Bauvoranfrage: Tiny-Haus Außenbereich Dorla ("Bauturbo")

Der Magistrat der Stadt Gudensberg Beschlussvorlage Vorlagennummer: 2026/0267 Datum: 28.07.2026 Fachbereich: FB 3 - OB (Organisation und Bauen) Aktenzeichen: L260306-10001 Beratungsfolge: Termin: Status: Magistrat 17.09.2026 nichtöffentlich Ausschuss für Bauen, Planen und 22.09.2026 öffentlich Umwelt Stadtverordnetenversammlung 24.09.2026 öffentlich Betreff: Bauvoranfrage: Tiny-Haus Außenbereich Dorla ("Bauturbo") Sachverhalt: Zuständigkeit der Stadtverordnetenversammlung Anfragen im Rahmen des sogenannten „Bauturbos“ gehen über die laufende Verwaltung hinaus, wenn die Entscheidung eine wesentliche städtebauliche Ermessensentscheidung erfordert. Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein Bauvorhaben im Außenbereich. Das Vorhaben liegt außerhalb der bestehenden Ortslage und betrifft damit die städtebauliche Entwicklung und den Umgang mit einer möglichen Bebauung des Außenbereichs. Es handelt sich um eine Wohnbebauung im Außenbereich, die ohne die Regelung des § 246e BauGB eine bauleitplanerische Entscheidung erfordern würde. Da die Angelegenheit aufgrund ihrer städtebaulichen Bedeutung nicht als laufende Verwaltung einzuordnen ist, hat die Stadtverordnetenversammlung sich mit dem Sachverhalt zu befassen und über die Zustimmung oder deren Versagung zu entscheiden. ___________________________________________________________________ Bauvoranfrage: Für das Grundstück Gemarkung Dorla, Flur 1, Flurstück 105 wurde durch die Bauherrschaft eine Bauvoranfrage eingereicht. Auf der nördlichen Teilfläche des Grundstücks ist die Errichtung eines freistehenden Tiny Houses mit einer Wohnfläche von ca. 50 m² vorgesehen. Das Gebäude soll eingeschossig in leichter Bauweise (z. B. Holzrahmenbauweise) errichtet und dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Grundstück befindet sich im Außenbereich der Gemarkung Dorla. Die Bauherrschaft beantragt die planungsrechtliche Zulassung des Vorhabens auf Grundlage des § 246e Baugesetzbuch (BauGB) („Bauturbo“). Planungsrechtliche Situation Das Baugrundstück liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Eine Privilegierung nach § 35 BauGB liegt nicht vor. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit soll daher über § 246e BauGB erfolgen. Der mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus eingeführte § 246e BauGB ermöglicht befristet bis zum 31. Dezember 2030 Abweichungen von den Vorschriften des Baugesetzbuches, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen oder bestehender Wohnraum einer Wohnnutzung zugeführt wird. Gemäß § 246e Absatz 3 BauGB kann diese Vorschrift auch auf Vorhaben im Außenbereich angewendet werden, sofern diese im räumlichen Zusammenhang mit der bebauten Ortslage stehen. Ohne Bauturbo wäre das Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Räumlicher Zusammenhang § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB besagt, dass einem Vorhaben im Außenbereich öffentliche Belange entgegenstehen, wenn es die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. • Definition Splittersiedlung: Eine uneinheitliche, unorganisierte Ansiedlung von Gebäuden im ansonsten unbebauten Außenbereich, die keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil (§ 34 BauGB) darstellt. • Schutzzweck: Die Vorschrift dient dem Schutz des Außenbereichs vor ungeordneter Zersiedelung, um den unkontrollierten Verbrauch von Freiflächen zu verhindern Die Handlungsempfehlungen des Bundes besagt das im Rahmen des Bauturbos Vorhaben im Außenbereich zugelassen werden können, wenn diese entweder unmittelbar an die bestehende Bebauung anschließen oder sich trotz eines gewissen Abstandes noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereiches darstellen. Als Orientierung wird regelmäßig ein Abstand von weniger als 100 m zur vorhandenen Bebauung angesehen. Der § 246e BauGB eröffnet den Gemeinden zusätzliche planungsrechtliche Handlungsmöglichkeiten, insbesondere durch: • erleichterte Abweichungen von den Vorschriften des Baugesetzbuches, • vereinfachte Zulassung von Wohnbauvorhaben, • beschleunigte Genehmigungsverfahren. Voraussetzungen für die Anwendung der Vorschrift sind insbesondere: • die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB, • das Fehlen erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen, • die Wahrung nachbarlicher Interessen sowie sonstiger öffentlicher Belange. Das geplante Tiny House dient ausschließlich Wohnzwecken und trägt unmittelbar zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums bei. Die grundsätzliche Zielsetzung des § 246e BauGB wird somit erfüllt. Die Entscheidung über die Zustimmung nach § 36a BauGB liegt im planerischen Ermessen der Gemeinde. Dabei sind insbesondere die städtebaulichen Zielsetzungen sowie die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu berücksichtigen. Abwägung der städtebaulichen Zielsetzung und Entwicklung Auch wenn die Schaffung von Wohnraum grundsätzlich ein gewichtiges städtebauliches Ziel darstellt, muss dieses Ziel in ein angemessenes Verhältnis zu den entgegenstehenden Belangen gesetzt werden. Im vorliegenden Fall ist insbesondere zu bewerten: • welcher konkrete Wohnraumbedarf durch ein einzelnes Tiny House mit etwa 50 m² tatsächlich gedeckt wird, • ob dieser begrenzte Wohnraumeffekt den erstmaligen Eingriff in den Außenbereich rechtfertigt, • ob das Vorhaben eine Vorbildwirkung für weitere Bauwünsche auslösen kann, • ob eine ungeordnete Bebauung entlang des Feldwegs zu erwarten ist, • ob die vorhandene Erschließung eine weitere Wohnbebauung städtebaulich rechtfertigt oder lediglich technisch ermöglicht, • und ob eine wohnbauliche Entwicklung an dieser Stelle einer förmlichen Bauleitplanung bedürfte. Die technische Möglichkeit, Wasser und Abwasser anzuschließen, beantwortet dabei nicht die städtebauliche Frage, ob der Standort für eine dauerhafte Wohnnutzung geeignet ist. Siehe Anlage: Abwägungsgesichtspunkte vorläufige Bewertung: Variante 1 - gegen die Zustimmung: Die Schaffung von Wohnraum ist grundsätzlich ein für eine Zustimmung sprechender Belang. Im konkreten Fall ist jedoch zu berücksichtigen, dass lediglich eine zusätzliche Wohneinheit mit etwa 50 m² Wohnfläche geschaffen würde. Dem steht ein nicht unerheblicher städtebaulicher Eingriff gegenüber, weil ein neuer dauerhafter Wohnstandort außerhalb der dargestellten Ortslage entstehen soll. Das Verhältnis zwischen dem begrenzten Wohnraumeffekt und den möglichen Folgen für die Siedlungsstruktur ist daher besonders zu gewichten. Die Zustimmung würde nicht nur die Errichtung eines kleinen Gebäudes ermöglichen, sondern könnte zugleich den bisherigen Ortsrand verschieben und eine weitere Bebauung entlang des Feldwegs begünstigen. Gegen eine Zustimmung sprechenden Belange sind insbesondere: • die Lage im Außenbereich, • die Lage außerhalb des dargestellten Siedlungszusammenhangs, • die Gefahr der Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung, • die mögliche Vorbildwirkung, • der begrenzte Umfang des zusätzlich geschaffenen Wohnraums, • sowie der fehlende Nachweis, dass eine städtebauliche Entwicklung an diesem Standort ohne Bauleitplanung verantwortbar gesteuert werden kann. Variante 2- für die Zustimmung Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums stellt ein wesentliches städtebauliches Ziel dar. Mit dem sogenannten Bauturbo nach § 246e BauGB hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, unter erleichterten planungsrechtlichen Voraussetzungen zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen und dadurch auf den bestehenden Wohnraumbedarf schneller reagieren zu können. Für die Zustimmung zum Vorhaben sprechen insbesondere: • Schaffung zusätzlichen Wohnraums in eingeschossig Bauweise mit geringer Wohnfläche, welches sich zurückhaltend in die Umgebung einfügt. • Ziel des § 246e BauGB: Der sogenannte Bauturbo soll gerade eine schnellere und erleichterte Schaffung von Wohnraum ermöglichen. • Nähe zur vorhandenen Bebauung: Das Grundstück liegt nicht vollständig isoliert im Außenbereich, sondern in räumlicher Nähe zu bereits vorhandenen baulichen Anlagen. • Mögliche maßvolle Ortsrandentwicklung: Das Vorhaben kann als kleinräumige und städtebaulich vertretbare Fortentwicklung des bestehenden Siedlungsbereichs bewertet werden. Ergänzend wurden für das Vorhaben die gesicherte Erschließung sowie nachbarliche Belange, geprüft; diese stehen dem Vorhaben nicht entgegen. Der Ortsbeirat Dorla wurde bereits angehört und hat dem Vorhaben zugestimmt. Beschlussvorschlag: Variante 1 - Versagung der Zustimmung gemäß § 36a BauGB Die Stadtverordnetenversammlung beschließt: 1. Der Errichtung eines freistehenden, dauerhaft zu Wohnzwecken genutzten Tiny Houses auf dem Grundstück Gemarkung Dorla, Flur 1, Flurstück 105, wird nach § 246e BauGB nicht zugestimmt. 2. Maßgeblich hierfür sind insbesondere die Lage des Vorhabens im Außenbereich, die Lage außerhalb des erkennbaren Zusammenhangs der bebauten Ortslage sowie die Gefahr der Entstehung beziehungsweise Verfestigung einer Splittersiedlung und einer ungeordneten Ausweitung der Wohnbebauung entlang des Feldwegs. 3. Die Schaffung von etwa 50 m² zusätzlicher Wohnfläche wird gegenüber den entgegenstehenden städtebaulichen Belangen als nicht ausreichend gewichtig bewertet, um den erstmaligen dauerhaften Wohnstandort im Außenbereich zu rechtfertigen. 4. Die Verwaltung wird beauftragt, diese Entscheidung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde entsprechend zu begründen und dabei insbesondere auf § 246e Abs. 1 und Abs. 3 BauGB sowie § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB Bezug zu nehmen. Variante 2 – Zustimmung gemäß § 36 a BauGB unter höherer Gewichtung der Wohnraumschaffung Die Stadtverordnetenversammlung beschließt: 1. Der Errichtung eines freistehenden, dauerhaft zu Wohnzwecken genutzten Tiny Houses auf dem Grundstück Gemarkung Dorla, Flur 1, Flurstück 105, wird nach § 246e BauGB zugestimmt. 2. Es wird anerkannt, dass das Vorhaben im Außenbereich liegt und aufgrund seiner Lage außerhalb der dargestellten Grenze der zusammenhängend bebauten Ortslage Auswirkungen auf die Siedlungsstruktur haben kann. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Zulassung des Vorhabens eine weitere Wohnbebauung im Bereich des Feldwegs angeregt wird. 3. Im konkreten Einzelfall wird das Vorhaben dennoch als maßvolle und kleinräumige städtebauliche Weiterentwicklung des bestehenden Siedlungsbereichs bewertet. Maßgeblich hierfür sind die eingeschossige Bauweise, die geringe bauliche Dimension und die begrenzte zusätzliche Flächeninanspruchnahme. Eine wesentliche städtebauliche Fehlentwicklung oder eine relevante Verfestigung beziehungsweise Erweiterung einer Splittersiedlung wird daher nicht angenommen. Die mit dem Vorhaben verbundenen Auswirkungen werden als begrenzt bewertet und stehen der Zustimmung nicht entgegen. 4. Im Rahmen der erforderlichen Abwägung wird der Schaffung zusätzlichen Wohnraums ein besonderes Gewicht beigemessen. Das Vorhaben schafft eine zusätzliche, dauerhaft zu Wohnzwecken nutzbare Wohneinheit und leistet damit einen Beitrag zur Deckung des bestehenden Wohnraumbedarfs. Dies entspricht dem Zweck des § 246e BauGB, die Schaffung von Wohnraum auch außerhalb klassischer Baugebiete unter erleichterten Voraussetzungen zu ermöglichen. 5. Die Verwaltung wird beauftragt, der zuständigen Bauaufsichtsbehörde die Zustimmung der Stadt Gudensberg nach § 246e BauGB mitzuteilen. Die Zustimmung gemäß § 36a BauGB wird unter folgenden Bedingungen erteilt: • Die verkehrliche sowie die Ver- und Entsorgungserschließung ist dauerhaft sicherzustellen. • Die Anschlussmöglichkeiten an die öffentliche Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sind auf Kosten der Bauherrschaft herzustellen. • Die Wasser- und Abwasserbeiträge sind entsprechend den geltenden Satzungen zu entrichten. • Für das Grundstück ist aufgrund der derzeit nur als Feldweg ausgebauten Erschließungsstraße eine Regelung über die spätere Erhebung von Erschließungsbeiträgen im Falle eines endgültigen Straßenausbaus zu treffen.