Informationen über die Festlegung der Hebesätze der Grundsteuer B

Kreisstadt Olpe Mitteilungsvorlage Der Bürgermeister Amt für Finanzen und Steuern AZ: 965.005 X öffentlich nichtöffentlich Datum Drucksachen-Nr. (ggf. Nachtragsvermerk) 27.10.2026 174/2026 Beratungsfolge Termin TOP Haupt- und Finanzausschuss 16.11.2026 Stadtverordnetenversammlung 18.11.2026 Inhalt der Mitteilung: Informationen über die Festlegung der Hebesätze der Grundsteuer B Protokolltext: Der Rat der Kreisstadt Olpe wird über den aktuellen Sachstand zur Festlegung der Hebe- sätze für die Grundsteuer B im Haushaltsjahr 2027 sowie über die möglichen Gestaltungs- alternativen informiert. Für das Haushaltsjahr 2027 kommen grundsätzlich zwei Alternativen in Betracht: Alternative 1: Beibehaltung differenzierter Hebesätze Die Grundsteuer B wird weiterhin mit differenzierten Hebesätzen für Wohngrundstü- cke und Nichtwohngrundstücke erhoben. Zur Aufrechterhaltung des Steueraufkom- mens von 2026 entspräche dies Hebesätzen für 2027 von 512 % für Wohngrundstü- cke und von 995 % für Nichtwohngrundstücke. Alternative 2: Einführung eines einheitlichen Hebesatzes Für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke wird ab dem Haushaltsjahr 2027 ein einheitlicher Hebesatz festgesetzt. Zur Aufrechterhaltung des Steueraufkommens von 2026 entspräche dies einem einheitlichen Hebesatz für 2027 von 626 %. Am 04.12.2026 findet vor dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in Münster eine mündliche Verhandlung zur Rechtmäßigkeit differenzierter He- besätze bei der Grundsteuer B statt. Die dortige gerichtliche Entscheidung bzw. die daraus gewonnenen Erkenntnisse können für die weitere Ausgestaltung der Hebesätze in der Kreisstadt Olpe von wesentlicher Bedeutung sein. . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 2 Vor diesem Hintergrund soll die abschließende Entscheidung über die Festlegung der He- besätze für das Haushaltsjahr 2027 erst im Sitzungsblock im Dezember 2026 im Rahmen der Beschlussfassung über die Hebesatzsatzung erfolgen. Mit der vorliegenden Mitteilung wird der Rat bereits frühzeitig über die möglichen Hand- lungsalternativen, den aktuellen Sachstand und das weitere Vorgehen informiert, um eine Entscheidung im Dezembersitzungsblock (16.12.2026) über das Hebesatzmodell nach In- formation über die dann jüngste Rechtsentwicklung zu ermöglichen. Sachverhaltsdarstellung: Zusammenfassung Die Kreisstadt Olpe erhebt seit dem Haushaltsjahr 2025 auf Grundlage des § 1 Nordrhein- Westfälisches Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG) differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B. Für die Haushaltsjahre 2025 und 2026 wurden jeweils folgende Hebesätze festgesetzt: • Wohngrundstücke (§ 250 Abs. 2 BewG): 512 v.H. • Nichtwohngrundstücke (§247, § 250 Abs. 3 BewG): 995 v.H. Die Neubewertung der Grundstücke im Rahmen der Grundsteuerreform hat landesweit zu einer strukturellen Entlastung von Geschäftsgrundstücken und zu einer Mehrbelastung von Wohngrundstücken geführt. Um diese Belastungsverschiebung abzumildern, hat das Land Nordrhein-Westfalen den Kommunen mit dem NWGrStHsG die Möglichkeit eröffnet, unter- schiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzusetzen. Die Kreisstadt Olpe hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, um die Mehrbelastung der Wohngrund- stücke teilweise auszugleichen und die Belastungswirkungen der Reform ausgewogener zu gestalten. Der Städte- und Gemeindebund NRW (StGB NRW) sowie das Finanzministerium NRW ha- ben darauf hingewiesen, dass eine Korrektur der Belastungsverschiebungen auch durch eine landesgesetzliche Anpassung der Steuermesszahlen hätte erfolgen können. Mehrere Bundesländer haben diesen Weg gewählt. Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich jedoch bewusst gegen eine Änderung der Messzahlen entschieden und den Kommunen stattdes- sen die Möglichkeit der Hebesatzdifferenzierung eröffnet. Für das Jahr 2027 soll nun unter Berücksichtigung der bisherigen Rechtsprechung abgewo- gen werden, ob an der Differenzierung festgehalten oder einheitliche Hebesätze eingeführt werden sollen. Ziel/Problem: Rechtliche Entwicklung In jüngerer Zeit haben mehrere verwaltungsgerichtliche Entscheidungen Zweifel an der Rechtmäßigkeit differenzierter Hebesätze geäußert. Im anhängigen Berufungsverfahren ge- gen die Stadt Bochum (Vorinstanz: VG Gelsenkirchen) hat das OVG Münster einen Termin . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 3 zur mündlichen Verhandlung für den 04.12.2026 anberaumt. Dieser jüngsten Entwicklung ging bereits folgende Rechtsprechung voraus: a) Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 04.12.2025 – 5 K 3699/25, 5 K 3234/25, 5 K 2074/25, 5 K 5238/25 Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat die dort angefochtenen Hebesatzsatzungen mit differenzierten Hebesätzen (1.245 v.H. für Nichtwohngrundstücke, 625 v.H. für Wohngrund- stücke) für nichtig erklärt und die zugrunde liegenden Grundsteuerbescheide aufgehoben. Nach Auffassung des Gerichts ist die Herabsetzung des Hebesatzes für Wohngrundstücke verfassungsrechtlich unbedenklich: Die Förderung des Wohnens und die Stabilisierung der Wohnnebenkosten stellen einen zulässigen sozialpolitischen Zweck dar. Demgegenüber vermag das Gericht den erhöhten Hebesatz für Nichtwohngrundstücke nicht zu rechtferti- gen. Dieser diene nach der Konzeption der betroffenen Kommunen allein dem Ausgleich der durch die Privilegierung der Wohngrundstücke entstehenden Mindereinnahmen. Ein rein fiskalischer Zweck sei jedoch kein sachlicher Grund, der eine Mehrbelastung einer Gruppe von Steuerpflichtigen gegenüber einer anderen rechtfertigen könne. Die Verfas- sungsmäßigkeit des landesrechtlichen Ermächtigungsrahmens (§ 1 NWGrStHsG) hat das Gericht ausdrücklich bejaht; eine Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG hat es abgelehnt. Die Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Das Urteil gegen die Stadt Bochum soll nun oberge- richtlich vor dem OVG Münster verhandelt werden. b) Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 10.03.2026 – 5 K 7062/25 Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat die dort angefochtene Hebesatzsatzung mit diffe- renzierten Hebesätzen (1.300 v.H. für Nichtwohngrundstücke, 650 v.H. für Wohngrundstü- cke) ebenfalls für nichtig erklärt, gestützt jedoch auf eine abweichende Begründung. Entge- gen dem VG Gelsenkirchen hält das Gericht die fiskalische Gegenfinanzierung der Wohn- grundstücksentlastung über den erhöhten Nichtwohn-Hebesatz dem Grunde nach für zu- lässig, sofern sie als Kehrseite einer gemeinwohlorientierten Wohnraumförderung ausge- staltet ist. Die Nichtigkeit der Satzung begründet das Gericht vielmehr mit deren konkreter Ausgestaltung: Zum einen genüge der Kreis der Begünstigten nicht den gleichheitsrechtli- chen Anforderungen, da die Privilegierung allein an die grundstücksrechtliche Kategorie des Wohngrundstücks anknüpfe. Gemischt genutzte Grundstücke mit erheblichem Wohnanteil, die den Nichtwohngrundstücken zugeordnet seien, blieben von der Entlastung unberück- sichtigt. Zum anderen sei eine Hebesatzspreizung von 100 % so intensiv, dass die hierdurch entstehenden Ungleichheiten nicht mehr durch den anerkannten Typisierungs- und Pau- schalierungsspielraum gedeckt seien; das Gericht lässt eine maßvollere Ausgestaltung er- kennbar zu. Auch dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig; die Berufung ist zugelassen. Das Gericht setzt sich insoweit ausdrücklich von der Rechtsprechung des VG Gelsenkirchen ab. c) Bewertung der Rechtslage Eine abschließende obergerichtliche oder höchstrichterliche Klärung der Rechtslage liegt bislang nicht vor. Der Städte- und Gemeindebund hat mit Schreiben vom 19.10.2026 bereits mitgeteilt, dass es aus seiner Sicht derzeit keine Anzeichen für eine zeitnahe Klärung der offenen Rechtsfragen, trotz des angesetzten Termins des OVG Münster gebe. Das OVG . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 4 Münster hatte bereits darauf hingewiesen, dass es in Erwägung zieht, das Verfahren aus- zusetzen und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorzulegen. Zudem wurde bereits mitgeteilt, dass beim OVG Münster weitere sechs Verfahren zu An- wendung differenzierter Hebesätze anhängig sind. Darüber hinaus ist nach Mitteilung des Städte- und Gemeindebundes bereits ein Normenkontrollverfahren gegen die Hebesatzsat- zung der Stadt Altena anhängig, für das das OVG erstinstanzlich zuständig ist. In einem solchen Verfahren wird die Rechtmäßigkeit des nordrhein-westfälischen Landesgesetzes selbst (§ 1 NWGrStHsG) geprüft. Welche Auswirkungen eine solche Grundsatzentschei- dung im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens auf die bestehenden kommunalen Hebe- satzsatzungen hätte, lässt sich derzeit nicht verlässlich einschätzen – denkbar wären so- wohl Bestätigungen als auch Einschränkungen des Differenzierungsmodells. Für die Praxis bedeutet dies jedoch Rechtsunsicherheit für alle Kommunen, die auf Emp- fehlung des Landes Nordrhein-Westfalen differenzierte Hebesätze eingeführt haben. So- lange die Rechtslage ungeklärt ist, sind eine vermehrt Widerspruchs- und ggf. auch Klage- verfahren zu erwarten und es besteht das Risiko von Steuerausfall in beklagten Fällen. Aktuelle Verfahrenslage bei der Kreisstadt Olpe Gegen die auf Grundlage der differenzierten Hebesätze erlassenen Grundsteuerbescheide laufen derzeit folgende Verfahren: • Zwei Klageverfahren beim Verwaltungsgericht Arnsberg (Grundsteuerbescheide 2025, Steueraufkommen rd. 16.000 €), • 50 Widersprüche gegen Grundsteuerbescheide 2026 (Steueraufkommen rd. 57.000 €). Die Widersprüche für das Jahr 2026 wurden abgelehnt beschieden. Es besteht weiterhin ein Klagerisiko. Betroffen ist ein Steueraufkommen von rund 73.000 €. Als Risiko wird ein hälftiger Steuerausfall von rund 36.000 € für die Jahre 2025 und 2026 zusammen angesetzt. Dieser Betrag bewegt sich im Verhältnis zum Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in die- sen beiden Jahren (insgesamt rd. 9,97 Mio. €) in einer überschaubaren Größenordnung, lässt sich jedoch nicht verlässlich prognostizieren, da es von der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung und der Zahl der Anfechtungsverfahren abhängt. Risikobewertung – Alternative 1: Beibehaltung der differenzierten Hebesätze Bei Beibehaltung der differenzierten Hebesätze bestehen gegenüber einem einheitlichen Hebesatz erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken. Aufgrund der vorliegenden erstin- stanzlichen Urteile und je nach Ausgang der Verhandlung vor dem OVG Münster am 04.12.2026, ist weiterhin mit einer erhöhten Zahl von Rechtsmitteln gegen Grundsteuerbe- scheide zu rechnen; bei Fortsetzung der Differenzierung würde sich das Prozessrisiko auf ein weiteres Steuerjahr ausdehnen. Stellt sich die Differenzierung als rechtswidrig heraus, wären die Bescheide für Nichtwohn- grundstücke nicht in ursprünglicher Höhe aufrechtzuerhalten. Das Ausfallrisiko betrifft of- fene Fälle, also Fälle, in denen eine Klage oder ein noch nicht beschiedener Widerspruch . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 5 vorliegen, oder Fälle mit bestehendem Vollstreckungshindernis. Bereits vereinnahmte Be- träge aus bestandskräftig erfüllten Bescheiden blieben von einer Korrektur auch ausge- schlossen. Der Ertragsverlust würde in Höhe der Differenz zwischen dem erhöhten und dem maßgeblichen niedrigeren Hebesatz entstehen. Für die Jahre 2025 und 2026 sind bei der Stadt Olpe bislang Steueraufkommen von rund 73.000 € angefochten worden; größenord- nungsmäßig ergäbe sich ein Steuerausfall von rund 36.000 €. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B in diesen Jahren beträgt rund 9,97 Mio. €, sodass das bislang bezifferbare Risiko überschaubar ist. Über den bislang angefochtenen Betrag hinaus lässt sich die künf- tige Entwicklung der Verfahrenszahlen jedoch nicht verlässlich prognostizieren. Die Bearbeitung einer wachsenden Zahl von Widersprüchen und Klagen verursacht erheb- lichen Verwaltungsaufwand. Nach Einschätzung des Finanzministeriums NRW lässt sich ein Steuerausfallrisiko nur durch den Beschluss eines einheitlichen Hebesatzes rechtssi- cher vermeiden. Dem steht als wesentlicher Vorteil der Beibehaltung gegenüber, dass die sozialpolitisch verfolgte Entlastung der Wohngrundstücke erhalten bliebe. Alternative 2: Einführung eines einheitlichen Hebesatzes zum 01.01.2027 Sollte ein einheitlicher Hebesatz eingeführt werden, bestünden folgende Auswirkungen: a) Finanzielle Auswirkungen Der aufkommensneutrale einheitliche Hebesatz für die Kreisstadt Olpe beträgt 626 v. H und wird hier als Berechnungsgrundlage zur Vergleichbarkeit verwendet. Die Festlegung der Hebesätze erfolgt erst mit Hebesatzsatzung für das Jahr 2027. Die Belastungsverschiebungen wären sodann wie folgt: Grundstücksgruppe bisheriger He-einheitlicher Hebe- Veränderung Anzahl betroffener besatz satz (aufkommens- Objekte neutral) Wohngrundstücke 512 v.H. 626 v.H. 22% ca. 8.030 Nichtwohngrundstücke 995 v.H. 626 v.H. -37% ca. 1.285 Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer B bleibt bei einem Hebesatz von 626 v. H. auf- kommensneutral, d. h. es entspricht im Jahresdurchschnitt dem bisherigen Steuervolumen. Die Verschiebung innerhalb der Steuergruppe bedeutet, dass die Eigentümerinnen und Ei- gentümer von Wohngrundstücken eine steuerliche Mehrbelastung von durchschnittlich 22 % (im Schnitt pro Objekt rd. 87 Euro) und die Eigentümerinnen und Eigentümer von Nichtwohngrundstücken eine Entlastung von durchschnittlich 37 % (im Schnitt pro Objekt - 543 Euro) erfahren. Die ursprünglich verfolgte sozialpolitische Entlastung der Wohngrund- stücke würde hingegen entfallen. . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 6 b) Rechtliche Auswirkungen Ein einheitlicher Hebesatz für die Grundsteuer B wird von der Verwaltungsgerichtsbarkeit und der Rechtsliteratur als steuergerecht angesehen, da die Lastengleichheit durch die un- terschiedlichen Bewertungsmethoden auf der Ebene der Messbetragsfestsetzung durch das Finanzamt hergestellt wird. Die Einführung eines einheitlichen Hebesatzes reduziert das Prozessrisiko, da die in den Urteilen des VG Gelsenkirchen und des VG Düsseldorf sowie in der Klage vor dem OVG Münster beanstandete Konstellation einer durch den He- besatz bewirkten Ungleichbehandlung nicht mehr vorliegt. Gesamtabwägung Die derzeitige Situation ist sowohl bei einer Beibehaltung der differenzierten Hebesätze als auch bei einer Umstellung auf einen einheitlichen Hebesatz mit Risiken verbunden. Bei Beibehaltung der differenzierten Hebesätze bestehen rechtliche Unsicherheiten hin- sichtlich der weiteren gerichtlichen Bewertung. Das derzeit konkret bezifferbare finanzielle Risiko der Kreisstadt Olpe aus den anhängigen Verfahren beläuft sich auf rund 36.000 € und bewegt sich im Verhältnis zum Gesamtaufkommen in einer überschaubaren Größen- ordnung. Daneben bestehen weitere rechtliche Risiken – insbesondere Vollstreckungs- hemmnisse und Prozessrisiken –, deren Umfang nicht verlässlich prognostiziert werden kann. Die sozialpolitische Entlastung der Wohngrundstücke bliebe hingegen erhalten. Bei Einführung eines einheitlichen Hebesatzes würde das Prozessrisiko ab dem Jahr 2027 deutlich reduziert und die rechtssichere Vollziehbarkeit der Grundsteuer gewährleistet. Das Gesamtaufkommen bliebe im Rahmen der bisherigen Haushaltsplanung. Allerdings würden rund 8.030 Wohngrundstücke durchschnittlich um 22 % stärker belastet, während rund 1.285 Nichtwohngrundstücke um durchschnittlich 37 % entlastet würden. Die ursprünglich verfolgte sozialpolitische Entlastung der Wohngrundstücke entfiele. Die Entscheidung stellt sich damit nicht als Wahl zwischen einer risikobehafteten und einer risikofreien Handlungsalternative dar. Vielmehr sind die bestehenden rechtlichen Unsicher- heiten bei Beibehaltung der differenzierten Hebesätze gegen die finanziellen und sozialpo- litischen Folgen einer Umstellung auf einen einheitlichen Hebesatz abzuwägen. Diese Ab- wägung soll im Sitzungsblock Dezember 2026 nach Vorliegen und Bewertung des OVG- Urteils erfolgen. Möglichkeit der späteren Überprüfung Unabhängig davon, welche Entscheidung der Rat in seiner Sitzung am 16.12.2026 trifft, besteht die Möglichkeit, die gewählte Hebesatzgestaltung zu einem späteren Zeitpunkt er- neut zu überprüfen. Sollte sich die Rechtslage nach dem OVG-Urteil weiterentwickeln – sei es durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts oder durch weitere oberge- richtliche Urteile –, kann der Rat die Hebesatzgestaltung anpassen. Eine Änderung ist bis zum 30.06. eines Jahres mit Wirkung zum 01.01. desselben Jahres möglich (§ 25 Abs. 3 GrStG). Der zeitliche Ablauf gliedert sich damit in vier Schritte: Zunächst nimmt der Rat mit dieser Mitteilung Kenntnis vom aktuellen Sachstand und den Handlungsalternativen. Am . . . Drucksachen-Nr. 174/2026 Seite 7 04.12.2026 entscheidet das OVG Münster in der mündlichen Verhandlung über die Recht- mäßigkeit differenzierter Hebesätze. Im Anschluss daran trifft der Rat im Sitzungsblock De- zember 2026 die abschließende Entscheidung über das Hebesatzmodell für das Haushalts- jahr 2027. Sollte sich die Rechtslage danach noch ändern, bleibt dem Rat die Möglichkeit offen, die Hebesatzgestaltung bis zum 30.06. eines Folgejahres mit Wirkung zum 01.01. desselben Jahres anzupassen. Rechtslage/Zuständigkeit: Die Entscheidung über die Anwendung eines einheitlichen oder differenzierten Grundsteuer- Hebesatzmodells obliegt der Stadtverordnetenversammlung im Rahmen ihrer Satzungs- und Beschlusszuständigkeit gem. § 7 und § 41 Abs. 1 Buchst. f GO NRW i.V.m. § 25 GrStG und § 1 NWGrStHsG. Folgen: Entfällt. Stellungnahmen innerhalb der Verwaltung: Entfällt. Finanzielle Auswirkungen auf die mittelfristige Ergebnis- und Finanzrechnung: siehe Sachverhaltsdarstellung