Entwicklung neuer Baugebiete aus dem aktuellen Flächennutzungsplan; Antrag der Fraktionen CDU und SPD

Mitteilungsvorlage 2026-0299 öffentliche Sitzung Amt für Stadtentwicklung 11.09.2026 Mitzeichnung: Bürgermeister 10.09.2026 Mitzeichnung Ullrich, Frank Peter, Dezernat I Dezernat 09.09.2026 Mitzeichnung Schaffert, Niels-Christian, Dezernat III Amt 04.09.2026 Mitzeichnung Steffens, Marcus, Amt für Stadtentwicklung Beratungsfolge: 1 Rat der Stadt Düren 15.07.2026 Antrag an den Fachausschuss verwiesen 2 Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt 22.09.2026 Entwicklung neuer Baugebiete aus dem aktuellen Flächennutzungsplan; Antrag der Fraktionen CDU und SPD Mit Abschluss der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes sind die Weichen für die künftige Stadtentwicklung sowohl hinsichtlich der gewerblichen Entwicklung als auch der Wohnentwicklung gestellt. Der neue Flächennutzungsplan der Stadt Düren weist rd. 64 ha neue Wohnbauflächen im planungsrechtlichen Außenbereich aus. Bei der Neuausweisung wurde die planerische Strategie verfolgt, in allen Ortsteilen Potenziale für eine Wohnentwicklung zu prüfen und wenn vorhanden als Wohnbauflächen auszuweisen. So wird zum einen die bestehende Infrastruktur ausgelastet und nicht überfordert zum anderen aber auch die Abhängigkeit von einzelnen Eigentümern reduziert. Bei der der Entwicklung von Bauland ist die Stadt Düren immer abhängig von der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer. Daher ist eine konkrete Aussage, welche Flächen aus dem neuen Flächennutzungsplan als erstes planerisch bearbeitet werden, kaum möglich. Die Stadt Düren ist in einigen Bereichen, die im neuen Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt sind, in Abstimmungsprozessen mit Eigentümern und Projektentwicklern, allerdings sind diese insbesondere aufgrund der nach wie vor schwierigen konjunkturellen Lage im Wohnungsmarkt noch sehr zurückhaltend. Insbesondere die hohen Finanzierungs-, Bau- und Erschließungskosten im Zusammenspiel mit in den letzten Jahren stark gestiegenen Bodenpreisen machen Neuentwicklungen von Baugebieten zurzeit sehr herausfordernd. Neben den neuen Wohnbaupotenzialen des Flächennutzungsplanes gibt es im Stadtgebiet Düren zahlreiche Flächenpotenziale für eine Innenentwicklung/ Nachverdichtung. Diese reichen von gewerblichen Brachflächen, die zur einer Wohnnutzung entwickelt werden können, bis hin zu mindergenutzten Flächen, die durch Nachverdichtung und Umstrukturierung weiterentwickelt werden können. Aufgrund der Dynamik im Innenbereich lassen sich die Innenentwicklungspotenziale nur schwer flächig beziffern. Nichtsdestotrotz wurden im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes die Flächenpotenziale gesamtstädtisch auf Grundlage von Luftbildauswertungen und Begehungen erfasst und mit rd. 70 ha identifiziert. Hinzu kommen weitere kleine Baulücken, kurzfristig und bis dato nicht bekannte freiwerdende Potenzialflächen sowie kleinteilige Nachverdichtungspotenziale. Seite 1 von 3 Insgesamt kann für das Stadtgebiet Düren festgestellt werden, dass ein erhebliches Potenzial für Wohnbauentwicklung sowohl im Außenbereich/ an den Ortsrändern als auch im Innenbereich besteht. Ähnlich wie bei der Neuentwicklung auf der „Grünen Wiese“ ist auch bei der Nachverdichtung aktuell eine gewisse Zurückhaltung zu verzeichnen, wenngleich hier das ein oder andere Projekt realisiert wird, da bspw. die Grundstücksverfügbarkeit gegeben ist und (Klein-)Investoren den Immobilienbestand weiterentwickeln und durch Neubau ergänzen. Insgesamt verfolgt die Stadt Düren nachfolgende Strategie, um Wohnentwicklung im Stadtgebiet zu fördern, denn die Zurückhaltung im Wohnungsbau trifft auf eine nach wie vor hohe Nachfrage nach (bezahlbarem) Wohnraum: Flexible Anwendung der „Baulandstrategie“ 2023 Mit der 2023 beschlossenen Baulandstrategie hat die Stadt Düren die auch bislang verfolgte Zusammenarbeit mit Investoren bei der Wohnentwicklung bestätigt und in einem „8-Punkte-Plan“ die „Spielregeln“ bei der Wohngebietsentwicklung insbesondere für die Aufstellung von Bebauungsplänen festgelegt. Die Stadt Düren verpflichtet sich, Vorhabenträger in einer kooperativen Zusammenarbeit bei der Aufstellung von Bebauungsplänen dahingehend zu unterstützen, durch das Verfahren zu führen und das entsprechende Baurecht für neue Wohnbauprojekte zu schaffen. Die Schaffung von Baurecht durch die Aufstellung von Bebauungsplänen ist eines der wesentlichen Steuerungs- und Unterstützungsinstrumente, die die Stadt im Rahmen ihrer Planungshoheit nutzen kann. Um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu stärken hat die Stadt Düren im Rahmen der Baulandstrategie eine Quote für die Schaffung von gefördertem Wohnungsbau beschlossen, die je nach Investorenmodell eine grundstücksbezogene Quote (Erschließungsträger) oder eine geschossflächenbezogene Quote (Bauträger) sein kann. Die Quote soll jedoch projektbezogen immer auch flexibel gehandhabt werden, um gerade in der aktuellen Zeit keine Projektansätze zu erschweren. Ergänzend zur Wohngebietsentwicklung durch sogenannte Investorenmodelle und Unterstützung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen, sieht die Baulandstrategie jedoch auch eine aktivere Rolle der Stadt Düren bei der Wohnungsbauentwicklung vor. Insbesondere durch proaktive Grundstückspolitik soll die Stadt in die Lage versetzt werden, Projekte zu initiieren und nach ihren Vorstellungen zu entwickeln. Aktuelle Projektansätze sind hier bspw. die geplante Wohnbauentwicklung Gneisenaustraße/ Grünzug-Ost, die von Seiten der Stadt umgesetzt werden soll. Planungsrechtliche Vorbereitung durch Bebauungsplanung Mit der kommunalen Planungshoheit kann die Stadt Düren über Bebauungspläne die Art und Weise der Wohnbauentwicklung steuern. Fokus bei der Aufstellung der Bebauungspläne sind die Bereiche, die im Flächennutzungsplan der Stadt Düren als Wohnbauflächen dargestellt sind. Diese waren im Flächennutzungsplan 1999 nahezu ausgeschöpft bzw. z.T. aus unterschiedlichen Gründen nicht mehr entwickelbar, sodass mit dem neuen Flächennutzungsplan die Flächenpotenziale und möglichen Entwicklungsansätze deutlich erhöht werden konnten. Aktuell befinden sich mehrere Bebauungspläne in Aufstellung. Mit den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen werden rd. 500 WE planungsrechtlich vorbereiten. Allerdings ist seit Ausbruch des Ukrainekrieges 2022 und den damit verbundenen Zins- und Baukostensteigerungen eine deutliche Zurückhaltung beim Abschluss und Realisierung der laufenden Planverfahren zu verzeichnen. Seite 2 von 3 Beschleunigungsinstrumente bei der Innenentwicklung Das Baugesetzbuch räumt der Innenentwicklung und Nachverdichtung ein hohes Gewicht ein. Bauplanungsrechtlich besteht der Grundsatz Innen- vor Außenentwicklung. Gerade bei Innenentwicklungsprojekte kann oftmals aufgrund der umliegenden urbanen Strukturen mehr Wohnraum pro ha geschaffen werden als am Ortsrand bzw. der grünen Wiese. Eine Auswertung im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes hat gezeigt, dass bei Nachverdichtungsprojekten rd. 80 WE pro ha geschaffen werden, wohingegen dies bei klassischen Baugebieten auf der Grünen Wiese i.d.R. 30-40 WE sind. Dementsprechend genießen Nachverdichtung und Innenentwicklungsprojekte eine hohe planerischen Priorität. Allerdings sind diese oftmals mit hohem planerischem Aufwand verbunden, da die zu Verfügung stehende Fläche begrenzt ist, die vorhandenen technische Infrastruktur z.T. nicht ausreichen oder Restriktionen wie Altlasten, Abrisskosten, hohe Grundstückspreisvorstellungen der Eigentümer etc. eine Entwicklung hemmen. Im Bereich der Innenentwicklung greift die Stadt Düren sofern und sobald möglich auf das Instrument der Bebauungspläne der Innenentwicklung zurück. Die Bebauungspläne der Innenentwicklung werden im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB i.V.m. § 13 BauGB bearbeitet, um schlanke Strukturen zu gewährleisten und planerische Hürden zu reduzieren. Nutzen sonstiger planungsrechtlicher Instrumente Das Baugesetzbuch bietet unterschiedliche Möglichkeiten, Wohnungsbauvorhaben ohne die Durchführung eines aufwendigen Bebauungsplanverfahrens bzw. Änderungsverfahrens planungsrechtlich zu begleiten. Im Rahmen von planungsrechtlichen Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen gem. § 31 BauGB nutzt die Stadt Düren die ihr möglichen Spielräume bei Wohnvorhaben. Im Rahmen von Bauberatungen berät die Planungsabteilung im Amt für Stadtentwicklung Bauherren und Investoren hinsichtlich der planungsrechtlichen Möglichkeiten. Ähnlich verhält es sich für die Bereiche, für die es keinen Bebauungsplan gibt und Bauvorhaben planungsrechtlich gem. § 34 BauGB bewertet werden. Mit der letzten Novelle des BauGB wurden über die üblichen Wege der Befreiung gem. § 31 BauGB und planungsrechtlichen Bewertung gem. § 34 BauGB weitere Wege der Flexibilisierung der Regularien des BauGB für den Wohnungsbau eingeführt. Mit Grundsatzbeschluss des Rates vom 15.07.2026 bekennt sich die Stadt Düren zu einer proaktiven Anwendung der Instrumente des sogenannten „Bau-Turbos“. Fazit Die Stadt Düren hat eine Vielzahl von Weichen für eine Wohnraumentwicklung im Stadtgebiet gestellt. Die zur Verfügung stehenden planungsrechtlichen Instrumente werden genutzt und von möglichen Flexibilisierungsinstrumenten wird Gebrauch gemacht. Dies darf jedoch nicht über die nach wie vor schwierige Lage auf dem Wohnungsmarkt hinwegtäuschen. Die Baukosten sind nach wie vor hoch, die Finanzierungskosten für Bauprojekte verharren auf einem hohen Niveau, auch die Bodenpreise tendieren traditionell nicht dazu sich nach unten zu entwickeln und die erzielbaren und bezahlbaren Mieten sind auch begrenzt. All dies führt nach wie vor zu einer Zurückhaltung auf dem Wohnungsmarkt und erfordern Ansätze, die die Stadt Düren nur bedingt beeinflussen kann. Seite 3 von 3