Bebauungsplan Nr. 9/ Ortsteil Kleinbüllesheim "Teilbereich zwischen Luxemburger Straße und L 182" a) Erneute Planberatung des überarbeiteten Entwurfes des Bebauungsplanes b) Beschluss zur Durchführung eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB (Heilungsverfahren) c) Beschluss über die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB)

Fachbereich 09 - Stadtplanung/Bauordn. Euskirchen, 10.04.2026 Beschlussvorlage Drucksachen-Nr.: 73/2026 öffentlich Betreff: Bebauungsplan Nr. 9/ Ortsteil Kleinbüllesheim "Teilbereich zwischen Luxemburger Straße und L 182" a) Erneute Planberatung des überarbeiteten Entwurfes des Bebauungsplanes b) Beschluss zur Durchführung eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB (Heilungsverfahren) c) Beschluss über die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB) Beratungsfolge: Beschluss- abweichender Gremium Sitzungsdatum: Einst.: Ja: Nein: Enth.: vorschlag Beschluss UmPlanA 23.09.2026 Beschlussvorschlag: a) Der geänderten städtebaulichen Planung wird zugestimmt. b) Die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 Abs. 4 BauGB für den Bebauungsplan Nr. 9/Ortsteil Kleinbüllesheim „Teilbereich zwischen Luxemburger Straße und L 182“ wird beschlossen. c) Die Durchführung der erneuten öffentlichen Auslegung bzw. Veröffentlichung gemäß § 3 Abs. 2 i. V. m. §§ 4a Abs. 2 und 3 BauGB wird beschlossen. Die Verwaltung wird beauftragt die Veröffentlichung durchzuführen. Finanzielle Auswirkungen: ☐ Ja ☒ Nein Produkt/Konto: ☐ investiv ☐ konsumtiv Kosten der Maßnahme € Im Haushalt veranschlagt ☐ Ja ☐ Nein € Im Wirtschaftsplan veranschlagt ☐ Ja ☐ Nein € Ggfs. Deckungsvorschlag  Erträge der Maßnahme € Jährlicher Folgeaufwand/-ertrag € Weiterer Folgeaufwand/- ertrag € Auswirkungen auf den Stellenplan: ☐ Ja ☒ Nein Gleichstellungsrelevant: ☐ Ja ☒ Nein Klimaschutzrelevante Auswirkungen des Beschlusses: Einschätzung der Klimarelevanz Auswirkungen auf den Klimaschutz: klimaschützend klimaneutral klimagefährdend ☐ ☒ ☐ Fördermittel: Name des Förderprogramms: Eine Fördermöglichkeit wird noch geprüft ☐ Fördermittel können beantragt werden ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: Für die Maßnahme sind Fördermittel beantragt ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: Für die Maßnahme sind Fördermittel bewilligt ☐ Ja ☐ Nein Fördersatz: 2 Sachdarstellung: Auf Antrag eines Vorhabenträgers wurde 2016 das Planverfahren zum Bebauungsplan Nr. 9 OT Kleinbüllesheim mit dem Ziel eingeleitet, Planungsrecht für einen Vollsortimenter am nördlichen Ortsrand von Kleinbüllesheim zu schaffen. Nach Rechtskraft wurde ein Normenkontrollantrag beim Oberverwaltungsgericht gestellt, das in der Folge den Bebauungsplan für unwirksam erklärte. Der Bebauungsplan soll nun durch ein neues Verfahren korrigiert werden und die Umsetzung des Vollsortimenters zeitnah erfolgen. I. Bisheriges Planverfahren Die Stadt verfolgt bereits seit einigen Jahren das Ziel, für die nördlichen Ortsteile Euskirchens die wohnortnahe Versorgung zu verbessern. Bereits im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2014 wurde für diesen Teilraum die Etablierung eines Nahversorgungsstandortes empfohlen, welcher bezüglich der Größenordnung dem Einwohnerpotential entspricht und eine möglichst fußläufig erreichbare Grundversorgung gewährleisten soll. Vor diesem Hintergrund wurden zunächst mehrere Standortvarianten in Groß- und Kleinbüllesheim geprüft, die sich jedoch aus verschiedenen Gründen nicht realisieren lassen. An der Alfred- Wegener-Straße in Großbüllesheim war eine Fläche in der Diskussion, die jedoch für den Planungszweck nicht zu akquirieren war. Die sich südlich anschließenden Flächen liegen außerhalb des regionalplanerisch festgelegten allgemeinen Siedlungsbereiches (ASB), weshalb hier großflächiger Einzelhandel nicht zulässig ist. In Kleinbüllesheim wurde 2014 noch eine Fläche westlich der Luxemburger Straße/südlich der L 182 in Erwägung gezogen. Aufgrund der Nähe zu einem landwirtschaftlichen Betrieb kann diese Fläche jedoch nicht entwickelt werden. Zudem legt der Regionalplan inzwischen einen Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich fest, weshalb die Fläche auch aus diesen Gründen nicht geeignet ist. Somit hat sich der Standort Luxemburger Straße am direkten Anschluss an den nördlichen Siedlungsrand von Kleinbüllesheim als der einzig realistische Standort für das Vorhaben herauskristallisiert. Mit dem Bebauungsplan Nr. 9, Ortsteil Kleinbüllesheim sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines (großflächigen) Lebensmittelvollsortimenters am vorgenannten Standort geschaffen werden. Die Planung sieht die Festsetzung eines Sondergebiets vor, in dem ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter mit einer Verkaufsfläche von mind. 900 m² und max. 1.750 m² zulässig ist. Der Anteil an nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß „Euskirchener Sortimentsliste“ muss mind. 90 % betragen. Der Baukörper soll im östlichen Plangebietsbereich angesiedelt werden. Die Stellplatzanlage ist dem Markt vorgelagert und zur Luxemburger Straße ausgerichtet. Das Plangebiet wird durch unterschiedliche Anpflanzungen eingegrünt. Entlang der südlichen Plangebietsgrenze wird zur optischen Abschirmung zur Wohnbebauung eine Baumreihe vorgesehen. Die Grenzen nach Westen, Norden und Osten werden durch unterschiedlich breite Hecken eingefasst. Entlang der südlichen Grenze wird zudem zum Schutz für die Anlieger an der Militscher Straße die Errichtung einer Lärmschutzwand ermöglicht. Die Erschließung ist von der Luxemburger Straße aus über einen Kreisverkehr geplant. Südlich der Zufahrten des Kreisverkehrs besteht eine SVE-Haltestelle, die barrierefrei ausgebaut werden soll. Die Anlieferung soll nördlich des Einzelhandelsgebäudes über eine eingehauste Anlieferzone erfolgen. Die verbleibenden Flächen im östlichen Plangebiet werden für eine private Versickerungsanlage vorgehalten. Der Bebauungsplan Nr. 9, Ortsteil Kleinbüllesheim wurde vom Rat der Stadt Euskirchen am 13.08.2020 als Satzung beschlossen und ist mit der öffentlichen Bekanntmachung im Amtsblatt der Kreisstadt Euskirchen vom 21.08.2020 rechtswirksam geworden. Am 16.09.2020 wurde der Vorhabenträgerin eine Baugenehmigung zur „Errichtung eines EDEKA- Marktes inkl. eines Bäckers/Café und Außenanlage sowie einer Lärmschutzwand“ innerhalb des Geltungsbereichs des vorgenannten Bebauungsplans erteilt. Hiergegen haben Nachbarn am 13.10.2020 Klage vor dem Verwaltungsgericht Aachen erhoben, über die noch nicht entschieden worden ist. Der Markt ist bislang nicht errichtet worden. 3 Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2021 verweist für den Norden des Stadtgebietes weiterhin auf deutliche Versorgungslücken, führt aber an, dass im August 2020 vor diesem Hintergrund der Bebauungsplan Nr. 9 (Ortsteil Kleinbüllesheim) vom Stadtrat beschlossen worden sei. In dessen Geltungsbereich habe der Anbieter Edeka bereits einen Bauantrag für einen Vollsortimenter mit 1.700 m² bei der Stadt Euskirchen eingereicht. Dieser übernehme perspektivisch eine Nahversorgungsfunktion für die nördlichen Ortsteile und werde somit zur Schließung der dort bestehenden Versorgungslücken beitragen. II. Gründe für die erneute Beteiligung Mit Urteil vom 21.04.2023 hat das Oberverwaltungsgericht Münster den Bebauungsplan Nr. 9, Ortsteil Kleinbüllesheim - „Teilbereich zwischen Luxemburger Straße und L 182“ wegen eines Verstoßes gegen die Ziele der Raumordnung im Sinne des § 1 Abs. 4 BauGB für unwirksam erklärt (OVG NRW, Urteil vom 21.04.2023 – 7 D 291/21.NE). Das Urteil ist rechtskräftig. Nach der Feststellung des Senats widerspricht der Bebauungsplan dem Ziel Nr. 6.5-2 LEP NRW. Nach Nr. 6.5-2 LEP NRW dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen, dargestellt und festgesetzt werden. Das hier festgesetzte Sondergebiet liegt weder in einem bestehenden zentralen Versorgungsbereich noch in einem neu geplanten zentralen Versorgungsbereich in städtebaulich integrierter Lage. Nach Nr. 6.5-2 Abs. 3, 1. Spiegelstrich LEP NRW dürfen Sondergebiete für Vorhaben i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten jedoch ausnahmsweise auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgesetzt werden, wenn u. a. nachweislich eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist. Der erkennende Senat vermochte jedoch nicht festzustellen, dass eine Lage des zugelassenen Vorhabens in dem (nächstgelegenen) zentralen Versorgungsbereich Kuchenheim aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich war. Hierbei verwies er ferner darauf, dass der maßgebliche Zeitpunkt zur Beurteilung der Frage, ob der Bebauungsplan an die Ziele der Raumordnung im Sinne des § 1 Abs. 4 BauGB angepasst ist, der Zeitpunkt der Bekanntmachung sei. Zugrunde zu legen sei demnach nicht die im Jahre 2021 erfolgte Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes vom 18.05.2022, sondern die Fortschreibung von November 2014. In Konsequenz des unter II. zitierten Urteils des OVG NRW vom 21.04.2023 sind die in Rede stehenden Flächen weiterhin als Außenbereichsfläche i.S.v. § 35 BauGB zu bewerten. Unter Berücksichtigung dieser planungsrechtlichen Situation ist das bereits genehmigte Vorhaben für den Fall der Realisierung auch im Falle des Klageerfolgs planungsrechtlich nicht abgesichert, sondern auf den Bestandsschutz reduziert. Zudem ist für den Fall der Aufhebung der erteilten Baugenehmigung die Möglichkeit der Erteilung einer neuen Baugenehmigung nicht gegeben. Die planungsrechtliche Situation hat sich daher nicht verändert. Insofern besteht weiterhin ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB. Im Rahmen der vom Rat der Stadt Euskirchen am 21.09.2021 beschlossenen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wurde die räumliche Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Kuchenheim als in Bezug auf den Bebauungsplan Nr. 9 maßgeblich nächstgelegener zentraler Versorgungsbereich bei der Bewertung der Ausnahmevorschrift zu Nr. 6.5-2 LEP NRW deutlich verkleinert. Sah zudem die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahre 2014 noch zwei Entwicklungsstandorte innerhalb des Nahversorgungszentrums vor, sind diese in der Fortschreibung 2021 gänzlich entfallen. Die Rahmenbedingungen für die Bewertung der Ausnahmevorschrift zu Nr. 6.5-2 LEP NRW haben sich daher in erheblicher Weise verändert. Zudem hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen am 14. März 2025 die Änderung des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen beschlossen. Im Zeitraum vom 03. April bis zum 30. Juni 2025 fand das Beteiligungsverfahren hierzu statt. Die geplante Änderung stellt (Stand August 2026) eine Abkehr zum o.g. Urteil des OVG NRW dar und legt fest, dass sich siedlungsstrukturelle Gründe nicht unmittelbar auf den zentralen Versorgungsbereich beziehen müssen, sondern auch 4 außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegen können. Auch dieser Umstand verändert die Bewertung der Ausnahmevorschrift im vorliegenden Verfahren. Um den bereits genehmigten Lebensmittelmarkt wieder planungsrechtlich abzusichern, ist der Bebauungsplan im Rahmen eines ergänzenden Verfahrens gem. § 214 Abs. 4 BauGB zu heilen. Hierzu ist die Fortsetzung des Verfahrens an der Stelle zu beginnen, wo der Fehler passiert ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.03.2010 – 4 BN 42.09). Da vorliegend neben der Anpassung der Begründung einschließlich Umweltbericht sowie der klarstellenden Anpassung verschiedener Festsetzungen auch die Gutachten aktualisiert wurden, sollten die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 Satz 1 BauGB vollumfänglich erneut beteiligt werden. III. Verfahrensstand Der Aufstellungsbeschluss erfolgte am 07.12.2016. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 14.02.2017 in Form einer Bürgerversammlung statt, in deren Nachgang Gelegenheit zur Stellungnahme bestand. Die frühzeitige Beteiligung der von der Planung betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 09.07.2018. Die Offenlage des Bauleitplanentwurfs mit der Begründung und den nach Einschätzung der Stadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen fand sodann in der Zeit vom 18.02.2019 - 29.03.2019 statt. Die förmliche Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 20.02.2019. Da der Entwurf des Bebauungsplans im Nachgang noch einmal geändert und u.a. auch das Schallgutachten sowie die Begründung ergänzt werden mussten, wurde die Öffentlichkeit in der Zeit vom 24.05.2019 - 12.06.2019 erneut beteiligt. Die erste erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Schreiben vom 24.05.2019. Erst im Anschluss wurde festgestellt, dass im Rahmen der Offenlagen nicht alle Fachgutachten zur Einsichtnahme in das Internet eingestellt worden waren. Zudem hatte der Projektentwickler zwischenzeitlich die Durchführung einer Artenschutzprüfung Stufe II beauftragt, aus der sich erneut Anpassungsbedarf hinsichtlich der Festsetzungen des Bebauungsplans sowie der Begründung ergab. Dies machte eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit in der Zeit vom 11.10.2019 - 11.11.2019 sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 11.10.2019 erforderlich. Sodann wurde der Bebauungsplan am 19.12.2019 vom Rat als Satzung beschlossen. Nachdem die Bezirksregierung mit Schreiben vom 23.1.2020 zwischenzeitlich die im Parallelverfahren beschlossene Änderung des Flächennutzungsplans gem. § 6 BauGB genehmigt hatte, wurden die Unterlagen zum Bebauungsplan noch einmal eingehend juristisch überprüft. In der Folge mussten namentlich die Festsetzungen des Bebauungsplans sowie der Umweltbericht noch einmal geändert werden, weshalb die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vom 04.05.2020 – 15.05.2020 erneut beteiligt wurden. Wegen der o.g. Unwirksamkeitserklärung des Bebauungsplans durch das OVG NRW wird im ergänzenden Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB das Bebauungsplanverfahren auf den Stand der Entscheidung über die Öffentlichkeitsbeteiligung zurückgesetzt. Es erfolgt somit eine (vierte) erneute Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung. Die hierzu überarbeiteten Unterlagen liegen der Sitzungsvorlage bei (s. Anlagen). In den Planunterlagen wurden dabei verschiedene redaktionelle Änderungen, Klarstellungen und Aktualisierungen von inzwischen veralteten Sachverhalten vorgenommen. Darüber hinaus wurde in der Planzeichnung die „Fläche für besondere Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ angepasst. Durch die vorliegende Anpassung werden potenziell konkurrierende Nutzungen (Stellplätze und Lärmschutz) vermieden. Zum anderen ermöglicht die Anpassung die Errichtung einer über die Stellplatzanlage hinausgehenden Lärmschutzwand zum 5 Schutz der südlich angrenzenden Wohngebäude. Im Bereich des Baufensters wurde die zeichnerische Festsetzung reduziert, da die Errichtung von Lärmschutzanlagen hier auch ohne eine entsprechende zeichnerische Darstellung zulässig ist. Die Änderungen nach dem Satzungsbeschluss sind zur besseren Nachvollziehbarkeit in den Dokumenten hervorgehoben. Kosten Der Vorhabenträger trägt sämtliche Kosten für Planung, Gutachten und Erschließung. Städtebaulicher Vertrag Im Rahmen des Bebauungsplan Nr. 9 wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und Vorhabenträger geschlossen. Darin enthalten sind u.a. Regelungen zur Kostenübernahme, Errichtung der Lärmschutzwand und Flächenübertrag für Erschließungsanlagen, wie auch Ausgleichsregelungen. Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden im Rahmen des ergänzenden Verfahrens überarbeitet. Neu hinzu kommen soll eine Regelung, wonach sich der Vorhabenträger dazu verpflichtet zur Reduzierung der Fernwirkung auf den direkten Ortseingang technische Dachaufbauten in nicht reflektierenden Materialien auszuführen oder einzuhausen. Neben dem städtebaulichen Vertrag ist bis zum Satzungsbeschluss eine neue Verwaltungsvereinbarung zwischen Stadt und Kreis Euskirchen zu schließen. Diese dient der Sicherung der verkehrlichen Erschließung und umfasst die Kostenregelungen und erforderlichen Maßnahmen zum Ausbau des erforderlichen Kreisverkehrs am Ortseingang, mit direkter verkehrlicher Erschließungsfunktion des Einzelhandelsstandortes. Rechtsrisiko Ein erneuter Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan sowie entsprechende vorgelagerte Stellungnahmen im Rahmen der Veröffentlichung/Auslegung sind nicht auszuschließen. Daher wird die Überarbeitung des Bebauungsplanes eng juristisch begleitet. Im Auftrag Thorsten Sigglow Fachbereichsleitung Anlagen - Übersicht - Bebauungsplan - Planzeichnung - Textliche Festsetzungen - Begründung - Umweltbericht 6