Überprüfung der Gründung einer städtischen Immobiliengesellschaft Organisationsuntersuchung im SG 4.20 Zentrales Gebäudemanagement (ZGM) Antrag CDU Fraktionent

Drucksache Nr. X/0628.1 05.06.2026 nichtöffentlich Az. 11.60.01 Beschlussergebnis Zur Vorlage in den: am: Status Ja Nein Enth. Ausschuss für Finanzen, Verwaltungsorganisa- 27.08.2026 vorberatend tion und Digitales Verwaltungsausschuss 01.09.2026 vorberatend Rat der Stadt Pattensen 03.09.2026 beschließend Zurückverweisung in die Fraktion Überprüfung der Gründung einer städtischen Immobiliengesellschaft Organisationsuntersuchung im SG 4.20 Zentrales Gebäudemanagement (ZGM) Antrag CDU Fraktionent Beschlussempfehlung: 1. Der Rat der Stadt Pattensen nimmt den als Anlage zu dieser Vorlage beigefügten Prüfbericht zur Organisationsuntersuchung des Zentralen Gebäudemanagements sowie die Erläuterungen und die Stel- lungnahme der Verwaltung zur Kenntnis. 2. Es wird keine stadteigene Immobiliengesellschaft gegründet. Das Zentrale Gebäudemanagement bleibt weiterhin ein Sachgebiet innerhalb der Stadtverwaltung. Begründung zu 1: In der Anlage erhalten Sie den Prüfbericht zur Organisationsuntersuchung des Zentralen Gebäudema- nagements der Stadt Pattensen zur Kenntnis und weiteren Verwendung. Der Rat der Stadt Pattensen hat am 21.11.2024 mehrheitlich einen Antrag der CDU Fraktion (Drucksache Nr. X/0628) beschlossen, der die Prüfung der Gründung einer städtischen Immobiliengesellschaft vorsieht. Im Fokus steht dabei eine Bewertung potenzieller wirtschaftlicher Vorteile einer solchen Organisationsform sowie die Mög- lichkeit eines Mietkaufmodells über eine stadteigene Gesellschaft. Die Ergebnisse dieser Prüfung sollen dem Rat als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen dienen. Vor diesem Hintergrund beauf- tragte die Stadt Pattensen die PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH mit der Durchführung einer Organisationsuntersuchung im Sachgebiet 4.20 Zentrales Gebäudemanagement (ZGM). Erläuterungen der Verwaltung zu genannten Punkten und Begrifflichkeiten im Prüf- bericht: Im anliegenden Prüfbericht im Bereich der Gegenüberstellung von Mietkaufmodell zu Bau im Eigentum der Kommune gibt es einige Begrifflichkeiten, die erläutert werden müssen. Auf Seite 12 steht bei den „Kosten in den Folgejahren“, dass die laufende Bewirtschaftung und Unterhaltung (Betriebskos- ten) den Ergebnis- und Finanzhaushalt belasten. Mit Finanzhaushalt ist hier nicht der Investivhaushalt gemeint, sondern die Auszahlungstätigkeit, die bei der Stadt Pattensen die Nutzung von Kassenkrediten bedeutet. Im Sprachgebrauch der Stadt Pattensen betrifft dies ebenfalls den Ergebnishaushalt. Das Glei- che gilt für den nachfolgenden Punkt „Ressourcen- bzw. Zahlungsströme in Summe für 25 Jahre“. Im Bereich des Mietkaufs wird nur der Ergebnishaushalt belastet. Der genannte Finanzhaushalt meint auch hier die Auszahlungstätigkeit. Seite 1 Stadt Pattensen X/0628.1 Auf der Seite 13 steht unter „4. Zeitliche Vorteile durch Unabhängigkeit von kommunalen Haushalts- zyklen“, dass die GmbH mit ausreichend Kapital ausgestattet werden muss. Diese Kapitalausstattung ist genehmigungspflichtig durch die Kommunalaufsicht. Aufgrund der Haushaltslage der Stadt Pattensen geht die Verwaltung davon aus, dass eine ausreichende Kapitalausstattung nicht genehmigt werden würde. Stellungnahmen der Verwaltung zu verschiedenen Aussagen im Prüfbericht: An mehreren Stellen im Prüfbericht werden Aussagen getroffen, die aus Sicht der Verwaltungsleitung einer Kommentierung bzw. Erläuterung bedürfen. Erstes Beispiel dazu sind die Aussagen zum Thema Wirtschaftlichkeit auf den Seiten 8 und 9 des Berichts. Hier wird ausgeführt, dass sich für private Gesell- schaften erweiterte Möglichkeiten, insbesondere im Hinblick auf Effizienz, Leistungsoptimierung und Drittgeschäft ergeben. Gleichzeitig geht damit ein höheres unternehmerisches Risiko einher. Hierzu ist anzumerken, dass eine GmbH einen Gewinn erzielen müsste; ansonsten wäre die Gründung nicht wirt- schaftlich und würde von der Kommunalaufsicht nicht genehmigt. Zusätzlich würde sie eine eigene Verwaltung einschließlich einer haftenden Geschäftsführung, Buchhaltung, Konten und Personalverwal- tung benötigen, was für die Gründung und den Betrieb einer GmbH mit erheblichen Kosten verbunden ist. Zum Thema Investitionsspielraum wird ausgeführt, dass ein Eigenbetrieb in die kommunale Haus- haltswirtschaft eingebunden bleibt. In der Stadt Pattensen wirtschaften die Eigenbetriebe eigenwirt- schaftlich und planen auch ihre Investitionen unabhängig von der Haushaltsplanung der Stadt. Den Wirtschaftsplan beschließt der Betriebsausschuss. Lediglich die Gesamthöhe der Kreditermächtigung ist von der Kommunalaufsicht zu genehmigen. Die umfassende Steuerpflicht der Kommunen ist seit einigen Jahren in das deutsche Steuerrecht eingegangen. Die Kommunen sind bei der Erbringung von Leistun- gen im Markt umfassend steuerpflichtig und lediglich bei der Ausübung von hoheitlichen Tätigkeiten davon ausgenommen. Dies gilt jedoch genauso für Eigenbetriebe und Eigengesellschaften. Die Organi- sationform macht hier steuerrechtlich keinen Unterschied. Die Ausführungen zum Thema Steuerpflicht sind daher aus Sicht der Verwaltung nicht korrekt. Die Ausführungen zum Thema Haftung auf Seite 10 sind nur zu unterstützen. Hier ist jedoch unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit darauf hinzu- weisen, dass für die Stadtverwaltung selbst und alle Eigenbetriebe die Stadt und damit die Bürgermeis- terin haftet. Für eine private Gesellschaft haftet die Geschäftsführung. Diese Haftung schlägt sich jedoch in der Bezahlung der Geschäftsführung nieder und führt hier zu einem höheren Gehalt als im Rahmen einer Kommunalverwaltung gezahlt werden könnte. Im Rahmen der personalrechtlichen Gestaltung (Seite 11) kann eine kommunale GmbH ihr Personal nur mit einer sehr guten Begründung besser bezah- len als Tarif. Sofern sie dies begründen kann und umsetzt ist sie jedoch von öffentlichen Förderprogram- men ausgeschlossen, da diese fast immer vorgeben, dass die Mitarbeitenden nicht bessergestellt werden dürfen. Zu den Ausführungen zum Einsatz eines Mietkaufmodells ist anzumerken, dass die Erfahrungen verschiedener Kommunen der vergangenen Jahre gezeigt haben, dass sich Mietkaufmodelle fast nie lohnen. Eine GmbH bekommt bei den Banken schlechtere Finanzierungskonditionen als eine Kommune oder auch ein Eigenbetrieb, sie hat höhere Verwaltungsaufwendungen durch die eigene haftende Ge- schäftsführung und Verwaltung und sie muss einen Gewinn erzielen. Diese Rahmenbedingungen führen zu höheren Kosten. Stellungnahme der Verwaltung zu den genannten Handlungsempfehlungen: Im Prüfbericht gibt es die Handlungsempfehlung 5 „Die im Innenverhältnis abgeschlossenen und noch laufenden Nutzungsvereinbarungen (NV) zwischen ZGM und weiteren Organisationseinheiten der Stadtverwaltung Pattensen sind hinsichtlich ihrer Notwendigkeit zu evaluieren“. Die Nutzungsvereinba- rungen werden durch die PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH für überflüssig gehalten. Das ZGM und die Rathausleitung sieht dies anders, da die Nutzungsvereinbarungen regeln, wie Abläufe zu ge- stalten sind und welche Zuständigkeiten zum ZGM und welche zum nutzenden Sachgebiet gehören. Mit den festgelegten Zuständigkeiten sind die Nutzenden zum Teil nicht einverstanden und daraus re- sultiert die Aussage, dass sie nicht geregelt seien. Dies ist so nicht richtig, es entspricht nur nicht den Wünschen der Nutzenden. Die Nutzungsvereinbarungen wurden vor ca. 5 Jahren im Anschluss zur Gründung des Zentralen Gebäudemanagements eingeführt und diese müssen natürlich nach einer ge- Seite 2 Stadt Pattensen X/0628.1 wissen Zeit evaluiert und überarbeitet werden. Während der vergangenen Jahre haben sich Punkte er- geben, die in der Praxis nicht umzusetzen sind oder großen Auswand bedeuten. Des Weiteren haben sich auch Situationen in den Gebäuden geändert. Unabhängig von einer Evaluierung wird es diese Nut- zungsvereinbarungen weiterhin geben, da hier alle Zuständigkeiten aus verschiedensten Bereichen zu- sammengefasst sind und bei Unstimmigkeiten an nur einer Stelle nach der Festlegung geschaut werden muss. Eine weitere Handlungsempfehlung 6 lautet „Unklare Zuständigkeitsbereiche bzw. Prozessschnitt- stellen mit allen Beteiligten und Betroffenen mit Hilfe des Prozessmanagements klären und fortlaufend evaluieren“. Die Stadt Pattensen hat ein Prozessmanagement eingeführt. Alle Prozesse werden fortlau- fend definiert und nach Genehmigung des Freigabegremiums verwaltungsintern veröffentlicht. Die Er- arbeitung dieser Prozesse erfolgt parallel zu den Linienaufgaben und alle von einem Prozess Betroffenen sind dabei involviert. Da das Vorgehen in den Nutzungsvereinbarungen bereits geregelt ist, liegt die Priorisierung zurzeit auf anderen Prozessen. Hierzu siehe auch die Stellungnahme zu Handlungsemp- fehlung 5. Begründung zu 2: Der Rat der Stadt Pattensen hat am 21.11.2024 mehrheitlich einen Antrag der CDU-Fraktion (Drucksa- che Nr. X/0628) beschlossen, der die Prüfung der Gründung einer städtischen Immobiliengesellschaft vorsieht. Im Fokus steht dabei eine Bewertung potenzieller wirtschaftlicher Vorteile einer solchen Orga- nisationsform sowie die Möglichkeit eines Mietkaufmodells über eine stadteigene Gesellschaft. Die Er- gebnisse dieser Prüfung sollen dem Rat als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen dienen. Vor diesem Hintergrund beauftragte die Stadt Pattensen die PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH mit der Durchführung einer Organisationsuntersuchung im Sachgebiet 4.20 Zentrales Gebäudemanage- ment (ZGM). Die vorliegende Untersuchung der PD – Berater der öffentlichen Hand GmbH stellt unter- schiedliche Organisationsformen gegenüber und kommt abschließend zu dem Ergebnis, dass die beste- hende Organisationsform als Sachgebiet der Stadtverwaltung erhalten bleiben sollte Folgendes Fazit wird in der Untersuchung gezogen: „Unter Berücksichtigung dieser Aspekte kommt die PD zu der Erkenntnis, dass die aktuelle Organisati- onsform des ZGM als Sachgebiet innerhalb der Stadtverwaltung beizubehalten ist. Dies liegt vorder- gründig darin begründet, dass das ZGM stark in der Verwaltungsorganisation verzahnt ist, was eine hohe Transparenz, politische Steuerbarkeit und enge Zusammenarbeit mit den Querschnittsbereichen der Stadtverwaltung ermöglicht. Diese Zusammenarbeit würde bei einer Ausgliederung in eine externe Rechtsform deutlich komplexer und mit zusätzlichem Abstimmungsbedarf verbunden sein. Mit einer Ausgliederung würden zudem zusätzliche Transaktionskosten einhergehen, etwa für die Gründung und Einrichtung einer neuen Gesellschaft sowie für laufende Aufwendungen.“, Prüfbericht Organisationsun- tersuchung des Zentralen Gebäudemanagements der Stadt Pattensen, S. 21. Aus den o.g. Gründen sollte die bestehende Organisationsform beibehalten werden. Ziel: Ein wirtschaftliches, nachhaltiges, nutzerorientiertes, fachkompetentes, lösungsorientiertes Gebäude- management, dass innovativ und flexibel auf Anforderungen im Gebäudesektor reagieren kann. Seite 3 Stadt Pattensen X/0628.1 SDG-Ziele: ☐ 1. Keine Armut ☐ 2. Kein Hunger ☐ 3. Gesundheit und Wohlergehen ☐ 4. Hochwertige Bildung ☐ 5. Geschlechtergleichheit ☐ 6. Sauberes Wasser und Sanitäreinrichtungen ☐ 7. Bezahlbare und saubere ☐ 8. Menschenwürdige Arbeit ☐ 9. Industrie, Innovation und Energie und Wirtschaftswachstum Infrastruktur ☐ 10. Weniger Ungleichheiten ☒ 11. Nachhaltige Städte und ☐ 12. Nachhaltiger Konsum Gemeinden und Produktion ☐ 13. Maßnahmen zum ☐ 14. Leben unter Wasser ☐ 15. Leben an Land Klimaschutz ☐ 16. Frieden, Gerechtigkeit ☐ 17. Partnerschaften zur und starke Institutionen Erreichung der Ziele Anlage: Prüfbericht Organisationsuntersuchung ZGM Die Bürgermeisterin S c hum a nn Finanzielle Auswirkungen Angesprochene/s Produkt/e Ausgaben im Haushalt veranschlagt Ergebnis-HH Finanz-HH Fundstellen: Seite 4