Vereinfachte 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 der Hansestadt Stralsund "Wohngebiet östlich der Brandshäger Straße" - Einleit-, Entwurfs- und Auslegungsbeschluss

Beschlussvorlage Bürgerschaft Vorlage Nr.: B 0047/2026 öffentlich Titel: Vereinfachte 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 der Hansestadt Stralsund "Wohngebiet östlich der Brandshäger Straße" - Einleit-, Entwurfs- und Auslegungsbeschluss Federführung: 60.4 Abt. Stadtentwicklung Datum: 16.07.2026 Bearbeiter: Raith, Frank-Bertolt, Dr. Wunderlich, Antje Beratungsfolge Termin OB-Beratung 27.07.2026 OB-Beratung 10.08.2026 Ausschuss für Bau, Umwelt, 02.09.2026 Klimaschutz und Stadtentwicklung Bürgerschaft 10.09.2026 Sachverhalt: Die erste Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 trat im Dezember 2024 in Kraft. Mit dem Bebauungsplan und dessen erster Änderung wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes für ca. 310 Einwohner mit Bauplätzen für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäusern im Bereich um eine öffentliche Parkanlage geschaffen. Im August 2026 ist die Erschließung abgeschlossen und ein Großteil der Baugrundstücke wurde bereits verkauft. Die südliche Reihe Baugrundstücke stellt eine Sondersituation dar. Aufgrund der Randlage und der unmittelbar südlich angrenzenden Grünfläche mit Lärmschutzwall ergeben sich relativ große Grundstückszuschnitte von ca. 1.000 m²/ Baugrundstück. Diese sind aufgrund der Erschließungskosten und dem daraus resultierenden Bodenpreis nicht marktgängig für die Nutzung als Einfamilienhausgrundstücke. Es gibt aber eine Nachfrage nach Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser. Die Festsetzungen der 1. Änderung haben für das südwestliche Teilgebiet WA 5 Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt. Diese Einschränkung gibt es im östlich angrenzenden WA 6 nicht. Allerdings wurde für beide Teilbereiche durch textliche Festsetzung die Anzahl der Wohneinheiten (WE) auf zwei je Wohngebäude beschränkt. Der Geltungsbereich dieser 2. Änderung umfasst ein ca. 1 ha großes Teilgebiet im südlichen Bereich des Ursprungsplans. Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet Süd, im Stadtteil Andershof, östlich der Greifswalder Chaussee. Der Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Andershof, Flur 4 das Flurstück 12 teilweise. Das Änderungsgebiet wird begrenzt:  im Westen durch die Brandshäger Straße,  im Norden und Osten durch das allgemeine Wohngebiet des B 68 in seiner 1. Änderung,  im Süden durch die öffentliche Grünfläche AF2 mit Lärmschutzwall. Die Anpassung des Bebauungsplans erfolgt im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, da die Grundzüge der Planung durch die Änderung nicht in Frage gestellt werden. Die Änderung ist vielmehr erforderlich, um die ursprünglichen Planungsziele umsetzen zu können. Durch die Änderung wird das der bisherigen Planung zugrundeliegende Leitbild nicht verändert, das planerische Konzept bleibt erhalten. Für den Änderungsbereich soll die Beschränkung der Anzahl der Wohneinheiten je Gebäude sowie die Verpflichtung auf Einzel- und Doppelhäuser ersatzlos entfallen, damit auf den großen Grundstücken auch Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser zulässig sind. Zudem soll die südliche Baugrenze im mittleren Abschnitt geringfügig nach Süden verschoben werden, so dass die Bauflucht des östlichen Baufelds aufgenommen wird. Entstehen sollen weiterhin hauptsächlich Bauplätze für Wohnhäuser zur Deckung des städtischen Bedarfs. Art und Maß der baulichen Nutzung, die Gliederung der Baugebiete sowie die Grundstruktur der Führung der Erschließungsstraßen, die umgebenden Grünflächen und die Kompensationsmaßnahmen werden dabei grundsätzlich beibehalten. Die Grundflächenzahlen (GRZ) und die zulässigen Gebäudehöhen sowie die Anzahl der Vollgeschosse werden nicht geändert. Lösungsvorschlag: Die Beschränkung auf zwei WE wird für den gesamten Geltungsbereich der 2. Änderung aufgehoben. Im WA 5 wird für den südlichen Abschnitt, der im Geltungsbereich liegt, die Verpflichtung auf Einzel- und Doppelhäuser gestrichen. Im WA 6 werden zudem die Baufenster auf die Flucht des östlich angrenzenden Baugrundstücks nach Süden vergrößert. Alternativen: Die rechtskräftige 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 bleibt auch im südlichen Bereich unverändert. Das wird nicht empfohlen, weil die Höhe der Grundstückspreise aufgrund der Grundstückgrößen dazu führen würde, dass der südliche Teilbereich nicht verkauft und bebaut werden wird oder durch Ausnahmen und Befreiungen (z.B. über den Bauturbo) die Festsetzungen von Einzel- und Doppelhäusern und die Begrenzung der Anzahl der WE/ Baugrundstück einzelfallbezogen obsolet werden. Angesichts der durch Ausnahmen entstehenden Vorbildwirkung würde so die Steuerungsmöglichkeit für den gesamten Bebauungsplan verloren geht. Beschlussvorschlag: Die Bürgerschaft der Hansestadt Stralsund beschließt: 1. Für den südlichen Teilbereich der rechtswirksamen 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 „Wohngebiet östlich der Brandshäger Straße“ wird ein Änderungsverfahren gemäß § 1 B 0047/2026 Seite 2 von 3 Abs. 8 in Verbindung mit § 2 Abs.1 BauGB eingeleitet. 2. Der Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Andershof, Flur 4 das Flurstück 12 teilweise. 3. Die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 „Wohngebiet östlich der Brandshäger Straße“ erfolgt im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB, da die Grundzüge der Planung durch die Änderung nicht berührt werden. Durch die Änderung wird keine Zulässigkeit von Vorhaben neu begründet, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Von der Änderung werden die Belange des Naturschutzes nicht berührt, da die äußere Abgrenzung des Baugebiets, das Bebauungskonzept in seinen Grundzügen sowie der Gebietscharakter unverändert übernommen werden. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Bst. b BauGB genannten Schutzgüter sind nicht gegeben. Bei der Planung werden auch keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sein. Damit kann das vereinfachte Verfahren zur Anwendung kommen. 4. Der Entwurf zur vereinfachten 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 68 „Wohngebiet östlich der Brandshäger Straße“ gelegen im Stadtgebiet Süd, Stadtteil Andershof, in der vorliegenden Fassung vom August 2026, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und den textlichen Festsetzungen (Teil B) in Auszügen sowie die Begründung werden gebilligt und zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt. 5. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Finanzierung: Durch die Ausführung des vorgeschlagenen Beschlusses entstehen keine Auswirkungen auf den städtischen Haushalt: Die Planerarbeitung erfolgt durch die Abteilung Planung und Denkmalpflege des Amtes für Planung und Bau der Hansestadt Stralsund selbst. Termine/ Zuständigkeiten: Öffentliche Bekanntmachung: ca. 6 Wochen nach dem Bürgerschaftsbeschluss Zuständig: Amt für Planung und Bau, Abt. Stadtentwicklung Anlage 2_B 68_2. vereinf Änd_Begründung Anlage 2_B 68_2. vereinf_Änd_Entwurf_Plan Protokollauszug BUKStA 02.09.2026 B 0047 2026 gez. Dr.-Ing. Alexander Badrow B 0047/2026 Seite 3 von 3