Bebauungsplan Nr. 159, Ortsteil Euskirchen (Erweiterung Thermen und Badewelt Euskirchen) für einen Bereich zwischen Erftaue, Gewerbegebiet Stresemannstraße und den Poldern der Zuckerfabrik a) Planberatung b) Änderung des Geltungsbereiches c) Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit d) Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Fachbereich 09 - Stadtplanung/Bauordn. Euskirchen, 24.08.2026 Beschlussvorlage Drucksachen-Nr.: 168/2026 öffentlich Betreff: Bebauungsplan Nr. 159, Ortsteil Euskirchen (Erweiterung Thermen und Badewelt Euskirchen) für einen Bereich zwischen Erftaue, Gewerbegebiet Stresemannstraße und den Poldern der Zuckerfabrik a) Planberatung b) Änderung des Geltungsbereiches c) Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit d) Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Beratungsfolge: Beschluss- abweichender Gremium Sitzungsdatum: Einst.: Ja: Nein: Enth.: vorschlag Beschluss UmPlanA 23.09.2026 Beschlussvorschlag: a) Die Planung wird zur Kenntnis genommen. b) Der Geltungsbereich wird gemäß der Übersicht geändert und erweitert. c) Die Verwaltung wird beauftragt, eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB durchzuführen. d) Die Verwaltung wird beauftragt, die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen. Finanzielle Auswirkungen: ☐ Ja ☒ Nein Produkt/Konto: ☐ investiv ☐ konsumtiv Kosten der Maßnahme € Im Haushalt veranschlagt ☐ Ja ☐ Nein € Im Wirtschaftsplan veranschlagt ☐ Ja ☐ Nein € Ggfs. Deckungsvorschlag  Erträge der Maßnahme € Jährlicher Folgeaufwand/-ertrag € Weiterer Folgeaufwand/- ertrag € Auswirkungen auf den Stellenplan: ☐ Ja ☒ Nein Gleichstellungsrelevant: ☐ Ja ☒ Nein Klimaschutzrelevante Auswirkungen des Beschlusses: Einschätzung der Klimarelevanz Auswirkungen auf den Klimaschutz: klimaschützend klimaneutral klimagefährdend ☐ ☒ ☐ Fördermittel: Name des Förderprogramms: Eine Fördermöglichkeit wird noch geprüft ☐ Fördermittel können beantragt werden ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: Für die Maßnahme sind Fördermittel beantragt ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: Für die Maßnahme sind Fördermittel bewilligt ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: 2 Sachdarstellung: Im Ortsteil Euskirchen soll die bestehende „Thermen und Badewelt Euskirchen“ nach Norden erweitert werden. Der Standort soll entsprechend der gesteigerten Nachfrage gesichert und die Wirtschaftlichkeit und Marktfähigkeit gewährleistet werden. Mit der Erweiterung sollen darüberhinausgehende neue Kundenkreise, insbesondere Familien und Kinder angesprochen werden. Im Ergebnis wird die neue Badewelt Euskirchen ein umfassenderes Angebot für alle Nachfragegruppen bieten. Für die Erweiterung der Therme muss neues Planungsrecht geschaffen werden. Dies soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 159 „Erweiterung Thermen und Badewelt Euskirchen“ erfolgen. Geltungsbereich Die beiden Geltungsbereiche des BP 159 liegen in der Gemarkung Euskirchen, am nordöstlichen Rand des Siedlungskörpers, nördlich der B 266/B 56 sowie jenseits der Erftauen. Konkret grenzt der Geltungsbereich des Teilbereichs A im Westen an die Erftstraße, im Norden an einen Wirtschaftsweg (Flurstück 168), im Osten an bestehende Gewerbenutzungen und im Süden an den bestehenden Bebauungsplan Nr. 119, 1. Änderung (Sondergebiet „Freizeit- und Gesundheitsbad“) und überlappt diesen partiell. Teilbereich B liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 119, 1. Änderung. Der nördliche Geltungsbereich Teil A umfasst eine Fläche von ca. 12,66 ha, der südliche Teilbereich B eine Fläche von 0,25 ha. Planungsrechtlich liegt der überwiegende Teil des Geltungsbereichs A im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 94. Der Bebauungsplan setzt Gewerbegebiete und Grünfläche fest, sodass zur Verwirklichung der beabsichtigten Nutzung zwingend ein neuer Bebauungsplan nach § 2 BauGB aufzustellen ist. Für die Grün- bzw. Maßnahmenfläche im Nordosten muss der Geltungsbereich erweitert werden. Verfahren Der Bebauungsplan Nr. 159 wird im Regelverfahren, d. h. mit Durchführung aller Beteiligungsschritte nach den §§ 3, 4 i. V. m. § 4a BauGB als Angebotsbebauungsplan aufgestellt. Die Möglichkeit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurde seitens des Vorhabenträgers verworfen, da dies eine geringere Flexibilität für die Errichtung bzw. spätere Änderungen der Anlage bedeuten würde. Der Vorhabenträger möchte in der Anpassungsfähigkeit an die Markt- und Nachfragelage und daraus resultierende Anpassungserfordernisse nicht eingeschränkt werden. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 159 wurde am 07.07.2025 durch den Ausschuss für Umwelt und Planung gefasst (DS-Nr.: 139/2025). Übergeordnete Planung Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln stellt die Geltungsbereiche überwiegend als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Lediglich ein schmaler Streifen in Nord-Süd-Ausrichtung im Westen des Plangebietes sowie der Teilbereich nördlich des Wirtschaftsweges (Flurstück Nr. 166) sind im Regionalplan als allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche dargestellt. Die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen der Regional- und Landesplanung wurde von der Bezirksregierung mit Schreiben vom 29.08.2025 in Aussicht gestellt. Da zwischenzeitlich der Geltungsbereich der Planung erweitert wurde, ist eine erneute Abstimmung mit der Bezirksregierung im weiteren Verfahren erforderlich. Der Flächennutzungsplan der Stadt Euskirchen stellt die nördliche Fläche derzeit als Fläche für gewerbliche Nutzung und sonstige Grünfläche dar. Die nun hinzukommende Erweiterung des Geltungsbereiches im Nordosten stellt der Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dar. Die erforderliche 16. Änderung des Flächennutzungsplans wurde mit Beschluss des Ausschusses für Umwelt und Planung vom 07.07.2025 eingeleitet. Die frühzeitige Beteiligung hierzu erfolgte bereits im September 2025. Die Flächennutzungsplanänderung erfolgt ab der Veröffentlichung im Parallelverfahren. Bebauungs-, Nutzungskonzept Im Zuge der Erweiterung ist eine Ergänzung der bestehenden Therme nach Norden vorgesehen. Hier sollen ein großzügiger Bereich für Familien sowie eine Saunawelt entstehen. Darüber hinaus sind Komplementärnutzungen wie ein Hotel, Shops und gastronomische Angebote und Wohnmobilstellplätze geplant. Durch die Erweiterung soll die bisher an überwiegend Erwachsene gerichtete Therme neue Kundenkreise, insbesondere Familien mit Kindern ansprechen. Das 3 bestehende städtebauliche Gerüst soll hierbei fortentwickelt werden. Die innere Erschließung soll zukünftig weiterhin von Osten über die Stresemannstraße bzw. die Thermenallee erfolgen. Zur Deckung der zusätzlichen Parkplatzbedarfe ist ein Parkhaus vorgesehen. Zusätzlich ist gegenwärtig im Norden des Geltungsbereichs ein Wohnmobilstellplatz vorgesehen, welcher im Gegensatz zum aktuellen Standort räumlich verlagert werden soll. Das Parkhaus und der Wohnmobilstellplatz sollen über das Plangebiet von Süden erschlossen werden. Im Westen des Gebietes sollen insbesondere der Außenbereich mit Saunen, Pools, Teichen und Liegebereichen der Therme entstehen. Im südwestlichen Bereich des Geltungsbereichs ist ein gesondertes Freizeitbad (Freibad) geplant. Die Erschließung soll ebenfalls von der Stresemannstraße im Südosten über das Gebiet nach Norden über die derzeitigen Wirtschaftswege an der nördlichen und westlichen Gebietsgrenze erfolgen. Die Verkehrsflächen sind den zukünftigen Anforderungen entsprechend auszubauen. Eine über die Erschließung des Freibades sowie die landwirtschaftliche Nutzung hinausgehende Funktion als allgemeine Durchgangsverbindung ist nicht vorgesehen. Die Beschränkung der zulässigen Verkehrsarten und Benutzerkreise erfolgt durch verkehrsrechtliche Anordnung. Von einer Erschließung von Süden aus über die Erftstraße wird abgesehen, um keine Verkehrsbelastung des Landschaftsschutzgebietes und des dortigen Naherholungsgebietes entlang des Veybachs zu erzeugen. Hier wird lediglich die Erschließung zu Fuß, mit dem Fahrrad oder als Rettungsweg möglich sein. Zudem ist die Brücke über die Erft nicht für eine Erschließung mit dem MIV ausgebaut. Das Freibad soll unabhängig vom Freizeit- und Gesundheitsbad betrieben werden und eine eigenständige Funktion innerhalb des Plangebietes übernehmen. Es richtet sich insbesondere an die lokale Bevölkerung und das nähere Umfeld und soll ein niedrigschwelliges Angebot für regelmäßige bzw. tägliche Besuche schaffen. Damit ergänzt das Freibad das touristisch und überörtlich ausgerichtete Angebot der Therme um eine stärker auf die örtliche Freizeit- und Naherholungsnutzung ausgerichtete Einrichtung. Zur planungsrechtlichen Sicherung des geplanten Freizeit- und Gesundheitsbades wird ein sonstiges Sondergebiet (SO1) gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Freizeit- und Gesundheitsbad mit komplementären Nutzungen zur Beherbergung und Versorgung der Gäste“ festgesetzt. Für den Bereich des Freibades wird ein sonstiges Sondergebiet (SO2) mit der Zweckbestimmung „Freibad“ festgesetzt. Neben den Schwimm- und Badebecken werden insbesondere Verwaltungs-, Personal, Sanitär- und Umkleideanlagen sowie Einrichtungen zur Versorgung der Gäste zugelassen. Für den Teilbereich B im Bereich der Bestandsanlage wird ein weiteres sonstiges Sondergebiet (SO3) mit der Zweckbestimmung „Außenanlagen“ festgesetzt, um den Außenbereich der Bestandsanlage an neue Anforderungen anzupassen. Zulässig sind in diesem Bereich Außenbecken, Liege-, Ruhe-, Aufenthalts-, Sauna-, Wellness- und Freizeitbereiche sowie die hierfür erforderlichen technischen und sonstigen Nebenanlagen. Im Norden wurde der Geltungsbereich der Planung gegenüber dem Aufstellungsbeschluss um einen Bereich nördlich des Wirtschaftsweges erweitert. Hier ist die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Ausgleichsfläche und Versickerung“ vorgesehen, die mehrere miteinander kombinierte Funktionen übernehmen soll. Sie dient der Unterbringung von Ausgleichsmaßnahmen sowie der Rückhaltung, Versickerung und Ableitung von Niederschlagswasser und sichert damit Flächen für eine naturnahe Gestaltung und Niederschlagswasserbewirtschaftung innerhalb des Plangebietes. Sie bildet zudem einen Übergangsbereich zwischen den baulich geprägten Nutzungen und dem angrenzenden Freiraum. Ergänzend wird innerhalb der Grünfläche eine untergeordnete geothermische Nutzung mit geplanten Tiefbohrungen ermöglicht. Zulässig sind Grundwasserentnahmestellen einschließlich der hierfür unmittelbar erforderlichen Leitungen und technischen Anlagen. Die geothermische Nutzung hat sich der vorrangigen Grün-, Ausgleichs- und Entwässerungsfunktion unterzuordnen. Das zulässige Höchstmaß der geothermischen Nutzung wird im weiteren Verfahren auf Grundlage der fachtechnischen Planung, insbesondere hinsichtlich der Anzahl und des Flächenbedarfs der Grundwasserentnahmestellen, konkretisiert. Ökologischer Ausgleich Der Landschaftsplan des Kreises Euskirchen stellt im nordwestlichen Bereich des Geltungsbereichs Teil A eine Fläche für die Erhaltung der durch Gehölze relativ reich strukturierten, intensiv landwirtschaftlich genutzten Agrarlandschaften dar. 4 Nach aktuellem Planungsstand und Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde beim Kreis Euskirchen handelt es sich hierbei um die bestehenden Vegetationsstrukturen an der Westkante des Teilbereichs A. Damit die Planung mit den Zielen des Landschaftsplans vereinbar ist, wird im genannten Bereich eine Maßnahmenfläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. Eine weitere Maßnahmenfläche wird im Nordosten des Plangebietes festgesetzt. Die Konkretisierung der Maßnahmen erfolgt im weiteren Verfahren. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend der unterschiedlichen baulichen und funktionalen Anforderungen innerhalb der Sondergebiete und Teilbereiche differenziert festgesetzt. Mit der gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 17 BauNVO festgesetzten Grundflächenzahl von 0,8 wird der für sonstige Sondergebiete vorgesehene Orientierungswert für Obergrenzen ausgeschöpft. Dies trägt dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden Rechnung und berücksichtigt den hohen Flächenbedarf der Thermen- und Badewelt. Für das SO 1 wird eine maximale Grundfläche der baulichen Hauptnutzung von 54.000 m² festgesetzt. Die Größenordnung ergibt sich aus der Vorhabenplanung und dem Flächenbedarf der zulässigen Nutzungen im SO 1. Innerhalb des SO 1 sind unterschiedliche Höhenbereiche festgesetzt, die sich aus den Anforderungen der geplanten Nutzungen ergeben. Im Höhenbereich A (Außenbereiche) wird die zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 163,20 m ü. NHN (7,20 m. ü. EFH) begrenzt. Auf einer Grundfläche von max. 2.000 m² können Rutschenanlagen bis zu einer OK von 185,00 m ü. NHN (29 m ü. EFH) errichtet werden Im Höhenbereich B (Hauptgebäudekomplex) wird die zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 185,00 m ü. NHN (25,8 m ü. EFH) begrenzt. Rutschenanlagen einschließlich eines geschlossenen Rutschenturms sind darüber hinaus auf max. 3.000 m² Grundfläche bis zu einer OK von 210 m ü. NHN (50,8 m ü. EFH) zulässig. Zusätzlich sind auf max. 1.000 m² außerhalb von Gebäuden verlaufende Teile von Rutschen bis zu einer OK von 200 m ü. NHN (40,8 m ü. EFH) zulässig. Im Höhenbereich C (Parkhaus & Hotel) wird die zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 185,00 m ü. NHN (29 m ü. EFH) begrenzt. Für das SO2 Freibad sowie das SO 3 Außenanlagen wird die zulässige Höhe baulicher Anlagen auf 163,20 m ü. NHN begrenzt. Die mögliche Höhenentwicklung der baulichen Anlagen ist städtebaulich beachtlich. Aufgrund der Sondernutzung und weitgehend solitären Lage erübrigt sich jedoch eine Orientierung an Umgebungshöhen. Der geplante Rutschenturm ist als solches ohne nachteilige Wirkung auf die direkte Umgebung vertretbar. Eine städtebauliche Prägung des Stadteingangs wird hierdurch hingegen hervorgerufen. Artenschutz Im Zuge von faunistischen Erfassungen im Jahr 2025 und 2026 wurden Hinweise auf Vorkommen planungsrelevanter Tierarten (insbesondere halboffenland-/offenlandbewohnende und gewässergebundene Arten – z. B. Nachtigall, Neuntöter und Bluthänfling) erbracht. Vorbehaltlich der Ergebnisse der Artenschutzprüfung ist derzeit davon auszugehen, dass artenschutzrechtliche Konflikte durch geeignete Vermeidungs- oder vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen abgewendet werden können, sodass einzelne Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie die generelle ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang erhalten bleiben können. Um auszuschließen, dass es vorhabenbedingt zu einem Verstoß gegen die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG kommt, ist eine vertiefende Artenschutzprüfung (Stufe II) durchzuführen. Vertragliche Regelungen Im Rahmen des Verfahrens werden mehrere vertragliche Vereinbarungen zwischen Stadt und Vorhabenträger geschlossen werden. 5 Der städtebauliche Vertrag wird neben den Regelungen zu Erschließung, Ausgleich und Artenschutzmaßnahmen sowie erforderlichen Wege- und Nutzungsrechten insbesondere Regelungen für das neue (öffentliche) Freibad enthalten. Die Erforderlichkeit weiterer Vereinbarungen wird im weiteren Verfahren geprüft. Grunderwerb Für die Planungen der Badewelt ist Grunderwerb durch den Vorhabenträger erforderlich. Die erforderlichen Verhandlungen werden durch ihn derzeit geführt. Städtebauliche Kennziffern Nutzung Fläche in m² Flächenanteil Teilbereich A 126.583 Sonstiges Sondergebiet 1 105.354 83,2 % Sonstiges Sondergebiet 2 5.035 4,0 % Verkehrsfläche 4.457 3,5% Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 1.293 1,0% „Wirtschaftsweg“ Private Grünflächen „Ausgleichsfläche und 10.444 8,3% Versickerung“ Teilbereich B 2.480 Sonstiges Sondergebiet 3 2.480 100% Im Auftrag Thorsten Sigglow Fachbereichsleitung Anlagen: - Übersicht - Planzeichnung (Vorentwurf) - Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) - Bebauungsplan (Vorentwurf) - Begründung (Vorentwurf) - Umweltbericht (Vorentwurf) 6