Neubau eines Studentenwohnheimes mit 65 Einzelappartements und 8 Boardingappartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nr. 6209/2 und 6211, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße 82 -84, 63743 Aschaffenburg, durch InvWÜ82 GmbH, Würzburger Straße 172, 63743 Aschaffenburg (Bauherrenvertreter: Vista Architektur GmbH), BV-Nr. 20260129 (Beschließend)

Beschlussvorschlag: I. Dem Antrag der InvWÜ82 GmbH, vertreten durch die Vista Architektur GmbH (vertreten durch Herrn Alexander Bernhard Joachim Neff) auf Neubau eines Studentenwohnheimes mit 65 Einzelappartements und 8 Boardingappartements auf dem Baugrundstück Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx, 63743 Aschaffenburg, BV-Nr. xxx, entsprechend den bauaufsichtlich geprüften Plänen wird unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Nebenbestimmungen der nach Art. 65 BayBO zu beteiligenden Fachbehörden und -stellen beachtet werden. Auflage, Befreiungen, Ablösebetrag und Sicherheitsleitungen: Die Grundstücke Fl.-Nrn. xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, sind zu einem Baugrundstück rechtlich zu vereinigen bzw. zu verschmelzen. Der grundbuchamtliche Vollzug ist nachzuweisen. Für die Überschreitung der vorderen Baugrenze um 2,02 m auf einer Länge von 29,28 m, also um 59,15 m 2 , wird eine Befreiung erteilt. Für die Überschreitung der festgesetzten Geschossigkeit im hinteren Baufensters um weitere drei Vollgeschosse i. V. m. einer Abweichung von der geschlossenen Bauweise auf beiden Seiten wird eine Befreiung erteilt. Für den Teil des Satteldachneubaus, der in das hintere Baufenster ragt, wird von der festgesetzten Dachform Flachdach eine Befreiung erteilt. Die mit der Tiefgarage unterbauten, aber nicht überbauten Grundstücksflächen sind mit einer mindestens 50 cm starken Erdsubstratschicht zu überdecken, zu begrünen und zu bepflanzen. Zur Sicherung der Verpflichtung ist eine Sicherheitsleistung i. H. v. xxx € zu hinterlegen. Zur Sicherung der Verpflichtung zur Pflanzung der 14 Bäume ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von xxx € zu hinterlegen. Die nicht nachgewiesene Kinderspielplatzfläche ist mit einem Betrag i.H.v. xxx € abzulösen. II. Angaben zur Klimawirkung: Bewertung - jeweils Mehrung oder Minderung der Treibhausgase (THG) wenig klimarelevant teilweise klimarelevant sehr klimarelevant [ x ] keine weiteren Angaben erforderlich [ ] kurze Erläuterung in den Begründungen [ ] ausführliche Erläuterung in den Begründungen Bewertungsschema nach KÖP (Klimaschutzmanagement in öffentlichen Projekten) (Nationale Klimaschutz-Initiative - Klimabündnis / ifeu-Heidelberg / BMU) III. Angaben zu den Kosten: Durch den Vollzug dieses Beschlusses entstehen Kosten: ja [ ] nein [ x ] Begründung / Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung: I. Anlass: 1. Antrag: Mit dem Bauantrag, eingegangen bei der Stadt Aschaffenburg am 10.07.2026, beantragt die InvWÜ82 GmbH, vertreten durch die Vista Architektur GmbH (vertreten durch Herrn Alexander Bernhard Joachim Neff), den Neubau eines Studentenwohnheimes mit Boardingappartements und Tiefgarage auf dem Baugrundstück Flur-Nummern xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, Würzburger Straße xxx. 2. Baugrundstück: Das Baugrundstück Flur-Nummern xxx und xxx, Gemarkung Aschaffenburg, liegt an der Würzburger Straße xxx und umfasst eine Grundstücksfläche in Höhe von 1.363 m². Hinweis: Für das Baugrundstück wurde mit Beschluss des Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenates vom 10.12.2025 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Studentenwohnhauses mit 70 Studentenwohnungen sowie Büro- und Ladenflächen, BV-Nr. xxx, positiv beantwortet (vgl. Ratsinformationssystem der Stadt Aschaffenburg ). 3. Bauvorhaben: Bei der geplanten Baumaßnahme handelt es sich um die Errichtung eines Studentenwohnheims mit 65 Studentenappartements und 8 Boardingapartements. Die noch vorhandenen Bestandsbauten auf dem Baugrundstück werden abgerissen. Entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenze bleiben die Außenwände als Brüstung der Gartenfläche erhalten. Das Gebäude umfasst vier Geschosse und ein Dachgeschoss mit einem Satteldach (Dachneigung 35°). Das Gebäude verbindet mit einer Länge von ca. 40 m die Bestandsgebäude der Würzburger Straße xxx und xxx. Der Neubau erreicht eine Firsthöhe von 17,68 m, die Traufhöhe beträgt 12,60 m. Hofseitig springt das Gebäude auf einer Länge von 29,30 m um weitere 2,00 m auf eine Tiefe von 14,50 m vor. Dieser Versatz hat zu den Seiten hin einen Grenzabstand von 6,70 m bzw. 6,60 m. Im Tiefparterre befindet sich die Tiefgarage sowie Wertstoff- und Waschräume. Im Hochparterre werden entlang der Würzburger Straße 8 Boarding Apartments eingerichtet. Im rückwärtigen Bereich werden 6 Studentenzimmer mit Terrasse, eine Bibliothek und ein Work-Café eingerichtet. Im 1. OG bis 3. OG werden je 17 Studentenzimmer und im DG 8 Studentenzimmer mit Dachterrasse errichtet. Die Wohnflächen der geplanten Studentenapartments betragen ca. 18 m 2 -ca. 40 m². Die Boardingapartments haben eine Wohnfläche von ca. 22 m². Die Tiefgaragenzufahrt befindet sich an der Grenze zur Würzburger Straße xxx. Die Tiefgarage erreicht unterirdisch eine Gesamttiefe von 24,22 m und hält (unterirdisch) einen Abstand von 1,50 m vom öffentlichen Gehweg ein. In der Tiefgarage werden 19 Kfz-Stellplätze und 75 Fahrradabstellplätze nachgewiesen. Die Fassade entlang der Würzburger Straße wird begrünt. Im Innenhof entsteht als Überdeckung des Tiefparterres eine Grünfläche. Des Weiteren werden im Innenhof 14 Bäume gepflanzt, wobei sechs der Bäume im Bereich des Tiefparterres in Pflanzhügeln gepflanzt werden. Im Gartenbereich sind diverse Aufenthaltsflächen einschließlich Beachvolleyball, Lesebereich, Tischtennis, Grillplatz, Lesebereich und Sitzbänke vorgesehen. II. Verfahren: Bei vorliegendem Bauantrag handelt es sich um einen Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 BayBO), über welchen im Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO zu entscheiden ist. III. Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung: Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 07/04 für das Gebiet zwischen Würzburger Straße, Schoberstraße, Medicusstraße und Reigersbergstraße. Es gilt die BauNVO von 1990. Dieser sieht für das Baugrundstück u. a. folgende Festsetzungen vor: Gebietsart: MI – Mischgebiet Baulinie & Baugrenze: straßenseitig Baulinie und danach hofseitig zwei hintere Baugrenzen, so dass zwischen Baulinie und der vorderen Baugrenze ein vorderes Baufenster und zwischen der vorderen und hinteren Baugrenze ein hinteres Baufenster festgesetzt ist GRZ: 1,0 GFZ: 2,0 Vollgeschossigkeit (als Mindest- und Höchstgrenze) Vorderes Baufenster: III-IV Vollgeschosse Hinteres Baufenster: I Vollgeschoss geschlossene Bauweise Dachform Vorderes Baufenster: Satteldach, max. 40° Hinteres Baufenster: Flachdach, max. 6° Stellplätze innerhalb der Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Für Tiefgaragen Zu- und Ausfahrten sind im Baugenehmigungsverfahren schalltechnische Gutachten vorzulegen Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt daher nach § 30 Abs. 1 BauGB. Demnach ist das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Art der baulichen Nutzung Die planungsrechtlichen Anforderungen des Bauvorhabens an ein Mischgebiet sind nach § 6 BauNVO erfüllt. Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete „dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.“ Studentenwohnheime werden planungsrechtlich als Wohnhäuser eingestuft. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zimmer bzw. Appartements über eigene Bäder oder Gemeinschaftsbäder und über eigene Kochgelegenheiten oder Gemeinschaftsküchen verfügen. Die geplanten Boardingapartments werden planungsrechtlich als Gewerbebetrieb eingestuft. Nach der Art der baulichen Nutzung werden somit beide Hauptnutzungsarten nachgewiesen. Darüber hinaus muss der Gebietscharakter des Mischgebiets erhalten bleiben. Dazu müssen Wohn- und Gewerbenutzung quantitativ und qualitativ durchmischt und im Gleichgewicht sein. Im Hochparterre des Vorhabens sind straßenseitig 8 Boardingapartments (Apartmentfläche = 173,84 m²), hofseitig 6 Studentenzimmer (Wohnfläche Hochparterre = 162,30 m²), eine Bibliothek und ein Work-Café geplant. Im 1. bis 3. Obergeschoss sowie dem Dachgeschoss sind ausschließlich Einzelapartments für Studenten mit eigenem WC/Bad (Wohnfläche 1. bis 3. OG + DG = 1.386,31 m²) geplant. Nach Gesamtbetrachtung des Gebiets sind die planungsrechtlichen Anforderungen an ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO erfüllt, da im Hochparterre straßenseitig Boarding-Apartments errichtet werden. Die Errichtung eines Studentenwohnhauses in unmittelbarer Nähe zur Fachhochschule ist aus stadtplanerischer Sicht zudem zu befürworten. Für die zur Würzburger Straße hin orientierten Wohn- und Schlafräume sowie für die Tiefgaragen Zu- und Ausfahrten sind, aufgrund der erheblichen Lärmimmissionen ein gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz erforderlich. Die Untere Immissionsschutzbehörde wird beteiligt. Die notwendigen Maßnahmen werden dann in der Baugenehmigung beauflagt. Maß der baulichen Nutzung Gemäß Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 04/07 kann das Grundstück bis zu 100% (GRZ = 1,0) überbaut werden. Die berechnete GRZ des Bauvorhabens erreicht einen Wert von 0,45 und hält diese Festsetzung ein. Die berechnete GFZ des Vorhabens von 1,98 hält die festgesetzte GFZ von 2,0 ein. Bauweise Der Bebauungsplans Nr. 04/07 setzt eine geschlossene Bauweise fest. Im Bereich des vorderen Baufensters an der Würzburger Straße hält das Bauvorhaben die geschlossene Bauweise ein. Im hinteren Baufenster sind seitliche Grenzabstände von jeweils ca. 6,50 m geplant. Aufgrund der geplanten (und befreiten) Geschossigkeit im hinteren Baufenster werden somit die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten. Baugrenze Das vordere Baufenster ermöglicht eine Bebauungstiefe von ca. 12,50 m. Das hintere Baufenster lässt eine Bebauungstiefe von ca. 6,00 m zu. Das Bauvorhaben sieht eine Überschreitung der vorderen Baugrenze um 2,02 m auf einer Länge von 29,28 m mit einem Versatz von jeweils ca. 6,50 m zu den seitlichen Grundstücksgrenzen vor. Die Baugrenzüberschreitung umfasst insgesamt 59,15 m² (= 2,02 m * 29,28 m). Die Überschreitung der vorderen Baugrenze liegt vollständig innerhalb des hinteren Baufensters. Die Überschreitung des vorderen Baufenster fügt sich aus städtebaulicher Sicht in die Bestandssituation ein. Eine Befreiung von der Überschreitung des vorderen Baufensters ist städtebaulich vertretbar; Abstandsflächen und Maß der baulichen Nutzung sind eingehalten. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nach pflichtgemäßer Ermessensausübung kann eine Befreiung erteilt werden. Es wird daher eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt. Anzahl der Vollgeschosse Der Bebauungsplan Nr. 04/07 setzt zur Anzahl der Vollgeschosse im vorderen Baufenster mindestens III-Vollgeschosse und Höchstens IV-Vollgeschosse fest, wobei das Dachgeschoss ein Vollgeschoss sein darf. Im hinteren Baufester ist I-Vollgeschoss festgesetzt. Geplant sind straßenseitig IV-Vollgeschosse (Tiefparterre und Dachgeschoss kein Vollgeschoss). Damit hält das Bauvorhaben die maximale Vollgeschossanzahl im vorderen Baufenster ein. Das Dachgeschoss wird somit städtebaulich in die vorhandenen Trauf- und Firsthöhen der Nachbarbebauung eingebunden. Hofseitig weicht das Vorhaben von der Anzahl der festgesetzten Vollgeschosse (I-Vollgeschoss) ab, da der Neubau IV-Vollgeschosse umfasst. Der Neubau hält die gesetzlichen Abstandsflächen zu den Nachbarn ein, so dass hier eine Befreiung erteilt werden kann. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nach pflichtgemäßer Ermessensausübung kann eine Befreiung erteilt werden. Es wird daher eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt. Dachform und Dachneigung Der Bebauungsplan Nr. 04/07 setzte im vorderen Baufenster eine Dachneigung von max. 40° fest. Im hinteren Baufenster ist ein Flachdach festgesetzt. Das Bauvorhaben hält mit 35° Dachneigung die festgesetzte Dachneigung von max. 40° im vorderen Baufenster ein. Im hinteren Baufenster weicht das Vorhaben von der festgesetzten Dachform ab. Die bedingt sich allerdings durch die Baukörpertiefe von ca. 14,50 m des Satteldachbaus, welcher ins hintere Baufenster ragt. Aus stadtplanerischer Sicht kann die Befreiung erteilt werden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Nach pflichtgemäßer Ermessensausübung kann eine Befreiung erteilt werden. Es wird daher eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt. Stellplätze innerhalb der Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen Die Pkw-Stellplätze werden innerhalb der Flächen für Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Tiefparterre angeordnet und sind somit zulässig. Zudem setzt der Bebauungsplan Nr. 04/07 fest, dass „für Tiefgaragen Zu- und Ausfahrten … im Baugenehmigungsverfahren schalltechnische Gutachten vorzulegen [sind].“ Der erforderliche gutachterlicher Nachweis für den baulichen Lärmschutz wird vor Erteilung der Baugenehmigung eingeholt. Die Untere Immissionsschutzbehörde wird beteiligt. Die notwendigen Maßnahmen werden dann in der Baugenehmigung beauflagt. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Der Bebauungsplan Nr. 04/07 setzt fest, dass „durch geeignete Grundrissdarstellung „… die für den Aufenthalt von Menschen vorgesehenen Räume auf der lärmabgewandten Seite der Würzburger Straße …anzuordnen [sind]. Fenster der Lärmschutzklasse III mit einem Schalldämmmaß von 37 dB sind im vorgenannten Bereich einzubauen.“ Die Planung sieht vor Aufenthaltsräume zur Würzburger Straße zu orientieren. Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Aufenthaltsräume auf der lärmabgewandten Seite der Würzburger Straße) ist planungsrechtlich unter Bedingungen vertretbar, die sich aus dem einzuholenden gutachterlichen Nachweis für den baulichen Lärmschutz ergeben. Die Untere Immissionsschutzbehörde wird beteiligt. Die notwendigen Maßnahmen werden dann in der Baugenehmigung beauflagt. Zufahrt / Erschließung Die Zufahrt bzw. Erschließung sind über die Würzburger Straße gesichert. Im Bereich der geplanten Ein- und Ausfahrt befinden sich Fahrradabstellplätze im öffentlichen Straßenraum. Zudem befindet sich in der Nähe eine ÖPNV-Haltestelle und die Fahrradspur wird vom Gehweg auf die Straßenverkehrsfläche geleitet. Eine Ein-/Ausfahrt ist jeweils nur als Rechtsabbieger möglich. Ein Linksabbiegen von oder auf die Würzburger Straße ist, wegen der sonst erforderlichen Querung mehrerer Fahrspuren, bei gleichzeitig sehr hohem Verkehrsaufkommen nicht möglich und kann aus Gründen der Verkehrssicherheit auch nicht in Aussicht gestellt werden. Die Verlegung der im öffentlichen Raum vorhandenen Fahrradabstellbügel und der Fahrradabstellplätze, sowie die notwendige Bordsteinabsenkung ist grundsätzlich möglich, jedoch mit dem Tiefbaumt abzustimmen. Die Kosten sind vom Verursacher zu tragen. Daher wird das Tiefbauamt und das Sachgebiet „Verkehrs- und Mobilitätsplanung“ des Amtes für Stadtplanung und Klimaschutz im Nachgang beteiligt. Pkw-Stellplätze / Fahrradabstellplätze Der Kfz-Stellplatzbedarf wird gem. § 2 und § 4 Abs. 1 Nr. 3 der städtischen Garagen-, Stellplatz- und Abstellplatzsatzung (GaStAbS) mit 15 Stück berechnet. Auf dem Baugrundstück werden 19 Kfz-Stellplätze errichtet. Gem. § 7 und § 8 GaStAbS sind 67 Fahrradabstellplätze nachzuweisen. Auf dem Baugrundstück werden 75 Fahrradabstellplätze errichtet. Nachrichtlich: Nach § 6 des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird. Abstandsflächen Aufgrund der geplanten (und befreiten) Geschossigkeit im hinteren Baufenster werden die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten. Begrünung Die Fassade entlang der Würzburger Straße wird teilweise begrünt. Im Innenhof entsteht als Überdeckung des Tiefparterres eine Grünfläche. Des Weiteren werden im Innenhof 14 Bäume gepflanzt, wobei sechs der Bäume im Bereich des Tiefparterres in Pflanzhügeln gepflanzt werden. Kinderspielplatz Nach den Regelungen der städtischen Satzung zur Einführung einer Pflicht zum Nachweis eines Spielplatzes für Kinder (Spielplatzsatzung) hat der Bauherr die Verpflichtung einen Spielplatz auf dem Baugrundstück herzustellen, auszustatten und zu unterhalten. In vorliegenden Fall ist ein Spielplatz mit einer Mindestfläche von 100 m 2 herzustellen. Nach § 4 Abs. 3 der Satzung besteht ein Anspruch auf Ablöse, da es sich um studentisches Wohnen handelt. IV. Ergebnis: Da das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist, wird um Zustimmung gebeten