Bauvorhaben Brunnenstraße 18, Gniebel

GEMEINDE PLIEZHAUSEN Pliezhausen, 11.09.2026 Drucksache Nummer: 2026/069 Amt: Haupt- und Bauverwaltungsamt Ersteller: Grohmann, Anke Aktenzeichen: 632.99 Datum Gremium Zuständigkeit Status 21.09.2026 Ortschaftsrat Gniebel Vorberatung öffentlich 22.09.2026 Bauausschuss Entscheidung öffentlich Bauvorhaben Brunnenstraße 18, Gniebel - formlose Anfrage Beschlussvorschlag Das Einvernehmen bzw. die Zustimmung der Gemeinde wird zur Variante mit dem Haustyp DN 38° grundsätzlich in Aussicht gestellt. Dabei legt die Gemeinde bei den beiden nördlichen Gebäuden Wert auf eine Ost-West-Firstrichtung sowie für alle Gebäude den Nachweis von 2,0 Stellplätzen je Wohneinheit über 50 m² Wohnfläche, aufgrund der verkehrlichen und bautechnischen Situation möglichst separat anfahrbar. Der Haustyp mit 25° DN wird seitens der Gemeinde aus gestalterischer Sicht nachrangig gesehen. Eine endgültige Entscheidung bleibt dem finalen Baugesuch sowie in Summe beurteilungsfähigen Unterlagen vorbehalten. Finanzielle Auswirkungen keine Sachverhalt Auf dem Grundstück Brunnenstraße 18 in Gniebel, Flst. Nr. 42/3 sollen 3 Einfamilienhäuser gebaut werden. Der Bauträger fragt im Vorfeld eines möglichen Bauantrages nach, ob eine Bebauung in dieser Art prinzipiell möglich und zulässig ist. Es wird auf die Anlage 1 – Lageplan verwiesen. Erste Planskizzen der vorhandenen Hausmodule zeigen zwei Alternativen auf, die sich grundsätzlich in der Höhe des Kniestocks und der Dachneigung unterscheiden (siehe Anlage 2 – Haustyp 25° und Anlage 3 – Haustyp 38°). Auf dem betreffenden Grundstück sollen 3 dieser Häuser entstehen, die Erschließung soll über den Weg Seite1von5 Flst. Nr. 42/2 erfolgen. Lage der Teilgrundstücke Ein kleiner Teil des Grundstückes befindet sich im Bereich des Bebauungsplanes „Grünhagstraße“. Eines der drei Häuser liegt in dessen Geltungsbereich und wäre nach dessen Festsetzungen zu beurteilen. Zur visuellen Einordnung sei hier auf die nicht maßstabsgetreue Skizze Anlage 4 ö – Grundstücksübersicht mit Bebauungsplan verwiesen. Der Rest des Grundstückes müsste nach § 34 BauGB beurteilt werden, wonach sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise, der überbauten Grundstücksfläche bezüglich des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung beurteilt. Dabei muss ebenfalls die Erschließung gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Prüfung nach Festsetzungen des Bebauungsplanes Bei der Prüfung des geplanten Bauvorhabens in Bezug zum Bebauungsplan ist festzustellen, dass der Haustyp mit Satteldach 25° auf Grund der zu geringen Dachneigung nicht zulässig wäre. Dort gilt die Vorgabe einer Dachneigung von 30 bis 45°. Des Weiteren befindet sich das Haus, welches teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt, auch außerhalb des Baufensters. Vorbehaltlich genauerer Planungen im Rahmen eines Bauantrages kann die Vorplanung soweit beurteilt werden, dass das Bauvorhaben für den Haustyp mit 38° DN den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Grünhagstraße“ entspricht, wobei für das Bebauen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ein Antrag auf Befreiung eingereicht werden müsste. Dieser könnte ggf. nach dem sog. Bau-Turbo (vorliegend § 31 Abs. 3 BauGB) zugelassen werden. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Prinzipiell wäre dies denkbar, wobei aus Sicht der Verwaltung dann in jedem Fall eine Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nach § 36a Abs. 2 Satz 1 BauGB durchgeführt werden sollte, um die nachbarlichen Interessen sowie die planungsrechtlichen Belange sorgfältig und vollständig zu ermitteln. In Anbetracht der Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes im Bereich der Grundstücke Flst. Nrn. 50/3, 45/1 und 55 (siehe Anlage 8 ö – Nähere Umgebung mit B-Plan-Erweiterung) ist dort der Planungswille ersichtlich, in dieser Reihe, in der auch die hinteren beiden Häuser der vorliegenden Bauvoranfrage liegen, eher steilere Dächer zuzulassen. Dies sowie der vorhandene Bestand spricht aus gestalterischer Seite2von5 Sicht gegen die Aussicht auf Zustimmung zum Haustyp mit DN 25°. Rechtlich zulässig wäre er aber im Rahmen der Beurteilung nach § 34 BauGB. In der eben bezeichneten Bebauungsplanänderung und -erweiterung wurde die nördliche Baugrenze nach Süden verschoben. Vor dem Hintergrund von Schaffung für Wohnraum und damit einhergehend einer gewünschten verdichteten Wohnbebauung, die dieses Vorhaben hier ermöglichen würde, muss diese Flucht nicht zwingend nach Osten fortgesetzt werden, sofern die gesetzlich geforderten Abstandsflächen eingehalten werden. Prüfung nach §34 BauBG Art der Nutzung Die Prüfung nach § 34 BauGB ergibt, dass sich das geplante Bauvorhaben nach der Art der Nutzung in die nähere Umgebung einfügt. Gewünscht ist eine Wohnnutzung. Das Gebiet ist wohl als faktisches Mischgebiet nach §6 BauNVO anzusehen, danach sind Wohngebäude regelmäßig zulässig. Nichtwohnnutzungen sind vorhanden. Maß der Nutzung Im Rahmen des geplanten Bauvorhabens sollen Häuser mit einem Vollgeschoss und einem Dachgeschoss entstehen. In der näheren Umgebung befinden sich mehrere Häuser mit mehr sichtbaren Geschossen sowie einer entsprechend höheren Trauf- und Firsthöhe und teilweise mit Satteldachgauben verschiedener Größe und Anzahl - siehe Brunnenstraße 16, 20 und 22 (Verweis auf Anlage 5 ö - Ansicht von Süden mit Zufahrt und Brunnenstr 20) sowie Gauben in Brunnenstraße 14 und 16 (Verweis auf Anlage 7 ö – Ansicht Gauben Brunnenstraße 14 + 16). Lediglich nördlich angrenzend an das geplante Bauvorhaben befinden sich Häuser mit nur einem sichtbaren Geschoss und Dachgeschoss (siehe Anlage 6 ö - Ansicht von Norden im Bereich der Neue Straße). Dies begründet sich auf dem dort zu Grunde liegenden gültigen Bebauungsplan „Grünhagstraße“. Da selbiger auch für einen Teil des Grundstückes für das geplante Bauvorhaben Gültigkeit hat und das Vorhaben in diesem Teil auch dessen (engeren) Festsetzungen entsprechen muss, fügt sich schon allein dadurch das Maß der baulichen Nutzung im Zusammenhang mit der Prüfung nach §34 BauGB auf jeden Fall in die nähere Umgebung ein, da die Festsetzungen des Bebauungsplanes bezüglich Geschossigkeit hier enger gefasst sind als die reale gebaute nähere Umgebung nach § 34 BauGB (selbst der Hausvariante mit flacherem Dach könnte hier ein Einfügen in die nähere Umgebung bestätigt werden, da Maßunterschreitungen in der Regel zugelassen werden müssten). Für die Ausgestaltung von Gauben gibt es im Bebauungsplan keine Festsetzungen. Beim Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB ist festzustellen, dass das Ortsbild durch die Gauben nicht beeinträchtigt werden würde. Bauweise In der näheren Umgebung findet sich eine offene Bauweise, auch Gebäude in 2. Reihe wie die im geplanten Bauvorhaben sind bereits vorhanden (siehe vorhandenes Gebäude im Grundstück selbst als auch die Bauweise im östlich davon gelegenen Bereich). Seite3von5 Auf Grund der nördlichen Bebauung und dem Planungswillen der Bebauung im Bereich der Bebauungsplanänderung und -erweiterung westlich drängt sich hier bezüglich der Lage der Bebauung für die beiden nördlichen Häuser eine Ost-West- Firstrichtung auf. Diese sollte im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens dann auch weiterverfolgt werden. Fazit der Prüfung nach §34 BauGB Vorbehaltlich genauerer Planungen im Rahmen eines Bauantrages kann die Vorplanung so weit beurteilt werden, dass sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung entsprechend den Kriterien des § 34 BauGB durchaus einfügt und zwar in beiden Varianten der Dachneigung. Entsprechend § 34 (3b) könnte zudem vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall oder mehreren vergleichbaren Fällen mit Zustimmung der Gemeinde abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient. Weitere Hinweise Damit eine dauerhafte Erschließung sichergestellt ist, wird auf dem Zufahrtsweg Flst. Nr. 42/2 vermutlich eine Baulast eingetragen werden müssen. Im Rahmen eines Bauantrages wird der Planverfasser gebeten, die Grenzen des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes exakt in den Lageplan einzuzeichnen sowie einen Geländeschnitt vorzulegen, damit die EFH wie im Bebauungsplan gefordert ermittelt werden kann. Je Wohnung über 50 m² Wohnfläche sollten 2,0 Stellplätze nachgewiesen werden. Aufgrund der beengten Situation im Bereich der Bebauung sowie der angespannten verkehrlichen Situation in der Brunnenstraße sollten diese separat anfahrbar ausgestaltet werden. Fazit Auf Grund der vorgenannten Sachlage wird empfohlen, dem Bauvorhaben mit dem Haustyp DN 38° das prinzipielle Einvernehmen bzw. die Zustimmung der Gemeinde bei beurteilungsfähigen Bauunterlagen in Aussicht zu stellen. Der Haustyp mit 25° DN sollte hier nachrangig gesehen werden, wäre aber aufgrund der Lage im rückwärtigen Bereich auch nicht als gänzlich auszuschließen anzusehen. Anlagen Anlage 1 ö - Lageplan Anlage 2 ö - Haustyp 25° Anlage 3 ö - Haustyp 38° Anlage 4 ö – Grundstücksübersicht mit Bebauungsplan Anlage 5 ö - Ansicht von Süden mit Zufahrt und Brunnenstr 20 Anlage 6 ö - Ansicht von Norden im Bereich der Neue Straße Anlage 7 ö – Ansicht Gauben Brunnenstraße 14 + 16 Seite4von5 Anlage 8 ö – Nähere Umgebung mit B-Plan-Erweiterung Außerdem eingeladen - Seite5von5