Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: Ortskernsanierung Adolzfurt

Beratungsunterlage Nr. 2026/137 zur öffentlichen Gemeinderatssitzung am 24.09.2026 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Ortskernsanierung Adolzfurt hier: - Antrag auf Herausnahme des Grundstückes Theodor-Heuss-Straße 10, Flst. 780 aus der Gebietskulisse des Sanierungsgebietes - Teilaufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets "Adolzfurt" Amt: Bauamt Aktenzeichen/Kürzel: 623.22/IV/Eg Datum: 02.09.2026 Kontierung: Kosten: Zukünftige jährl. Abschreibung: Planansatz inkl. Planansatz lfd. Jahr: I. Sachverhalt Der Eigentümer des Grundstückes Theodor-Heuss-Straße 10, Flst. 780 in Bretzfeld-Adolzfurt möchte die bestehende Garage zur Errichtung von 4 kleinen Ferienwohnungen erweitern und aufstocken. Dazu muss das Nebengebäude abgerissen werden. Das Gesamtgebäude wird seither mit vier Appartements und einer Ferienwohnung im Rahmen des Weingutes genutzt. In einem neuen Anbau sollen nun vier neue Appartements mit jeweiligem Balkon auf 2 Etagen geschaffen werden um dann insgesamt bis zu 30 Schlafmöglichkeiten anbieten zu können. Im EG des Gebäudes ist ein Lagerraum, Fahrradgarage und Wäscheraum geplant. Das bestehende TreppenhausbleibterhaltenundwirdgeöffnetfüreinenAußenaufzug,derebenfallsneuangebaut wird (im Plan, Süd-Ost Ansicht: „braunfarbiger Turm“). Dieser erschließt auch einen Laubengang der zu den neuen Appartements führt und als Aufenthalt ebenfalls genutzt werden kann. Eine Außentreppe soll unter anderem als zweiter Fluchtweg dienen. Unter der Außentreppe bzw. Laubengang werden weitere Stellplätze für Fahrräder angeboten. Die bestehende Ferienwohnung ist ca. 63 qm groß, alle Appartements sind kleiner als 60 qm, so dass insgesamt 14 Stellplätze nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Bretzfeld notwendig sind. NebendenbestehendenStellplätzenwerdendieweiterennochzuschaffendenStellplätzeaufden Freiflächen des Grundstückes verwirklicht. Für die Gesamterschließung des Grundstückes wird die Einfahrt durch Wegfall der vorhandenen Steinmauer an der Theodor-Heuss-Straße verbreitert. Weiter ist geplant das Grundstück mit einer Begrünung durch Sträucher, Büsche und Weinreben abzurunden und aufzulockern. Beratungsunterlage 2026/137 Seite1von3 Auf den beiliegenden Plan, der den aktuellen Planungsstand darstellt, darf verwiesen werden. BaurechtlichistdasVorhaben,daimbauplanungsrechtlichenunüberplantenInnenbereichliegend, im Rahmen des § 34 BauGB zu beurteilen. Dies wird von der Verwaltung als unproblematisch angesehen. Da das Grundstück Theodor-Heuss-Straße 10 in der Gebietskulisse des Bund-Länder-Programmes „Lebendige Zentren (LZP)“ der Ortskernsanierung Adolzfurt liegt, kann hier der Teilabbruch mit 100 % der Kosten gefördert werden. Der Anbau als Neubau jedoch nicht. Für den Bauherren gäbe es die Möglichkeit für den Neubau mit der Regionalbudget-Förderung des Förderprogrammes Leader als Einzelförderung berücksichtigt zu werden, da das Grundstück im Aktionsgebiet der Limesregion Hohenlohe-Heilbronn liegt und die Fachförderung beim Amt für Landwirtschaft ausgeschlossen ist, da es sich um ein Projekt mit mehr als 25 Betten im Gesamten handelt. Für dieses Projekt werden im Leader-Programm 40 % der förderfähigen Kosten des Neubaus als Förderung in Aussicht gestellt. DerletztmaligeAufruffüreineLeader-Förderungistbereitsergangen,biszum07.09.2026müssen die Anträge eingereicht, bis zum Auswahltermin 11.11.2026 die Voraussetzungen der Förderfähigkeit erfüllt sein. EineDoppelförderungAbbruchdurchdasFörderprogrammLZP+NeubaudurchdieRegionalbudget- Förderung ist gleichzeitig nicht möglich. Voraussetzung für eine Förderung des Neubaus ist nur dann gegeben, wenn das Grundstück nicht mehr in der Gebietskulisse der Ortskernsanierung liegt bzw. die Satzung hierzu bereits aufgehoben wäre. Aufgrund von wirtschaftlichen Überlegungen hat sich der Grundstückseigentümer entschlossen, auf die mögliche Förderung des Abbruches zu verzichten und möchte den kostenintensiveren Neubau und damit auch die höheren Fördermittel durch Leader für den Neubau beantragen. Am 01.09.2026 hat der Grundstückseigentümer daher seinen Antrag vorsorglich gestellt. Außerdem stellt er den Antrag sein Grundstück Theodor-Heuss-Straße 10 vorzeitig aus der Gebietskulisse der Ortskernsanierung zu nehmen. DazumussdieSatzungüberdieförmlicheFestlegungdesSanierungsgebietes„Adolzfurt“teilweise aufgehoben werden. Die ursprüngliche Satzung wurde vom Gemeinderat zusammen mit dem Neuordnungskonzept und dem Maßnahmenkonzept in seiner Sitzung am 25.04.2019, nachdem die Gemeinde am 01.01.2018 in das städtebauliche Förderprogramm LRP (jetzt LZP) aufgenommen wurde, beschlossen. Sie erlangte mit Veröffentlichung am 10.05.2019 Rechtskraft. Voraussetzung für die teilweise Aufhebung ist: BeieinemumfassendenSanierungsverfahrens–wieesinAdolzfurtderFallist–hatderEigentümer einesGrundstücks,dasimSanierungsgebietliegt,zurFinanzierungderSanierungandieGemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der durch die Sanierung bedingten Erhöhungen des Bodenwerts seines Grundstückes entspricht. (§ 154 BauGB). Auch wenn man in Adolzfurt nicht erwartet, dass eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ausgelöst wird, muss dies ein Gutachten darlegen. Nach Kontakt mit der Beratungsstelle von Leader, reicht es - aufgrund der Kürze der Zeit - nun aus, einen Nachweis des Gemeinderatsbeschlusses über die Herausnahme des Grundstückes bis zum Auswahltermin vorzulegen. Beratungsunterlage 2026/137 Seite2von3 Das Gutachten kann im Nachhinein durchgeführt, eventuell vollzogen und dann die Sanierungssatzung (mit geänderter Gebietskulisse) wirksam gemacht werden. Die Kosten für das Einzelgutachten sind im Rahmen der Ortskernsanierung förderfähig, jedoch sollten diese Kosten nach Verwaltungsmeinung nicht von der Allgemeinheit getragen werden, sondern an den Antragsteller als Verursacher weitergegeben werden. Beratungsunterlage II. Beschlussvorschlag Das Grundstück Theodor-Heuss-Straße 10, Flst. 780, Adolzfurt wird aus der Gebietskulisse der OrtskernsanierungAdolzfurtherausgenommen,dasSanierungsgebietentsprechenddesPlanesvom 10.08.2026 verkleinert. Die Sanierungssatzung wird für das Grundstück Theodor-Heus-Straße 10, Flst. 780, Adolzfurt aufgehoben. Die Kosten des Gutachtens sind nach dem Verursacherprinzip vom Antragsteller zu tragen. Die Verwaltung wird hierzu beauftragt eine Vereinbarung mit dem Antragsteller zu schließen. Anlage 1: Plan mit Planungsstand des Antragstellers Anlage 2: Plan Fortschreibung der Förmlichen Festlegung Anlage 3: Teilaufhebung Satzung Beratungsunterlage 2026/137 Seite3von3