Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VBP) / Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) Nr. 550 "Friedenstraße 40" – Aufstellungsbeschluss und Beschluss der frühzeitigen Beteiligungen zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) gem. § 12 Baugesetzbuch (BauGB)

STADT FRIEDRICHSHAFEN Ausfertigungen: Amt für Stadtplanung und Umwelt, AVL, BOA, Sitzungsvorlage BSO, OVA, SBV, STP, TGA Drucksache-Nr. 2026 / V 00193 Dienststelle: Amt für Stadtplanung und Umwelt 02.10.2026, Unterschrift: Aktenzeichen: SU-PL 611-02 / 550 VBP / Web Mitzeichnung (Datum, Kurzzeichen): BM Stauber __:____________ BM Mihm __:____________ EBM Hein __:____________ OB Blümcke __:_____________ Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan (VBP) / Örtliche Bauvorschriften (ÖBV) Nr. 550 "Friedenstraße 40" – Aufstellungsbeschluss und Beschluss der frühzeitigen Beteiligungen zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) gem. § 12 Baugesetzbuch (BauGB) Anlagen: Anlage 1: Lageplan mit Kataster und Geltungsbereich VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 24.09.2026 Anlage 2: Luftbild mit Kataster und Geltungsbereich VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 24.09.2026 Anlage 3 Vorentwurf Begründung VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 24.09.2026 Anlage 4: Vorgezogene Umweltprüfung VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 20.08.2026 Anlage 5 Artenschutzrechtlicher Kurzbericht VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 20.03.2026 Anlage 6: Anlage 6 Schalltechnische Stellungnahme VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 09.06.2026 Anlage 7: Vorentwurf VEP zu VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 24.09.2026 Anlage 8: FN!-Check VBP ÖBV Nr. 550 Friedenstraße 40 vom 23.09.2025 Medien: Bitte ankreuzen. Alles, was präsentiert werden soll, muss mindestens 3 Arbeitstage vor den jeweiligen Sitzungen der Geschäftsstelle des Gemeinderates zugeleitet werden, damit die Präsentation gewährleistet werden kann. MSOffice .pdf-,htm- DVD Dateien(inkl.ppt, Dateien .mpp) Referent und Zeitdauer: Rosol, Adam; ca. 10 Minuten, davon ca. 5 Minuten Sachvortrag 2026/V00193 Seite1von6 Gremium: Datum: Zuständigkeit: Öffentlichkeitsstatus: Ausschuss für Planen, Bauen und 10.11.2026 Vorberatung öffentlich Umwelt / Betriebsausschuss SE Ortschaftsrat Ailingen 12.11.2026 Vorberatung öffentlich Gemeinderat 23.11.2026 Beschluss öffentlich Ggf. Hinweis auf frühere Behandlung des Beratungsgegenstandes (Gremium, Datum, Drucksache-Nr.): - Gemeinderat, 22.05.2017, DS-Nr. 2016 / V 350-3-2 (Quote für geförderten Wohnraum) - Ausschuss für Planung, Bauen und Umwelt / Betriebsausschuss SE, 02.12.2025, DS-Nr. 2025 / V 00208 (Vorberatung Einleitungsbeschluss) - Ortschaftsrat Ailingen, 04.12.2025, DS-Nr. 2025 / V 00208 (Vorberatung Einleitungsbeschluss) - Gemeinderat, 08.12.2025, DS-Nr. 2025 / V 00208 (Einleitungsbeschluss) FINANZIELLE AUSWIRKUNGEN ja nein Kosten: einmaliger Aufwand (konsumtiv) Betrag: EUR einmalige Auszahlung (investiv) Betrag: EUR jährlicher Folgeaufwand: Betrag: EUR Personalkosten Sachkosten Betrag: EUR Zuschüsse einmalige Einzahlung Betrag: EUR bzw. Beiträge: laufende Einzahlungen Betrag: EUR MITTELBEREITSTELLUNG IM HAUSHALT: Ergebnis- Stadt Finanz-HH Kontierungen: HH Ergebnis- Stiftung Finanz-HH Kontierungen: HH Zur Verfügung stehende Mittel Planansatz im lfd. Jahr: EUR Ermächtigungsübertrag aus dem Vorjahr: EUR Noch bereitzustellen: EUR Deckungsvorschlag: EUR 2026/V00193 Seite2von6 FN!-CHECK wurde durchgeführt: ja (der FN!-Check liegt der DS als Anlage bei) Zusammenfassende Einschätzung und Hinweise zur weiteren Planung: Im Rahmen der Konkretisierung der Planung soll auf die Etablierung hochwertigen Grüns mit Aufenthaltsqualität und möglichst Retentionsfunktion hingewirkt werden. Wünschenswert wäre auch die Verwendung ressourcenschonender Baumaterialien sowie die Vorlage eines zeitgemäßen Energiekonzeptes über die gesetzlichen Vorgaben (z. B. Photovoltaikpflicht) hinaus. nein Begründung: Check nicht erforderlich lt. Ausschlusskatalog _____________________________________________________________________________ KLIMAWIRKUNG wurde geprüft: ja (der Klima-Check liegt der DS als Anlage bei): Zusammenfassende Einschätzung und Hinweise zur weiteren Planung: nein Check nicht erforderlich lt. Ausschlusskatalog bzw. FN!-Check Beschlussantrag: 1. Für den im Lageplan im Maßstab 1:500 vom 24.09.2026 (Anlage 1) dargestellten Geltungsbereich wird die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VBP) Nr. 550 „Friedenstraße 40“ einschließlich der Satzung über die örtlichen Bauvorschriften auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Der Bebauungsplan kann gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden. Weitere Grundlagen sind die beigefügten Anlagen 2-8 (Luftbild mit Kataster und Geltungsbereich sowie Vorentwurf Begründung vom 24.09.2026, Vorgezogene Umweltprüfung vom 20.08.2026, Artenschutzrechtliche Relevanzbegehung vom 20.03.2026, Schalltechnische Stellungnahme vom 09.06.2026, Vorentwurf Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) vom 24.09.2026 sowie FN!-Check vom 23.09.2025). 2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wird durch öffentliche Bekanntmachung, Einstellen auf der Website der Stadt Friedrichshafen für die Dauer von drei Wochen und zusätzlich durch Auslegung im Amt für Stadtplanung und Umwelt im Verwaltungsgebäude Riedleparkstraße 1 durchgeführt. 2026/V00193 Seite3von6 3. Die zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB um Stellungnahme gebeten. Begründung: 1. Ausgangssituation / bestehendes Bauplanungsrecht (übernommen aus SV 2025 / V 00208 – Einleitungsbeschluss) Das betreffende Grundstück Friedenstraße 40 (Flurstück 1215, Gemarkung Ailingen) (mit Flurstück 1208/1) liegt im Norden des Ortsteils Berg (Ortschaft Ailingen) auf einer Anhöhe im Kreuzungspunkt der ansteigenden Straßen Friedenstraße und Lohrstraße, womit eine unverkennbare Dominanz im städtebaulichen Raum verbunden ist. Das Plangebiet umfasst einer Fläche von 1.505 m2 und ist aktuell mit dem ehemaligen Gasthof Frieden inklusive Hochzeitssaal bebaut, eine winkelförmige Hofanlage, dessen Haupthaus ab dem 1. OG aus Fachwerk besteht. Der Gebäudekomplex besitzt eine wertvolle Identität und leistet einen wesentlichen Beitrag zum Ortsbild, welches sich durch noch ursprüngliche landwirtschaftlich geprägte Bebauung im Umfeld auszeichnet (vgl. Anlagen 1 und 2). Durch Um- und Anbaumaßnahmen wurde das Gebäude jedoch stark überformt, sodass im Rahmen einer Überprüfung im Jahr 2017 durch das RP Tübingen keine Denkmaleigenschaften mehr festgestellt werden konnten. Das Gebäude wurde auch nicht in die Liste der „Besonders erhaltenswerten Bausubstanz in Friedrichshafen“ aufgenommen. Vor diesem Hintergrund wurde ein Antrag auf Abriss des Bestands im Mai 2024 von der Verwaltung stattgegeben. Derzeit wird das Grundstück bauplanungsrechtlich nach dem qualifizierten Bebauungsplan Nr. 523 Friedenstraße I aus dem Jahr 1974 beurteilt. Bzgl. Art der baulichen Nutzung ist ein Dorfgebiet (MD) gem. § 5 BauNVO festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche ist so angelegt, dass die Haupt-Giebelseite zur Friedenstraße ausgerichtet ist. Es sind zwei Vollgeschosse, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3, eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6, die offene Bauweise sowie ein Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 30 und 40° festgesetzt. Das 2-geschossige Bestandsgebäudes mit einem entsprechend geneigten Satteldach fügt sich in den Duktus der angrenzenden Bebauung ein. 2. Aktuelle Planungsinitiative (zum Teil übernommen aus o. g. SV) Die Tipp Topp Amber Conicor GmbH, die Ihren Schwerpunkt im Bereich Projektentwicklung für hochwertige Wohn- und Gewerbeimmobilien hat, hat die betreffenden Grundstücke erworben und plant dort als Vorhabenträger ein Mehrgenerationenhaus mit 24 Wohneinheiten und einem Gemeinschaftsbereich zu errichten. Zur Konkretisierung der städtebaulichen Planungsansätze wurden 2024 verschiedene Planungsvarianten dem Gestaltungsbeirat vorgestellt. Die Ausführungen des Vorhabenträgers, dass eine wirtschaftlich tragfähige bauliche Lösung im Rahmen des derzeit geltenden Bauplanungsrecht nicht umsetzbar sei, wurden mitgetragen. Das Gremium hat sich in Folge für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VBP) gemäß § 12 BauGB sowie örtlicher Bauvorschriften hierzu (ÖBV) unter Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten ausgesprochen. Aufgrund der genannten bereits erfolgten Diskussion mehrerer Planungsvarianten sieht der Gestaltungsbeirat keine Notwendigkeit mehr, ein konkurrierendes Verfahren gemäß Punkt 7 des 8-Punkte-Plans der Stadt Friedrichshafen, welcher für vorhabenbezogene Bebauungspläne gilt, durchzuführen. Die Planung wurde im Anschluss in Zusammenarbeit des Vorhabenträgers und seines beauftragten Architekturbüros, Burkhardt Architekten aus Überlingen, mit dem Amt für 2026/V00193 Seite4von6 Stadtplanung und Umwelt Friedrichshafen weiter präzisiert. Die städtebauliche Anordnung sieht eine u-förmige Bebauung vor, die sich um einen Innenhof zu einer Grünfläche im Süden öffnet, wodurch eine hofartige Situation in Orientierung an den nachbarschaftlichen landwirtschaftlichen Strukturen entsteht. Der Hauptzugang in die Anlage ist von Süden, die Zufahrt zur Tiefgarage, in welcher der überwiegende Teil der Stellplätze verortet ist, liegt im Osten. Die beiden Schenkel des Gebäudes entwickeln eine Höhe von 3 Geschossen und sind mit Satteldächern mit 30° Dachneigung versehen, die eine Einfügung in die geneigte Dachlandschaft der Umgebung gewährleisten. Zugunsten einer ruhigen Dachlandschaft sind Dachaufbauten nicht vorgesehen sowie aufgrund des Vollgeschoss-Charakters des obersten Geschosses auch nicht notwendig. Zur Ostseite tritt der dortige Schenkel aufgrund der topografischen Verhältnisse 4-geschossig in Erscheinung. Ein verbindender Mittelteil mit ebenfalls 3 Vollgeschossen und einem Satteldach mit 20° Dachneigung vervollständigt das architektonische Konzept (vgl. Anlage 7). Insgesamt soll im Vergleich zum bisherigen (bauleitplanerischen) Konzept, ablesbar am Bestandsgebäude, vor dem Hintergrund des Ziels der Innenentwicklung ein neuer städtebaulicher Maßstab definiert werden, der die bisherigen Strukturen, insb. bzgl. Gebäudestellung und Dachform / -neigung, aufgreift und entsprechend aktueller Erfordernisse an das Wohnen der Zukunft weiterentwickelt. Die zum anstehenden Aufstellungsbeschluss mit Beschluss der frühzeitigen Beteiligungen präzisierte Außenanlagen-Planung sieht einen Gemeinschaftsgarten im Innenhof als zentralen Aufenthaltsbereich und Treffpunkt inkl. Spielflächen (für Kinder) vor. Eine Pergola bildet den räumlichen Abschluss zur Friedenstraße. Es sind Baumpflanzungen entlang der Friedenstraße sowie im Grundstücksinneren vorgesehen, um Schatteninseln vor dem Hintergrund der Herausforderungen des Klimawandels zu etablieren. Der Retentionsbereich im Nordwesten des Grundstücks ergänzt die Entwässerungsfunktion des vorgesehenen Gründaches (vgl. ebd.). Aufgrund der bestehenden Beschlusslage muss der Vorhabenträger 25 % der Geschossfläche, die über das bisherige Planungsrecht hinausgeht, als geförderten Wohnraum mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung bereitstellen. Es ist ein bedarfsorientierter Wohnungsmix mit zweckmäßigen Grundrissen und auch barrierefreien Einheiten anzustreben. Für die 25 %-Quote sind die förderfähigen Größen einzuhalten. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird auf Grundlage des § 12 BauGB die vorgesehene Art der baulichen Nutzung als „Wohnen mit dem Schutzanspruch eines Dorfgebietes (MD) gem. § 5 BauNVO“ definiert. Durch Verzicht auf die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes als Gebietstyp gem. § 4 BauNVO und das Nicht-Gelten des zugehörigen immissionsschutzrechtlichen Schutzanspruches wird ein Nebeneinander der geplanten Wohnnutzung und der bestehenden landwirtschaftlichen Nutzung ermöglicht (vgl. Anlage 3). Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,48 sowie Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,44 entspricht exakt der bauplanungsrechtlich zu sichernden Planung (vgl. ebd.). Das weitere Festsetzungskonzept wird im Laufe des Verfahrens im konkreten Bebauungsplanentwurf in Plan und Text festgelegt. 3. Weiteres Vorgehen / weiterer Verfahrensablauf (zum Teil übernommen aus o. g. SV) Der vorgesehene vorhabenbezogene Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB ist neben dem in den §§ 8 ff BauGB geregelten allgemeinen Bebauungsplan ein ergänzendes Planungsinstrument, mit dem für bestimmte Vorhaben und für konkrete Investoren die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zur Bebauung von Grundstücken geschaffen werden können. Dieses Planverfahren ist vor allem dann sinnvoll, wenn, wie im vorliegenden Fall, bereits Planungsrecht besteht, die Projektrealisierung aber eine Änderung des bestehenden Bebauungsplans nötig macht. Zum anstehenden Aufstellungsbeschluss mit Beschluss der frühzeitigen Beteiligungen liegt nun 2026/V00193 Seite5von6 neben einem ersten Aufschlag zur Begründung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und den örtlichen Bauvorschriften hierzu ein detaillierter Vorentwurf des formellen Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) zum Projekt vor. Der vorliegende Verfahrensschritt stellt den Eintritt in das formelle vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB dar. Im Anschluss sind die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange gem. § 3 Abs. 1 sowie § 4 Abs. 1 BauGB geplant, bevor auf Grundlage der eingehenden Stellungnahmen die Erarbeitung des eigentlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs sowie örtlicher Bauvorschriften hierzu erfolgt. Es schließt sich der Entwurfsbeschluss mit Beschluss der förmlichen Beteiligungen an. Vor dem Satzungsbeschluss ist der Durchführungsvertrag abzuschließen, in dem u. a. die Kostentragungen zu regeln sind. Weitere Informationen können den beiliegenden Unterlagen entnommen werden. 2026/V00193 Seite6von6