Leitlinie für die Anwendung des Wohnungsbauturbos

SITZUNGSVORLAGE Nr. 99/2026 07.09.2026 BESCHLUSS-VORLAGE Abteilung: II-3 gez. Marcus Herhut Fachbereich: öffentliche Sitzung X gez. Marcus Herhut Bürgermeister: gez. Ralf Claßen nichtöffentliche Sitzung Kämmerer: keine Bedenken gez. Michael Kölpin Kosten in € Kostenstelle / Sachkonto bzw. Maßnahme Mittel stehen zur Verfügung Mittel stehen nicht zur Verfügung Beratungsfolge Termin Bemerkungen Planungs- und Entwicklungsausschuss 24.09.2026 Gemeinderat 08.10.2026 Betreff: Leitlinie für die Anwendung des Wohnungsbauturbos Beschlussvorschlag: Der Planungs- und Entwicklungsausschuss empfiehlt dem Rat der Gemeinde Aldenhoven, die als Anlage 1 zur Sitzungsvorlage beigefügte Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven für den Umgang mit dem Gesetz zur Be- schleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (Bau-Turbo) zu beschließen und die Verwal- tung zu beauftragen, die Leitlinie bei der Prüfung und Bearbeitung entsprechender Vorhaben anzuwenden. Sachdarstellung: Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus wurde § 246e Baugesetzbuch (BauGB) eingeführt. Die Vorschrift eröffnet befristet bis zum 31. Dezember 2030 die Möglichkeit, Wohnbauvorhaben auch dann zuzulassen, wenn diese nach den regulären planungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches nicht oder nicht vollständig genehmigungsfähig wären. Ziel des Gesetzgebers ist die kurzfristige Schaffung zusätz- lichen Wohnraums durch die Vereinfachung und Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfah- ren. Aktuelle Praxiserkenntnisse liefern hier wichtige Orientierungswerte. In einer repräsentativen Befragung der Hochschule Bochum vom 28.08.2026 unter 52 Kommunen mittlerer Größe wurde deutlich, dass 40 Kommu- nen (77 %) den Bau-Turbo nach § 246e BauGB bereits anwenden. Bei weiteren 12 Kommunen steht der Ratsbeschluss noch aus. Ein ablehnendes Votum gibt es bislang nicht. Um für die Anwendung dieser Instrumente einen einheitlichen und nachvollziehbaren Rahmen zu schaffen, hat der Kreis Düren eine entsprechende Leitlinie erarbeitet (Anlage 2 zur Sitzungsvorlage). Ziel der Leitlinie des Kreises ist es, eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen und zugleich eine einheitliche Vorgehensweise bei der Anwendung des Wohnungsbauturbos im Kreisgebiet zu ermöglichen. Die Leitlinie stellt dabei ausdrücklich auf die planerischen Vorstellungen der jeweiligen Kommune zur städtebaulichen Ent- wicklung ab. Die Thematik des Wohnungsbauturbos wurde bereits in der Sitzung des Planungs- und Entwicklungsaus- schusses am 02.07.2026 sowie in der Sitzung des Rates am 16.07.2026 (SV 84/2026) anhand einzelner Vor- haben vorgestellt und näher erläutert. 1 Am 16.07.2026 haben sich die kreisangehörigen Kommunen über die vom Kreis Düren erarbeitete Leitlinie ausgetauscht. Dabei wurden Hinweise und Änderungsvorschläge aus Sicht der Kommunen beraten. Der Kreis Düren hat auf Grundlage dieses Austauschs die überarbeitete und finale Fassung seiner Leitlinie am 19.08.2026 zur Verfügung gestellt. Auf dieser Grundlage wurde für die Gemeinde Aldenhoven eine eigene Leitlinie erarbeitet. Diese orientiert sich grundsätzlich an der Leitlinie des Kreises Düren, berücksichtigt jedoch die örtlichen städtebaulichen Ge- gebenheiten sowie die kommunalen Zuständigkeiten und enthält daher an einzelnen Stellen abweichende bzw. konkretisierende Regelungen. Die wesentlichen Abweichungen und Konkretisierungen werden nachfolgend erläutert. 1. Städtebaulicher Vertrag nur bei Erforderlichkeit Die Leitlinie des Kreises Düren sieht für die Anwendung des § 246e BauGB grundsätzlich die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Einhaltung konkret zu definierenden städtebaulichen Anforderungen und insbeson- dere den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages vor. Als mögliche Regelungsinhalte werden unter ande- rem Planungs- und Erschließungskosten, soziale Infrastruktur, Umwelt- und Klimaschutzbelange sowie gege- benenfalls geförderter Wohnungsbau genannt. Die Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven sieht demgegenüber vor, dass ein städtebaulicher Vertrag nur abge- schlossen wird, soweit dieser im jeweiligen Einzelfall erforderlich bzw. zur Sicherung städtebaulicher Anforde- rungen notwendig ist. Hierdurch soll dem unterschiedlichen Charakter der jeweiligen Vorhaben Rechnung getragen werden. Nicht jedes Vorhaben, das unter Anwendung des Wohnungsbauturbos ermöglicht werden soll, löst gleichermaßen städtebauliche Folgewirkungen oder einen Regelungsbedarf aus, der den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages erforderlich macht. Ein städtebaulicher Vertrag soll insbesondere dann zum Einsatz kommen, wenn konkrete städtebauliche An- forderungen oder Folgewirkungen des Vorhabens einer verbindlichen Regelung bedürfen. Die Regelung er- möglicht damit eine einzelfallbezogene und angemessene Handhabung, ohne auf die Möglichkeit zu verzich- ten, erforderliche städtebauliche Belange verbindlich abzusichern. Das Ergebnis der Umfrage der Hochschule Bochum zeigt, dass lediglich 44% der Kommunen regelmäßig einen städtebaulichen Vertrag vorsehen. 2. Zuständigkeit des Planungs- und Entwicklungsausschusses Soweit ein Vorhaben nach der gemeindlichen Leitlinie dem politischen Gremium zur Entscheidung vorzulegen ist, soll hierfür der Planungs- und Entwicklungsausschuss zuständig sein. Bei der Anwendung des Wohnungsbauturbos steht insbesondere die städtebauliche Einordnung und Bewer- tung des jeweiligen Vorhabens im Vordergrund. Hierzu gehören beispielsweise die Auswirkungen auf die be- stehende Siedlungsstruktur, die städtebauliche Entwicklung sowie die Frage, ob die mit dem Vorhaben ver- bundene Abweichung von bestehenden planerischen Vorstellungen städtebaulich vertretbar ist. Die Übertragung der Entscheidung auf den Planungs- und Entwicklungsausschuss ermöglicht daher eine fach- bezogene und sachgerechte politische Befassung mit denjenigen Vorhaben, bei denen aufgrund ihrer Grö- ßenordnung oder ihrer besonderen städtebaulichen Bedeutung eine politische Entscheidung erforderlich er- scheint. 3. Abgrenzung anhand der Flächengröße und der Anzahl der Wohneinheiten 2 Für die Abgrenzung zwischen einer Entscheidung durch die Verwaltung und einer Entscheidung durch den Planungs- und Entwicklungsausschuss wird hinsichtlich der Flächengröße grundsätzlich die vom Kreis Düren vorgeschlagene Größenordnung von 0,5 ha übernommen. Bis zu einer Flächengröße von 0,5 ha soll die Entscheidung soweit die übrigen Voraussetzungen der Leitlinie erfüllt sind durch die Verwaltung getroffen werden können. Bei einer darüberhinausgehenden Flächengröße ist das Vorhaben dem Planungs- und Entwicklungsausschuss vorzulegen. Die Grenze von 0,5 ha stellt dabei eine nachvollziehbare Größenordnung dar, um zwischen kleineren, im Regelfall örtlich begrenzten Vorhaben und Vorhaben mit einer größeren städtebaulichen Reichweite zu unter- scheiden. Mit zunehmender Flächengröße können regelmäßig auch die Auswirkungen auf die Siedlungsstruk- tur, die Erschließung, die Freiraumstruktur und weitere städtebauliche Belange zunehmen. Ab dieser Größen- ordnung erscheint daher eine zusätzliche politische Befassung sachgerecht. Neben der Flächengröße wird auch die Anzahl der geplanten Wohneinheiten als Kriterium herangezogen. Die Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven setzt hierbei eine etwas höhere Schwelle als die im Entwurf der Leitlinie des Kreises Düren beispielhaft genannten sechs Wohneinheiten an und legt die Schwelle bei zehn Wohnein- heiten fest. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass die Zuständigkeitsregelung einerseits eine angemessene politische Beteiligung bei Vorhaben mit einer relevanten städtebaulichen Größenordnung sicherstellt, andererseits aber kleinere Wohnbauvorhaben weiterhin sachgerecht und effizient durch die Verwaltung bearbeitet werden kön- nen. Die Kriterien der Flächengröße und der Anzahl der Wohneinheiten sind dabei nicht isoliert zu betrachten. Maßgeblich bleiben stets die weiteren Voraussetzungen der Leitlinie sowie die konkrete städtebauliche Situa- tion des Einzelfalls. 4. Abstand zum bestehenden Siedlungskörper im Außenbereich Für Vorhaben im Außenbereich, die in einem räumlichen Zusammenhang zum bestehenden Siedlungskörper stehen, wird der in der Leitlinie des Kreises Düren vorgesehene maximale Abstand von 100 m übernommen. Die Begrenzung dient dazu, den Anwendungsbereich des Wohnungsbauturbos im Außenbereich auf Vorha- ben zu konzentrieren, die noch einen hinreichenden räumlichen Zusammenhang mit der bestehenden Sied- lungsstruktur aufweisen. Die Grenze von 100 m stellt dabei eine praktikable und nachvollziehbare Orientierung dar. Sie entspricht einer in der planerischen Praxis vielfach herangezogenen Größenordnung für die Beurteilung eines räumlichen Zu- sammenhangs mit einem bestehenden Siedlungskörper. Durch die Übernahme dieser Grenze wird zudem eine einheitliche und nachvollziehbare Handhabung inner- halb des Kreises unterstützt. 5. Begrenzung der beanspruchten Grundstücksfläche auf 1 ha Die Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven sieht vor, dass die durch ein Vorhaben beanspruchte Grundstücksflä- che im Außenbereich maximal 1 ha betragen darf. Die Leitlinie des Kreises Düren nennt an dieser Stelle als Beispiel eine maximale beanspruchte Grundstücks- fläche von 2.000 m². Diese Größenordnung wurde für die Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven nicht übernom- men. Hintergrund ist, dass bereits an anderer Stelle der Leitlinie eine Flächengröße von 0,5 ha als maßgebliches Kriterium für die Zuständigkeit festgelegt wird. Eine zusätzliche, deutlich niedrigere Begrenzung der tatsächlich 3 beanspruchten Grundstücksfläche auf 2.000 m² würde daher zu einer sehr engen und teilweise schwer nach- vollziehbaren Begrenzung des Anwendungsbereichs führen. Mit der Begrenzung auf maximal 1 ha wird weiterhin sichergestellt, dass der Wohnungsbauturbo nicht zur Entwicklung großflächiger neuer Siedlungsbereiche eingesetzt wird. Gleichzeitig verbleibt ausreichend Spiel- raum für Vorhaben, die aufgrund ihrer konkreten städtebaulichen Konzeption eine größere Grundstücksfläche benötigen. Die Begrenzung auf 1 ha ist daher als obere absolute Grenze zu verstehen und stellt keinen Anspruch auf Ausschöpfung dieser Fläche dar. Entscheidend bleibt vielmehr, dass es sich um eine städtebaulich vertretbare und im Zusammenhang mit dem bestehenden Siedlungskörper stehende Entwicklung handelt. 6. Umgang mit Landschaftsschutzgebieten und geschützten Landschaftsbestandteilen In der Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven wurde die ausdrückliche generelle Ausschlussregelung für Land- schaftsschutzgebiete und geschützte Landschaftsbestandteile aus der entsprechenden Regelung der Leitlinie des Kreises Düren nicht übernommen. Die Leitlinie des Kreises Düren führt diese Bereiche unter den Flächen auf, auf denen Vorhaben grundsätzlich ausgeschlossen sind. Für die Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven wird stattdessen vorgesehen, dass Vorha- ben in besonders geschützten Bereichen bzw. bei entsprechenden naturschutzfachlichen Besonderheiten dem Planungs- und Entwicklungsausschuss zur Entscheidung vorzulegen sind. Damit soll eine Betrachtung des jeweiligen Einzelfalls ermöglicht werden. Eine generelle Herausnahme sämtlicher Landschaftsschutzgebiete und geschützter Landschaftsbestandteile würde insbesondere im Außenbereich zu einem sehr weitreichenden Ausschluss führen. Da entsprechende Schutzgebiete in der Praxis einen erheblichen Teil des Freiraums umfassen können, bestünde die Gefahr, dass der Wohnungsbauturbo in relevanten Teilen des Außenbereichs von vornherein keine Anwendung finden könnte. Dies würde dem Ziel, durch den Wohnungsbauturbo unter bestimmten Voraussetzungen auch städtebaulich vertretbare Arrondierungen und Nachverdichtungen im räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Sied- lungsstrukturen zu ermöglichen, nur eingeschränkt Rechnung tragen. Die Aufnahme in die Zuständigkeit des Planungs- und Entwicklungsausschusses gewährleistet demgegen- über, dass bei entsprechenden Vorhaben eine politische Einzelfallentscheidung getroffen werden kann. Dabei bleiben die einschlägigen naturschutzrechtlichen und sonstigen fachrechtlichen Anforderungen uneinge- schränkt zu beachten. Es handelt sich somit ausdrücklich nicht um eine generelle Freigabe von Vorhaben in Schutzgebieten, sondern um die Möglichkeit, in begründeten Einzelfällen eine städtebauliche Bewertung und politische Entscheidung über die Anwendung des Wohnungsbauturbos vorzunehmen. 7. Nachverdichtung im Innenbereich Eine weitere Konkretisierung betrifft die Nachverdichtung im Innenbereich. Die Leitlinie des Kreises Düren knüpft die Zulässigkeit eines Vorhabens unter anderem daran, dass sich das Vorhaben in die bestehende städtebauliche Situation einfügt. Für die Nachverdichtung im Innenbereich wird ausdrücklich festgehalten, dass ein Vorhaben in zweiter Reihe zulässig ist, sofern es sich in die prägende Umgebungsbebauung einfügt bzw. die Vorgaben eines rechtskräftigen Bebauungsplanes einhält. Für die Anwendung des Wohnungsbauturbos im Innenbereich soll in der Leitlinie der Gemeinde Aldenhoven jedoch nicht schematisch ein zusätzliches „Einfügen“ als eigenständige Voraussetzung verlangt werden. 4 Dies ist dem besonderen Zweck des Wohnungsbauturbos geschuldet. Gerade bei Vorhaben, die aufgrund ihrer Lage oder ihrer konkreten Ausgestaltung bislang nicht ohne Weiteres über die bestehenden planungs- rechtlichen Möglichkeiten realisierbar wären, soll das Instrument eine zusätzliche Möglichkeit zur Schaffung von Wohnraum eröffnen. Würde zusätzlich verlangt, dass sich das Vorhaben vollständig nach den Maßstäben der bisherigen planungs- rechtlichen Situation einfügt, würde sich der Anwendungsbereich des Wohnungsbauturbos erheblich veren- gen. In vielen Fällen könnte dann die bestehende planungsrechtliche Beurteilung bereits zu demselben Er- gebnis führen, ohne dass es des besonderen Instruments des Wohnungsbauturbos bedürfte. Gleichzeitig bedeutet der Verzicht auf eine schematische Einfügungsprüfung ausdrücklich nicht, dass Vorha- ben unabhängig von ihrer städtebaulichen Wirkung zugelassen werden sollen. Vielmehr bleibt die städtebauliche Vertretbarkeit des Vorhabens eine wesentliche Voraussetzung. Insbeson- dere die vorhandene Siedlungsstruktur, die Erschließung, die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sowie sonstige städtebauliche Belange sind im jeweiligen Einzelfall zu bewerten. Damit soll ein angemessener Ausgleich zwischen dem gesetzgeberischen Ziel der Beschleunigung des Woh- nungsbaus und dem Erfordernis einer geordneten städtebaulichen Entwicklung geschaffen werden. Zusammenfassende Bewertung Die vorliegende gemeindliche Leitlinie orientiert sich in ihren wesentlichen Grundzügen an der vom Kreis Dü- ren entwickelten Leitlinie. Insbesondere werden die grundsätzlichen Anforderungen an die städtebauliche Ver- einbarkeit, die Schaffung von Wohnraum sowie die Kriterien für Vorhaben im Außenbereich übernommen. Die vorgenommenen Anpassungen dienen insbesondere dazu, die Zuständigkeiten innerhalb der Gemeinde eindeutig und sachgerecht festzulegen und eine angemessene politische Befassung mit Vorhaben von beson- derer städtebaulicher Bedeutung sicherzustellen. Kleinere und städtebaulich überschaubare Vorhaben kön- nen weiterhin effizient durch die Verwaltung bearbeitet werden. Zudem wird die Anwendung des Wohnungs- bauturbos im Außenbereich nicht von vornherein übermäßig eingeschränkt, während gleichzeitig eine geord- nete städtebauliche Entwicklung und die Berücksichtigung der jeweiligen Schutz- und Fachbelange sicherge- stellt wird. Nicht zuletzt wird die Entscheidung über die Anwendung des Wohnungsbauturbos weiterhin als Einzelfallentscheidung der Gemeinde ausgestaltet. Die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB bleibt dabei eine kommunale Ermessensentscheidung. Die Leitlinie stellt ausdrücklich fest, dass grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung besteht. Die Verwaltung schlägt daher vor, die als Anlage 1 zur Sitzungsvorlage beigefügte Leitlinie für die Gemeinde Aldenhoven zu beschließen. 5