Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 13 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit durch die APReal Projekt GmbH, vertreten durch Herrn Patrick Zachrau, Orber Straße 64, 97833 Frammersbach, auf dem Baugrundstück, Fl.-Nr. 3737/40, Gemarkung Damm, Dahlemstr. 10, 63741 Aschaffenburg, BV-Nr. 20260042 (Beschließend)

Beschlussvorschlag: I. Dem Antrag der APReal Projekt GmbH, vertreten durch Herrn Patrick Zachrau, Orber Straße 64, 97833 Frammersbach, zur Errichtung eines Neubaus eines Mehrfamilienwohnhauses mit 13 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. XXX, Gemarkung Damm, Dahlemstraße XXX, 63741 Aschaffenburg, BV-Nr. XXX, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden. Befreiung, Abweichung, Ablöse und Sicherheitsleitungen: 1. Für die Überschreitung der GFZ um 76 m 2 auf 1,08 wird eine Befreiung erteilt. 2. Für die Überschreitung der maximalen Zu- und Abfahrtsbreiten an der Dahlemstraße um 3,00 m wird eine Abweichung erteilt. 3. Zur Sicherung der Pflanzung zweier großkroniger standortgerechter Laubbäume im Vorgartenbereich ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. von XXX EUR zu hinterlegen. 4. Für den fehlenden Teil des Kinderspielplatzes im Umfang von 17 m² ist ein Ablösebetrag i. H. v. XXX EUR zu leisten. Zur Sicherung der Errichtung eines Kinderspielplatzes ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. XXX EUR zu hinterlegen. II. Angaben zur Klimawirkung: Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG) wenig klimarelevant teilweise klimarelevant sehr klimarelevant [ x ] keine weiteren Angaben erforderlich [ ] kurze Erläuterung in den Begründungen [ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten) (Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU) III. Angaben zu den Kosten: Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten: ja [ ] nein [ x ] Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung: I. Anlass: 1. Antrag: Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 26.03.2026 und 01.09.2026, beantragt die APReal Projekt GmbH, vertreten durch Herrn Patrick Zachrau den Neubau eines Mehrfamilienhauses. 2. Baugrundstück: Das Baugrundstück der Fl.-Nr. XXX, Gemarkung Damm, liegt an der Dahlemstr. XXX und umfasst eine Grundstücksfläche in Höhe von 940 m². 3. Bauvorhaben: Das vorhandene Bestandsgebäude soll abgebrochen werden. An seiner Stelle wird ein freistehendes Mehrfamilienwohnhaus mit 13 Wohneinheiten inkl. Aufzug und einer Gewerbeeinheit neu errichtet. Alle Wohnungen verfügen über einen Balkon bzw. im Erdgeschoss über eine Terrasse. Der mittige Gebäudeteil ist mit 4 Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) mit 30° geneigtem Satteldach geplant. Die beiden stirnseitigen Gebäudeteile weisen im Bereich der Dahlemstraße XXX und im rückwärtigen Bereich 3 Vollgeschosse mit Dachterrasse auf. Die Trauf- und Firsthöhe betragen 12,77 m und 16.38 m. Die Gesamtlänge des Gebäudes beträgt 12,51 m und die Gesamttiefe 24,48 m. Im Erdgeschoss sollen eine Gewerbeeinheit sowie eine Wohneinheit entstehen. In den weiteren Geschossen werden die 12 Wohneinheiten errichtet. Die Grundfläche des Gebäudes beträgt ca. 286 m 2 . Durch das Vorhaben wird insgesamt eine Wohnfläche von 808,74 m 2 geschaffen. Die 13 Wohneinheiten verfügen über eine Größe zwischen 47 m 2 und 72 m 2 . Im Dachgeschoss sollen ein Bad, Abstellräume und eine Sauna, aber keine Wohneinheit eingerichtet werden. Die Fläche der Gewerbeeinheit (Büro) beträgt 39,06 m². Insgesamt werden auf dem Grundstück 14 Pkw-Stellplätze und 27 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Davon werden 8 Pkw-Stellplätze ebenerdig in Doppelparkern (Parksystem: Klaus Multiparking / multibase 2072i outdoor / B1) vorgesehen, zusätzlich sind 2 barrierefreie Pkw-Stellplätze in der Freifläche sowie 4 Pkw-Stellplätze im Erdgeschoss des Gebäudes geplant. 24 Stellplätze für Fahrräder werden ebenfalls im Erdgeschoss des Gebäudes hergestellt. 3 Fahrradabstellplätze für Besucher werden am Eingangsbereich des Gebäudes angeordnet. Geplant ist die Errichtung eines Kinderspielplatzes mit der Größe von 33 m². Auf dem Grundstück werden in der Vorzone zwei großkronige, standortgerechten Laubbäume gepflanzt. Die nicht überbauten Flächen werden zudem begrünt, mit Sträuchern und im rückwärtigen Bereich mit weiteren Bäumen bepflanzt. II. Verfahren: Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um ein Wohnbauvorhaben, über welches im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu entscheiden ist. Die Antragssteller haben allerdings auf die Genehmigungsfiktion des Art. 68 Abs. 2 BayBO verzichtet. III. Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung: Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. XXX für „das Gebiet zwischen Aschaffstraße, Glattbacher Straße, Aschaff und Dorfstraße“. Für diesen seit 10.05.1968 rechtskräftigen Bebauungsplan ist die BauNVO 1962 anzuwenden. Der Bebauungsplan setzt für die jeweiligen Teilbaugebiete nördlich angrenzend an die Elsavastraße und die Dahlemstraße und somit auch für das vorliegende Baugrundstück u.a. Folgendes fest: Mischgebiet MI max. IV Vollgeschosse Anwendbarkeit BauNVO 1962: GRZ 0,3 und GFZ 1,0 offene Bauweise Die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze (6 m von Straßenbegrenzungslinie entfernt) ist als Grünfläche zu nutzen, wobei die Möglichkeit zur Errichtung von Garagen- und Stellplätzen gem. Begründung (III. Verkehr) gegeben ist Dachneigung 25-30°, Dachaufbauten (z.B. Gauben) nicht zulässig; Dächer von Nebengebäuden 0-10° Mindestgrundstücksgröße bei IV Vollgeschossen: 400 m² Einfriedungen vor der vorderen Baugrenze (hier entlang der Dahlemstraße) dürfen max. 80 cm hoch sein. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt daher nach § 30 Abs. 1 BauGB. Demnach ist das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Art der baulichen Nutzung Die geplante Nutzung Wohnen und Gewerbe entspricht der festgesetzten Nutzungsart Mischgebiet (MI) nach § 6 BauNVO. Auch wenn die bauliche Nutzung des Wohnens überwiegt, wird mit dieser Gewerbeeinheit aus planungsrechtlicher Sicht ein positiver Beitrag zur Gebietserhaltung „Mischgebiet“ i. V. m. den Auswirkungen des Betriebes des städtischen Sportplatzes erreicht. Maß der baulichen Nutzung, überbaubaren Grundstücksflächen, Grünordnung Die zu beachtende GRZ von 0,3 wird unter Berücksichtigung der Regelungen der BauNVO 1962 mit einem errechneten Wert von 0,30 eingehalten. Die zu beachtende GFZ von 1,0 wird unter Berücksichtigung der Regelungen der BauNVO 1962 mit einem errechneten Wert von 1,08 um ca. 75 m 2 überschritten. Dafür kann nach pflichtgemäßer Ermessensausübung eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, da die Überschreitung städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und da die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Zahl der Vollgeschosse Die festgesetzte Anzahl von IV-Vollgeschossen wird eingehalten. Das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss. Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Der geplante Baukörper entspricht der „offenen Bauweise“. Das Wohnhaus befindet sich innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen. Dachneigung / Dachaufbauten Die vorgegebene Dachneigung mit max. 30°wird durch das geplante Satteldach mit einer Dachneigung von 30° eingehalten. Dachaufbauten sind nicht geplant. Mindestgrundstücksgröße Das Grundstück ist 940 m² groß und übersteigt damit die festgesetzte Mindestgröße von 400 m² bei IV-Vollgeschossen. Begrünung / Gestaltung i. V. m. Vorgaben GaStAbS Die Zu- und Abfahrtsbreite für Garagen und Stellplätze ist gem. § 6 Abs. 1 GaStAbS auf 3,5 m, bei direkt aneinandergrenzenden Garagen und Stellplätzen auf 5,0 m begrenzt. An der Dahlemstraße werden zwei Zu- und Abfahrten mit einer Breite von 3,50 m und 3,00 m errichtet. Eine Abweichung der Zu- und Abfahrtsbreite um 3,00 m kann aufgrund der Aufwertung der verbleibenden Vorgartenzone durch Begrünung mit Sträuchern und der Pflanzung von zwei großkronigen Laubbäumen sowie der Tatsache, dass eine Zu- und Abfahrt, die gleichzeitig der Feuerwehrzufahrt dient und mit einem wasserdurchlässigem Pflaster (Drain-Pflaster) ausgestattet wird, erteilt werden. Zufahrt / Erschließung Die Zufahrt bzw. Erschließung sind gesichert. Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze Gemäß § 2 und § 4 Abs. 1 Nr. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) ist für Wohneinheiten mit Wohnflächen bis 100 m² je 1 Stellplatz erforderlich. Da alle 13 Wohneinheiten über eine Wohnfläche unter 100 m² verfügen werden 13 PKW-Stellplätze benötigt. Für die Bürofläche wird ein weiterer Stellplatz notwendig. Der Bauherr wird alle notwendigen 14 Stellplätze auf dem Grundstück nachweisen. Außerdem ist nach § 8 GaStAbS bei Wohngebäuden je 40 m² Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz vorzusehen. Für die 13 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 808 m² werden daher 21 benötigt. Auf dem Baugrundstück werden 27 Stellplätze für Fahrräder nachgewiesen. Gem. § 6 Abs. 2 GaStAbS ist auf Flächen mit mindestens 8 ebenerdigen Stellplätzen je angefangene 4 Stellplätze mindestens ein großkroniger Laubbaum (Baumscheibe 6 m 2 ) zur Gliederung der Stellplatzanlage zu pflanzen und zu erhalten. Im Vorgartenbereich werden zwei großkronige Laubbäume gepflanzt. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung zu verlangen. Nachrichtlich Nach § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird. Der Bauherr hat sich beim Netzbetreiber um einen entsprechend dimensionierten Anschluss zu bemühen. Abstandsflächen Die Abstandsflächen werden eingehalten. Kinderspielplatz Nach den Regelungen der städtischen Satzung zur Einführung einer Pflicht zum Nachweis eines Spielplatzes für Kinder (Spielplatzsatzung) hat der Bauherr die Verpflichtung einen Spielplatz auf dem Baugrundstück herzustellen, auszustatten und zu unterhalten. In vorliegenden Fall ist ein Spielplatz mit einer Mindestfläche von 50 m 2 herzustellen. Der Bauherr kann auf der verbleibenden Grundstücksfläche nur einen 33 m 2 großen Kinderspielplatz herstellen. Für die nicht nachgewiesene Fläche in Höhe von 17 m 2 ist ein Ablösebetrag i. H. v. XXX EUR zu entrichten. Zur Sicherung der Herstellung des Kinderspielplatzes mit einer Größe von 50 m² ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. XXX € zu hinterlegen. IV. Ergebnis: Da das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, wird um Zustimmung gebeten.