Leitlinien über die Anwendungsfälle des "Bauturbos"; Übertragung von Entscheidungen nach § 36a BauGB an den Verwaltungsausschuss

Stadt Nienburg/Weser Der Bürgermeister Beschlussvorlage Nr.: 6/023/2026 öffentlich Datum: 13.07.2026 Produkt: 60 Stadtentwicklung Stadtentwicklung Auskunft erteilt: Becker, Heike Beratungsfolge: Datum: Gremium: 09.09.2026 Ortsrat Holtorf 16.09.2026 Ortsrat Erichshagen-Wölpe 17.09.2026 Ortsrat Langendamm 01.10.2026 Ausschuss für Stadtentwicklung 05.10.2026 Verwaltungsausschuss 17.11.2026 Rat der Stadt Nienburg/Weser Sachbetreff: hier: 1. Beschluss über die Leitlinien in Bezug auf die Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) 2. Beschluss über die Übertragung der Entscheidung nach § 36a BauGB an den Verwaltungsausschuss 3. Beschluss über die Ermächtigung der Entscheidung nach § 36a BauGB an die Verwaltung, wenn Zustimmungsfiktion droht Finanzielle Auswirkungen: Keine Mittelbedarf < 10.000 € u. planmäßig verfügbar Mittelbedarf > 10.000 € (s. Anlage Finanzierung) Teilauftrag für eine beschlossene Gesamtmaßnahme; der festgelegte Finanzrahmen wird nicht überschritten (daher ohne Anlage Finanzierung) Beschlussvorschlag: 1. Der Rat beschließt die Leitlinien in Bezug auf die Anwendungsfälle des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbos) sowie die Erläuterungen dazu gem. der Anlage 1. /2026 Drucksache Nr.: 6/023 / Seite 1 von 5 2. Der Rat überträgt die Entscheidung nach § 36a BauGB dem Verwaltungsausschuss gem. § 58 NKomVG (Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz) in folgenden Fällen: I. Bei Vorhaben von geringem Ausmaß im Geltungsbereich eines Bebau- ungsplanes gem. § 30 BauGB II. Bei Vorhaben von geringem Ausmaß innerhalb der im Zusammenhang be- bauten Ortsteile gem. § 34 BauGB III. Sofern bei Vorhaben eine Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen ist und der Rat seine Zustimmung gem. § 36a BauGB nicht unter Einhaltung der Frist erteilen kann. 3. Der Rat ermächtigt die Verwaltung gem. § 58 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 NKomVG (Nie- dersächsisches Kommunalverfassungsgesetzt) bei drohender Zustimmungsfiktion die erforderliche Zustimmung nach § 36a BauGB zu versagen. Der Rat behält sich das Recht vor Jederzeit die Übertragung der Entscheidung gem. § 36a BauGB zu widerrufen. /2026 Drucksache Nr.: 6/023 / Seite 2 von 5 Sachdarstellung: Am 30. Oktober 2025 trat das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bauturbo) in Kraft. Ziel dieses Gesetzes ist es bezahlbaren Wohnraum zügig zu schaffen und den Verwal- tungsaufwand zu reduzieren. Das Gesetz ist bis zum 31.12.2030 befristet. An den nachfolgend gelisteten Paragraphen des Baugesetzbuches hat es Neuerungen durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsiche- rung (Bauturbo) gegeben. § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung § 9 Inhalt des Bebauungsplans § 31 Ausnahmen und Befreiungen § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebau- ten Ortsteile § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde § 36a Einvernehmen der Gemeinde und Zustimmung der höheren Verwal- tungsbehörde § 37 Bauliche Maßnahmen des Bundes und der Länder § 37a Außenbereichsvorhaben zur Herstellung oder Lagerung von Produkten zur Landesverteidigung § 201a Verordnungsermächtigung zur Bestimmung von Gebieten mit einem ange- spannten Wohnungsmarkt § 216a Unwirksamkeit von Bebauungsplänen mit Abweichungen von der Techni- schen Anleitung zum Schutz gegen Lärm § 246e Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau § 250 Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten Die in erster Linie für die Praxis (siehe oben fettgedruckte Paragraphen) relevanten Än- derungen des Baugesetzbuches werden unter Berücksichtigung städtebaulich und bau- planungsrechtlicher Aspekte bei Vorhaben näher betrachtet. Zu den städtebaulichen und planungsrechtlichen Änderungen des BauGB´s: Die Möglichkeiten der Befreiungen wurden um Absatz 3 ergänzt, siehe § 31 Ausnah- men und Befreiungen. Demnach können zu Gunsten des Wohnungsbaus in Einzelfällen oder in mehreren ver- gleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Be- langen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbeson- dere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraus- sichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Zudem wurde § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile um den Absatz 3b ergänzt. Dieser eröffnet nunmehr vom Erforder- nis des Einfügens auch in mehreren vergleichbaren Fällen abweichen zu können, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Handelt es sich /2026 Drucksache Nr.: 6/023 / Seite 3 von 5 um eine Umnutzung vorhandener Gebäude so müssen diese zulässigerweise errichtet worden sein, siehe dazu Abs. 3a Nr. b. In § 34 Abs. 2 wurde der Satz eingefügt, dass § 31 Abs. 2 über die Befreiungen ent- sprechend anzuwenden ist. Mit dem neu eingefügten § 36a Zustimmung der Gemeinde, erhält die Gemeinde ein Zustimmungsrecht, welches sich deutlich von § 36 Einvernehmen der Gemeinde und Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde unterscheidet. Mit § 36a erteilt die Ge- meinde die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städte- baulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauli- che Anforderungen einzuhalten. Hierzu können Bedingungen in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden, der mit in das Zustimmungsverfahren eingebunden wird. Kon- kret können die Bedingungen aus einem städtebaulichen Vertrag Bestandteil einer Zu- stimmung werden. Mit § 246e „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“ hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eröffnet von den Vorschriften des Baugesetzbuches oder den aufgrund des Baugesetzbuches erlassenen Vorschriften abzuweichen, wenn die Abweichung un- ter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen (siehe dazu die §§ 1 Abs. 6, 1a und § 35 Abs. 3 BauGB, der Katalog ist nicht abschließend) vereinbar ist und das Vorhaben Wohnzwecken dient. Die Verknüpfung mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) ist weggefallen. Durch diese sogenannte Experimentierklausel (§ 246e BauGB) haben die Gemeinden nunmehr die Möglichkeit Wohnbauvorhaben auch in Gebieten (Bebauungsplangebiete/ faktische Baugebiete) zuzulassen, die bisher nicht für Wohnzwecke geeignet waren, z.B. in Industrie- oder Gewerbegebieten. Die neuen Zulassungsregelungen für den Wohnungsbau erweitern somit die Möglich- keiten, Vorhaben ohne ein Bauleitplanverfahren zuzulassen. Dabei bleiben durch die notwendige Zustimmung der Gemeinde (Ausnahme: § 34 Abs. 3a BauGB) die kommu- nale Planungshoheit und damit die Vereinbarkeit mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung gewahrt. Auch die Umweltschutzanforderungen bleiben erhalten, werden allerdings von der Ebene der Planung auf die Genehmigungsebene verlagert, was unter anderem die Durchführung einer Strategischen Umweltprüfung (ergibt sich aus der überschläglichen Prüfung, wenn das Vorhaben zusätzliche Umweltauswirkungen her- vorruft) oder einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedingt. Mit der Möglichkeit in Gebieten, in denen bisher das Wohnen unzulässig war, Wohnen zuzulassen, können Nutzungskonflikte entstehen, die in letzter Konsequenz auch Schadenersatzansprüche an die Gemeinde hervorrufen können. Um das Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsiche- rung (Bauturbo) zur Anwendung zu bringen, ist der Beschluss über die Leitlinien erfor- derlich. Durch den Beschluss sollen grundsätzliche Regelungen aufgestellt werden, die mit den städtebaulichen Zielen der Stadt konform gehen. Die Zustimmung nach § 36a BauGB erteilt das Organ einer Kommune, das nach dem Niedersächsischen Kommu- nalverfassungsgesetz die Entscheidungskompetenz inne hat. Bei der Stadt Nienburg ist das der Rat der Stadt. § 36a BauGB regelt die Zustimmung der Gemeinde zu Vorhaben. Der Gesetzgeber wollte mit § 36a BauGB die Planungshoheit der Gemeinde stärken und in den Fokus rücken. Nur wenn ein Vorhaben mit den Zielen der Gemeinde und der städtebaulichen Entwicklung konform geht, ist die Zustimmung zu erteilen. Die Gemeinde hat nach Ein- /2026 Drucksache Nr.: 6/023 / Seite 4 von 5 gang des Ersuchens eine Frist von 3 Monaten, um die Zustimmung zu versagen. Ver- streicht diese Frist, tritt Zustimmungsfiktion ein und der Antrag gilt planungsrechtlich als genehmigt. Gibt die Gemeinde der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung nach § 36a BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme verlängert sich die Frist um die Dauer der Stellungnahmefrist (höchstens um einen Monat). Aufgrund dieser engen Fristen ist die Übertragung/Ermächtigung der Entscheidung nach § 36a BauGB in bestimmten Fällen, siehe Beschlussvorschlag zu Nr. 2 und 3, er- forderlich. Die Fristen für das Baugenehmigungsverfahren nach Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) bleiben davon unberührt. Nach einem Anwendungsfenster von neun bis 12 Monaten erfolgt eine Rückmeldung an den Rat über die bisherige Entwicklung der Wohnraumschaffung unter Anwendung des „Bauturbos“ sofern der Rat der Stadt dies wünscht. Anlagen: Anlage 1: Leitlinien m. Erläut. Anlage 2: Muster-Einführungserlass Anlage 3: Grafischer Ablaufplan Anlage 4: § 1 Abs. 6 BauGB öffentl. Belange Anlage 5: § 35 Abs. 3 BauGB öffentl. Belange /2026 Drucksache Nr.: 6/023 / Seite 5 von 5