben wird daher seitens der Verwaltung als städtebaulich vertretbar angesehen. Drucksache: Seite3von5 126/26 Es liegen keine Hinweise darauf vor, dass das Vorhaben auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar wäre. Zwar sollen als nicht überbaubare Grundstücksflächen festgesetzte Bereich baulich genutzt werden, woraus grundsätzlich eine Betroffenheit nachbarlicher Interessen entstehen kann. Vorliegend ist aber entweder schon aufgrund der Distanz und der Lage jenseits einer Straße oder im Hinblick auf die bereits vorhandene bauliche Nutzung des eigenen Grundstücks eine relevante Betroffenheit nicht gegeben. Damit liegen die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zulassung des Vorhabens unter Inanspruchnahme der erweiterten Möglichkeiten der „BauGB-Bau-Turbo-Novelle“ vor, sofern die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB erteilt wird. Die Zulassung des Vorhabens würde der Gewinnung zusätzlichen Wohnraums in Weinheim durch Innenentwicklung dienen und damit den Zielstellungen des städtebaulichen Rahmenplans (Gemeinderatsbeschluss vom 18.10.2023) und – soweit ohne Bauleitplanung möglich – des Leitfadens klimagerechte Bauleitplanung (Gemeinderatsbeschluss vom 23.07.2025) Rechnung tragen. Zu nennen sind insbesondere der Vorrang der Innenentwicklung zur Minimierung der Flächeninanspruchnahme, das Ziel einer verdichteten Bebauung und das Ziel verschiedene Wohnformen zu ermöglichen. Mit einer positiven Entscheidung entstünde nur bedingt ein Präzedenzfall für andere. Denn die Umnutzung einer Scheune und die Ergänzung untergeordneter baulicher Anlagen in diesem Zusammenhang lässt sich in direkt vergleichbarer Art und Weise in der näheren Umgebung nicht realisieren. Die betreffenden Grundstücke sind entweder bereits baulich genutzt oder aufgrund ihres Zuschnitts nicht für eine vergleichbare Bebauung geeignet. Gleichwohl führt eine positive Entscheidung dazu, dass die Festsetzung einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche durch den Bebauungsplan Nr. 208.A für die Grundstücke östlich des Heckenpfads weiterhin keine Anwendung erfährt und damit auch für zukünftige Fälle in diesem Gebiet deren Anwendung hinterfragt werden kann. Diese Festsetzung steht mit dem ATU-Beschluss von 1996 und der zwischenzeitlich erfolgten Bebauung auf mehreren Grundstücken aber ohnehin in Frage. Aus den vorgenannten Gründen empfiehlt die Verwaltung, die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB zu erteilen. Alternativen: Keine Zustimmung der Gemeinde nach §36a BauGB. Das Vorhaben kann dann nicht im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zugelassen werden bzw. es kann in diesem Punkt keine positive Beantwortung der Bauvoranfrage erfolgen. Finanzielle Auswirkung: Keine Klimawirksamkeit: Die Umsetzung des Vorhabens hat keine relevanten Klimaauswirkungen außer denen, welche ein Neubau per se mit sich bringt. Mit dem Vorhaben soll in erster Linie ein bereits bestehendes Gebäude umgenutzt werden. Die ergänzenden baulichen Anlagen sind nur von untergeordneter Größe. Drucksache: Seite4von5 126/26 Die Umsetzung des Vorhabens führt nur zu kleinteiligen Änderungen innerhalb des Siedlungsgefüges, weshalb erhebliche Auswirkungen auf das lokale Klima, z.B. Kaltluftströmungen, ausgeschlossen werden. Die baulichen Anlagen müssen entsprechend der fachgesetzlichen Vorgaben errichtet bzw. geändert werden, sodass z.B. ein zeitgemäßer energetischer Standard gewährleistet ist. Anlagen: Anlage_1_ö_GIS_12626 Anlage_2_ö_Vorhabenplanung Lageplan_12626 Beschlussantrag: Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB für das Vorhaben BVB/26/0017, Schloßgasse 25, 69469 Weinheim, Flst. Nr. Lützelsachsen 31 und 31/1 wird erteilt. gezeichnet gezeichnet Michael Möslang Andreas Buske Oberbürgermeister Erster Bürgermeister Drucksache: Seite5von5 126/26